臺灣臺北地方法院民事判決 104年度消字第20號
原 告 楊國琳
林淑慧
張美蘭
陳祿生
陳蔡瑞蘭
上列五原告共
同訴訟代理人 吳麒律師
柯政延律師
被 告 大馨建設股份有限公司
法定代理人 林雅萍
訴訟代理人 江如蓉律師
鄧輝鼎律師
複 代 理 人 江連勳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一０七年九月二十
七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用（除撤回部分外）由原告楊國琳負擔百分之三十一，由原告林淑慧、張美蘭負擔百分之四十六，餘由原告陳祿生、陳蔡瑞蘭負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、被告原法定代理人鍾筱娟於本院審理中代理權消滅，業經新 法定代理人林雅萍於民國一０七年五月八日具狀聲明承受訴 訟（見卷㈤第四一頁），核無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢ 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第二百五十 五條第一項第二、三款定有明文。本件原告原起訴請求：被 告應給付原告楊國琳、林淑慧、張美蘭各新臺幣（下同）五
十一萬元，給付原告陳祿生、陳蔡瑞蘭各二十五萬五千元， 及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息（賴思涵、蘇秀欽二人原亦共同起訴，先後 於一０六年十一月二十日、一０七年六月六日撤回，見卷㈢ 第一八六、一八七頁、卷㈤第一三八、一三九頁，撤回部分 爰不贅述），於一０七年五月二十八日變更聲明為：被告應 給付楊國琳二百零一萬元，給付林淑慧、張美蘭各一百五十 一萬元，給付陳祿生、陳蔡瑞蘭各七十五萬五千元，及均自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息（見卷㈤第一三一至一三三頁），同年六月四日再 具狀變更聲明為：「被告應給付楊國琳二百零一萬元，給付 林淑慧、張美蘭各一百五十一萬元，給付陳祿生、陳蔡瑞蘭 各七十五萬五千元，及均自一０七年六月四日減縮聲明狀送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」（ 見卷㈤第一三四至一三七頁），被告雖不同意原告變更聲明 （見卷㈤第一三０頁筆錄），然原告前開變更，訴訟標的、 基礎事實均同一，僅係擴張（請求金額）、減縮（利息起算 日）應受判決事項之聲明，於法尚無不合，本院爰就變更後 之訴為裁判，合先敘明。
乙、實體方面
一、原告部分：
（一）訴之聲明：
１被告應給付原告楊國琳二百零一萬元，給付原告林淑慧、 張美蘭各一百五十一萬元，給付原告陳祿生、陳蔡瑞蘭各 七十五萬五千元，及均自一０七年六月四日減縮聲明狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。
２願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：
１原告楊國琳於九十五年七月九日與被告訂立房屋預定買賣 契約，約定由楊國琳以五百八十萬元向被告買受被告依臺 北縣政府工務局（現新北市政府工務局）九四板建字第二 七八號建造執照在臺北縣板橋市（現新北市○○區○○○ 段○○段○○○○○○地號土地上所興建之地上二九層、 地下四層、定名為「國家世紀館」社區（下稱系爭社區） 編號Ｄ５棟第九層（興建完成後登記為建號同段第一四四 號、門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○號九樓） 、面積約一五八‧四一平方公尺（專有部分一一五‧八八 平方公尺、共用部分四二‧五三平方公尺）之房屋。原告 林淑慧於九十五年十月十三日與被告訂立房屋預定買賣契
