臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度重訴字第66號
原 告 陳良士
訴訟代理人 阮文泉律師
參 加 人 陳朝仁
被 告 陳雲美
顏有成
顏志宇
顏羿潔
共 同
訴訟代理人 黃勝和律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年10月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。 事實及理由
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項 定有明文。而前述就兩造之訴訟有法律上之利害關係之第三 人，為輔助一造起見得參加於該訴訟，所謂法律上之利害關 係者，即因兩造所受裁判之結果，而自己亦須受其影響之謂 ，最高法院17年聲字第42號判例意旨可資參照。本件原告主 張向陳朝仁與被告間就高雄市○○區○○段00000 地號土地 （下稱系爭土地），僅存在一般租賃契約，被告就系爭土地 並無優先承購權，原告向陳朝仁購得系爭土地未經點交，對 陳朝仁具有債權存在，其代位陳朝仁終止前開租賃契約，請 求被告拆屋還地等節，為被告否認，則陳朝仁與被告間之租 賃契約性質，顯與陳朝仁有直接利害關係，應認陳朝仁對本 件訴訟確有法律上利害關係，是陳朝仁聲請參加訴訟以輔助 原告一造，核無不合，應予准許。
二、原告主張：原告前向參加人陳朝仁購買系爭土地，被告陳美 雲及被告之被繼承人顏明聰與陳朝仁固曾經臺灣高雄地方法 院（下稱高雄地院）以96年度移調字第75號成立調解，簽立 調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），約定由顏明聰向陳朝仁承 租系爭土地20年（下稱系爭租約），然此為一般定期租賃契 約，非基地租賃契約，系爭調解筆錄約定租期逾5 年且未經 公證，不得對抗租賃物受讓人即原告，被告並無土地法第10 4 條所定優先購買權，況陳朝仁已向陳雲美口頭表示將出售 系爭土地，陳雲美並無任何反應，被告於知悉原告購買系爭 土地後，未依土地法相關規定主張優先購買權，應認被告已
拋棄優先購買之權利，不得再依土地法第104 條規定主張權 利，被告所有門牌號碼高雄市○○區○○村○○巷00號房屋 （下稱系爭房屋），無權占用系爭土地如附圖斜線部分所示 面積814.80平方公尺，原告自得請求被告拆屋還地。被告抗 辯與陳朝仁間之系爭租約已於民國106 年11月7 日終止，被 告就系爭土地自無使用權源，如認非於上開時日終止租約， 則被告自107 年2 月起至今未向陳朝仁繳納租金，符合系爭 調解筆錄第4 項之終止租約要件，爰以民事準備書㈢狀繕本 送達被告，代位陳朝仁終止系爭租約。又縱認系爭租約尚未 終止，依民法第425 條第2 項規定，被告亦不得以系爭租約 對原告主張租賃權利。為此，爰依民法第767 條第1 項前段 之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地 上如附圖斜線部分所示面積814.80平方公尺之地上物拆除， 並將占用土地返還原告；㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：被告之被繼承人顏明聰前向陳朝仁承租系爭土地 ，並在系爭土地上建築系爭房屋，為租地建屋之基地租賃契 約。陳朝仁與顏明聰、被告陳雲美於96年間簽立系爭調解筆 錄，約定就系爭土地成立定期租賃契約，期間自96年8 月1 日起至116 年7 月31日。嗣因顏明聰於102 年12月6 日死亡 ，系爭房屋由顏明聰之配偶陳雲美及子女顏有成、顏志宇、 顏羿潔繼承，並繼受系爭租約。陳朝仁於106 年10月30日將 系爭土地出賣原告，並於106 年11月7 日將所有權移轉登記 予原告，然依民法第426 條之2 第1 項前段、第2 項前段、 土地法第104 條第1 項前段、第2 項規定，被告為系爭土地 承租人，即為系爭土地之優先購買權人，陳朝仁未以書面通 知被告是否願以同樣條件購買系爭土地，原告不得以取得系 爭土地對抗優先購買權人。陳朝仁於107 年1 月中旬透過他 人告知被告系爭土地已出售予原告，被告因而認定租約終止 ，無給付租金予陳朝仁之義務，而自107 年2 月開始未給付 租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請 均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。四、參加人陳朝仁輔助原告一造，則陳述以：參加人同意原告主 張，並再以參加訴訟狀送達被告終止系爭租約等語。五、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地原登記為陳朝仁所有，陳朝仁於106 年10月30日出 售系爭土地予原告，原告於106 年11月7 日以買賣為原因登 記為所有權人。
㈡系爭房屋為顏明聰搭建，顏明聰於102 年12月6 日死亡，由 其配偶陳雲美及子女顏有成、顏志宇、顏羿潔繼承系爭房屋 ，系爭房屋占用系爭土地上如附圖斜線部分所示面積814.80
平方公尺。
