臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡字第8號
原 告 林金宥
訴訟代理人 陳成泉律師
被 告 允將建設有限公司
法定代理人 莊惠雅
訴訟代理人 陳怡成律師
複代理人 周家年律師
複代理人 張琍威律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國107年10月2日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣拾肆萬柒仟玖佰捌拾柒元，及自民國一百零六年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮後）由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣拾肆萬柒仟玖佰捌拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分：
㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求被告應給 付新臺幣（下同）1,500,000元，及自起訴狀送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣起訴狀繕本送 達被告後，先於民國107年5月29日以民事準備書狀及於107 年6月19日當庭以言詞變更訴之聲明為被告應給付422,690元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。核其所為變更，並未涉及當事人及訴訟標的之 變更，僅先減縮而後擴張應受判決事項之聲明，合於首揭規 定，應予准許。
㈡、又通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於 民事訴訟法第427 條第1 項或第2 項之範圍者，承辦法官應 以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡 易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地 方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4 條第1 項定
有明文。原告起訴後於為前開聲明之變更後，本件訴訟標的 金額在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定應適用 簡易訴訟程序，爰依前開規定改依簡易訴訟程序審理。二、原告起訴主張：
訴外人馮嘉靜前向被告購買門牌號碼為臺中市○○區○○路 ○段000號6樓之2（基地坐落臺中市○○區○○段000地號土 地，下稱系爭房地）預售屋，嗣於104年7月20日將買賣契約 權利義務及系爭房地以8,100,000元售與原告，被告於105年 2月1日房屋興建完成後將系爭房地所有權移轉登記與原告， 並交與原告使用。詎原告於交屋後遷入使用，於105年7月間 發現牆壁有多處裂縫深入壁內，被告於接獲原告通知後，雖 曾於105年7月18日及10月13日兩度前來修繕，惟僅以油漆塗 飾，數日後油漆脫落裂縫更加擴大，原告於發現瑕疵後通知 被告修補，於通知後6個月內請求減少價金自屬合法，爰依 買賣瑕疵擔保責任提起本件訴訟。而依交易習慣，公寓大廈 類型之房屋及土地係一併購買，如因房屋瑕疵而減少價金或 解除契約，亦應一併計算或解除，而非僅以房屋之價金為價 算基礎。又系爭不動產之瑕疵經台中市不動產估價師公會鑑 定結果，減少之價值為422,690元，兩造於鑑定時就系爭不 動產價值之基準點均不爭執，鑑定機關以鑑定時之價值作基 準並無不當。並聲明：被告應給付原告422,690元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息； 願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
系爭不動產於105年1月21日點交與原告，原告曾於同年7月 及9月通知被告房屋有需修繕之裂縫，被告亦派員前往修繕 完畢，系爭房屋送請台中市不動產估價公會鑑定，結果雖認 有裂縫等瑕疵，惟瑕疵僅存在房屋而不及土地，鑑定機關將 房屋及土地之價格一併計算減少之價值，被告亦併計房屋及 土地減少價值，顯與民法第359條規定不符。又依最高法院 判決認：買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕 疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕 疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部 分占買賣標的物之比例計算，鑑定機關未依此原則，逕認定 減少之價值，亦有違誤。另鑑定機關認定本件房屋之瑕疵僅 為輕隔間板材交接處或牆面批土不平整或熱漲冷縮之油漆裂 痕，並無漏水情形，結構亦無問題，足見瑕疵極為輕微，惟 竟認減損之價值高達6%，而另案均為漏水瑕疵之減少價值僅 為7.12%，本件鑑定結果顯有失衡而不足採。又鑑定機關認 定以每年粉刷2次油漆足可維持正常屋況，惟油漆粉刷並非
防止裂縫之最佳方法，鑑定機關僅以油漆粉刷費作為計算基 礎，顯非適當等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行 之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。四、法院之判斷：
原告主張以8,100,000元輾轉向訴外人馮嘉靜購買被告所興 建之系爭房地預售屋，被告於105年2月1日房屋興建完成後 將系爭房地所有權移轉登記與原告，並交與原告使用，原告 於105年7月遷入後，發現牆壁有多處裂縫，被告於接獲原告 通知後，曾兩度前來修繕，系爭不動產之瑕疵經台中市不動 產估價師公會鑑定結果，減少之價值為422,690元等事實， 業據提出土地所有權狀、建物所有權狀、預定房屋買賣契約 書、預定土地買賣契約書（被告提出）、不動產產權讓渡切 結書等件為證，且為被告所不爭執，並經本院囑託台中市不 動產估價師公會鑑定在案，有不動產估價報告書乙份為證， 堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者，鑑定機關以 房屋及土地併算減少價值，有無理由；又原告依買賣瑕疵擔 保責任請求減少價金得否以鑑定結果為基準，
㈠、瑕疵之減少價值應以房、地併算：