約，約定由林淑慧以七百七十六萬元向被告買受被告所興 建之系爭社區編號Ｂ１棟第二一層（興建完成後登記為建 號同段第三三六號、門牌號碼新北市○○區○○○路○○ ○○○號二一樓）、面積約二０一‧一三平方公尺（專有 部分一四七‧一三平方公尺、共用部分五四平方公尺）之 房屋。原告陳祿生、陳蔡瑞蘭亦於九十五年四月八日與被 告訂立房屋預定買賣契約，約定由陳祿生、陳蔡瑞蘭以七 百三十萬元向被告買受被告所興建之系爭社區編號Ｂ１棟 第五層（興建完成後登記為建號同段第三二０號、門牌號 碼新北市○○區○○○路○○○○○號五樓）、面積約二 ０一‧一三平方公尺（專有部分一四七‧一三平方公尺、 共用部分五四平方公尺）之房屋。訴外人尤祺於九十六年 九月二十一日與被告訂立房屋預定買賣契約，約定由尤祺 向被告被告買受被告所興建之系爭社區編號Ｃ１棟第十二 層（興建完成後登記為建號同段第一七一號、門牌號碼新 北市○○區○○○路○○○號十二樓）之房屋，原告張美 蘭則於九十八年四月十四日自尤祺處買賣取得前述房屋， 並自尤祺處受讓對被告之債務不履行損害賠償債權。 ２依楊國琳、林淑慧、陳祿生、陳蔡瑞蘭（以下合稱楊國琳 等四人）與被告間房屋預定買賣契約第三條之約定，系爭 社區之共同使用部分含一層頂蓋型開放空間、社區遊憩設 施、門廳、防災中心、公共大廳、汽車車道、一層夾層社 區遊憩中心，被告在銷售期間由銷售人員利用廣告圖說表 示，系爭社區一層大廳僅為供住戶使用之相對開放空間， 文宣並以「三進式門廳、門廳迴廊、深庭重院、元首宮邸 、宮廷般、最寧靜角落、生活機能與安全高人一等」等文 句強調為宮廷式私密空間，由契約附件八建材設備表「出 入口採古典銅質藝術門框鑲嵌強化安全玻璃大門」、「社 區迎賓門廳安裝虹膜或指紋辨識系統及感應式讀卡門禁系 統」、「各戶均裝設壁掛式電視對講機，訪客經由一樓迎 賓門廳出入口、玄關門外之室外對講機可與住戶通話」之 記載，可證明一樓迎賓門廳所在之頂蓋式開放空間為封閉 式；而交屋時共用部分尚未開放，係由建商人員引導至各 別專有部分，並稱共用部分應由社區管理委員會點交、須 待管理委員會成立後方交付，致楊國琳等四人未能及時判 斷系爭社區共用部分之私密性及公共設施之合法性。詎被 告為享有更高容積獎勵、增加銷售利益，將系爭社區之一 樓大部分規劃為開放空間，開放空間與社區遊憩設施緊密 相連、無任何間隔措施，並在開放空間內設置室內溫水泳 池、ＳＰＡ按摩池、水療養身區等公共設施，造成公共設
施合併開放空間使用情形，影響住戶之隱私與安全，且利 用消費者誤認開放空間僅開放全體住戶之意，於使用執照 核發後再二次施工封閉違建（即在附圖編號Ｂ、Ｃ區域間 及Ａ、Ｂ區域間以及Ｃ、Ｄ區域間設門阻隔，在附圖編號 Ａ、Ｄ區域間設窗阻隔，使附圖編號Ｂ、Ｄ之頂蓋型開放 空間區域僅供系爭社區之住戶專用），被告對新北市政府 工務局出具之切結書，載明系爭社區一、二樓挑空及一層 夾層挑空部分絕不加蓋違建，並於產權移轉及房屋銷售時 列入交待，對新北市政府水利及下水道局出具之說明書， 亦記載系爭社區一樓及一樓外層設置之社區遊憩設施僅提 供社區住戶使用，不對外開放，足見被告銷售時表示不會 加蓋違建及一樓不對外開放、刻意隱瞞開放空間情節，該 等違建業遭新北市政府工務局於一０二年六月二十日強制 拆除，時有人鬧事、躺臥，被告業陷於給付不能之不完全 給付狀態，減損原告所購買房屋之價值，且係因可歸責於 被告之事由所致，爰依民法第二百二十六條第一項、第二 百二十七條規定，參酌另案估價報告之減損整體不動產價 值比例，以平均值百分之一‧三七計算，請求被告賠償楊 國琳四十五萬元（四七‧九一坪），賠償林淑慧五十六萬 元（六十‧八三坪），賠償陳祿生、陳蔡瑞蘭各二十八萬 元（共六十‧八三坪），賠償張美蘭五十一萬元（五四‧ 九一坪）。
