臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第二一八號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理人 江旻書律師
南雪貞律師
施竣中律師
被上訴 人 萬能化學製藥工業有限公司 設台北縣新莊市○○路四九號
兼法定代理人 甲○○
右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月六日臺灣板橋地方法
院八十八年度訴字第一二一六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人萬能化學製藥工業有限公司應將如附表所示建物遷讓返還予上訴人，並自八十八年六月一日起至遷讓返還日止，按月給付上訴人新台幣參萬元之損害金。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人萬能化學製藥工業有限公司負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付於上訴人以新台幣伍拾肆萬元供擔保後，得為假執行，但被上訴人萬能化學製藥工業有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰陸拾貳萬元供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。添
二、右廢棄部份，被上訴人等應將如附表所示之建物遷讓返還予上訴人，並應自民 國八十八年六月一日起至遷讓返還右開建物之日止按月給付上訴人新台幣（下 同）參萬伍仟元之損害金。添
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。添 四、第二、三項聲明，上訴人願供擔保，請准予假執行之宣告。添貳、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以： 一、被上訴人確係無權占有、使用系爭建物：添 查原判決雖以被上訴人提出扣繳憑單等而認被上訴人為有權占有：惟： ㈠按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之 契約。」此民法第四百二十一條第一項定有明文，且「民法第四百二十一條第 一項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表 示一致，始能成立。」最高法院七十一年台上字第六十八號裁判亦揭有斯旨。 足見被上訴人與前所有人吳綉琴就租賃標的物及租金均確有達成意思合致，始 是成立租賃關係。而此等有無成立租賃關係係屬有利被上訴人之事由，依民事 訴訟法第二百七十七條之規定，自應由被上訴人負舉證責任，合先陳明。
㈡而查被上訴人所提出之扣繳憑證、各類所得扣繳稅額繳款書，乃係被上訴人自 己所製作之私文書，實體上確否有租金之支付與收受，顯無法從中可知，亦無 從足證被上訴人與吳綉琴間確有租賃關係，且依所得稅法第十四條第五類之第 四款：「將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使 用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。」之規定，縱 吳綉琴將系爭建物無償供被上訴人非營業使用，乃需以當地一般租金情況，計 算租賃收入，繳納所得稅，更何況吳綉琴將系爭建物係供被上訴人營業使用， 是足見被上訴人等無償使用系爭建物，係囿於所得稅法之規定，而開立扣繳憑 單，實際上未必確有租金之收受之事實。