清償債務
臺灣臺北地方法院(民事),重訴更一字,105年度,14號
TPDV,105,重訴更一,14,20181026,1

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臺灣臺北地方法院民事判決     105年度重訴更一字第14號
原   告 佳緯建設股份有限公司
 
法定代理人 陳建陽
訴訟代理人 曾大中律師
複代理人  張志偉律師
被   告 曹昌鈴
 
 
訴訟代理人 詹順發律師
      吳君婷律師
      吳彥欽律師
上列當事人間請求清償債務事件,經臺灣高等法院於民國105年9
月14日以105年度重上字第19號判決發回更審,本院於民國107年
9月20日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣捌仟貳佰伍拾玖萬參仟陸佰柒拾玖元,及如附表一所示各期利息起算日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳仟柒佰伍拾參萬元供擔保後得假執行。但被告等如以新臺幣捌仟貳佰伍拾玖萬參仟陸佰柒拾玖元為原告供擔保,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院,但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限;前項合意,應以文書證之,民事訴訟 法第24條定有明文。查,本件依兩造簽訂之合作興建房屋契 約書(下稱系爭合建契約)第19條約定,雙方合意以本院為 第一審管轄法院,核與首揭規定相符,本院就本件訴訟自有 管轄權,合先敘明。
二、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。次按原告於判決確定前,得撤回訴 之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者,應得其同意 。訴之撤回應以書狀為之。但於期日,得以言詞向法院或受 命法官為之。訴之撤回,被告於期日到場,未為同意與否之 表示者,自該期日起;其未於期日到場或係以書狀撤回者, 自前項筆錄或撤回書狀送達之日起,十日內未提出異議者, 視為同意撤回,民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項定



有明文。查,原告起訴時係以曹昌鈴曹蒲為被告,並聲明 為:被告等應給付原告新臺幣(下同)20,948,985元,及自附 表一所示各期利息起算日起至清償日止,按年利率5%計算之 利息;原告願供擔保,請准宣告假執行(見本院卷第55頁)。 嗣於民國105年12月8日具狀撤回對被告曹蒲之起訴,並變更 聲明為:㈠、先位聲明:被告應給付原告82,593,679元,及 自附表一所示各項金額利息起算日起至清償日止,按年利率 5%計算之利息;原告願供擔保,請准宣告假執行。㈡、備位 聲明:被告應給付原告67,401,120元,及自附表二所示各期 起算日起至清償日止。核原告具狀撤回對被告曹蒲之起訴部 分,被告曹昌鈴於收受上揭書狀10日內並未表示異議,依前 揭規定,視為同意撤回,是該部分訴訟自已生撤回之效力。 至原告其餘所為訴之變更部分,核屬擴張應受判決事項之聲 明,依首開規定,自應准許之。
貳、實體事項
一、原告起訴主張:
㈠、先位部分:
⒈被告及訴外人曹蒲為坐落臺北市○○區○○段○○段000地 號土地(下稱系爭合建土地)之共有人(被告應有部分為10 2/197,曹蒲應有部分為95/197),於99年10月22日與原告 簽訂系爭合建契約,約定由渠等提供上開土地交由原告連同 其他合建地主所有之相鄰土地一併開發興建房屋(下稱本件 合建案),並依系爭合建契約第4條約定之比例進行房屋、 車位及土地之分配,該分配比例在房屋(含車位)部分包括 兩大項目,即:1.基本容積分配部分:該條第1項約定以被 告及曹蒲所提供土地可建樓地板面積為分配標準,房屋由渠 等分得67.5%,原告分得32.5%,地下停車位部分則依實際規 劃之車位數,按相同比例分配之(下稱基本容積分配部分) ;2.容積移轉分配部分:該條第2項第1款第2目約定,除前 述基本容積分配部分外,被告同意配合原告以容積移轉及( 或)申請停車空間獎勵之方式,增加本案可建築面積,而原 告則同意提供移入容積之12.28%分配予被告及曹蒲(下稱容 積移轉分配部分)。嗣於100年9月21、22日,原告與全體合 建地主進行房屋、車位之選配作業,原告計算被告及曹蒲可 受分配之房屋面積為150.62坪,停車位數為3.13位,被告等 並無異議,進而選定1、2樓C戶(為同一戶)應有部分二分 之一(設計面積122.8坪,二分之一即61.4坪,另外二分之 一由同樣參與合建案之另位地主即被告之胞兄、曹蒲之子曹 昌德所選定)、3樓B戶應有部分全部(設計面積74.83坪) ,及5樓B戶應有部分全部(設計面積74.83坪),以上共選