３又依楊國琳等四人、尤祺與被告間房屋預定買賣契約第三 條第一項之約定，系爭社區全部區分所有建物之共同使用 部分（大公），就地下層部分，係指地下一層除汽車停車 位、車道及二層商場專用貨梯間以外之面積，及地下二至 四層除汽車停車位與車道以外、含機電空間及樓電梯間之 面積，房屋預定買賣契約為定型化契約，自應為有利於消 費者之解釋，且依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項第壹條應記載事項第四項，共有部分之防空避難室 標註「未兼作停車使用」，足見兼作停車使用之防空避難 室性質上即非屬全體共有，可不必登記為全體共有，參酌 當時土地登記規則第八十一條之規定，區分所有建物共同 使用部分並非應登記為全體共有，得登記給部分區分所有 權人共有。被告竟將地下一至四層、面積共二０五四二‧ 七平方公尺之建號第四七九號建物，除面積六一二一‧０ 八平方公尺停車位以外之「平面車道」面積，以「車公」 名義計入全部區分所有建物之共同使用部分（大公）而移 轉予楊國琳等四人、尤祺等全體區分所有權人，該部分「 平面車道」面積以電腦軟體計算結果為五一五一‧九八平
方公尺，致楊國琳等四人、尤祺負擔額外之共有部分面積 （其中楊國琳五‧四七坪或五‧一八坪或四‧八六坪、林 淑慧六‧九六坪或五‧七六坪或四‧四四坪、陳祿生、陳 蔡瑞蘭共六‧九六坪或五‧七六坪或四‧四四坪、張美蘭 六‧二一坪或五‧一四坪或三‧八九坪，計算方式詳見卷 ㈡第一一八頁及卷㈣第二四三至二四六頁），爰依民法第 二百二十七條規定，以每坪六十六萬元計算，楊國琳所受 損害為二百九十九萬二千五百五十四元或二百二十七萬四 千零一十四元，林淑慧所受損害為三百八十萬七千三百二 十六元或二百九十三萬六千八百五十二元、陳祿生、陳蔡 瑞蘭所受損害共三百八十萬七千三百二十六元或二百九十 三萬六千八百五十二元、張美蘭（受讓自尤祺）所受損害 為三百三十九萬八千零四十三元或二百五十七萬七千四百 八十二元（計算方式詳見卷㈤第六四至六九頁），而一部 請求被告賠償楊國琳一百五十六萬元，賠償林淑慧九十五 萬元，賠償陳祿生、陳蔡瑞蘭各四十七萬五千元，賠償張 美蘭一百萬元。
４以上合計被告應賠償楊國琳二百零一萬元、賠償林淑慧一 百五十一萬元、賠償陳祿生、陳蔡瑞蘭各七十五萬五千元 、賠償張美蘭一百五十一萬元，並支付自一０七年六月四 日減縮聲明狀繕本送達翌日起算之法定利息。
二、被告部分：
（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行。
（二）被告以：
１本件原告張美蘭並未與被告締約、向被告購買系爭社區建 號新北市○○區○○段○○段○○○○號、門牌號碼新北 市○○區○○○路○○○號十二樓房屋，張美蘭依民法第 二百二十七條、第二百二十六條第一項規定對被告請求， 當事人不適格、顯無理由。
２所謂共同使用部分之頂蓋型開放空間，顧名思義即指四周 得以自由進出、其上加設屋頂之開放空間，而開放空間係 指對住戶以外之公眾開放，為通常合理之解釋，原告楊國 琳等四人與被告間房屋預定買賣契約第三條第一項第三款 已約定系爭社區全部區分所有建物之共同使用部分（大公 ）包括附圖編號Ｂ、Ｄ所示「一層頂蓋型開放空間」，且 未約定被告應給付四周具有屏蔽之頂蓋型開放空間，楊國 琳等四人應知悉該頂蓋型開放空間係供公眾使用，被告雖 亦應給付社區迎賓門廳，但亦未約定被告應給付四周具有 屏蔽之迎賓門廳，契約第三十一條第一項並約定「買賣雙
