臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1152號
原 告 王張蜜
訴訟代理人 呂旺積律師
被 告 王志誠
王弘輝
王弘治
共 同
訴訟代理人 柯政延律師
吳麒律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107年9月3日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告就坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地之應有部分，應依被告與訴外人林連禎間訂定買賣契約之同一條件，於原告履行該買賣契約之義務後，被告應將土地應有部分移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。出租耕地出賣時，出租人與承 租人間因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種（最 高法院99年度台上字第459 號判決參照）。本件租佃爭議事 件前經臺中市神岡區公所耕地租佃委員調解、臺中市政府耕 地租佃委員會調處均不成立，經臺中市政府移送本院處理， 此有卷附之相關調解、調處程序筆錄等資料可稽，原告提起 本件訴訟核與前開規定相符，先予敘明。
二、原告起訴聲明：㈠確認原告就坐落臺中市○○區○○段000 ○00000 地號土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在。㈡ 被告應將上開土地按與訴外人林連禎買賣契約之同樣條件即 新臺幣（下同）1279萬元出售予原告，並應於原告按上開條 件為履行之同時，辦理移轉所有權登記予原告（見卷第55頁 ），嗣迭次更正聲明並變更聲明（撤回原第1 項聲明）後如 後開聲明所示（見卷第119、161頁），更正聲明部分不涉及 訴之變更，變更聲明部分，被告就此無異議視為同意訴之變
更。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠系爭土地為原告與被告及訴外人王志寬等人共有。原告基於 承租人之身分，就系爭土地與被告等人訂有三七五租約。被 告欲將伊等所有之土地出售與訴外人林連禎，於民國105年1 2月27日以臺中黎明郵局存證號碼534號存證信函通知原告行 使優先承買權利。原告即於106年1月4 日以豐原中山路郵局 存證號碼1 號存證信函表示同意依相同條件就系爭土地優先 購買。被告與林連禎間之買賣契約約定買賣標的共14筆土地 ，原告與被告僅共有系爭土地及同段240 地號土地，且僅就 系爭2 筆土地有三七五租約存在，是於神岡區公所耕地租佃 委員會調解時，調解委員決議應依總價之比例為優先購買， 即：「各委員意見一致主文：本案山皮段239、240-5等2 筆 地號共計1279萬元雙方協議由承租人優先購買」，亦無其他 附帶條件，原告本願依此條件為優先承買，詎料被告等人尚 要求原告另行支付土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問 費共計453 萬元，顯逾市場行情，墊高原告購買門檻，變相 阻礙原告行使法定優先承買權。原告已於106年1月23日開立 以被告王志誠為受款人之兆豐銀行本行支票作為支付優先承 買權之價金。被告應依神岡區公所耕地租佃委員會調解決議 之價額即1279萬元，並且不應附帶其他條件使原告優先承買 系爭土地。爰依耕地三七五減租條例第15條（原告107年5月 4 日民事補充理由暨陳報狀誤載第26條）之規定行使優先承 買權。
㈡訴之聲明：被告就系爭239、240-5地號土地之應有部分，應 依被告與訴外人林連禎間訂定買賣契約之同一條件，於原告 履行該買賣契約之義務後，被告應將土地應有部分移轉登記 予原告。
二、被告則以：
㈠參耕地三七五減租條例第15條第 1項之規定，原告若欲主張 優先購買權須以同一條件於15日內表示行使該形成權，否則 即喪失優先購買權。然原告非但不願以相同之買賣條件購買 ，且要求被告出售土地後給予補償，故原告實未以相同之條 件購買，自已喪失優先購買權。雙方於洽商過程中，被告等 人雖有提到仲介費用、勞務整合費等負擔部分共計453 萬元 ，應由原告依同一條件負擔費用，然453 萬元為全部土地所 生之費用，被告等人並未要求全數由原告負擔，僅要求51萬 元，惟原告仍不願負擔。另原告訴訟代理人於本件107年6月 28日筆錄中自承原告確實另要求3 成之補償，僅稱此為原告
之子所主張，不能代表原告。然原告之子若無原告之授權， 自無出席調解程序代為決定條件之理。且原告之訴訟代理人 亦一同出席，若原告之子此一條件非原告之意思，原告訴訟 代理人亦無由於調解時未置一詞，足見此為原告之意思；而 原告要求3 成補償之條件即為未依同一條件購買，自已喪失 優先購買權。且106年1月間，訴外人王惠君即有將仲介費百 分之4 之事告知原告當時委託之代理人即訴外人王世隆地政 士，而王世隆為原告所委託，足見原告就購買條件知之甚詳 ，而未依法於15日除斥期間內行使權利，自不得於現今主張 優先購買權仍存在。