取2.5戶房屋,總面積合計為211.06坪,已超出當時計算可 分配之150.62坪達60.44坪,故該超出之坪數即列為5樓B戶 之差異坪數,由被告及曹蒲依系爭合建契約之約定向原告價 購補足。另車位部分,被告及曹蒲則共選擇地下一層編號7 、地下二層編號18、19及20,及地下三層編號23A、27等6個 車位。嗣後不久原告得悉前揭150.62坪之面積計算有誤,乃 在100年11月28日以存證信函通知該二人,更正其等可受分 配之房屋總面積應為212.88坪,且因更正後之坪數增加,已 大於被告及曹蒲上開選配之2.5戶房屋總面積211.06坪達 1.82坪,故其等原須增購坪數以補足5樓B戶之完整產權部分 ,即無須再增購,至於多餘之1.82坪,其等則再加選8樓B戶 (設計面積74.83坪),並另向原告增購其餘坪數,以補足 該戶之完整產權。惟本建案於103年2月13日完工取得臺北市 政府都市發展局所核發10 3使字第41號使用執照,並辦妥建 物第一次總登記,乃再依系爭合建契約約定之分配比例,按 實際登記面積重新計算,確認被告及曹蒲共可分得之房屋面 積為213.31坪(其中包括基本容積分配部分150.92坪,容積 移轉分配部分62.39坪),停車位數量則為4.42個(其中包 括基本容積分配部分3.13個,容積移轉分配部分1.29個), 而被告及曹蒲所選取之上開3.5戶房屋之總計面積亦確定為 286.5坪,超過其依約所得受分配之面積213.31坪達73.19 坪之多,該超額坪數列於前述8樓B戶(即8樓B戶之坪數中, 有73.19坪應分配屬原告所有),其等同意以每坪93萬元計 算向原告價購以補足該戶之完整產權,且被告及曹蒲所選取 之6個車位,超過其依約所得受分配之4.42個車位達1.58個 車位之多,其等亦同意以每車位2,464,000元計算,向原告 價購以補足不足(及增購)部分車位之完整產權。 ⒉原告於103年4月25日依被告及曹蒲之指示,將除上述8樓B戶 房屋及地下3層編號27車位以外之其他2.5 戶房屋及5個車位 之產權,全部移轉登記於被告名下,並於同年10月間完成交 屋手續,然其等卻以原告上開分屋作業時坪數計算錯誤乙事 ,而藉詞於開工前之100年11月30日,即來函向原告索求高 達逾1億5千萬元之違約賠償,而未依約給付應支付或返還予 原告之諸多款項,且曹蒲既將其就系爭合建契約之所有權利 義務轉讓與被告承受,是被告已為唯一之地主方,由被告負 責向原告履行系爭合建契約地主方之所有義務,此就上開款 項分述如下:
⑴被告及曹蒲請求原告將其分得之1、2樓C戶房屋增設淋浴間 ,及3樓B戶、5樓B戶及8樓B戶等房屋由四房二廳二衛之格局 改為三房二廳三衛,而原告就該工程變更結算加減帳後,已



