返還擔保金等爭議
臺灣臺南地方法院(民事),重訴字,105年度,165號
TNDV,105,重訴,165,20181031,1

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第165號
原　　　告　明門實業股份有限公司

法定代理人　鄭欽明　
訴訟代理人　邊國鈞律師
被　　　告　經濟部　
法定代理人　沈榮津　
訴訟代理人　經濟部工業局臺南科技工業區服務中心

法定代理人　李世光　
複代理人　　林世勳律師
　　　　　　郭群裕律師
上列當事人間請求返還擔保金等爭議事件，本院於民國107年10
月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國104年2月26日向被告承租臺南科技工業區內科工 段726、727、728、729、734、735及737等7筆地號土地（下 稱系爭土地）、總面積為114,177.27平方公尺，雙方並簽訂 臺南科技工業區土地租賃契約書（下稱系爭租約），原告於 簽約後已依系爭租約第7條第1項之約定，繳納現金新臺幣（ 下同）55,010,610元之擔保金（下稱系爭擔保金）予被告。 原告向被告申請租用系爭土地係為興建廠房及安裝設備用以 生產汽車安全座椅，並同時發展「自動化產線」與「自動化 倉儲」之高科技產業模式，而必須設置安裝日本Makino（牧 野）micro等級精密加工機、日本進口自動倉儲設備（所用 設備之品牌與台積電、聯電等知名高科技企業使用者相同） 、德系精密三次元量測設備、全自動汽車椅組裝生產線、日 本JSW進口全電動高噸位射出機、美國進口汽車椅撞擊測試 設備、歐美進口GC-MS/LC-MS/ICP毒性物質檢測設備等精密 機器設備。由於上述投資設備之精密度高、費用昂貴，且設 備間有大量管線連接，故原告於簽約及被告交付系爭土地後 ，即委託專業技師進行興建廠房之規劃設計工作，亦委請中 盛鑽探事業有限公司（下稱中盛公司）在系爭土地內進行81 處鑽探及進行試驗以取得地質土壤之力學參數，經專業分析 結果，發現系爭土地之土壤液化潛能甚高。然而，在原告取 得上述地質鑽探報告前，被告從未告知糸爭土地具有土壤液



化潛能之問題。系爭土地因上述土壤液化潛能之問題，若不 進行修繕解決，將無法達成原告租用系爭土地之目的，亦不 合於興建廠房設備之使用。
㈡對於系爭土地有土壤液化潛能之問題，原告於105年4月11日 以明門（105）函字第1050411號函通知被告應於函達2週內 進行租賃物之修繕，以解決系爭土地之土壤液化潛能問題。 嗣被告於協商會議時明確表示無法針對系爭土地之個案進行 上述土壤液化潛能修繕，亦無法編列及負擔任何為系爭土地 進行土壤液化修繕之費用。因被告仍不依法履行其修繕義務 ，原告乃於105年4月26日以明門（105）字第1050426號函依 法終止系爭租約，並請求被告依系爭租約第7條第3項之約定 ，退還原告前所繳納之系爭擔保金，惟被告仍未返還之。參 以民法第429條第1項及第430條規定，出租人負有對於租賃 物修繕之義務。被告為系爭土地之出租人，依民法第429條 規定，就其出租之系爭土地自有進行土壤液化改良之修繕義 務。再者，被告出租交付之系爭土地為瑕疵給付，此可歸責 於被告之不完全給付，原告自亦得依民法第227條第1項規定 ，依民法關於給付遲延之規定行使權利。是原告依民法第42 3條、第429條第1項、第430條、第227條及類推適用民法第2 54條等規定，行使法定終止權，系爭租約自原告終止函送達 被告時已合法終止，則被告依系爭租約第7條第3項約定，自 應退還系爭擔保金。
㈢被告應返還原告系爭擔保金：
1.先位主張：依系爭租約第7條第3項約定，本件係原告行使法 定終止權，非屬系爭租約第7條第2項所約定之任意終止，且 原告亦無任何因違約而需扣除擔保金之情形，故依系爭租約 第7條第3項約定，被告自應將原告所繳納之擔保金全額無息 退還。又本件並無系爭契約第20條第1項各款及第7條第2項 所約定之情事，依據民法誠信原則之規定，及系爭契約第20 條第2項約定之反面解釋，被告亦應將原告前所繳納之擔保 金全數無息退還，始符公允。
2.備位主張：本件被告交付土地後，經原告委請專業廠商及技 師進行鑽探及分析，竟發現被告出租之系爭土地具有中高土 壤液化潛能，致必須先進行土壤液化改良之修繕工程，此係 不可歸責於原告之事由所致，由於上揭情事非原告於簽約時 所得合理預見，亦非原告所得控制者，是本件於契約成立後 ，確實已發生非締約當時所得預料之情事變更。退萬步言， 本件如認原告終止契約後仍不得請求返還擔保金，原告因不 可歸責於己之系爭土地土壤液化問題，已支出鑽探費用、建 築師規劃及設計費用、以及系爭土地相關公共設施費等，總