此由：為何八十七年之扣繳憑單之給 付總額載為100,000元，卻於財政部台北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書之 給付所得總額卻載264,000（見被上證一，上證二），且吳綉琴既稱係拿九萬 元，為何於被上訴人所提出之被上證二之八十四年十月三十日收據上卻載：「 茲收到萬能化學製藥工業有限公司支付新莊雙鳳路四十九號八十四年度房租租 金新台幣壹拾萬元正（內含租賃稅）」，被上訴人既稱每年均有代扣繳，何以 收據上卻又載吳綉琴收到含租賃稅共計壹拾萬元（上證三）。 ㈢按「私文書經證明其為真正者，祇能認為有形式上之證據力，至其實質上之證 據力如何，自應由事實審法院曉諭兩造為適當完全之辯論，依自由心證力以判 斷。」此最高法院七十三年度台上字第九十九號裁判揭有斯旨，被上訴人主張 其與吳綉琴間就系爭建物存有不定期租賃，業為上訴人所否認，被上訴人自應 負舉證責任，惟被上訴人所提出之扣繳憑單及收據均為私文書，渠等間是否有 租金收付之事實，依前所述，無從得知，亦與證人證言互有出入，足見被上訴 人所提出之扣繳憑單實無法證實其實際有租金之收付，從而亦無法證實被上訴 人與吳綉琴間確有租賃關係存在，原審以被上訴人所提出扣繳憑單等，遽認有 租賃關係存在，顯有違誤。
㈣再證人黃淑華雖於原審陳稱：「當初書記官是問我現在是否被上訴人萬能公司 使用，我說是，現在是工廠，他又問我吳綉琴有無租給被上訴人甲○○，我說 不知道，我並沒有說沒有承租，我簽名時筆錄上是記載不知是否有承租而非沒 有承租」等語添惟台灣板橋地方法院八十七年度民執明字第四五四○號執行事 件於查封系爭房屋時之查封筆錄已記載「據第三人黃淑華在場稱查封之房屋係 債務人（即吳綉琴）供其女婿甲○○經營萬能化學製工業有限公司使用，沒有 承租」，且細觀該查封筆錄原載有：「不知有無承租」等六字，其後上開六字 被刪除，而另更以「沒有承租」。由此形式以觀，顯見係因證人黃淑華先係陳 稱：「不知有無承租」，後再稱「沒有承租」，由證人黃淑華先後說詞，其係 經思慮而肯定沒有租約。又依民事訴訟法第三百五十五條「文書，依其程式及 意旨得認作公文書者，推定為真正」之規定及最高法院二十六年上字第四六五 號判例意旨：「法院書記官依法定程式所作之筆錄，除有反證，足以證明其記 載為失實外，就其所記事項有完全之證據力。」執行法院所為查封時之筆錄既 記載「據第三人黃淑華在場稱查封之房屋係債務人供其女婿甲○○經營萬能公 司使用，沒有承租」，自不得任證人黃淑華於事後恣意否認。再者，縱認該筆 錄尚有爭議，然執行法院於八十八年五月六日八十七年度民執明字第四五四○
號通知內於附記處亦載明：「本建物於查封時，據在場之第三人黃淑華及債權 人查報係該建物係債務人供其女婿甲○○經營萬能化學製藥工業有限公司之用 ，無訂立租賃契約」，而該確屬公文書無誤，則可證證人黃淑華於查封確曾陳 稱無租約，其於原審所陳稱，乃係事後迴護被上訴人之詞添 ㈤另被上訴人主張吳綉琴自六十九年取得所有權之後即出租，並於通知上訴人之 存證信函中主張不定期之租賃關係存在，惟被上訴人於拍賣系爭房屋之執行程 序中，提出聲明異議，主張係於八十年租用系爭房屋，被上訴人就系爭房屋果 有租賃關係，何以就何時開始承租有前後矛盾二種不同說法，且吳綉琴於八十 九年五月三十日到庭就上訴人訴訟代理人所詢房子係可時出租，竟答：「房子 何時出租，我已記不得了。」（詳見鈞院八十九年五月三十日準備程序筆錄） ，顯然其主張有租賃關係係臨訟所編纂，不足為採。雖被上訴人抗辯上開聲明 異議狀，係其委託法務人員撰擬，其雖曾告知該人員係自六十九年起即租用系 爭房屋至今，但受託之法務人員自行將不定期租約縮短，並自八十七年算至九 十一年共五年，惟此純為被上訴人片面之詞，並無事證足證，亦不足採。且依 被上訴人所陳，其苟於六十九年即租用系爭房屋，此等事實與民法規定不定期 租約一律縮短五年，又有何干涉。㮀