於101年10月23日檢附明細,發函請求其等於同年月31日前 支付應付工程款計1,007,864元,事後原告亦已依約變更施 作完成且交屋予被告,然被告迄今仍未付款,原告爰依系爭 合建契約第2條第7項請求被告給付。
⑵如上述,被告及曹蒲選購超過達73.19坪之多,就此超出部 分其等同意以每坪93萬元計算,向原告價購73.19坪以補足8 樓B戶之完整產權,此金額即為68,066,700元(即930,000× 73.19=68,066,700);另不足(及增購)之1.58個車位部分 ,是以2,464,000元計算,金額為3,893,120元(即2,464,00 0×1.58=3,893,120),兩者合計為71,959,820元(即68,06 6,700+3,893,120=71,959,820),依系爭合建契約第4條第4 項第2款之約定,被告應於8樓B戶過戶前,以現金繳納之。 惟被告迄未依約繳納,爰依系爭合建契約之約定,請求被告 如數給付之。
⑶原告已依系爭合建契約第7條第1項約定,分兩期支付金額各 為150萬元及350萬元,合計500萬元之合建保證金予被告及 曹蒲收受,再依同條第2項約定,其等應於合建案完成興建 使用執照核准時,全額無息退還原告。查本合建案業於103 年2月13日取得使用執照,被告自當於翌日即103年2月14日 退還該保證金予原告,惟被告並未依約給付,自屬遲延無誤 。
⑷依系爭合建契約第6條第6項之約定,天然瓦斯外管線及安裝 費用,係依雙方分取之房屋比例各自負擔,原告已於102年5 月14日墊付本合建案之天然瓦斯外管線及安裝費用共1,028, 747元,而本合建案共有房屋23戶,扣除另2名參與合建之賴 姓地主所受分配共9戶房屋是由渠等自行繳納外,其餘金額 由14戶共同分攤,被告分取3.5戶,依上開約定,即應負擔 257,187元(即1,028,747/14×3.5=257,187,小數點以下四 捨五入,以下同),被告迄今仍未給付,原告自得系爭合建 契約之約定、民法第179條、第172條及第176條之規定,請 求被告等如數返還。
⑸依系爭合建契約第6條第4項之約定,房地產權之移轉、登記 所發生之登記規費、印花稅、複丈費及代辦費,由房地取得 人各自負擔,而原告就被告及曹蒲所分得房屋其中已過戶之 2.5戶房屋已代墊產權移轉規費279,610元;另代墊產權移轉 代辦費27,563元,共計307,173元,被告迄今尚未給付,原 告自得系爭合建契約之約定、民法第179條、第172條及第17 6條之規定,請求被告如數返還。
⑹依系爭合建契約第6條第10項之約定,雙方分得之房地,為 被告及曹蒲所有之土地與原告所興建房屋之等值互易,各無



交易所得,雙方應參照稅法互開以他方為抬頭之憑證交付對 方,並依稅法規定由「領受人」負擔稅費。而原告當初計算 支付有關其等分得房屋部分之營業稅共2,644,694元,依約 應由房屋之「領受人」即被告負擔,惟被告尚未給付,原告 自得系爭合建契約之約定、民法第179條、第172條及第176 條之規定,請求被告如數返還。
⑺另依系爭合建契約第6條第3項之約定,被告及曹蒲因本件合 建而移轉土地予原告所生之土地增值稅,於土地信託前之稅 額由其等負擔,以後之稅額依雙方分得比例各自負擔。其等 因本合建案移轉土地予原告所生之土地增值稅總額共1,886, 506元,原告已於103年2月2日先全額繳款,嗣再依系爭合建 契約契約第4條所約定雙方房屋、車位分得比例為原告分得 32.5%,被告分得67.5%,依上開約定分擔方式計算出其等應 負擔之金額為1,698,978元,惟其等僅於同年2月27日匯款29 2,428元予原告,餘1,406,550元迄未支付,原告自得系爭合 建契約之約定、民法第179條、第172條及第176條之規定, 請求被告如數返還。
⑻又依系爭合建契約第6條第1項之約定,房屋稅、地價稅等稅 賦,於土地信託前由被告及曹蒲負擔,其後依雙方分得房屋 面積各自負擔,依此計算,其等應負擔之房屋稅包括1、2樓 C戶部分為13,914元,被告持分1/2即6,957元、3樓B戶及5樓 B戶部分各為4,608元,共計16,173元,原告已於103年4月21 日繳納,依上開約定比例計算後其等應負擔10,391元,惟被 告尚未給付,原告自得系爭合建契約之約定、民法第179條 、第172條及第176條之規定,請求被告如數返還。 3.綜上所述,被告尚積欠原告共計82,593,679元未給付。被告 雖以原告違約而應負違約金賠償,被告得以違約金予以抵銷 云云。然房屋分配明細同意書背面之附註,根本不是針對雙 方於房屋產權登記前,為分配選屋作業之目的而計算之面積 是否有誤為規範,因為該計算僅係為日後履約進行準備而已 ,計算縱有誤差,無論誤差是利於地主或建商,既有系爭合 建契約之約定可供依據,雙方自得依約重新計算並予更正, 在最終進行房屋產權移轉登記前,對任何一方均不至於有真 正之損失發生,衡諸常情,原告當然亦不可能會同意僅因單 純計算所生之誤差,即給予被告鉅額之賠償,至為昭然;且 原告在100年9月21日分屋作業當時,雖將被告及曹蒲應受分 配之坪數誤算為150.62坪,但旋即於發現後立即先以口頭方 式通知其等更正,嗣後復於同年11月28 日再以存證信函更 正正確之坪數應為212.88坪,並就此作業疏失向其等致歉, 況當時本建案甚至尚未動工興建,根本不可能有上開分配明