計高達3,133,153元，卻完全未取得使用系爭土地之收益。 於終止契約時，倘若仍容許被告不返還原告已繳納之系爭擔 保金，無異將被告出租具有瑕疵土地之不利益全由原告承擔 ，對原告自顯失公平，原告自亦得依民法第227條之2有關情 事變更原則之規定為備位請求權基礎，請求被告退還擔保金 。
㈣被告對於原告承租系爭土地興建高科技廠房進行重大投資乙 事，於原告提交投資計畫書即已知悉（申請書備註欄載有： 「本投資案件以投資金額來說，屬重大投資…。」等語）， 是就本件重大建廠投資案之土地租賃，被告出租之土地，自 不應存在中高土壤液化潛能瑕疵，發現後自應以適當之工法 （如地質改良）將瑕疵修繕完成，以確保此重大建廠之投資 。然查，兩造於簽訂系爭租約前，被告事實上從未告知系爭 土地有中高土壤液化潛能瑕疵之問題。對此，原告公司最重 要的合作廠商即日本Aprica Children’s Products株式會 社亦於105年3月來信關切：「對於最近發生重大損害的臺南 大地震相關報導，我們發現新廠址距離最嚴重之災區僅12公 里。甚且，我們也發現新廠址有中度至嚴重之土壤液化問題 。」等語，藉此向原告表達於系爭土地建廠之高度疑慮。由 此可知，系爭土地存在中高土壤液化潛能瑕疵之問題，對原 告建廠投資而言，確屬重要。而被告身為大量輔導民間廠商 投資建廠之機關，卻未於締約前告知系爭土地存在中高土壤 液化潛能之瑕疵，且於原告進行鑽探及委請專業進行分析， 得知系爭土地存在中高土壤液化潛能瑕疵後，被告竟主張此 非兩造締約時主觀上所共同認識，而不負任何修繕責任（如 進行地質改良），核被告所為，實嚴重違反誠信。又依民法 第429條第1項、第430條規定，對於系爭土地有高度及嚴重 土壤液化潛能瑕疵之修繕，依法自應為身為出租人即被告的 義務，而非承租人（原告）之義務，至為明確。迺被告竟以 租購承諾書第2點記載：「本公司同意按土地現況租購，除 原核定設計之公共設施項目外，不得請求改良或補償」等語 ，曲解擅指原告允諾按土地現況租購，且免除被告之修繕義 務云云；對此，原告鄭重否認之。事實上，上開所指「同意 按土地現況租購」，文義上根本未有免除被告基於民法修繕 義務之意。況且，本件之爭點乃在於系爭土地（租賃物）具 有高度及嚴重土壤液化潛能瑕疵之修繕，此實非土地承諾書 第2點所指「公共設施」之改良或補償，故此顯與土地承諾 書第2點有關「除原核定設計之公共設施項目外，不得請求 改良或補償」之記載，根本無涉，應予辨明。
㈤被告固辯稱本件土壤液化潛能問題尚未確定可能發生，難謂