方瞭解並同意本約一切權利義務均以本約之約定為標準， 任何口頭承諾或約定概不生效」，則被告已依約給付頂蓋 型開放空間，並無違約。況被告於締約時已善盡告知義務 、告知該頂蓋型開放空間將進行二次施工，分別經楊國琳 等四人、張美蘭之前手尤祺（由李俊松代理）簽署同意書 委由訴外人民峰工程有限公司（以下簡稱民峰工程公司） 施作，同意書並載明：「本人認知本社區挑空區域及加設 頂蓋範圍為美化環境、遮風避雨及安全管理，本人同意委 由民峰工程有限公司施作其必要之工程」，所謂遮風避雨 、安全管理通常即指加設門、扇，文義甚為明確，而需要 加設乃因原本使用執照四周並無設置門、扇，足見加設門 、扇範圍係二次施工、隨時有遭主管機關拆除之風險，且 為楊國琳等四人、張美蘭之前手尤祺簽約時明知而簽立同 意書、委託書，被告自不負擔保之責，難認屬不完全給付 。至原告所引文宣僅係傳達系爭社區設計風格、未彰顯細 部設計、建材，位置、區域無法特定，亦無價金、坪數、 車位、樓層、隔間等交易重要因素，不涉具體權利義務內 容，僅為要約引誘，契約第三十一條第一項並明定一切權 利義務以契約為準，第二十三條第五項約定廣告圖說僅能 表達概略情狀，有關事項均以契約條款為依據，該等文宣 、示意圖非屬契約之一部。況縱認被告依約有給付封閉式 頂蓋型開放空間之義務，是項約定亦因違反建築技術規則 第二八三條第一項前段之規定屬給付不能而依民法第二百 四十七條第一項規定為無效，無效事由並為楊國琳等四人 、尤祺簽約時明知。又縱被告因未能交付封閉式頂蓋型開 放空間應負債務不履行損害賠償之責，楊國琳等四人、尤 祺所受損害為信賴利益且以房屋為限，另應以不能或不完 全給付時點為準，否認楊國琳等四人、尤祺受有損害。 ３被告移轉登記予楊國琳等四人、尤祺之建物所有權並無短 少，亦無所謂虛灌登記面積情事，依建物所有權第一次登 記法令補充規定第十點、第十二點規定，區分所有建物地 下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共有部分， 區分所有建物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分 及約定專用部分，含法定防空避難室、法定停車空間（含 車道及其必要空間）均應以共有部分辦理登記，大公立法 精神在區分所有權人基於建物共同所有關係，應按比例所 有區分建物之共有部分，地下防空避難室、梯廳樓電梯間 、排煙室、配電室、垃圾集中處、機房、水箱、蓄水池、 汽車坡道、機車坡道等均為全體區分所有權人共同直接或 間接使用，自當登記全體共有，停車位購買者除就所購買
停車位面積外，亦應就必要之車道、坡道分攤建物面積， 除此之外地下層面積不應僅由停車位購買人承擔，故被告 將系爭社區地下一至四層除停車位及竣工圖中一樓以外標 示為汽機車坡道以外之部分計入大公、登記為全體區分所 有權人共有；至系爭社區竣工圖上地下一至四層停車位外 描繪之虛線，僅係用以檢討車輛通行最小寬度，並非具體 表明車道範圍，系爭社區竣工圖中僅有各樓層間「汽車坡 道」之記載，並無平面車道存在，臺北縣（現新北市）板 橋地政事務所建物測量成果圖亦同，原告計算之面積與竣 工圖不符，無可採憑。原告取得之專有部分、共同使用部 分之面積並無短少，現實使用權能未有任何損害，所有權 交易價值亦未受損，被告與楊國琳等四人、尤祺間房屋預 定買賣契約為總價契約，是楊國琳等四人、尤祺亦未因取 得大公坪數增加而額外支出買賣價金，未受任何損害，反 有獲益。況被告於九十六、九十七年間移轉及交屋時，均 製作「坪數找補計算表」提供予楊國琳等四人、尤祺，楊 國琳等四人、尤祺當時對於共有部分所有權移轉登記結果 並未認為有瑕疵，依民法第三百五十六條第二項規定，視 為承認受領之物，不得再主張瑕疵存在，瑕疵擔保之規定 並為特別規定，於除斥期間經過後，原告不得主張債務不 履行之損害賠償。如認原告受有損害，亦應有損益相抵規 定之適用，原告所受利益高於所指之損害等語，資為抗辯 。