細同意書正面條款及附註事項所稱「設計面積」與「完工後 實際登記面積」發生誤差之情形,可證原告並無違約之情事 。退步言,縱認原告因上開誤算,而應對被告負擔支付違約 金之責,惟此項錯誤對於嗣後合建房屋之興建、其等之分配 及日後產權之登記等,完全沒有影響,亦即依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形觀察,實難謂被告因 此受有任何損害,故上開約定之違約金數額顯屬過高,亦請 鈞院斟酌前情予以減至0元,以符公允,故被告之抵銷抗辯 ,應屬無理。
4.另被告主張同時履行抗辯部分,實無理由,蓋依系爭合建契 約第4條第4項第2款之約定,被告及曹蒲就8樓B戶房屋面積 不足部分(73.19坪)之產權增購款,應於「產權過戶前」 ,以現金繳納之,即被告就此部分有先為給付之義務。因此 ,被告未為給付前,原告自得拒絕過戶該部分產權予被告等 (尚未過戶之一個停車位部分亦然)。至於8樓B戶非屬增購 之1.79坪,原告已將本合建案興建完成,但被告卻違約拒絕 將原告用以擔保完成本建案之保證金500萬元返還予原告, 而該保證金數額亦遠高於該1.79坪之房屋價值,原告自得主 張同時履行抗辯權,暫時不過戶該1.79坪予被告。又系爭合 建契約之經濟目的乃在合建分屋,因雙方各自分配之坪數均 無法恰好分得整戶房屋之完整產權,會有剩餘坪數,故最後 勢必發生某戶房屋之面積由雙方各自分取若干坪數之情形。 此種情形在系爭合建契約第4條第4項「差額找補」之條文中 有約定其解決之機制,是被告等應分回之整戶面積多於其所 選房屋面積時(即可分配之房屋面積多於已選取之房屋面積 ),則剩餘之坪數即與其他地主或原告所受分配之剩餘坪數 合併為壹戶,由原告對外銷售後,再各依比例分配價金(第 4條第4項第1款);另若被告應分回之整戶面積少於其所選 房屋面積時(即選取之房屋面積多於可分配之房屋面積,本 件之情形即是如此),則不足部分被告等即應另向原告價購 ,以補足該戶完整產權(第4條第4項第2款)。換言之,兩 造之契約機制顯然不願就各自分配剩餘而不足一戶部分之坪 數,以共有方式持有房屋,蓋共有非但徒使雙方權利義務關 係趨於複雜,且亦有損該共有房屋之價值,不利於房屋之利 用,而與合建分屋之經濟目的有違,此亦非僅系爭合建契約 所獨然,而係所有合建契約均是如此辦理,已成為合建交易 之習慣。因此,本件依兩造之上開找補約定,應認為系爭8 樓B戶房屋係屬不可分之給付,被告自亦無從請求原告先就 其中之1.79坪(約僅為該戶房屋所有權應有部分之2.4%)先 為過戶,自屬當然。而保證金部分,依系爭合建契約第7條



第2項約定,被告等應於合建案完成興建使用執照核准時, 即全額無息退還保證金。依系爭合建契約第5條第1項約定, 被告及曹蒲可受分配之房屋,須待房屋興建完竣辦理保存登 記後,始登記予其等。再者,房屋辦理保存登記之前提要件 必須先取得使用執照。依此先後順序,顯見被告就保證金之 返還有先為給付之義務,被告所辯即無足採。另瓦斯外管線 分攤裝設費、產權移轉規費、代辦費及房屋稅部分,原告係 針對以過戶予被告之2.5戶房屋所生費用請求,與8樓B戶無 任何關係,沒有對待給付之關係甚明。營業稅部分,8樓B戶 房屋絕大部分面積是屬於增購之買賣關係,與合建分屋不同 ,原告亦未請求支付因8樓B戶房屋交易所生營業稅,被告自 無以8樓B戶房屋尚未過戶為由,主張同時履行抗辯之理。土 地增值稅係針對被告等依系爭合建契約應移轉予原告之土地 持分而生,與8樓B戶房屋之過戶與否並無對待給付之關係。 而且原告已過戶2.5戶房屋合計211.52坪予被告,僅餘極少 許之1.79坪房屋因上開原因而尚未過戶(其餘73.19坪係屬 增購之買賣關係,非合建分屋關係),則被告自無以上開理 由而不支付土地增值稅之餘地。
㈡、備位部分:
退步言之,倘本件應依被告所辯稱,容轉移轉部分須適用系 爭合建契約第4條第2項第1款第1目,則在房屋增購找補款項 目,8樓B戶所有權尚不足19.6坪、車位尚不足0.47個,被告 及曹蒲應向原告價購補足以8樓B戶每坪銷售底價1,170,500 元之88折再減10萬元,即每坪93萬元(即1,170,500×88%-1 00,000=930,000)計算,其等應補18,228,000元(即930,00 0×19.6=18,228, 000);而地下3層每車位280萬元之88折 即2,464,000元計算,金額為1,158,080元(即2,464,000×0 .47=1,158,080),合計19,386,080元(即18,228,000+1,15 8,080=19,386,080)。又依系爭合建契約第4條第4項第2款 之約定,被告及曹蒲應於8樓B戶產權過戶前,以現金繳納之 ,故備位請求被告等如數給付,並請求104年1月29日起至清 償日止,按年息5%計算之利息。在土地增值稅部分,被告已 自認在伊主張之分配坪數下,應分擔繳納之土地增值稅額為 454,083元,扣除已繳納之292,428元,被告應再支付原告16 1,655元,及自原告代墊次日即103年2月3日起至清償日止, 按年息5%計算之利息。再者,被告應返還購買容移面積款38 ,626,076元,及自申報動工後15日期滿翌日即100年12月13 日起之法定遲延利息。至於其餘備位請求之項目及金額,則 與先位相同等語。
㈢、為此,爰求被告給付原告82,593,679元等語。並聲明:⒈先