屬於情事變更云云，此實係對土壤液化災害預防之認識不明 ，對於主壤存在中高液化潛能之瑕疵，在工程上必須進行修 繕（如地質改良），始可興建廠房或建物，而非待災害發生 後，始進行建物廠房之修繕。因土壤液化係指排列鬆散且孔 隙中充滿水份的砂質土壤受到地震激烈搖動後，土壤顆粒排 列趨於緊密而擠壓孔隙水，造成孔隙水壓增高，砂粒間的結 合力因而減少甚至消失，以致於失去支撐上部結構物的能力 ，結構物產生下陷或傾斜等現象。土壤液化現象一般發生在 河岸、海岸及舊河道之砂質地或海埔新生地，土壤液化後的 現象包括噴砂、流砂、地層下陷等。而土壤液化可導致房屋 倒榻、傾斜、下陷、地板開裂隆起、側移等損害，亦可能使 埋設於地表下之管線、水箱或油槽等遭受破壞。至於判斷土 壤液化發生之可能性，目前大地工程學與實務均以「土壤液 化潛能（PL）」數值作為量化依據，根據日本大地工程學者 Iwasaki之理論，大於15者，為嚴重液化地區；PL介於5至15 者，則為中度液化地區。系爭土地因存在中高土壤液化潛能 之瑕疵，在災害預防上，若未將該土壤液化潛能瑕疵於建廠 前修繕改善，原告興建廠房並斥資鉅額資金購買高精密度設 備，無異係將廠房投資暴露於土壤液化風險下，一旦發生規 模較大之地震，勢將造成廠房及設備嚴重之損害，不但令投 資付諸東流，更可能因生產線停滯、出貨不及而必須對供應 鏈下游之客戶，負擔鉅額之違約責任。是此，系爭土地既存 在中高土壤液化潛能之瑕疵，被告卻以土壤液化尚非確定發 生云云主張不必進行土壤液化潛能之改善，顯與工程專業對 於土壤液化災害預防之觀念不符。如依被告之主張，豈非災 害確定發生後，土地出租人始有對土壤液化瑕疵進行修繕之 必要？其主張不可採至明。
㈥系爭土地是否有中高土壤液化潛能而應以適當工法進行改良 修繕，須以地質鑽探報告之土壤試驗資料進行計算分析後， 始可得知，並非被告所稱於締約前至現場勘察即得以了解確 認：
1.本件鑑定單位大地技師公會進行本件鑑定時，於鑑定會議初 始已先向兩造確認均同意採中盛公司之鑽探資料作為鑑定基 礎，此參中華民國大地工程技師公會（下稱大地技師公會） 107年1月7日（106）華大地鑑字第6號鑑定報告書（下稱大 地技師鑑定報告）載有：「地質鑽探資料部分鑑定技師於10 6年7月19日執行本鑑定案兩造關係人訪談，期間原告及被告 代表皆同意採用，中盛鑽探事業有限公司『臺南市○○區○ ○段000○000○000○000○000○0○地號地基調查報告』篩 選超過鑽探深度超過20m之鑽孔資料，計有鑽孔BH-4、BH-8



、BH-17、BH-26、BH-31、BH-36、BH-45、BH-50、BH-59、B H-69、BH-77，共計11孔進行分析，其位置皆位於鑑定標的 物中建物中央，其鑽探深度皆為30m，亦具有其代表性作為 本鑑定案液化潛能分析之依據…」等語。其後，鑑定單位乃 依據上述地質土壤鑽探試驗資料，進行一系列詳細之分析計 算，始確認系爭土地有嚴重土壤液化潛能而須於本件廠房興 建前以適當工法進行改良修繕。
2.本件地質鑽探資料係原告承租系爭土地後，於建廠設計時出 資委由中盛公司進行地質土壤鑽探及試驗，而被告所謂簽訂 租賃契約前之現場勘察當時，並未有地質鑽探及土壤試驗報 告，故原告縱於簽訂租賃契約前曾至現場勘察，亦僅止於對 欲租賃土地之地表、地貌及租賃範圍進行查勘確認而已，並 無從知悉所租賃之土地有嚴重土壤液化潛能。原告係於締約 後方知悉系爭土地存在高度及嚴重土壤液化潛能瑕疵，要非 被告所稱於締約時已知悉。因土壤液化潛能須藉由土壤鑽探 取樣進行土壤力學試驗後，經分析計算始能得知，已如前述 ，是被告交付系爭土地後，嗣委請鑽探公司在系爭土地進行 81處鑽探並進行土壤力學試驗，經鑽探報告之分析，始發現 系爭土地具中度液化潛能（液化危險度高）及嚴重液化潛能 （液化危險度極高）之瑕疵。被告之抗辯，顯刻意混淆其應 盡民法所規定出租人之修繕義務，至為明顯。
㈦依據大地技師鑑定報告內容可知，原告於建廠前即應考量「 中小地震」、「設計地震」及「最大考量地震」進行土壤液 化分析。依該鑑定報告之分析，系爭土地有嚴重土壤液化潛 能，必須進行修繕改良始可符合使用需求：
1.依據內政部訂頒之「建築物耐震設計規範及解說」及「建築 技術規則」，原告於建廠前依法必須就系爭土地進行土壤液 化分析及應對土地進行地震時之穩定性評估，以作為設計之 參考依據，而系爭土地經鑑定報告分析結果有嚴重土壤液化 潛能，在工程實務上，系爭土地即有必要於興建廠房前以適 當工法進行修繕改良，方可符合原告安全建廠生產之使用需 求。鑑定單位於分析系爭土地之土壤液化潛能後，明確指出 ：「依據5-4節Iwasaki等人所提出液化潛能指數PL> 15為嚴 重液化（液化危險度極高）區域，表5-5-2及表5-5-3可知， 在設計地震及最大地震作用下，各鑽孔皆呈現嚴重液化的情 形，顯示鑑定標的物應進行適當的處理，方可符合使用需求 。」由此可知，系爭土地有高度及嚴重土壤液化潛能瑕疵， 被告依法自應負出租人之修繕義務，否則，若於建廠前未進 行適當之修繕處理，將不符原告興建廠房之需求。況且，本 件原告所主張者乃系爭土地有嚴重土壤液化潛能而須出租人