㈡參土地法第104 條、民法第426條之2立法目的，在使優先購 買權人知出賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面 通知並無格式或名稱之限制，且無論其係訴訟上或訴訟外為 之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，並包括 提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知 ，本件買賣契約書已於調解時提供予原告，為原告所不爭執 ，原告自不得主張被告等人未合法通知。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠查系爭239、240-5地號土地為原告、被告及訴外人王志寬共 有，原告應有部分2分之1、被告3人應有部分各8分之1 、訴 外人王志寬應有部分8分之1，有土地建物查詢資料及土地登 記謄本在卷可參（見卷第27-28、59-62頁）。原告與訴外人 王乾榮等二人就系爭239、240-5地號簽訂臺灣省臺中縣神鄉 民字第1856號私有耕地租約（下稱系爭租約），有該私有耕 地租約書及臺中市神岡區公所107年4月27日神區農字第1070 007119號函附耕地租約異動登記公文在卷可稽（見卷第18、 47-53、64-65頁）。被告以其等所有系爭239、240-5地號土 地為繼承王茂堤、王茂興而來，王茂堤、王茂興之父即原告 祖父王乾榮於54年間即已死亡，上開租約不實為由，訴請確 認兩造間租賃關係不存在，經本院豐原簡易庭106 年度豐簡 字第708 號簡易判決被告敗訴確定，此據本院調取前開卷宗 核閱確實，依此確定判決既判力，原告主張就系爭239、240 -5地號土地有耕地租賃關係，堪認為真正。
㈡按「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應 將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面 表示承受者，視為放棄。」，「出租人違反前二項規定而與 第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」，耕地三七 五減租條例第15條第1、3項定有明文。其立法意旨乃本於憲 法所定扶植自耕農之基本國策，使承租人於耕地出賣或出典
時，依當時之賣典條件，有優先承受之權；並就賣典條件通 知承租人，限定以書面為之，以確保承租人之權益。其優先 承受之權，係於耕地出賣或出典時始行發生，且必須出租人 將賣典條件以書面通知承租人後，始得表示承受或放棄承受 （司法院釋字第124 號解釋參照）。倘通知內容僅知出賣之 事實，不知買賣之條件，不得謂為合法通知。又所謂不得對 抗承租人者，即出租人(即出賣人)與承買人不得主張基於買 賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。故承租人如未接獲 出賣條件之書面通知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承 買權之存在（最高法院47年台上字第151 號判例參照）。其 次，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指在買賣條件如 ：買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情 形下，承租人得要求優先成為基地之買受人（最高法院106 年度台上字第2335號判決參照）。又耕地三七五減租條例第 15條第1 項規定耕地承租人之法定優先承受權，為法律所明 定，不得任意創設。耕地出租人雖將耕地及其他土地合併出 賣，自不得要求僅對耕地有優先承買權之承租人承買全部買 賣標的，耕地承租人亦不得主張對於承租耕地以外之其他土 地亦有優先承買權。是以，於耕地出租人將耕地及其他土地 合併出賣之情形，耕地出租人以書面通知承租人行使優先承 買權，應就承租人得行使優先購買權之買賣標的、範圍、價 金、付款方式、瑕疵擔保等買賣條件，完整記載於通知之書 面，如未以此方式通知，不能謂出租人已將賣典條件以書面 通知承租人，承租人亦無從為承受或放棄承受之表示，不能 發生承租人在15日內未以書面表示承受視為放棄優先承買之 效果。