位聲明:被告應給付原告82,593,679元,及自附表一所示各 項金額利息起算日起至清償日止,按年利率5%計算之利息; 原告願供擔保,請准宣告假執行。⒉備位聲明:被告應給付 原告67,401,120元,及自附表二所示各期起算日起至清償日 止,按年利率5%計算之利息;原告願供擔保,請准宣告假執 行。
二、被告則以:
㈠、被告應受分配面積為267.353坪,不是原告所稱之213.31坪 ;應得停車位為5.53個,不是原告所稱4.42個:按基準容積 分配部分,原告自認被告應得基準容積部分,分配率為67.5 %,故房屋部分,被告得150.92坪;停車位分得3.13個;容 積移轉分配部分,本件應適用系爭合建契約第4條第1項第1 款第1目,即被告負擔購買容移款之37.22%,而可得容積移 轉面積22.83%,並非適用該條項第2目。可從,被告及曹蒲 在100年7月25日即以系爭合建土地及拆除前之舊建物,向承 做本合建案之信託契約受託人華泰商業銀行股份有限公司( 下稱華泰銀行)辦理抵押借款8,000萬元,當中之7,500萬元 則用來償還原告之容移款,故有關容積移轉分配部分,被告 應得:房屋:508.03坪×22.83%=115.98坪;車位:10.54個 ×22.83%=2.4063個,綜上,基準容積分配加上容積移轉分 配的結果,被告應得房屋:150.92坪+115.98坪=266.9坪; 車位:3.13個+2.4個=5.53個。且99年12年8日原告代被告及 曹蒲向訴外人游世昌寬頻房訊科技股份有限公司(下稱寬 頻房訊公司)購買容移【以買公共設施保留地方式捐贈政府 再取得容移(即可建樓地板面積),再移轉至系爭建地上】 ,嗣於100年5月10日修正該契約,並訂立增補協議書,原告 此一代為購買容移行為,是因雙方在99年10月22日簽訂系爭 合建契約,且只有地主有權買容移,因此雙方在系爭合建契 約第4條第2項約定,買容移款全額由地主負擔,原告先行代 墊之故。況於100年5月20日原告通知購買容移備忘錄,該備 忘錄即為被告向原告表示購買容移,執行系爭合建契約第4 條第2項第1款第1目之權利,原告則回覆該備忘錄以為承諾 ,並通知被告及其他有買容移地主,應行負擔之款,準此, 原告代為向第三人購買容移之合意已成立。又系爭合建契約 第4條第2項第1款約定「上述1、2二項選擇,雙方同意於乙 方(即原告)申請建築執照前七天,由甲方(即被告)確認 並於本合約內註記。」原告於100年5月23日始申請建照,依 約地主若選擇買容移,必須在申請建照前七日(即100年5月 16日前)表示之;則在常理上,原告怎可能在100年5月20日 才建議地主是否選擇買容移?若如此,地主們根本已來不及