依法盡其就租賃土地改良修繕之義務，若未以適當方法進行 土壤液化修繕改良，將造成原告興建廠房之危險，此與被告 所謂系爭土地載重能力如何云云，核屬二事，被告基於錯誤 認知所為答辯主張，實不可取。
2.大地技師鑑定報告明確指出考量「設計地震」、「最大地震 」時，各孔位之液化危害程度極高而應於建廠前進行土壤液 化修繕改良。被告為系爭土地之出租人，依據民法第429條 第1項及第430條規定，對於系爭土地土壤液化之改良修繕， 依法自應為身為出租人即被告的義務，此實非承租人即原告 之義務，至為明確。此外，臺灣處於地震頻繁之地震帶乃國 人所周知之事，由該鑑定報告之計算及分析，可知系爭土地 有嚴重土壤液化潛能，此對於原告鉅額投資建廠及生產之安 全，自屬關乎得否合於系爭租約目的而使用、收益之事項。 惟被告於原告建廠設計階段委由專業建築師就系爭土地進行 鑽探及試驗分析後，發現系爭土地有嚴重土壤液化潛能而通 知催告被告進行租賃土地改良修繕，被告非但拒不依法盡其 身為出租人之修繕義務，甚且，臨訟更誣指原告係不願興建 廠房而藉詞終止契約云云；試想，果若原告不願投資建廠， 何須繳納系爭擔保金向被告承租系爭土地？又原告於締約後 ，何須再大費周章並花費數百萬元委請專業建築師進行規劃 設計並辦理競圖？倘容許被告不依法盡其身為出租人而對系 爭土地進行修繕之義務，又可免返還擔保金，則除不符民法 租賃章節所規定出租人之義務外，亦嚴重牴觸民法第148條 揭櫫之誠信原則。
㈧並聲明：
1.被告應給付原告55,010,610元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
㈠被告所交付系爭土地符合系爭租約訂立當時，共同主觀認知 所預設之使用、收益狀態：
1.原告於103年11月19日提出投資計畫書申請承租系爭土地， 經被告所轄工業局（下稱工業局）於103年12月22日召開產 業園區土地或建築物租售審查小組第485次審查會議決議核 准承租，被告與原告於104年2月26日簽訂系爭租約後並於同 日辦理土地點交。詳諸投資計畫書、審查會議決議及系爭租 約等文件內容，並未特別提出承租系爭土地之載重能力應符 合何種標準，或對於系爭土地之土壤需求、土壤液化潛能問 題等等。因此，原告與被告於訂定系爭租約時，所共同認知 者乃租賃之標的只要足以供一般建廠使用土地即可，而被告