三、原告主張原告楊國琳、林淑慧、陳祿生及陳蔡瑞蘭與訴外人 尤祺分別於九十五、九十六年間與被告訂立房屋預定買賣契 約，依序約定由渠等向被告買受被告所興建之系爭社區、完 成後登記建號新北市○○區○○段○○段○○○○號即門牌 號碼新北市○○區○○○路○○○○○號九樓、第三三六號 即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○號二一樓、第 三二０號即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○號五 樓、第一七一號即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號 十二樓房屋，原告張美蘭於九十八年四月十四日自尤祺處買 受取得其中門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號十二樓 房屋，並自尤祺處受讓對被告之債務不履行損害賠償債權； 被告為享有更高容積獎勵，將系爭社區之一樓大部分規劃為 開放空間，開放空間與社區遊憩設施緊密相連、無任何間隔 措施，並在開放空間內設置室內溫水泳池、ＳＰＡ按摩池、 水療養身區等公共設施，造成公共設施合併開放空間使用情 形，系爭社區於使用執照核發後經二次施工，在附圖編號Ｂ 、Ｃ區域間及Ａ、Ｂ區域間以及Ｃ、Ｄ區域間設門阻隔，在
附圖編號Ａ、Ｄ區域間設窗阻隔，使附圖編號Ｂ、Ｄ所示之 頂蓋型開放空間區域僅供系爭社區之住戶專用，該等違建業 遭新北市政府工務局於一０二年六月二十日強制拆除，系爭 社區住戶以外之人得隨意進出前述頂蓋型開放空間區域；依 楊國琳等四人與被告間房屋預定買賣契約第三條第一項之約 定，系爭社區全部區分所有建物之共同使用部分（大公）， 就地下層部分，係指地下一層除汽車停車位、車道及二層商 場專用貨梯間以外之面積，及地下二至四層除汽車停車位與 車道以外、含機電空間及樓電梯間之面積，被告移轉予楊國 琳等四人、尤祺之建物所有權，關於地下層共同使用部分， 將停車位及汽車坡道以外之全部面積（含竣工圖說上依建築 技術規則檢討之「平面車道軌跡線」範圍），以「車公」名 義計入全部區分所有建物之共同使用部分（大公），移轉予 楊國琳等四人、尤祺之事實，業據提出房屋預定買賣契約書 、建物登記謄本、相片、新北市政府違章建築拆除大隊違章 建築認定通知書、一層開放空間平面竣工圖、債權轉讓契約 書、坪數找補計算表、臺北縣板橋地政事務所建物測量成果 圖為證（見卷㈠第四七至九三、一三二至一七一之一、一七 四、一七六、一七七、一八０至二０六頁、卷㈡第六至八、 一四七至一五四、一七九、二一四至二二二、二二五、二二 七、二二八頁、卷㈣第二四九至二六二頁），核屬相符，且 為被告所不爭執，應堪信為真實。
但原告主張楊國琳等四人、尤祺與被告間房屋預定買賣契約 所約定、如附圖編號Ｂ、Ｄ所示之頂蓋式開放空間為封閉式 之相對開放空間、僅供系爭社區住戶共用，被告業陷於給付 不能之不完全給付狀態，減損原告所購買房屋及基地整體價 值百分之一‧三七，楊國琳因而受有四十五萬元之損害，林 淑慧因而受有五十六萬元之損害，陳祿生、陳蔡瑞蘭因而各 受有二十八萬元之損害，張美蘭因而受有五十一萬元之損害 ；及被告移轉予楊國琳等四人、尤祺之建物所有權，關於地 下層共同使用部分即建號新北市○○區○○段○○段○○○ ○號建物地下一至四層部分，計入竣工圖說上依建築技術規 則檢討之「平面車道軌跡線」等平面車行範圍，違反雙方間 房屋預定買賣契約之約定，楊國琳等四人、尤祺因而負擔額 外之共有部分面積，楊國琳受有二百九十九萬二千五百五十 四元或二百二十七萬四千零一十四元之損害，林淑慧受有三 百八十萬七千三百二十六元或二百九十三萬六千八百五十二 元之損害，陳祿生、陳蔡瑞蘭共受有三百八十萬七千三百二 十六元或二百九十三萬六千八百五十二元之損害，張美蘭（ 受讓自尤祺）受有三百三十九萬八千零四十三元或二百五十