⑴、經查，依預定房屋買賣契約書（下稱系爭房屋契約）第25條 約定：「雙方與本房屋同時簽立之『預定土地買賣契約書』 與本契約有不可分之併存關係，故雙方亦同意對『預定土地 買賣契約書』所規定之義務亦應負履行責任，如有違反『預 定土地買賣契約書』之約定時，亦視同違約。」（本院卷一 第68頁）、預定土地買賣契約書（下稱系爭土地契約）本文 約定：「本約與另約『預定房屋買賣契約書』互為連帶契約 ，貳契約應同時簽立、執行始為有效」（本院卷一第54頁） 。足見系爭房屋契約與系爭土地契約彼此間具有不可分離之 依存關係，應共同履行，且任一部分不履約時，即2份契約 視為全部違約，得解除全部契約。
⑵、次按企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，而預先 擬定之契約條款，即屬定型化契約條款；定型化契約條款如 有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防 消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得 選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項， 報請行政院核定後公告之；違反中央主管機關公告之定型化 契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之 事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者 保護法（下稱消保法）第2條第7款、第11條第2項、第17條 第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。本件系爭房地契 約係被告公司為與多數消費者訂立同類契約之用，而預先擬
定之定型化契約條款，自應受消保法上開規定及中央主管機 關公告定型化契約應記載事項之規範。又按企業經營者，係 指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業 者，此觀消保法第2條第2款規定即明。準此，凡以提供商品 或服務為營業之廠商業者，不論型態為公司、團體或個人， 均為企業經營者，企業經營者非專指公司、團體，亦得為自 然人。本件被告公司推出「允將禮湛」建案，以被告公司為 房屋出賣人，訴外人張慧君則以坐落基地之所有權人身分出 售土地，共同銷售系爭建案之房屋及基地，且系爭房地契約 內容，係兩造間就系爭建案預售屋買賣訂立契約，由被告公 司興建系爭房屋出售予原告，並與訴外人張慧君分別就房屋 、土地訂立買賣契約，顯然訴外人張慧君與被告公司係共同 經營同一預售屋銷售事業，自屬消保法第2條第2款所定之企 業經營者，系爭土地契約與系爭房屋契約均有消保法第17條 及系爭應記載事項之規範，自堪認定。徵諸一般購屋之消費 者多不諳法律規定，如房屋有瑕疵且重大時，並無單獨解除 房屋買賣契約而獨留土地買賣契約之理，因此在房屋有瑕疵 而減少價金時，亦應以相同之方式視之，斷無僅以房屋價金 作減少之理，此應無違國民法律感情及經驗法則，被告抗辯 房屋之瑕疵僅能減少房屋價金為由，尚非可採。⑶、惟系爭房屋契約及系爭土地契約既係分別由原告與被告及原 告與訴外人張慧君所簽訂，如因瑕疵而減少之價金固不能僅 以房屋計算，然本件原告並未以土地之出賣人張慧君為被告 ，自不得於本案請求因瑕疵而減少之土地價金。⑷、至被告抗辯鑑定機關係以鑑定時之價值為基準而非以交付房 屋時之價值為基準，而認鑑定報告不可採。惟房地產景氣循 環之週期約為10年，目前房地產景氣處於停滯狀態，且已持 續5-6年之久，此為眾所週知之事實，因此鑑定機關以鑑定 時系爭房地之價值作為基準，結果甚至可能較房地交付原告 時之價值為低，或者持平，對被告而言並無不利，被告抗辯 鑑定機關之鑑定結果不可採，顯難採認。
㈡、次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物 與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物 應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減（最 高法院民事判決107年度台上字第1030號判決參照）。本件 因原告未就土地出賣人張慧君併同請求，因此在本案計算減 少價值時，僅應計算房屋部分即為已足。系爭房買之買賣價 金，房屋部分占總價金35%（0000000/0000000=0.35），土 地部分則占65%（0000000/0000000=0.65），而依鑑定機關 鑑定結果，減少之價值（房地併計）為422,690元，依此為
基準，房屋減少之價值為147,942元（422690*35/100=14794 2，元以下4捨5入），土地部分為274,749（422690*0.65=27 4749），再依上開最高法院判決意旨之計算方式計算房屋部 分得請求減少之價金為147,987元《0000000*【1-（0000000 -147942）/00 00000】=147987》。㈢、綜上所述，原告依買賣瑕疵擔保責任減少價金之法律關係， 請求被告給付147,987元，及自起訴狀繕本送達翌日（即106 年1月20日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為 有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回 。本件判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應 適用民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假 執行；又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰 酌定相當擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之 聲請即無宣告之依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判 決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 30 日
民事第二庭 法 官 李立傑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 107 年 11 月 5 日
書記官 資念婷
, 台灣公司情報網