臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1892號
原 告 鄭珮君
被 告 曾繁烘
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年9月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬零伍佰元及自民國一０七年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國106年9月15日就坐落臺中市○○區○○○路0 段000○0號12樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂買賣契約，於 106年11月起因屋內插座無法使用，經原告請水電技師察 看後發現線路未更新，及屋內兩間衛浴間外牆均有持續滲 漏情形，導致鄰近房間發生壁癌，因房間外牆及陽台陸續 滲水問題，原告需與社區管理委員會開會協調修繕，造成 原告生活困擾及精神上壓力。期間原告曾要求被告予以修 繕未果，遂請求當初仲介即住商不動產協助雙方協商修繕 問題，兩造各自請專業防水工程師傅進行估價勘查，對後 續修繕工程意見不一致且修繕金額有落差，故由第三方住 商不動產配合之專業防水工程師進行現場勘查估價，兩造 亦約定於107年3月26日當面協商溝通修繕事宜，但當日被 告對估價內容及金額皆有意見，承諾將於同年3月31日自 行前往住商不動產南屯文山店表達後續處理方式。仲介住 商不動產於107年3月29日與被告聯繫確認31日抵達時間， 因無法聯繫被告，原告則於107年4月3日寄發存證信函予 被告，被告於同年月9日收受，然至同年月23日仍未收到 被告回覆，原告再次寄發存證信函，被告亦於同年月26日 簽收，迄今仍無回覆。故原告依民法第356條瑕疵擔保規 定，提起本件訴訟。
（二）被告應對原告負民法物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不 履行責任：
1、供人居住使用之房屋建築物，依通常交易觀念，本應具備 結構體堅固、安全、耐用、防水、防盜等功能，若有浴廁 、外牆及陽台滲水、漏水之情形，足使建築物效用受損，
影響居住品質甚具，應認建築物之價值、通常效用及契約 預定效用有所減少，而存在物之瑕疵。被告於出售交付予 原告之系爭房屋有浴廁、外牆及陽台滲水、漏水之瑕疵， 且被告於出售系爭房屋之不動產買賣契約書所附「不動產 委託銷售標的現況說明書（成屋）」，建物瑕疵情形第34 項「現況是否有滲漏水之情形」欄，係勾選否，顯屬故意 不告知物之瑕疵，致原告相信而同意買受系爭房屋，且上 開瑕疵非於點交後相當時日無從發現，嗣原告於點交入住 後始知悉系爭房屋隱含滲漏水瑕疵之情形，原告自得依民 法第359條規定，請求減少與修補該等瑕疵所需費用同額 之價金，即減少買賣價金新臺幣（下同）220,500元。又 被告受領原告給付之買賣價金於220,500元部分，已無法 律上之原因，原告依民法不當得利規定，請求被告返還。 被告交付之系爭房屋有浴廁、外牆及陽台滲水、漏水之瑕 疵，不符債之本旨，且屬可歸責於被告之事由，致為不完 全給付，而被告於107年4月接獲原告通知修補瑕疵之存證 信函後，迄今仍未修補，則前開不完全給付之瑕疵，雖非 無法除去，但被告經原告通知修補，迄今仍未將瑕疵修補 完成，足見前開不完全給付之瑕疵，對被告已屬不能補正 或雖能修補而出賣人拒絕修補之瑕疵，故原告亦得依民法 第227條第1項規定，請求被告賠償因不履行所生之損害即 瑕疵修補費用220,500元。
2、被告故意於「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」 為不實之房屋現況說明，致原告陷於錯誤，與被告成立不 動產買賣契約；復於系爭房屋買賣契約成立後，竟未依債 之本旨，交付隱含浴廁、外牆滲、漏水瑕疵之系爭房屋予 原告，並於原告通知催告修補系爭房屋存在之浴廁、外牆 及陽台滲、漏水瑕疵時，置之不理，致原告耗費心力與社 區管理委員會溝通協調處理漏水外牆之修繕事宜，期間種 種事項造成原告睡眠品質不佳、與家人爭吵，生活陷於混 亂、不安等精神上之痛苦，侵害原告之人格權，並係可歸 責於被告之債務不履行事由所致，爰依民法第227條之1規 定，請求被告賠償原告精神慰撫金579,500元。（三）綜上，被告依法應給付原告財產上之不當得利或損害220, 500元及精神慰撫金579,500元，總計被告應給付800,000 元。
（四）並聲明：被告應給付原告800,000元，並自起訴狀繕本送 達之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：之前幫原告處理浴室漏水到11樓，處理前仲介有