提供之系爭土地已達供原告建廠使用效用之土地，尚符系爭 租約約定之使用、收益目的。況且，原告提出之原證2中盛 公司之地基調查報告顯示，原告仍可依該報告之建議及現行 建築技術相關法規設廠，並無難以建廠之情事，而影響原告 建廠之目的。亦即被告交付系爭土地，對於約定之使用收益 目的已有符合，且於租賃關係存續期間，已依債之本旨給付 。因此，原告所稱「無法達成原告租用系爭土地之目的，亦 不合於興建廠房設備之使用」云云，實無足採信。 2.原告所稱「土壤液化潛能問題」尚不確定是否足以影響系爭 土地之使用收益目的：
⑴經查，經濟部中央地質調查所有關於「土壤液化問與答」（ 中「（Q3.土壤可能液化的基地能蓋房子嗎？）以目前的工 程技術，已經可以處理土壤液化的問題。例如國道一號濱江 街路段，早年也是土壤液化可能發生的區域，經過改善後液 化問題已經解決。【更多說明】1.高度土壤液化的地區不是 不能建築，而是必須經過完善的地質調查與分析，並且可透 過地盤改良或適當的基礎設計來確保建築物結構的安全，建 築法規也有一套完善的審查機制來強化結構設計的品質。2. 建築基地經評估會發生土壤液化的情形時，建築物基礎可採 取以下防治對策，例如增加地層土壤抵抗液化的能力（實施 地盤改良如：灌漿、振動夯實、擠壓砂樁、礫石樁等工法） 、選用適當基礎型式（採用樁基礎、基礎底面加深、基礎外 緣以連續壁圍束等），以避免建築物受到影響。」明揭高度 土壤液化的地區，不是不能建築。
⑵況且，「土壤液化問與答」中「（Q1.什麼是土壤液化？） 土壤液化是因為「砂質土壤」結合「高地下水位」的狀況， 遇到一定強度的地震搖晃，導致類似砂質顆粒浮在水中的現 象，因而使砂質土壤失去承載建築物重量的力量，造成建築 物下陷或傾斜。【更多說明】土壤液化是指土壤在地震影響 下，土壤性質轉變為類似液體的狀態。這樣的現象會使土壤 的強度大幅下降，可能引發建物損壞等災害。土壤顆粒就像 小時候玩耍的球池裡的球一般，球和球之間存在彼此擠壓的 力，這個力量越大，土壤的強度就越強。當顆粒間的孔隙有 水時，水的水壓會讓顆粒間擠壓的力量降低；強震使孔隙水 壓變得很大，使顆粒間擠壓的力量完全消失，土壤失去強度 ，就會產生土壤液化的現象。因此產生土壤液化的三個條件 就是：⑴疏鬆的砂質土壤⑵高的地下水位⑶夠大的地震。地 震造成土壤液化之後，土壤顆粒重新排列，可能產生比液化 前更緊密的狀況。」可知發生土壤液化之情形，需三項條件 均具備，始有可能，原告不得以尚不確定發生土壤液化情形



，事先主張系爭土地不符租賃目的。
⑶再者，原證2之第八章結論及建議「12.本基地建物共16棟， 其中A、D、E、I四棟開挖深度為9.0m（地下2層），其於無 地下室之建物基礎開挖深度分別約為1.5m及2.5m，建議A、D 、E、Ｉ四棟之基礎採用筏式基礎、基礎深度為2.5m之建物 採筏式基礎或版式基礎深度為1.5m之建物採版式基礎或聯樑 基礎。」、「15.若設計考量需減少建物之沉陷量時，可採 用之方式有兩種。一為進行地質改良以改善基礎下方黏性土 層之強度並減低黏性土層之壓密沉陷量。另一種方式則是採 樁基礎，將上部結構荷重傳遞至較底部之砂性土層中。於設 計時除需考慮工法之品質管控外，尚需評估各工法之經濟性 ，應選成效容易控制且較經濟之工法進行較為適當。」亦明 載系爭土地並非無法建廠。
㈡本件並無民法第227條之2情事變更原則之適用，原告備位之 主張亦無理由：
1.依民法第227之2所謂情事變更，「是否發生非當初所得預料 之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加 以判斷。」應以已發生者為限，原告所稱「土壤液化潛能問 題」，尚未確定可能發生，難謂屬於情事變更。且依民法第 227條之2之法律效果，乃為「當事人得聲請法院增、減其給 付或變更原有之效果。」原告遽予終止契約，難謂合法。又 依被證3租購臺南科技工業區土地承諾書第2條之規定，原告 於承租系爭土地之時，即已同意被告不就土地現況進行請求 改良之動作，並於103年10月19日承諾不再請求改良土地。 且依上開條文約定，已足認排除民法第429條之規定。如今 原告據土壤液化為由要求改良，並無理由。
2.原告於契約成立時，就系爭土地於契約履行中，有發生土壤 液化情事之可能性，已為原告所能預料，原告始自行風險評 估，向被告承租系爭土地，則原告再依此為由主張情事變更 原則，請求退還保證金，當無理由。蓋詳諸本案土地出租手 冊、租購申請書、租購臺南科技工業區土地承諾書、土地點 交紀錄卡等文件內容可知，原告在簽約前，已經詳為勘察評 估系爭土地現況後，是而判斷適合供其興建廠房之用。次查 ，原告租購系爭土地時，即有允諾按土地現況租購，不另向 被告請求改良或補償，詳參前述租購承諾書第2項所載。此 外，系爭土地承租契約書第11條第10項明文「乙方（即原告 ）構築建築物實若須埋設基樁，為避免損及鄰近地下及地上 結構物，應注意適當之安全距離並遵守相關法規規定，以避 免造成施工公害；倘而發生損害或公害時，應負賠償或修復 責任。」此處所指「基樁」，即鑑定報告所分析抗土壤液化



