臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1085號
原 告 單玉如
被 告 施炳榮
訴訟代理人 阮祺祥律師
上列當事人間請求確認不動產買賣契約無效等事件，本院於民國
107年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文；又「所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之 存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此 項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言」，有最高法 院42年台上字第1031號判例意旨足參。本件原告主張被告逕 自將主要用途為工業用之不動產作為自用住宅使用，已違反 法律強制或禁止規定，兩造間買賣契約應屬無效，為被告所 否認，從而兩造間買賣契約是否合法有效即屬不明確，有致 原告在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判 決除去，故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之法律上 利益，自屬有據，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告前經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房 屋公司）所屬經紀人謝美如之仲介，於民國107年5月20日與 被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約），約 定將伊所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地 （權利範圍4分之1）暨其上同小段513建號建物即門牌號碼 臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號4樓房屋（權利範圍 全部，以下合稱系爭房地）出售予被告，買賣總價金為新臺 幣（下同）9,380,000元元，另被告於簽約時同意將系爭房 地續租予現承租人毛君，堪認買賣雙方已合意變更系爭買賣 契約第17條特別約定事項第9項關於原告應於107年8月11日 前完成搬遷、騰空買賣標的，復於同年月20日前與被告完成 交屋手續等約定，意即系爭房地仍維持目前使用狀況，現承 租人毛君為直接占有人、被告為間接占有人，原告業於107 年7月24日辦理所有權移轉登記完竣。詎被告嗣後竟驟然改 變心意，逕向現承租人毛君表示其欲將系爭房地收回自住云
云，茲因該房地屬第三種工業區，主要用途為「工業用」， 按都市計劃法第6條「直轄市及縣（市）（局）政府對於都 市計畫範圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計畫之使 用」、第32條「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區 ，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項 各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之 使用管制。」，再依照臺北市都市計畫施行自治條例第26條 規定制定之臺北市土地使用分區管制自治條例（原名稱臺北 市土地使用分區管制規則）第3條「本市都市計畫範圍內劃 定下列使用分區：三、工業區：㈡第三種工業區」、第36條 「在第三種工業區之使用，應符合下列規定：一、不允許使 用：㈠第一組：獨立、雙併住宅。㈡第二組：多戶住宅。」 等規定可知，被告購買主要用途為「工業用」之系爭房地作 為自用住宅使用已違反法律強制或禁止規定，系爭房地買賣 契約應屬無效，依民法第113條之規定，除須先塗銷以被告 名義於系爭房地設定之最高限額抵押權外，尚將該不動產所 有權回復登記予原告。為此原告雖曾以原證3之107年8月1日 臺北成功郵局第000604號存證信函通知被告關於主要用途為 「工業用」之系爭房地於出售後仍應維持目前使用狀況，現 承租人毛君為直接占有人、被告為間接占有人等情，然被告 竟以原證4之107年8月6日文山樟腳里郵局第000071號存證信 函回復原告表示按系爭買賣契約第17條第9項約定原告應於 107年8月11日前完成搬遷、騰空買賣標的，復於同年月20日 前與被告完成交屋手續云云。為此，原告爰依民法第71條前 段、第113條；都市計劃法第6條、第32條；臺北市都市計畫 施行自治條例第26條；臺北市土地使用分區管制自治條例第 3條、第36條等規定提起本件訴訟等語。
㈡為此聲明：
⒈確認兩造於107年5月20日就坐落臺北市○○區○○段○○ 段000地號土地（權利範圍：4分之1）暨同小段513建號建 物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號4樓 房屋（即系爭房地）所成立之不動產買賣契約之法律行為 無效。