七萬七千四百八十二元之損害部分，則均為被告否認，辯稱 ：本件房屋預定買賣契約並未約定其應交付封閉式、僅供系 爭社區住戶共用之附圖編號Ｂ、Ｄ所示頂蓋式開放空間，封 閉開放空間之違建係楊國琳等四人、尤祺等買受人於系爭社 區取得使用執照後簽立同意書委由訴外人民峰工程有限公司 施作，否認原告（尤祺）受有損害及主張之損害數額；系爭 社區竣工圖上地下一至四層停車位外描繪之虛線，僅係用以 檢討車輛通行最小寬度，並非具體表明車道範圍，系爭社區 竣工圖中僅有各樓層間「汽車坡道」之記載，並無平面車道 存在，其移轉予楊國琳等四人、尤祺之建物共同使用部分， 關於地下層部分，即建號新北市○○區○○段○○段○○○ ○號建物地下一至四層部分，合於房屋預定買賣契約約定， 並無短少，且其九十六、九十七年間移轉、交付房屋時，曾 提供「坪數找補計算表」予楊國琳等四人、尤祺，楊國琳等 四人、尤祺當時並無爭議，已經承認所受領之物，不得再行 爭執，楊國琳等四人、尤祺未受有任何損害，反有獲益，縱 有損害亦應相抵等語。
四、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因 不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償， 民法第二百二十六條第一項、第二百二十七條定有明文。本 件原告主張得依前開規定請求被告賠償，無非以原告楊國琳 等四人及原告張美蘭前手尤祺與被告間房屋預定買賣契約所 約定、附圖編號Ｂ、Ｄ所示之頂蓋式開放空間為封閉式之相 對開放空間、僅供系爭社區之住戶共用，系爭社區於使用執 照核發後經二次施工、增設門、扇，使附圖編號Ｂ、Ｄ之頂 蓋型開放空間區域僅供系爭社區之住戶專用，該等違建業遭 新北市政府工務局於一０二年六月二十日強制拆除，被告就 該部分陷於給付不能，及被告移轉予楊國琳等四人、尤祺之 建物所有權，關於地下層共同使用部分即建號新北市○○區 ○○段○○段○○○○號建物地下一至四層部分，計入竣工 圖說上依建築技術規則檢討之「平面車道軌跡線」等平面車 行範圍，違反雙方間房屋預定買賣契約約定，楊國琳等四人 、尤祺因而負擔額外之共有部分面積，均致原告（張美蘭部 分受讓自尤祺）受有損害為論據，被告則以前開情詞置辯， 茲分述如下：
（一）關於附圖編號Ｂ、Ｄ所示之頂蓋型開放空間區域非供系爭 社區住戶專用部分
１楊國琳等四人、張美蘭前手尤祺與被告間所訂房屋預定買
賣契約書，除前言及附件房屋總價付款分期明細表、房屋 平面配置圖、地下一層平面配置圖、委託代辦銀行貸款契 約書、社區規約、住戶管理公約、車位分管同意書及平面 配置圖、建材設備表八項附件外，全文共三十一條，第一 至六條歸「通則」章，第一條標示買賣標的物為被告依新 北市政府工務局核發之九四板建字第二七八號建造執照在 新北市○○區○○段○○段○○○○○○地號土地上所興 建、名為「國家世紀館」之系爭社區特定編號、樓層、與 附件二房屋平面配置圖相符之房屋，第二條記載房屋買賣 之面積，並詳細約定總面積、專有部分面積、共用部分面 積，第三條記載共同使用部分之項目及各區分所有權人之 權利範圍，其中第一項約定全部區分所有建物之共同使用 部分（大公）項目為下列七項：①地下一層除汽車停車位 、車道及二層商場專用之貨梯間外，其餘之面積，②地下 二至四層除汽車停車位及車道外，其餘之面積，包括機電 空間及樓電梯間面積，③一層頂蓋型開放空間、社區遊憩 設施、門廳（不含二層商場專用貨梯）、防災中心、公共 大廳、汽車車道、一層夾層社區遊憩中心，④二層梯廳及 樓電機間（不含穿堂），⑤三層樓電梯間（不含梯廳）， ⑥十三層中繼機房、水箱、消防泵浦室，⑦屋頂突出物及 