方法之一之「PC植入樁」工法，足見原告已預見在系爭土地 上建廠時，所應採取抗土壤液化工法，故而雙方將系爭工法 所應注意之事項，約明於土地租賃契約中。
3.準此，原告於契約成立時，就系爭土地於契約履行中，有發 生土壤液化情事之可能性，已為原告所能預料，原告始自行 風險評估，向被告承租系爭土地，則原告於契約成立後，再 依此為由向被告主張情事變更原則，請求退還保證金，當無 理由。
㈢綜上，詳以當時（103年1月）開發單位榮民工程股份有限公 司標租系爭土地所公告之「土地出租手冊」，除有說明系爭 土地乃位於臺南市安南區西側，該手冊第7頁「臺南科技工 業區土地出租須知」、第四點「出租標的」載明：「本區土 地之出租依工業局規劃開發圖說辦理，申請人於提送申請文 件前，應先行赴現場勘查…」等語。嗣後，原告於103年11 月19日向開發單位中華工程股份有限公司提出「租購申請書 」，其中「民間新增投資案件資料表（續）」部分，有關「 投資計晝」、「目前進度」，亦有勾選「2.已實地暸解投資 環境」；甚且，有關「投資問題」部分，原告亦僅就人力、 水電、勞工問題，希冀政府協助有關儘速開放大陸人士長期 來台、與台電商議供電問題等，均未見原告就本案「土地」 問題有提出任何意見。甚且，原告於申請時，所提出之「租 購臺南科技工業區土地承諾書」，更表明：「本公司（即原 告）茲向貴公司（即開發單位榮民工程股份有限公司）申請 租購臺南科技工業區土地，經參閱貴公司編印之臺南科技工 業區租售手冊，並實地勘察認為適合，同意按各項條件租購 ，」、「二、本公司同意按土地現況租購，除原核定設計之 公共設施項目外，不得請求改良或補僅。」足見原告在簽約 前，已經詳為勘察評估系爭土地現況後，是而判斷適合供其 興建廠房之用甚明。此外，兩造於系爭租約第1條「租賃標 的」僅約定：「臺南科技工業區東10區：臺南市安南區科工 段726、727、728、729、734、735、737地號土地計7筆，面 積計114177.27平方公尺。」遍閱契約全文，未見雙方有特 別約明系爭土地之載重能力等相關地質事項，此有系爭租約 可稽。再詳以兩造於104年2月26日簽訂系爭租賃契約後，所 辦理「土地點交記錄卡」，更無特別註明系爭土地之土壤需 求、土壤液化潛能等問題。被告交付系爭土地，對於約定之 使用收益目的已有符合，且於租賃關係存續期間，已依債之 本旨給付，原告請求返還系爭擔保金，並無理由。 ㈣並聲明：
1.原告之訴駁回。