二、次查，鈞院向台北銀行龍山分行函查系爭房屋於七十七年二月十一日、八十二 年二月二十二日供被上訴人甲○○設定第一、二順位抵押權借款時，有無調查 租賃關係及簽立無租賃切結書等，該行雖函覆稱：「．．．三本案貸放當時 本行並未要求吳君出具『無租賃切結書』，經查係當時張君為萬能化學製藥有 限公司（下稱萬能公司）之董事長，而擔保品為其所使用似為當然添．．． （見卷附八十九年三月二十一日北銀龍放字第八九六○○○六一三○○號台北 銀行龍山分行之函文），此雖就無租賃切結書乙節說明，然該行所稱：「．． ．經查係因當時張君為．．．之董事長，而擔保品為其所使用似為當然。」， 然該函所稱「使用」係基於使用借貸關係？抑或租賃關係？顯欠明瞭，並非如 被上訴人所稱適足可證有租約關係存在。且被上訴人既稱訴外人吳綉琴於六十 九年購入系爭房屋即供被上訴人設立公司使用等語云云，惟公司辦理核准設立 之登記資料，均應附設立地址或營業地址之使用證明等，是鈞院調取該設立登 記之卷宗即可明被上訴人使用系爭建物之法律關係（使用借貸或租賃等等）為 何？且由該行之函文：「．．．本件授信戶協議戶甲○○君．．．，經查係因 當時張君為萬能化學製藥有限公司（下稱萬能公司）之董事長，而擔保品為其 所使用似為當然，．．」，顯見該直接占有人為被上訴人甲○○，復由被上訴 人所稱：「訴外人吳綉琴早年為協助被上訴人夫妻創業，乃提供其所有之系爭 房屋予被上訴人設廠，被上訴人於公司營運上軌道，稍有盈餘後，認為應支付 岳母使用房屋之對價，以免落人口實，雙方即約定租金數額並均有支付。」可 知其所稱與吳綉琴之租賃關係亦係存於被上訴人甲○○間而非被上訴人萬能公 司。蓋公司無法為身分行為，自無「被上訴人夫妻」、「支付岳母使用房屋之 對價」等情，該所指之被上訴人，均係甲○○可明，原審所認「被上訴人甲○ ○係被上訴人萬能公司之法定代理人係被上訴人萬能公司指示而管領系爭房屋 ，為被上訴人萬能公司之占有輔助人．．．」，顯非事實，又鈞院向台北銀行
函查之不動產擔保物依時價鑑估核算表（見鈞院卷第一一三頁）於該行所列「 出租情形」予以刪除之情形（上證四），顯見斯時並無租賃關係存在。添 三、茲就被上訴人所為之答辯，爰補陳如左：
㈠被上訴人主張「其於七十六年間花費一百一十五萬元之鉅資，委由台灣日立公 司於系爭建物之工廠內裝設空調工程含配風管配水電工程（參原審被證二）， 依常理，若非租賃雙方有長期租賃之合意，承租人自不會於承租建物內花費鉅 資添購設備，出租人亦斷不會長期無償供他人使用，坐損租金之利益」云云。 惟查：
１、被上訴人於原審所提出被證二之工程合約書，係為影本，是否真實，並非無 疑添再者，若以其形式觀之，其乃被上訴人萬能公司與訴外人台灣日立股份 有限公司就坐落新莊市○○路「五十一號」房屋之空調設備工程，並非系爭 房屋之施工合約，被上訴人顯係企圖魚目混珠。其所提出之被證二實不足佐 實其主張。添
２、再者，縱被上訴人於系爭工程確有自行支出費用裝設空調工程，惟被上訴人 自承系爭房屋確為其使用，則被上訴人為使用系爭房屋而裝設空調，此乃其 「使用」系爭房屋必要之舉，易言之，縱為無權占有抑使用借貸關係，被上 訴人為使用系爭緣故，亦會裝設空調工程，非必基於租賃關係始為裝置，被 上訴人以裝設空調工程之情，用以證其與訴外人吳綉琴間存有租賃關係，實 無可採。添
３、又訴外人吳綉琴與被上訴人甲○○係為翁婿關係，此為被上訴人所自承，且 依被上訴人所稱：「訴外人吳綉琴固為被上訴人甲○○之岳母；因愛女心切 ，早年為協助被上訴人夫妻創業，乃提供其所有之系爭房屋予被上訴人設廠 ，被上訴人於公司營運上軌道，稍有盈餘後，認為應支付岳母使用房屋之對 價，以免落人口實，．．．」之言，訴外人吳綉琴將系爭房屋無償供被上訴 人等，亦非不可能。再者，訴外人吳綉琴將系爭房屋究要無償供人使用或出 租，此乃由其自己之意思決定之，未必如被上訴人所言：「．．．無償供他 人使用，坐損租金之利益」，即定當然係以出租之方式供人使用，被上訴人 之論證，洵無足取。添