選擇,並且形同建方即原告拒絕地主執行選擇權!故所謂申 請建照前七天選擇,不過是注意約定,不是選擇期限約定, 可從原告於100年9月23日領取建照後,曹昌德之契約遲於10 0年12月12日始註記購買容移,非在申請建照前七日,益證 其然。故本件應適用系爭合建契約第4條第1項第1款第1目, 無庸置疑。
㈡、退步言,以被告所提出之建方同意事項(下稱系爭建方同意 事項)、103年4月17日、同年6月19日交屋費用結算清單、變 更設計圖面及工程報價單等文件相互參酌以觀,亦足認系爭 建方同意事項雖未記載日期,然可確認其係有關原告請求項 目之最終解決方案,並已取代系爭合建契約之相關約定,且 依上開變更設計圖面等之內容可知,原告除已依系爭建方同 意事項之約定就曹昌德分得之7樓B戶,履行當中第6項第2、 3、4點等所示之事項外,並據以提出上開103年6月19日交屋 費用結算清單為費用之請求,顯見系爭建方同意事項確係兩 造間最新、最後之約定,原告始會據以履行上開設計圖之裝 潢內容。又依103年4月17日交屋費用結算清單所示,足認直 至該日止,兩造對於工程變更追加減款、房屋找補款、保證 金退還款之清償金額、還款期限等仍在協議中,均未確定。 另依交屋費用結算清單所示之日期為「2014/6/19」亦可知 ,原告係於103年4月17日至同年6月19日間將系爭建方同意 事項交付予被告,上開清單中相關項目之給付請求內容亦與 系爭建方同意事項承諾之內容相符,至於其交付之精確時、 地為何,依民法第153條規定,則非該契約之成立要件。甚 且,系爭建方同意事項係由原告直接交付,並非經由原告律 師所屬事務所所交付之「任何意見」,更與該律師所屬事務 所提出之協議書草稿無關,故無論原告律師如何於101年4月 10日之函文設限條件,均與系爭建方同意事項無涉,更不足 以拘束被告。復依前揭結算清單項次1「容積移轉費用」之 記載亦足證被告係選擇「方案一」,即負擔「原告代為向第 三人游世一等購買『送出基地』」之土地價格,其不僅經原 告以原告備忘錄通知負擔金額在案,並再次經原告以系爭建 方同意事項確認,故原告主張被告未選擇方案一云云,自非 事實。此外,被告所提出之交屋文件清單係來自系爭建方同 意事項中6個項目之約定,原告不僅於103年6月20日將該等 文件一併附隨交付被告,原告公司副經理許成瑋又於103年7 月7日再次以電子郵件寄予被告,而依該清單第1頁反面以下 所附之103年6月19日交屋費用結算清單、房屋分配明細、房 車分配面積計算等原告通知之文件,可認原告另以書面承諾 ,並據以向被告請款,前揭同意自無須任何一造用印,即生



效力,亦即該書面僅係證明該債之關係成立之證據,顯見系 爭建方同意事項不存在原告所謂須履行選擇「要式性」之問 題。至於該清單第1頁背面之103年6月19日交屋費用結算清 單將營業稅夾帶請求,顯無理由,被告自不須負擔該費用。 再者,依原告之習慣,倘系爭建方同意事項、前揭交屋文件 清單、交屋費用結算清單等資料係所謂之草稿,原告必會蓋 上「草稿」或「本文件為草稿,僅供討論用未經當事人簽署 前,不生任何拘束力」等字樣,此亦有被告所提出之房屋設 計圖第2頁可參,然上開文件既未有草稿之字樣,顯見其等 均為契約無誤。又原告律師於101年4月18日、同年月25日所 寄送之電子郵件僅為雙方於101年間討論合建事務及協商過 程中之個別意見,並非意思表示,亦非要約或承諾,更無原 告所謂系爭合建爭議事項之協議或和解須以書面簽署、紙上 簽字之要式方式約定之問題。況且,系爭建方同意事項係原 告於103年4月至6月間對被告之承諾、同意,與上開2份電子 郵件及兩造所簽訂之協議書等101年4月間文件之時點不同, 且時間較後,顯見系爭建方同意事項確為雙方最後同意之結 論,並成立協議,是上開電子郵件、協議書等討論過程之意 見表述、內容等自無法律拘束力,而不足以拘束原告同意系 爭建方同意事項所採用之意思表示形式,此參酌前揭電子郵 件之內容即明。另系爭建方同意事項第6條第1項所謂「本備 忘錄簽訂時…」,必非法律行為成立方式之約定,且原告既 已履行一部,並援引交屋文件清單、交屋費用結算清單等作 為請求支付依據,已如上述,同時被告除營業稅及增值稅外 亦已同意,則系爭建方同意事項自為雙方合意之契約,是否 簽備忘錄仍不影響該契約有效成立。復系爭合建案就原告應 交付之房屋,原先僅附帶給付主、客衛浴及廚房設備,並不 及於冷氣、裝潢,此有原告德行東路案建材與設備建議、交 屋費用結算清單及建材設備說明可佐,然就系爭建方同意事 項第6條第2、3、3項而論,則另有冷氣、櫥櫃、天花板等裝 潢給付,參之上開變更設計圖面及工程報價單中,原告就被 告胞兄曹昌德分得之7樓B戶己履行其裝潢及給付冷氣,足證 系爭建方同意事項實為兩造最後、最新之約定,自應以之作 為兩造權利義務之準據。再者,系爭合建契約第2條第7項約 定所謂「房屋內部隔間或增減設備裝修」係指「乙方公開銷 售建材設備說明施工」之內容所示設備、裝修、隔間之增減 ,即指客戶變更工程款增減金額總表1,007,864元部分,並 不及於上開變更設計圖面及工程報價單所載之玄關鞋櫃、小 孩房推拉門衣櫃、主臥室衣櫃、次臥室衣櫃、天花板、燈具 備置等裝潢及冷氣裝置,並參酌建材設備表與原告所簽認之