2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠原告於103年11月9日，向工業局申請承租臺南科技工業區東 10區之系爭土地，面積合計114,177.27平方公尺，目的在於 設廠生產製造汽車安全座椅，主要機器設備名稱為CNC複合 式塑膠射出成型機、量料比例器、合模機、翻模機、模具、 機械手臂、實驗室、測試設備及倉儲設備等。
㈡工業局產業園區土地或建築物租售審查小組於103年12月22 日第485次審查會議，決議准予原告承租系爭土地。 ㈢原告於104年2月26日與被告簽訂系爭租約，約定由原告向被 告承租系爭土地，租賃期間自104年2月26日起至124年2月25 日止，原告並已依系爭租約第7條第1項之約定，繳納系爭擔 保金予被告。
㈣系爭租約第7條第2項、第3項規定：「二、乙方（原告）於 前6年租期屆滿前，如要求提前終止租約時，已繳交之擔保 金概不退還。三、本租賃契約終止無本條第2項情形且乙方 無違約需扣除擔保金之情形時，由甲方（被告）全額無息退 還擔保金。」
㈤原告於105年4月11日以明門（105）函字第1050411號函通知 被告，以系爭土地具中高土壤液化潛能，經委請專業技師評 估後，必須於興建廠房設備前，進行土壤液化改善工程，故 催告被告於函到2週內針對系爭土地進行修繕，以解決具土 壤液化潛能之瑕疵。
㈥原告於105年4月26日以明門（105）函字第1050426號函通知 被告，說明依民法第423條、第429條第1項、第430條、第22 7條及類推適用同法第254條規定，終止系爭租約。 ㈦上開事實，為兩造所不爭執（本院105年度重訴字第165號卷 〈下稱本院卷2〉第57頁），且有兩造各自提出系爭租約（ 含附件）、原告105年4月11日明門（105）函字第1050411號 函、105年4月26日明門（105）函字第1050426號函及申請書 （含租購臺南科技工業區土地承諾書等）在卷足憑（本院10 5年度補字第310號卷〈下稱本院卷1〉第12-40頁、第44-45 頁、第47頁、本院卷2第26-38頁），堪信為真實。四、兩造爭執事項：
㈠被告依系爭租約應交付並保持合於債之本旨之給付義務內容 為何？其有無依原告所請修繕改良系爭土地地質之義務？ ㈡原告依民法第423條、第429條第1項、第430條、第227條及 類推適用同法第254條規定終止系爭租約，是否合法？ ㈢原告依系爭租約第7條第3項等約定及誠信原則，請求返還系 爭擔保金，有無理由？




㈣本件有無民法第227條之2情事變更原則之適用？五、本院之判斷：
㈠原告主張被告依系爭租約，應交付並保持適合供原告興建廠 房目的之土地。而系爭土地經鑑定結果，具嚴重土壤液化潛 能，須於興建廠房安裝設備前，進行土壤液化之修繕改良， 若不進行土壤液化改良修繕，於較大地震發生時，將發生土 壤液化之情形，導致建物設備發生不均勻沈陷或傾倒，造成 廠房內精密機械設備嚴重受損，被告負有修繕改良之法定義 務云云；然經被告辯稱：系爭土地可供原告建廠使用，且原 告允諾按系爭土地現況租購，不另請求改良或補償。系爭土 地符合系爭租約所約定使用收益之狀態，被告並無修繕改良 之義務等語。經查：
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔；民法第423條及第429條第1項分別定有明文。所謂合 於約定之使用收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時 所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年 度台上字第422號判決參照）。是以，租賃物若未合於租賃 契約所約定預定之效用，應屬瑕疵給付；反之，則否。又出 租人修繕義務之發生，除契約另有訂定或另有習慣外，亦應 以出租人交付承租人於租賃關係存續中使用收益之租賃物， 並未合於雙方所合意預定之使用收益狀態之共同主觀認知， 為出租人負擔修繕義務之判準。
2.本件依工業局產業園區土地或建築物租售審查小組於103年 12月22日第485次審查會議決議、兩造簽訂之系爭租約第1條 ，及原告書立租購系爭土地承諾書記載略以：原告申請租購 系爭土地時，已至系爭土地實地勘查認為適合，同意按第2 條所載：「本公司（商號、機構）同意按土地現況租購，除 原核定設計之公共設施項目外，不得請求改良或補償。」之 租賃條件內容觀之（本院卷1第12頁背面、第24頁、卷2第35 頁），足認兩造簽訂系爭租約時，雙方所預設被告依約應交 付之租賃標的之共同主觀認知，為可供原告興建廠房之系爭 土地現況。其次，參諸所謂土地，係指水、陸及天然富源； 所謂地質，係指地球之組成物質、地球演化過程所發生之自 然作用與自然作用所造成之地形、地貌、現象及環境（土地 法第1條、地質法第3條第1款參照）。而依兩造各自提出有 關土壤液化成因及評估方法之文獻資料（本院卷2第40-53頁 、第89-100頁）可知，地表下之自然環境，須藉由專業儀器 及技術，鑽探取得不同地層土壤物質，分析土壤性質，並取