帶專業人士去估價55,000元，後來我另請專業人士去做才 12,000元，做好之後有聽到仲介說原告另一間浴室有處理過 ，因為是馬桶外移，所以兩間浴室都有處理過，最主要不是 漏水是滲水，滲水是因為不知道是否因為是馬桶外移處理過 造成防水系統破壞掉才會滲水。防水系統可能被破壞掉才會 滲水，不是我當時交屋的情況。我賣的不是新屋，我買的時 候原屋有重新裝潢過，我有使用除溼機、空氣清淨機，所以 一些壁癌的部分沒有發生，當初原屋狀況不錯，之後原告使 用3、4個月後，可能是從浴室防水系統破壞後潮濕，我的習 慣是洗完澡後會將地板擦乾，所以不知道原告是否是除濕沒 有做好，防水層沒有做好。我問過抓漏的師傅說若防水破壞 跟馬桶之間都有關係，因為防水層要將馬桶周遭還有牆壁都 要用。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其於106年9月15日向被告買受系爭房屋，並於10 6年11月起陸續發現滲漏水現象瑕疵，嗣並告知仲介及被 告之事實，業據其提出不動產買賣契約書（本院卷第23頁 至第30頁）、不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）（ 本院卷第30頁背面）、郵局存證信函及收件回執（本院卷 第32頁至第34頁、第38頁至第41頁）、通訊對話紀錄（本 院卷第42頁至第63頁、第64頁至第73頁）及現場光碟1片 （本院卷末證物袋）為證，被告雖以前詞抗辯，並提出估 價單與相片（本院卷第87頁、第88頁至第100頁）為證， 然被告所提估價單係與本件無關之其他地點漏水情形之修 復估價單（本院卷第78頁背面），且據被告協同到場之證 人即仲介許哲雄於本院證稱：「（問：成交前有無去看過 系爭房屋現場？）答：有。」、「（問：後來原告有跟你 反應房子有問題？）答：有。」、「（問：反應什麼問題 ？）答：漏水。」、「（問：買了多久以後跟你反應？） 答：大約1、2個月。」、「（問：過去看到情況為何？） 答：廁所門斗外面會滲水，牆壁部分幾面牆都是潮濕的狀 況。」、「（問：你有無發現廁所的馬桶有無更動過？） 答：房子成交後馬桶部分因為買方有反應馬桶故障，業務 有去處理，處理完業有請師父去進行修繕。」、「（問： 後來原告反應有漏水，你去看到情況後如何協調處理？） 答：我們協調找專業廠商去檢查看什麼原因造成的，除了 我們公司本身外、買賣雙方都有找師父去看過滲水的原因 及施作的方式。」、「（問：後來有無施作？）答：沒有 ，前屋主就失聯。」、「牆壁滲水部分有跟公司協調幾次 ，本來應該有共識，只是不知為何後來前屋主就沒有聯繫
上。」、「因為法院沒有傳我，我只是盡到我工作上的責 任，被告有跟我公司的同事聯絡，我一起過來處理，這件 事之前協調過很多遍就只是一般中古屋買賣產生滲漏水的 部分，我們仲介公司去協調我們處理，其實兩邊包括我們 公司找了3次師父去看，因為當時屋主失聯，到後來沒辦 法只能跟買方講說我們沒辦法只能上法院，若需要什麼資 料公司有的可以提供。」等情（本院卷第77頁至第78頁背 面）。足認原告於交屋入住後約1、2個月即陸續發現系爭 房屋漏水之情形，並要求仲介處理，並無擅自更動屋內馬 桶或排水路線，是被告上開所辯情形，並無證據證明之， 本院即無從採認。
（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但 減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保 其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣之物， 缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求 減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1、 2項、第360條前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於 物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定， 認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有 瑕疵。又民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充 當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約 外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應 負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固 規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之 品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買 受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條 規定意旨觀之自明。本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋 係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，房屋一旦發 生滲漏水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會干擾使用 人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居 住品質，是房屋有滲漏水之情形，自屬減少其通常效用之 瑕疵，並減損系爭房屋之價值。且依不動產委託銷售標的 現況說明書（成屋）（本院卷第30頁背面）項次第34記載 「現況是否有滲漏水之情形」勾選為「否」。而該不動產 委託銷售標的現況說明書（成屋）亦為兩造買賣契約之一 部，解釋上，應可作為買賣契約中之約款。足認被告應擔 保系爭房屋「無滲漏水」之品質，原告主張被告應負物之 瑕疵擔保，應屬有據。故原告主張依民法第360條規定請