⒉被告應塗銷上揭不動產上以被告名義設定之最高限額抵押 權，並將不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告則抗辯則略以：
㈠被告於購買系爭房地後均依相關規定合法使用，況買賣雙方 當事人於簽約前均明知系爭房地係屬第三種工業區，仍意思 表示合致而簽訂系爭買賣契約，且已辦妥不動產所有權移轉 登記，自屬合法有效之法律行為；復參照實務見解認為都市
計畫法第6條、第32條、臺北市土地使用分區管制自治條例 第3條、第36條等規定，僅係屬行政管制之取締規定，並非 效力規定，應無民法第71條之適用餘地，故原告所為之主張 請求，顯無理由等語，資為抗辯。
㈡為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第244、245頁） ㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍： 4分之1）暨同小段513建號建物即門牌號碼臺北市○○區○ ○○路0段000巷0弄00號4樓房屋（即系爭房地）原係屬原告 所有之不動產，原告於107年5月20日與被告簽署不動產買賣 契約書將系爭房地以總價9,380,000元出售予被告，並於107 年7月24日完成所有權移轉登記（見本院卷第29至35頁）。 ㈡本院卷第25頁立契約書人欄買方「施炳榮」、賣方「單玉如 」之簽名均屬真正。
㈢被告有收到原告所寄發原證3臺北成功郵局000604號存證信 函（見本院卷第37至43頁）。
㈣原告有收到被告所寄發原證4文山樟腳里郵局000071號存證 信函（見本院卷第45至49頁）。
㈤坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地依臺北市政府 都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區係屬「第 三種工業區」（見本院卷第51頁）。
㈥原證7不動產說明書第2頁客戶簽章欄之「施炳榮」、「單玉 如」之簽名均係真正（見本院卷第57頁）。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下： 本件原告主張主張系爭房地係屬第三種工業區不得做為住宅 使用，系爭房地買賣契約違反都市計畫法第6條、第32條、 臺北市土地使用分區管制自治條例第3條、第36條等規定， 依民法第71條之規定應無效，被告應依民法第113條之規定 ，將系爭房地上最高限額抵押權予以塗銷並將所有權移轉登 記予原告云云，然遭被告否認，並以上詞抗辯，經查： ㈠按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定 並不以之為無效者，不在此限」，民法第71條固有明文。然 按「土地法第八十二條所謂：『凡編為某種使用之土地不得 供其他用途之使用』，係取締規定，而非效力規定」、「系 爭土地雖為工業用地，依土地法第八十二條規定，固不得作 為其他使用，惟依內政部64.3.22台內地字六二二五六號函 釋示，違反此項規定而作其他使用時，僅應由該管主管機關 予以取締而已，且該條規定，並無如土地法第三十條第二項 所定『違反前項規定者，其所有權之移轉無效』之規定，上 訴人執此抗辯被上訴人之買賣契約無效，亦非有理」、「土
地法第八十二條僅為取締規定，自不生就該條所指之土地訂 立之租約無效之問題」，亦有最高法院71年度台上字第4423 號民事判決、71年度台上字第5157號民事判決、87年度台上 字第1752號民事判決可茲參照，是依上揭說明，臺北市土地 使用分區管制自治條例第36條有關「在第三種工業區之使用 ，應符合下列規定：不允許使用㈠第一組：獨立、雙併住 宅。㈡第二組：多戶住宅。…」，應係取締規定，而非效力 規定，合先敘明。
㈡承上，縱系爭房地買賣契約有原告所指違反臺北市土地使用 分區管制自治條例第3條、第36條之規定而作其他使用等情 ，應僅生由該管主管機關予以取締之效果而以，上揭自治條 例既無如土地法第三十條第二項所定『違反前項規定者，其 所有權之移轉無效』之規定，從而，原告據此主張系爭房地 買賣契約無效，並請求被告應將系爭房地上最高限額抵押權 予以塗銷並將所有權移轉登記予原告，顯屬無據。五、綜上所述，原告爰依民法第71條前段、第113條；都市計劃 法第6條、第32條；臺北市都市計畫施行自治條例第26條； 臺北市土地使用分區管制自治條例第3條、第36條等規定訴 請確認系爭房地買賣契約無效，並請求被告應將系爭房地上 最高限額抵押權予以塗銷並將所有權移轉登記予原告，顯無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
民事第四庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
書記官 劉冠伶
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