得地下水位資料，綜合地層條件及地下水狀況，始能具體評 估研判特定土地所在位置之土壤液化潛能（可能性）。是以 ，原告主張其於簽約前自行至系爭土地現場實地勘查，僅能 查知系爭土地之地表狀況乙節，應可信為真實。 3.次查，被告於104年2月26日將系爭土地按現況交付原告（本 院卷2第80頁），嗣經原告於同年9月間委請中盛公司進行基 地地基調查及基礎分析工作，依該地基調查報告第8章結論 及建議之記載，發現系爭土地液化潛能分析結果顯示：在中 小度地震時，基地內砂性土壤抗液化安全係數皆大於安全要 求，在設計地震與最大考量地震時，抗液化安全係數分別在 0.42-> 1.0以及0.33-> 1.0之間。又基地以鑽孔深度30m之 鑽孔進行評估，土壤液化潛能指數平均值為9.58（設計地震 ），屬中度液化程度（本院卷1第86頁背面、第112頁背面） 。嗣後，本院依兩造聲請囑託大地技師公會鑑定結果：系爭 土地之土壤液化潛能屬於「嚴重液化；液化危險度極高」等 級。又該鑑定報告以「設計地震」、「最大考量地震」進行 分析，只能表示在某次地震之水平地表加速度達到設計地震 之程度時，會有土壤液化之情形發生，而非指任何地震都會 造成土壤液化之情形，此有大地技師公會107年1月7日鑑定 報告書（第24、107、111頁）在卷可稽。則原告據以主張系 爭土地位於嚴重土壤液化潛能地區乙節，亦可信為真實。 4.參酌兩造所提出上開有關土壤液化成因及評估方法之文獻資 料顯示：所謂土壤液化，係指排列鬆散且孔隙中充滿水的砂 質土壤受到地震激烈搖動後，土壤顆粒排列趨於緊密而擠壓 孔隙水，造成孔隙水壓增高，砂粒間的結合力因而減少甚至 消失。液化發生時砂與水混合成為如泥漿般的液體，以至於 失去支承上部結構物的能力，則結構物便會產生下陷或傾斜 等現象。若孔隙水壓力過高時，便能使得砂土由地層中裂隙 往上衝出地面，此謂噴砂。而土壤液化可能造成結構物沈陷 ，或使上部結構物發生側移、傾斜及沈陷等破壞後果，或使 地下結構物上浮。依地質條件加以分類，液化可能性高者如 今河道、古河道、低濕地、海埔新生地以及砂丘間低地，有 液化可能者如扇形地、自然堤防、砂丘、洪積平原、濱海地 區及其他平原區，以及液化可能性低者如台地、丘陵及山地 。臺灣地區無論是中部嘉南平原、高雄平原或東部蘭陽平原 等地，其地層皆屬沖積土層，地下水位甚高且含大量砂性土 壤，因此在遭逢大地震時發生土壤液化現象之機率相當大。 又88年發生集集大地震，造成臺灣地區歷史上規模最大之土 壤液化事件，相關專業機關（構）遂開始投入土壤液化問題 之調查與研究，對經評估有液化可能的工址，認經由土壤改



良方法（土壤置換法、動態夯實法、擠壓砂樁…等）來提高 砂土層之抗液化能力，以改變飽和疏鬆砂質土壤之動態性質 ，增加地盤之支承力，另外也可以使用特殊基礎型式來避免 液化（如使用樁基礎），而提出諸多防治土壤液化之相關對 策，此外，內政部亦於88年12月29日修正（嗣後亦曾經數次 修正）「建築物耐震設計規範與解說」。
5.準此，依據兩造提出之前揭文獻資料及內政部營建署106年2 月6日營署建管字第1060004079號函附資料（本院卷2第123- 149頁），足認以臺灣地區所處之自然地理環境與客觀條件 ，開發者只要有利用土地興建地上物從事人為經濟活動之開 發行為，即須面對強烈地震（「設計地震」、「最大考量地 震」）發生時，如何防治土壤液化情形，避免對地上物造成 不利影響。又以現行建築工程技術而言，開發者藉由地質鑽 探調查、液化潛能評估，並進行相對應之建築物耐震設計與 施工建造，即可預防土壤液化之情形，避免發生結構物沈陷 、側移、傾斜或上浮等損害結果。而土壤液化低、中、高潛 勢所代表之意義，係指強烈地震發生時，對於地基可能造成 之影響程度，且土壤液化係可防患避免，只要落實專業之鑽 探調查及設計施工等觀念，即可有效遠離液化災害，此觀現 行「建築物耐震設計規範與解說」第11.1.1點通則、「建築