㈢查被告及訴外人王江惠嬌等於105 年12月16日將系爭土地及 同段臺中市神岡區山皮段220、227、240、240-1、240-2、2 40-3、240-4、240-6、240-7、240-8、240-9、241地號土地 共計14筆土地應有部分出賣予訴外人林連禎，有買賣契約書 在卷可參（見卷第126-133、148-156頁）。被告前於105年1 2月27日以臺中黎明郵局存證號碼534號存證信函通知原告： 「寄件人（即被告）係坐落臺中市神岡區山皮段220、227、 239、240、240-1、240-2、240-3、240-4、240-5、240-6、 240-7、240-8、240-9、241地號之土地共有人訂立三七五租 約，查上開土地寄件人已與林連禎訂立買賣契約，買賣條件 為：1.土地增值稅由賣方負擔繳納。2.全部承購14筆土地不 得單獨承購。3.每坪價格為1萬3500元，14筆土地總價金754 9萬2945 元。4.買方支付土地整合勞務費、代書作業費、律 師顧問費等一切相關費用453萬元。據土地法第34條之1規定
，共有人處分共有物應通知其他共有人，今特函通知於接函 15日內表示是否主張優先購買權，逾期視為放棄…」等語， 有該存證信函在卷可參（見卷第21-22、66-68頁）。上開存 證信函主旨係依土地法第34條之1 規定，通知共有人行使優 先購買權，並未表明原告就系爭2 筆土地有耕地租賃關係， 通知原告就系爭土地應有部分行使耕地三七五減租條例第15 條規定之優先承受權，已難謂被告係以書面通知原告行使耕 地三七五減租條例第15條規定之優先承受權。且上開存證信 函雖有每坪價格為1萬3500 元之記載，但就原告得優先優先 承買耕地應有部分確實坪數及價格並無記載，又買賣條件包 括買方需支付土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問費等 一切相關費用453 萬元，此亦屬買方應給付之代價，然原告 得依耕地三七五減租條例第15條規定優先承買耕地僅有系爭 土地2 筆，被告出賣上開14筆土地依約應由買方支付土地整 合勞務費、代書作業費、律師顧問費等一切相關費用453 萬 元，是否合於被告與訴外人林連禎間買賣契約約定，如何計 算得出，系爭2 筆土地之買賣應負擔此土地整合勞務費、代 書作業費、律師顧問費等相關費用之金額若干，並不特定， 難謂被告已將出賣條件以書面完整通知原告，亦難認為被告 業已書面合法通知原告行使耕地三七五減租條例第15條規定 之優先承受權。被告出賣耕地應有部分。被告既未將出賣條 件以書面完整通知原告，原告無從為承受或放棄承受之表示 。被告雖抗辯原告表示不願以相同買賣條件購買，且要求被 告出售土地後給予補償即為未依同一條件購買，已喪失優先 購買權等語，並提出存證信函、協調會錄音譯文、調處程序 筆錄及錄影光碟為證（見卷第22頁反面-24頁、140-144、16 8-174頁）。查前開存證信函係原告於106年1月4日以豐原中 山路郵局存證號碼1號存證信函通知被告同意以每坪1萬3500 元之單價，優先承買系爭土地及同段240 地號土地應有部分 ，並表明其餘土地原告非共有人亦無租佃權，原告無資格與 權利為優先承買，及拒絕支付土地整合勞務費、代書作業費 、律師顧問費等一切相關費用等語。被告既未將原告因優先 承買系爭土地2 筆應負擔之土地整合勞務費、代書作業費、 律師顧問費等一切相關費用金額若干之出賣條件完整通知原 告，原告拒絕支付被告出賣上開14筆土地依約應由買方支付 土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問費等一切相關費用 453 萬元，難謂原告拒絕按同一條件承購，不得依此認為原 告放棄優先承買權利。又被告並未依耕地三七五減租條例第 15條規定以書面記載完整買賣條件通知原告行使優先承買權 ，原告本無從為承受或放棄承受之表示，且買賣「條件」既
不明瞭，原告自無拒絕按「同一條件」承購之可言。是以， 縱有原告要求被告出售土地後給予補償之情，不能認為原告 拒絕按同一條件承購而視同放棄依相同買賣條件承受耕地， 亦不得依此認為原告放棄依耕地三七五減租條例第15條規定 之優先承受權，被告抗辯原告已放棄依優先承受權云云，並 不可採。
㈣被告既未依耕地三七五減租條例第15條規定以書面記載完整 買賣條件通知原告行使優先承買權，不得主張原告基於承租 人地位之優先承買權歸於消滅。原告得知被告將伊等所有之 系爭土地出售與訴外人林連禎，自得行使優先購買權。按優 先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按 其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力（最高 法院106 年度台上字第2335號判決參照）。原告基於行使優 先購買權生補訂之買賣契約效力，自得請求被告於原告履行 該買賣契約之義務後，將系爭土地應有部分移轉登記予原告 （最高法院65年台上字第2701號判例意旨參照）。四、從而，原告基於行使耕地三七五減租條例第15條第1 項規定 優先購買權所生補訂之買賣契約效力，請求依被告與訴外人 林連禎間訂定買賣契約之同一條件，於原告履行該買賣契約 之義務後，被告應將系爭土地應有部分移轉登記予原告，為 有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 1 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 1 日
書記官 許馨云