㈡次查，被上訴人主張其「向訴外人吳綉琴租用系爭房屋均有按時支付租金，租 金收付之事實有被上訴人萬能公司開立之扣繳憑單及原審向國稅局函調取得之 出租人吳綉琴逐年向國稅局申報綜合所得申報書內載有租金等可按（參原審被 證三），亦足以證明被上訴人與系爭房屋之前所有人吳綉琴之間，確早即存在 有租賃關係」云云添惟查：
１、依所得稅法第八十八條第一項第二款、第八十九條第一項第二款及第九十二 條之規定，足見被上訴人公司倘有租金之給付，即依法應負扣繳之義務並於 每月十日前扣繳，被上訴人稱無需扣繳並非事實，又如被上訴人所主張，其 依法不須扣繳，為何又掣給訴外人吳綉琴扣繳憑單，此顯相矛盾，足見渠等 無租金之支付，亦會開立扣繳憑單。綜前所述，被上訴人所提出之扣繳憑單 實無法證實其實際有租金之收付，從而亦無法證實被上訴人與吳綉琴間確有 租賃關係存在。添
２、苟設渠等間確有租金之收付，則被上訴人係如何支付租金？何時支付租金？ 以被上訴人為一公司自應有會計紀錄、帳簿憑證及帳戶之存取款資料可證， 被上訴人若無法提出證明租金之實際支付情形，則依民事訴訟法第三百四十 五條等規定，應認上訴人主張被上訴人等與吳綉琴間無租賃關係屬實，為此 爰依民事訴訟法第三百四十四條等規定，請鈞院命被上訴人提出帳簿、帳戶 等證據資料，以明事實。添
㈢被上訴人就其租賃關係主張卻先後不一，莫衷一是： １、關於租期之起訖，被上訴人稱：「訴外人吳綉琴固為被上訴人甲○○之岳母 ；因愛女心切，早年為協助被上訴人夫妻創業，乃提供其所有之系爭房屋予 被上訴人設廠，被上訴人於公司營運上軌道稍有盈餘後，認為應支付岳母使 用房屋之對價，以免落人口實，雙方即約定租金數額並均有支付」云云，姑 不論其嗣後確否有租賃關係之合意，然依被上訴人前開所言，訴外人吳綉琴 將系爭房屋供被上訴人使用原本即為無償使用，否則何來「．．．稍有盈餘 後，認應支付岳母使用房屋之對價，以免落人口實」之情，且被上訴人卻於 同一書狀中先是稱訴外人吳綉琴於「六十九年取得系爭房屋所有權後即出租 供被上訴人使用」；嗣後卻又稱：「．．．稍有盈餘後，認應支付岳母使用 房屋之對價，以免落人口實」；而被上訴人於拍賣系爭房屋之執行程序中， 又提出聲明異議，主張係於八十年租用系爭房屋，雖被上訴人抗辯上開聲明 異議狀，係其委託法務人員撰擬，其雖曾告知該人員係自六十九年起即租用 系爭房屋至今，但受託之法務人員自行將不定期租約縮短，並自八十七年算 至九十一年共五年，惟此純為被上訴人片面之詞，並無事證足證，亦不足採 ，且依被上訴人所陳，其苟於六十九年即租用系爭房屋，此等自何時開始承 租系爭房屋之事實與其稱租約縮短為五年之詞，又有何干涉，被上訴人等就 租期之起訖時間點，竟無法為前後相符之陳述。再者，被上訴人若自六十九 年即承租系爭房屋，何以迄今僅能提出八十三年至八十七年之扣繳憑單。㮀 ２、關於租賃標的物之部分：被上訴人於書狀內一再主張：「查系爭坐落於新莊 市○○路四十九號之房屋係於民國六十九年由吳綉琴取得所有權（參原審被 證一），．．．被上訴人萬能化學製藥工業有限公司向吳綉琴租用系爭房屋 使用，均有按時支付租金，嗣八十二年底雙方合意自八十三年一月一日起調 整年租金為十萬元，並約定往後每隔五年應再調查整租金，八十七年底雙方 合意調整年租金為十二萬元」，然於其所提出之存證信函卻陳稱：「．．． 台端．．．，買受得坐落台北縣新莊市○○路四十九號房屋與土地，因上列 房屋與土地本公司與原所有權人吳綉琴有不定期之租賃關係存在，．．．收 取每月新台幣壹萬元正之租金。」（見原審被證四）則被上訴人究竟向訴外 人吳綉琴僅承租房屋或係房屋連同土地？未見相符。而其主張八十三年前每 年租金十萬元，八十七年以後為十二萬元之租金，若是支付房屋之部分，則 土地之租金又如何約定？如何支付？被上訴人就租賃標的物之範圍即無法為 統一之說詞，如此情狀，卻主張成立租賃關係，令人難以信服。添 ３、又關於租金之支付，被上訴人稱自八十三年起雙方合意每年之租金為十萬元 ，何以八十七年度之扣繳憑單繳款書卻載給付所得總額為「264,000」？且