其他法令應列入全部區分所有建物共同使用部分項目，第 二項約定部分區分所有建物共同使用部分（小公）項目， 第三項約定各戶共同使用部分權利範圍依各戶買受主建物 及附屬建物面積與全部區分所有主建物及附屬建物總面積 比例為計算，第四條為法定空地、屋頂平台、露台、地下 層權屬及分管範圍特約，第五條約定房屋面積誤差及其價 款找補，第六條為銷售面積計算說明，至第七至十條列「 價金給付專責」章，約定價金數額、給付期間、條件、程 序，第十一至十四條列「工程專責」章，約定系爭社區之 結構、建材、廠牌、規格、開工及取得使用執照期限、驗 收等事項，第十五至十八條列「產權登記與交付專責」章 ，約定房屋及基地所有權移轉、交付程序、稅賦費用之負 擔，第十九、二十條歸「違約專責」章，約定違約責任， 第二十一條屬「社區管理約定」章，第二十二至三十一條 歸「附則」章，內容含括網路系統特約、裝潢瓦斯施作、 公共設施之使用，廣告圖說、模型、建材僅為銷售輔助工 具，房屋有關事項以契約條款為依據，契約變更特約、保 固、代刻印章、轉售、往來通訊方式、合意管轄及附件之 效力、契約分存等事項，有房屋預定買賣契約書暨附件附 卷可稽（見卷㈠第四七至九三、一三二至一六八頁）。楊
國琳等四人、尤祺與被告間所訂房屋預定買賣契約固僅只 一處提及附圖編號Ｂ、Ｄ所示之區域，但不唯約定該區域 屬全體區分所有建物之共同使用部分，且明揭該區域為「 頂蓋型開放空間」，而無隻字片語記載該區域僅供系爭社 區住戶專用。
２六十年十二月二十二日修正公布之建築法第九十七條已規 定：「有關建築技術規則，由內政部定之」，九十二年六 月五日修正為：「有關建築規劃、設計、施工、構造、設 備之建築技術規則，由中央主管建築機關定之」，一００ 年一月五日修正後之現行條文僅在條文後段增列「並應落 實建構兩性平權環境之政策」，未就本文為修正。而內政 部於六十三年二月十五日修正發布之建築技術規則建築設 計施工編，第二百八十三條第一、二項已規定：「本章所 稱開放空間，係指建築基地內依規定留設達一定規模且連 通道路供通行或休憩之左列空間：㈠沿街步道式開放空間 ：指建築基地臨接道路全長所留設寬度四公尺以上之步行 專用道空間，且其供步行之淨寬度在一‧五公尺以上者‧ ‧‧㈡廣場式開放空間：指前款以外符合左列規定之開放 空間：①任一邊之最小淨寬度在六公尺以上者。②留設之 最小面積，於住宅區、文教區、風景區或機關用地為二百 平方公尺以上，或於商業區或市場用地為一百平方公尺以 上者。③任一邊臨接道路或沿街步道式開放空間，其臨接 長度六公尺以上者‧‧‧前項開放空間得設頂蓋，其淨高 不得低於六公尺，深度應在高度四倍範圍內，且其透空淨 開口部分應占該空間立面周圍面積二分之一以上」，第二 百八十九條第一項前段規定：「開放空間除應予綠化及設 置遊憩設施外，不得搭蓋棚架、建築物或為其他使用」， 一０一年七月一日修正施行之同規則建築設計施工編第二 百八十三條第一項僅增加「開放供公眾」五字，變更為： 「本章所稱開放空間，指建築基地內依規定留設達一定規 模且連通道路『開放供公眾』通行或休憩之下列空間」， 第二項亦僅修正透空淨開口部分占該空間立面周圍面積之 比例，第二百八十九條第一項前段則修正為：「開放空間 除應予綠化外，不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、 建築物及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用」。簡言 之，有關建築規劃、設計、施工、構造、設備之建築技術 規則，自六十一年間起，法律已授權內政部定之，應依內 政部據前開法律授權所訂定發布之建築技術規則之規定， 而內政部至遲自六十三年二月十五日修正發布之建築技術 規則建築設計施工編，第二百八十三條即已明定「開放空