2份建材設備建議,均包含前揭總表所列之「增減設備裝修 」,即如臥室與其門窗設備、地坪、平頂用料、油漆塗裝、 浴室貼高亮釉磁磚、浴廁門窗、淋浴設備、面盆、浴缸、馬 桶、排氣機、明鏡、置物架等,卻不包含變更設計圖面及工 程報價單之裝潢與冷氣自明,顯見原告就前揭設計圖等資料 之裝潢及冷氣施作確係來自於系爭建方同意事項第6條第2項 至第4項之約定,並非基於系爭合建契約第2條第7項約定, 而被告分別於103年6月13日及103年6月26日代簽認之裝潢及 冷氣單據、圖樣等,則係來自於系爭建方同意事項第6條第5 項之約定。綜上,足認系爭建方同意事項確非原告所辯之和 解要約引誘無疑。至於系爭建方同意事項未涉及原告違約罰 責任之解決,是其亦未拋棄違約金之請求權,併予敘明。另 原告將對其不利之文件,如2份建材與設備建議、前揭交屋 文件清單及變更設計圖面及工程報價單等,皆推稱為要約引 誘,無論有無用印皆然,由此更足證原告係故意不於前揭文 件上用印,顯有自始即不願履約之心態,以備他日作為違約 不履行之抗辯
㈢、按系爭合建契約第2條第7項約定「本大樓施工用料依乙方公 開銷售合約書建材設備說明施工。甲方分得之建物若欲變更 設計,要求變更設計之範圍以房屋內部隔間或增減設備裝修 工程為限」,可知若變更公開銷售合約書建材設備說明並施 工,才有加減帳之問題,然有關變更工程款部分,被告等並 未要求變更原告之「公開銷售合約書建材設備說明」,反而 只是依原約定建材施作臥室及浴室,並將四房格局減為三房 ,自無須支付「變更工程款」。又依系爭建方同意事項及交 屋費用結算清單之項次2 等內容可知,原告不得請求「金額 列為0 」之工程變更追加款項,因原告已表示無償為地主分 配房屋。又兩造所約定之2 份「建材與設備建議」係屬於契 約,為原告所簽認應對被告給付之依據,並為被告所接受, 並非僅止於其字面所載之「建議」,其中雖有若干保留性約 定,然此為合建契約之常態,因建商為建築專業,故其所擬 契約中幾乎皆會保留對公共部分之建築式樣、建材之調整權 ,原告尚不得據此作為前揭建議未經協議之依據,此亦有系 爭合建契約第2條第6項之保留權約定為佐,而依前揭建材與 設備建議之內容可知,2樓以上規劃為住宅,房屋格局均為 四房二廳二衛,僅於100年9月19日、21日等另作部分建材修 改約定(即將門窗玻璃改成LOW-E玻璃),並未變更原約定 之四房二廳二衛之格局,然原告則於100年5月23日申請建照 ,並於100年9月23日取得建照,再於100年12月8日開工,可 知就系爭大樓二樓之格局,原告建照申請及建築,與兩造間