㈢陳朝仁前向顏明聰提起拆屋還地訴訟，經高雄地院以96年度 訴字第1205號民事事件受理（下稱系爭前案），嗣其與顏明 聰、陳雲美於96年7 月3 日以96年度移調字第75號調解成立 ，並簽立系爭調解筆錄。系爭調解筆錄內容如下： ⒈陳朝仁與陳雲美、顏明聰願成立定期租賃契約，由陳朝仁將 坐落於高雄縣○○鄉○○段000 ○0 地號土地，其中如高雄 縣仁武地政事務所96年6 月26日複丈成果圖B 部分及同地段 692 、693 號土地如高雄縣仁武地政事務所96年6 月26日複 丈成果圖C 、D 部分，出租予陳雲美及顏明聰，為期20年， 租金為每月新臺幣（下同）1 萬元。
⒉租賃契約自96年8 月1 日起至116 年7 月31日止。 ⒊陳雲美及顏明聰應自96年8 月5 日起，按月於每月5 日前， 以匯款至仁武鄉農會灣內分部，戶名：陳朝仁，帳號00-000 0000號之方式，給付租金1 萬元。
⒋於租賃期間內，陳雲美或顏明聰若有遲延給付租金之情形， 陳朝仁得於遲延給付之日起30日內，向陳雲美及顏明聰終止 租賃契約。逾30日仍未終止時，陳朝仁僅得向陳雲美及顏明 聰請求給付租金及遲延利息，不得再以該期租金給付遲延為 由，終止賃契約。
⒌於租賃期屆滿前60日，應由雙方協議是否更新租賃契約。 ⒍於租賃期間屆滿或陳朝仁依前開第4 項約定終止租賃契約時 ，陳雲美及顏明聰應於60日內，將租賃土地上之動產、不動 產遷移或拆除，並將租賃土地返還予陳朝仁。逾期仍未遷移 而遺留於租賃土地上之動產、不動產，視為陳雲美及顏明聰 拋棄該等物之所有權，並均由陳朝仁取得或處分。 ⒎於租賃期間屆滿或陳朝仁依前開第4 項約定終止租賃契約後 ，陳雲美及顏明聰均不得請求陳朝仁補償因改良租賃土地或 搭建其上建築物之費用，陳朝仁亦不得請求陳雲美及顏明聰 應將租賃土地回復原狀或清除其上之動產、不動產。 ⒏雙方願於本調解筆錄送達雙方後，於30日內，將本調解內容 之租賃契約公證。如陳朝仁不配合辦理公證，並在上開租賃 期間內，將租賃土地移轉所有權或設定負擔予第三人，致陳 雲美及顏明聰受損害時，應由陳朝仁負損害賠償責任。 ⒐兩造原於77年間成立之租賃契約之權利均拋棄。 ㈣系爭調解筆錄未經公證。
㈤陳朝仁於出售系爭土地予原告前，未以書面通知被告是否優 先購買系爭土地。
六、本件之爭點：
㈠系爭租約之性質為租地建屋之基地租賃契約或一般租賃契約
？
㈡原告請求被告拆屋還地，有無理由？
七、本院得心證之理由：
㈠系爭租約之性質為租地建屋之基地租賃契約或一般租賃契約 ？
⒈按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其 建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承 租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋 為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之 房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意 旨，最高法院74年台上字第2562號判例、104 年度台上字第 247 號判決意旨參照。亦即，租地建屋契約並不限於租地後 自建房屋，即使是承受前手之房屋而租用基地，既屬以在他 人土地上有房屋為目的，而租用基地，皆應解為租地建屋契 約。前開法律見解之精神，即在於保障承租人之利益，本件 兩造就系爭租約為租地建屋契約或一般租約有所爭執，自應 審酌訂立租約目的，探求當事人真意判定契約性質，以保障 承租人之利益。
⒉兩造就陳朝仁與被告間存在系爭租約固無爭執，惟就系爭租 約性質有所爭議，而陳朝仁於系爭前案審理時，即於起訴狀 載明被告於77年3 月20日起向其承租系爭土地蓋屋使用，並 援引土地法第103 條規定，欲以承租人積欠租金額收回系爭 土地，業經本院調取系爭前案卷宗核閱在卷，堪認顏明聰於 77年間向陳朝仁租用系爭土地目的即在於建築房屋。又本件 訴訟請求拆除坐落系爭土地上之地上物，與系爭前案相同， 為兩造所不爭執（見本院卷第59頁），陳朝仁與顏明聰、陳 雲美於系爭前案審理期間成立調解，簽立系爭調解筆錄，就 系爭土地成立20年之定期租賃契約，固無輾轉受讓承租權之 情形，然其等簽立系爭調解筆錄成立新租約之目的，應在於 延續系爭房屋之保存，使之免於拆除命運，而陳朝仁明知系 爭房屋坐落系爭土地，仍願意簽立系爭調解筆錄，亦有使系 爭房屋繼續使用系爭土地之意，其等簽立系爭調解筆錄目的 ，既屬以在他人土地上有房屋為目的而租用基地，自應解為 租地建屋契約，以保障承租人之利益，尚難以系爭調解筆錄 未記載為基地租賃契約，遽認系爭租約僅為一般租賃契約。 ⒊原告另主張系爭調解筆錄第4 項、第8 項（原告準備書㈠狀 誤載為第6 項）與土地法第103 條、第104 條規定不同，第 9 條載明拋棄於77年成立之租賃契約權利，故系爭租約非基 地租賃關係等語，查系爭調解筆錄第4 項約定：「於租賃期 間內，陳雲美或顏明聰若有遲延給付租金之情形，陳朝仁得