間」之要件及其使用方式與限制，迄至九十五、九十六年 間楊國琳等四人、尤祺與被告訂立房屋預定買賣契約時， 已逾三十年，就「開放空間」係指建築基地內依規定留設 、達一定規模、連通道路供不特定人通行或休憩之空間， 得設一定尺寸頂蓋，但無論有無設置頂蓋均不得設置妨礙 公眾通行之設施或為其他使用，非供住戶專用，尤不得限 制住戶以外之人通行、休憩等節，自不能諉為不知。 ３又原告指陳系爭社區於使用執照核發後二次施工，在附圖 編號Ｂ、Ｃ區域間及Ａ、Ｂ區域間以及Ｃ、Ｄ區域間設門 阻隔，在附圖編號Ａ、Ｄ區域間設窗阻隔，使附圖編號Ｂ 、Ｄ所示之頂蓋型開放空間區域供系爭社區之住戶專用， 為被告所不爭執，前已述及。而楊國琳等四人、尤祺曾於 簽立房屋預定買賣契約書時，另行在記載：「本人承購『 國家世紀館』社區‧‧‧房地壹戶，本人認知本社區挑空 區域及加設頂蓋範圍為美化環境、遮風避雨及安全管理， 本人同意委由民鋒工程有限公司施作其必要之工程」之同 意書上簽名（其中尤祺由李俊松代理），此經被告陳明在 卷，且有同意書、授權書在卷可佐（見卷㈠第二六一、二 六二、二六四、二六五、二六七頁），該等文書之真正， 並為原告所不爭執；參諸楊國琳等四人、尤祺（亦由李俊 松代理）另就各自買受之區分所有房屋內部，主臥室或臥 室落地窗拆除、拆除落地窗之陽台地磚打除、鋪設與主臥 室或臥室相同之地坪、陽台加裝鋁窗、室內機房隔牆變更 等俗稱「陽台外推」之室內違章變更工程，另簽立委託書 委託民峰工程公司施作（見卷㈠第二六八、二六九、二七 一、二七三頁），足見楊國琳等四人、尤祺明知另委託、 同意民峰工程公司施作之項目與使用執照不符、係違規施 作，仍就各自買受之專有部分及共用部分挑空區域及加設 頂蓋範圍，分別簽立委託書及同意書，委託、同意民峰工 程公司違規二次施工。惟民峰工程公司除在附圖編號Ｂ、 Ｃ區域間及Ａ、Ｂ區域間以及Ｃ、Ｄ區域間設門阻隔，在 附圖編號Ａ、Ｄ區域間設窗阻隔，使附圖編號Ｂ、Ｄ所示 之頂蓋型開放空間區域僅供系爭社區之住戶專用外，原告 始終未能陳明並舉證系爭社區之挑空區域及加設頂蓋範圍 尚有何其他項目經民峰工程公司違規二次施工？易言之， 楊國琳等四人、尤祺同意民峰工程公司在系爭社區共用部 分挑空區域及加設頂蓋範圍違規二次施工所施作之項目， 即係增設門、扇使附圖編號Ｂ、Ｄ所示區域為系爭社區住 戶專用。則楊國琳等四人、尤祺締約時明知附圖編號Ｂ、 Ｄ所示之頂蓋型開放空間區域非僅供系爭社區住戶專用，
在附圖編號Ｂ、Ｃ區域間及Ａ、Ｂ區域間以及Ｃ、Ｄ區域 間設門阻隔，在附圖編號Ａ、Ｄ區域間設窗阻隔，使附圖 編號Ｂ、Ｄ所示之頂蓋型開放空間區域供系爭社區住戶專 用，係屬違規二次施工，方另行簽立同意書同意民峰工程 公司施作。楊國琳等四人、尤祺締約時既明知附圖編號Ｂ 、Ｄ所示之頂蓋型開放空間區域非供系爭社區住戶專用， 乃另行簽立同意書同意民峰工程公司違規二次施工，自難 認楊國琳等四人、尤祺與被告間房屋預定買賣契約係約定 附圖編號Ｂ、Ｄ所示之頂蓋型開放空間僅供系爭社區住戶 專用。
４原告雖引本建案之文宣、廣告圖冊、單張（見卷㈠第二一 至四四頁及外放廣告圖冊、廣告單），主張由該等圖片及 「三進式門廳、門廳迴廊、深庭重院、元首宮邸、宮廷般 、最寧靜角落、生活機能與安全高人一等」等文句，以及 契約附件八建材設備表「出入口採古典銅質藝術門框鑲嵌 強化安全玻璃大門」、「社區迎賓門廳安裝虹膜或指紋辨 識系統及感應式讀卡門禁系統」、「各戶均裝設壁掛式電 視對講機，訪客經由一樓迎賓門廳出入口、玄關門外之室 外對講機可與住戶通話」之記載，可證附圖Ｂ、Ｄ所示之 頂蓋型開放空間為封閉式、僅供系爭社區住戶專用，惟經
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網