被上訴人於原審八十八年八月十三日所提出答辯㈠狀八十八年十一月二十二 日辯論意旨狀均主張：「．．．被上訴人萬能化學製藥工業有限公司向吳綉 琴租用系爭房屋使用，均按年支付租金」（見原審卷二十三、七十四頁）， 於原審證物四所提出之存證信函卻催告上訴人：「．．．接到本函七日內至 ．．．收取每月新台幣壹萬元正之租金添．．．」（見原審卷三十二頁） 被上訴人與訴外人吳綉琴間苟有租賃關係存在，則何以為按年及按月支付租 金之不同主張，據右所陳，被上訴人主張與訴外人吳綉琴間就系爭房屋存有 租賃關係，惟其所提出扣繳憑單及所得稅申報書實不足證實雙方實體上有租 賃關係存在，且就渠等關於租期起訖，租賃物範圍及租金之支付等細節為先 後不同之主張，益證其主張有租賃關係，並非事實。添 ㈣又查被上訴人主張證人黃淑華為其公司之一般低階員工，證人對於有無承租應 不知情，是以證人黃淑華於系爭房屋查封時曾陳述沒有承租等語，亦未必合於 真實云云。然證人黃淑華除於系爭房屋八十七年六月二十日查封時於現場陳稱 ：「查封之房屋目前是債務人女婿甲○○在開公司（萬能化學製藥工業有限公 司）使用，沒有承租」，於被上訴人甲○○所有坐落系爭房屋隔鄰即新莊市○ ○路五十一號房屋於八十七年十一月二十五日查封時，證人黃淑華亦在場陳稱 該屋：「查封之房屋及增建部分均債務人自行使用，無租他人」，此有拍賣公 報（見上證一）可證，鈞院亦可調取（台灣板橋地方法院八十七年度執字第一 六四九七號之拍賣抵押物強制執行事件（明股承辦）之卷宗查明，以證系爭建 物與相鄰五十一號被上訴人甲○○之房屋，先後於八十七年四月二十日、八十 七年十一月二十五日查封時，均係證人黃淑華在場，且由伊陳明房屋之使用狀 況添倘黃淑華不知情，一般人均避之唯恐不及，或直陳不知占有情形．何以於 不知情之狀況下二次查封均由伊陳明房屋之使用情形，並於查封筆錄簽名，而 被上訴人所稱之高級主管或知情之人又在何處？足見被上訴人稱證人黃淑華不 知情，當非事實，而證人黃淑華於原審所證，與先前查封筆錄之陳述不同，顯 為迴護被上訴人而為偽證。鈞院自得傳喚其到庭，查明其於被上訴人公司係任 何職務，服務期間及相關憑證，證人若果不知情，為何於八十七年四月二十日 、八十七年十一月二十五日執行法院至現場查封時，伊均在場陳明房屋使用狀 況並簽名於查封筆錄上？其於查封時為所為之行為是否係受人指示所為，此人 係何人？當時公司內無更高級主管或負責人，為何非由伊出面？據上所述，被 上訴人所主張其與原所有人吳綉琴間就系爭建物存有租賃關係並非事實，此外 ，復未舉證其他占有權源，被上訴人確係無權占有系爭房屋無疑，上訴人自得 依民法第七百六十七條及不當得利法律關係請求如上訴聲明第二項。添 四、退萬步言，倘鈞院如認被上訴人等就系爭房屋有租賃關係存在，茲按「未定期 限者，各當事人得隨時終止契約。」「出租人非因左列情形之一，不得收回房 屋：一、出租人收回自住或重新建築時。」此民法第四百五十條第二項、土地 法第一百條第一項第一款均定有明文，查被上訴人自承其與訴外人吳綉琴間就 系爭房屋之租賃關係沒有訂立書面，且係為不定期租賃，而上訴人參與投買系 爭房屋係自住使用，上訴人亦得爰依據上揭法令之規定，以本繕本之送達為通 知終止租約之意思表示，並請求被上訴人於八十九年五月三十一日前遷出將系
爭房屋騰空返還予上訴人。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、 上訴人之上訴及假執行之聲請均駁回。
二、 如受不利之判決，被上訴人願供擔保請免宣告假執行。三、 訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以： 一、上訴人追加之訴為不合法：