之約定並不一致,故原告在申請建築之前即已違約,且依系 爭合建契約第2條第7項,原告必須將被告等分得之二樓改成 一衛一室之店面格局,致不符合系爭合建契約約定格局而減 省之費用,退還給被告;另被告等所分得之三樓、五樓、八 樓,從原定之四房二廳二衛,遭原告減為三房二廳二衛。上 開因內部隔間、建材等變更而有所減省之情形,有禾暘空間 設計室內裝修工程估價單之開立者楊立安於另案之證述為佐 ,且與前揭2份建議文件所載相符,原告自應減帳退款,是 就工程減帳部分扣除工資126,000元後,原告應退廚具費用 368,055元、泥作工程暨TOTO衛浴設備費用660,293元、玻璃 工程費用1,084,503元之加總2,112,851 元予被告(計算式: 368,055元+660,293元+1,084,503 元=2,112,851元)。再 者,原告雖主張歐化櫥櫃上下櫃、電器櫃及冰箱櫃、Aristo n單口/雙口瓦斯爐、Bosch洗碗機、喜特麗炊飯器、Best烤 箱、Yaffle淨水器,及有關衛浴之黃山石、全自動馬桶/專 用遙控器、隱藏式水箱馬桶、面盆大理石檯面等,均未列載 於前揭2份建材與設備建議中,即該等估價單所載設備、品 牌、數量及規格均非兩造契約約定之內容云云,然原告既依 建材設備說明及上開2份建議給付地主及承購戶之相關設備 、材料等,已足證前揭估價單為真正。又依交屋文件清單清 單記載:項次12「YKK鋁門窗使用手冊」、項次13「TOTO免 治馬桶使用手冊及保證書」、項次14「大金全熱交換器使用 手冊及保證書」、項次15「Panoso nic暖風機使用手冊及保 證書」、項次17「LEIGHT廚具使用手冊及保證書」等內容, 亦足證原告確應交付上開衛浴、廚具設備,亦能證明前揭2 份建議文件、工程估價單及被告所提出之廚具工程照片及楊 立安之另案證述均為真,自得引為2樓格局變更而依系爭合 建契約第2條第7項約定扣減工程材料款之憑據。至於被告是 否同意點交與原告應依上開約定減帳材料款則為兩回事,不 得予以併論。
㈣、另系爭建方同意事項已約定,房屋找補款為每坪73萬元,車 位以每位280萬元之88折計,即每位以246.4萬元找補之,其 自排除合建契約第4條第4項第2款及房屋分配明細同意書中 依原告「第一次公開銷售底價88折,再減壹拾萬元」之約定 。復依系爭建方同意事項第1頁反面、第2頁及交屋費用結算 清單之項次3所示,被告就容積移轉分配比例,自系爭合建 契約原約定之22.83%改為25.12%,等於被告就容積移轉之樓 地板分配比例為67.5%(計算式:25.12%+37.22%=67.5%, 元以下四捨五入),該37.22%即為被告負擔原告代向游世昌 等人購買「送出基地」之價款比例,故被告應受分配之房屋



為278.54坪,而實際取得286.5坪,則被告應找補之金額, 房屋部分為被告應以每坪73萬元加購7.96坪;車位部分為應 買0.22部,每部依280萬元之88折計,為246.4萬元,共計被 告應找補6,352,880元,且該款依交屋費用結算清單、交屋 文件清單第1頁背面、交屋費用結算清單及系爭合建契約第 10條第2項「交屋條件」之約定所示,應於交屋時付清,其 並無先為給付之義務,然原告迄今仍未依系爭合建契約第5 條第1項約定過戶並交付8樓B戶及27號車位,甚至將之登記 於其自己名下,被告自得就該前揭房屋找補款6,352,880元 之給付主張同時履行抗辯權,而不負遲延責任。再者,系爭 建方同意事項及交屋費用結算清單所載房屋找補款為每坪73 萬元,係根據原告與第三人間之房地買賣預定書中所示11樓 B 戶銷售價每坪99.36萬元往下逐層遞減2萬元計算而來,故 前揭建方同意事項及交屋費用結算清單等並非原告所稱之讓 步。甚且,被告上網查詢內政部不動產實價登錄後,方得知 原告之公開銷售底價非如其提出之銷售底價表所示,益證原 告係以虛假底價詐取被告找補款,被告自得撤銷104年重訴 字第18號案件中所陳每坪93萬元找補款之不爭執事項。復依 原告稱屋價為347,700元等語,亦可證上開銷售底價表所載 之1,170,5 00元並非底價,原告又陳報稅務機關「地主房屋

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參考資料
寬頻房訊科技股份有限公司 , 台灣公司情報網
佳緯建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
緯建設股份有限公司 , 台灣公司情報網