於遲延給付之日起30日內，向陳雲美及顏明聰終止租賃契約 。逾30日仍未終止時，陳朝仁僅得向陳雲美及顏明聰請求給 付租金及遲延利息，不得再以該期租金給付遲延為由，終止 賃契約。」，第8 項約定：「雙方願於本調解筆錄送達雙方 後，於30日內，將本調解內容之租賃契約公證。如陳朝仁不 配合辦理公證，並在上開租賃期間內，將租賃土地移轉所有 權或設定負擔予第三人，致陳雲美及顏明聰受損害時，應由 陳朝仁負損害賠償責任。」，然前開第4 項約定亦與民法第 440 條所定一般租約遲付租金總額，非達2 個月租額不得終 止租約規定不同，第8 項約定雖與土地法第104 條規定內容 不同，而約定出租人之損害賠償責任，然亦未排除承租人依 土地法第104 條規定取得之權利，尚難以系爭調解筆錄第4 項、第8 項所立內容與土地法規定不同，即認系爭調解筆錄 所立租約為一般租賃契約。又兩造既已重新訂立租約，租額 為1 萬元，亦與系爭前案原告主張租額2 萬元不同（見系爭 前案卷第3 、20頁），系爭租約內容已有調整，殊難以拋棄 原租約權利之用語，推認系爭租約為一般租賃契約，原告此 部分主張無足憑採。
㈡原告請求被告拆屋還地，有無理由？
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人， 於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文。次按 租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條 件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣 條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面 通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以 書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買 權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，亦 為民法第426 條之2 所明定。民法第426 條之2 即係為達到 使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，而參照 土地法第104 條規定增訂，此觀諸該條規定立法理由即明。 又按土地法第104 條規定所謂契約不得對抗優先購買權人， 係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對 於優先購買權人不生效力，故出賣人未通知優先購買權人而 與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租 人地位對優先購買權人有所主張，最高法院100 年度台上字 第38號判決意旨參照。
⒉系爭租約既經本院認定為租地建屋之基地租賃契約，而非一 般租賃契約，被告為系爭土地之承租人，依前開規定，於出 租人出賣基地時，有依同樣條件優先承買之權。而兩造對於 陳朝仁未以書面通知被告是否優先購買系爭土地，均無爭執 ，依前開規定及說明，陳朝仁未將出賣條件以書面通知優先 承買權人即被告，即逕出售系爭土地予原告，並為所有權之 移轉登記，不得對抗優先承買權人，原告不得以所有權人地 位對優先購買權人有所主張，是其依民法第767 條第1 項前 段、第425 條第2 項規定，請求被告拆屋還地，即屬無據。 原告另主張被告知悉伊購買土地，未依土地法規定主張優先 購買權，已拋棄優先購買權利等語，與土地法第104 條、民 法第426 條之2 所定要件不符，自不足採。
⒊原告主張被告自107 年2 月起未向陳朝仁繳納租金，符合系 爭調解筆錄第4 項約定終止租約要件，而以準備書㈢狀送達 被告代位陳朝仁終止系爭租約等語，及參加人陳朝仁主張以 參加訴訟狀通知被告終止租約等語，惟按租用建築房屋之基 地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上 時，出租人得收回基地，土地法第103 條第4 款定有明文， 基地租賃契約之兩造約定，如承租人欠租達半年以上時，出 租人得不催告逕行終止租約。此項約定違背土地法第103 條 第4 款之強制規定，依民法第71條規定，應為無效，最高法 院55年6 月28日55年度第4 次民刑庭總會議決議要旨參照。 兩造就遲付租金終止租約之約定，違反土地法第103 條第4 款之規定，原告及陳朝仁執此主張終止系爭租約，尚無可採 。
八、綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求 被告應將系爭土地上如附圖斜線部分所示面積814.80平方公 尺之地上物拆除，並將占用土地返還原告，為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條、 第86條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
民事第二庭 法 官 周佳佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
書記官 林芊蕙
附圖：高雄市仁武地政事務所土地複丈成果圖（本院重訴字卷第 125 頁複丈成果圖）