求被告就系爭房屋因滲漏水所生損害負賠償責任，應有理 由。
（三）按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀。前項情形，債權人得請 求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。不能回復 原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。損害 賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權 人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計 劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益。民法第213條第1、3項、第215、216條分別定有明文 。本件原告就回復原狀之修護費用為220,500元一節，業 據提出正福油漆工程社估價單（本院卷第31頁）1紙為證 ，被告對此修復費用復未提出其他證明資料供本院參酌， 應認原告此部分之主張為可採。
（四）另原告雖主張因本件漏水事件，被告置之不理，致原告耗 費心力與社區管理委員會溝通協調處理漏水外牆之修繕事 宜，期間種種事項造成原告睡眠品質不佳、與家人爭吵， 生活陷於混亂、不安等精神上之痛苦，侵害原告之人格權 ，並係可歸責於被告之債務不履行事由所致，依民法第22 7條之1規定，請求被告賠償原告精神慰撫金579,500元云 云。然按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用 、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者， 被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民 法第195條第1項前段定有明文。上開民法第195條第1項前 段所稱其他人格法益，固有包含居住安寧之人格法益，惟 於適用時，仍應斟酌個案之具體情節，且尚需符合「情節 重大」要件，始有侵權行為法則之適用。又，當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第 277條前段亦有明文。查系爭房屋雖有滲漏水現象，然據 原告所提證據，系爭房屋之漏水面積及分布位置，並無從 認定原告所稱遭受侵害之居住安寧人格法益，其情節是否 重大。況原告所提出之107年8月1日中山醫藥大學附設醫 院診斷證明書及單據，據原告自陳，係本院言詞辯論期日 後因激動而看醫生（本院卷第79頁），並非本件系爭房屋 滲漏水所生之居住安寧人格法益損害，而除此之外，原告 並未提出其他人格法益受損之證據，本院即無從認定原告 此部分之主張為真，自應予以駁回。
（五）綜上，原告請求被告給付220,500元，堪認有據，應屬可 採，逾此部分，則乏所據。末按給付有確定期限者，債務 人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債
務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受 催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或 依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務 ，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第20 3條亦有明文。查本件為侵權行為損害賠償之債，並無確 定期限，亦無約定遲延利息之利率，揆諸前揭法條規定， 原告主張自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，即屬 有據。而原告之起訴狀繕本已於107年6月22日送達被告（ 見本院卷第16頁），則原告請求被告應給付220,500元部 分，加計自107年6月23日起至清償日止按年息百分之5計 算之遲延利息，核屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告請求被告給付220,500元及自起訴狀繕本送 達被告之翌日即107年6月23日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，本判決所命給付之金額未逾50萬元，爰 依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假 執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經審酌後認與本件判決結果不生影響，不另一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 10 月 3 日
民事第五庭 法 官 劉國賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 3 日
書記官 黃筠婷