查上訴人於八十九年四月十一日所提上訴理由二狀，追加主張依民法第四五０ 條第二項及土地法第一百條第一項第一款之規定終止本件不定期租賃契約、請 求遷讓房屋‧‧‧云云。茲因此項主張 (兩造有租賃關係)與上訴人於原審起 訴所主張之基本原因事實（兩造無租賃關係）完全不同、訴訟標的 (民法七六 七及民法四五０、土地法一百條) 亦全然不同，顯有礙被上訴人之攻擊防禦及 本件訴訟之終結以及被上訴人之審級利益，被上訴人不同意其追加，依法自不 應准許，合先陳明。
二、次依修正後民事訴訟法之規定，對上訴人主張之事實不爭執部份列明如后： ㈠系爭房屋之所有權人吳秀琴為被上訴人甲○○之岳母。 ㈡系爭建物於七十七年、八十二年由吳秀琴提供為被上訴人甲○○向台北銀行借 款之抵押物。
㈢被上訴人公司自系爭房屋查封前迄今一直（基於租賃關係）使用系爭房屋在繼 續狀態中。
㈣被上訴人向吳秀琴承租系爭房屋每年均有開立扣繳憑單，出租人吳秀琴亦有按 年申報租金所得收入。
㈤本件租賃雙方因有岳婿關係，故未簽立書面租約，而僅以口頭約定租賃細節， 且租金亦較一般行情為低。
㈥黃淑華為被上訴人公司之一般倉管職員，並非執司會計主管業務。 ㈦國內銀行於辦理借款抵押設定時，一般均會要求抵押物所有人或借款人出具借 款時房屋無租賃之切結書。
㈧被上訴人曾於系爭房屋拍賣後，以存證信函通知上訴人前來收取租金。 三、對上訴人上訴主張之事證爭執部份及其理由： ㈠ 被上訴人基於租賃關係使用系爭房屋，非無權佔有： 查系爭坐落於新莊市○○路四十九號之房屋係於民國六十九年由吳秀琴取得所 有權（被上證三），之後即出租予被上訴人萬能化學製藥工業有限公司使用至 今，七十四年間被上訴人公司於該址申請設立工廠登記，七十六年間被上訴人 花費一百一十五萬元之鉅資，委由台灣日立公司於系爭建物 (門牌四十九號與 五十一號房屋係打通使用) 之工廠內裝設空調工程含配風管配水電工程（被上 證四），依常理，若非租賃雙方有長期租賃之合意，承租人自不會於承租建物 內花費鉅資添購設備、出租人亦斷不會長期無償供他人使用，坐損租金之利益 ，是上訴人起訴以被上訴人與原所有權人之間有翁婿關係，故而推論為無償之 使用借貸關係，乃與事實不符。
㈡本件有買賣不破租賃之適用：
查被上訴人萬能化學製藥工業有限公司向吳秀琴租用系爭房屋使用，均按時支 付租金，嗣八十二年底雙方合意自八十三年一月一日起調整年租金為十萬元， 並約定往後每隔五年應再調整租金，迄八十七年底、雙方合意調整自八十八年 起之年租金為十二萬元，以上租金收付之事實有以下可證： ⑴查承租人（即被上訴人公司）之法定代理人甲○○，於八十九年五月三十日至 鈞院證述「系爭房子有租給萬能藥廠」、「有繳租金，租金是以年計算，民國 六十九年是一年三、四萬元，租金是給付現金」「（問：為何扣繳憑單八十四 年才有？）八十四年以前，帳均是會計師在做，時間已久，扣繳憑單已不存在 了。」另出租人吳秀琴亦於同日證述：「 (問：新莊市○○路四十九號的房子 是你的，有無租給萬能藥廠？）答：有」、「房子何時出租，我已記不得了。 租金是按年繳。房子是租給萬能藥廠」、「（問：租金收據是何人寫的？何人 蓋章？）答：印章是我蓋的，收據是公司的小姐寫的。」「（問：收據有十萬 、九萬，證人究拿十萬或九萬？）我拿九萬」等前後對照以觀，足證被上訴人 公司與吳秀琴間就系爭房屋確有租賃關係存在。 ⑵雖被上訴人與吳琇琴間無正式之書面租賃契約可呈庭，惟租賃經年之事實另有 被上訴人提出之前開被上訴人萬能公司開立之租金扣繳憑單 (被上證五)可證 ，尤以經原審向北區國稅局瑞芳稽徵所函查原所有人吳秀琴八十三年至八十七 年度綜所稅申報書，經該稽徵所檢附文件覆院，茲依吳琇琴八十三年起之綜所 稅結算申報書記載，確有逐年申報租賃所得、出租房屋稅籍編號為Ｚ0000 0000000；即新莊市○○路四十九號之房屋、租金收入十萬元等申報資 料（被上證六），全與扣繳憑單記載相符，足證本件確有租賃之事實。 ⑶另案經上訴鈞院後，被上訴人多方整理公司尚留存之會計憑證，尋得有關之租 稅收據及申報資料，謹提出被上訴人公司八十四至八十七年間因扣繳本件租金 所得稅之扣繳稅額繳款書共四份（被上證一），以及原出租人吳秀琴簽收之各 年度租金收據（被上證二）等，足證本件歷年租金收付之事實無訛，上訴人主 張本件僅係為報稅而開立扣繳憑單乙節，自不可採。尤其，被上證一之租金扣 繳稅額繳款書上明確記載所得類別：「租金」、給付日期分別為八十四年十月 三十日、八十五年十月五日、八十六年八月五日、八十七年八月十日，其上並 蓋有各該年度「北市三信西門代收國市庫稅款章」，被上訴人並持以於翌年一 月三十一日前申報稅款，故其上另蓋有「財政部台北市國局收件章」，此一繳 款書上既蓋有上開收款、收件戳印，自得認係公文書，足以為系爭租金收付及 扣繳租賃所得稅款之鐵證，另自吳秀琴簽蓋之租金收款收據，更可證明出租人 確有逐年向被上訴人收取九萬元租金 (已扣除一萬元之租金所得稅)。 ⑷抑有進者，誠如上訴人於上訴理由狀所陳：一般向銀行提供抵押品借款時，「 銀行於辦理抵押設定，定當進行評估系爭建物之價值及其實際使用狀況，且若 存有租賃關係於將來若需進行拍賣時，亦將影響買受意願，是銀行均會要求初 結無租賃關係云云」。經查，被上訴人向銀行貸款並由吳琇琴提供系爭房屋抵 押時，因當時被上訴人及吳秀琴雙方間已存有租賃關係，故銀行並未要求書立 系爭房屋無租賃之切結書。且經 鈞院向承辦本件房屋貸款之台北會行函查上
開事項，該行於八十九年三月二十一日覆 鈞院稱：「本案貸放當時，本行並 未要求吳君出具"無租賃切結書"」 (被上證七)可證。茲從銀行之貸放款慣例 ，即可反證借貸當時確已有租關係存在，故台北銀行乃未向被上訴人或保證人 吳秀琴等要求徵取「無租賃切結書」。綜右所陳事證，其事實及證據均發生或 存在於原審執行處八十七年四月二十三日查封系爭房屋前，絕無上訴人所指臨 訟編纂之情，其證據自可採信。按民法第四百二十五條：「出租人於租賃物交 付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」之 規定；本件上訴人因向 原審投標買受系爭房屋，自應承受原即存在於系爭房 屋上之租賃契約，被上訴人因知悉系爭房屋為上訴人所賣受，亦曾發存證函給 上訴人、通知上訴人前來收取租金（被上證八），惟該函因查無此人而被退回 。茲兩造間既存有租賃關係，則被上訴人之使用系爭房屋為有法律上之權源並 非無權佔有，是上訴人訴請被上訴人遷讓房屋為無理由。 ㈢另案執行卷內查封筆錄不得視為公文書、且筆錄上之記載亦與事實不符：原審 民事執行處於查封系爭房屋之查封筆錄中雖登載有第三人黃淑華（為被上訴人 公司之員工、僅係一般職員）敘述系爭房屋係被上訴人甲○○在開公司使用， 沒有承租乙節，惟依下列事證可知該筆錄不得認作公文書、該項記載亦顯與事 實不符；蓋
⑴按「文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正」，民事訴訟法第三 百五十五條固定有明文，惟得認作公文書者，必其公文制作程式及意旨均符合 法律規定、依法制作，始足當之。經查，系爭查封筆錄原記載有「不知有無承 租」等六字，其後該六字被刪除，緊接刪除文字後記載之「沒有承租」四字又 恰位於段落之末句（被上證九），故該筆錄之真實性殊堪懷疑。抑有進者，該 筆錄文字之增刪並未依民事訴訟法第二一八條所示「筆錄不得挖補或塗改文字 ，如有增加、刪除，應蓋章並記明字數，其刪除處應留存字跡，俾得辨認。」 之規定，茲前開筆錄並未依法於增刪處蓋章並記明字數；增刪後之記載內容之 真實性自屬有疑，該筆錄既未依法定制作程式為之，當不得認為係公文書，上 訴人上訴主張該筆錄為公文書實有謬誤。
⑵況原審於八十八年九月廿七日傳訊黃淑華，黃女證稱：「筆錄第八點後段，當 初書記官是問我現在是否被上訴人萬能公司使用，我說是，現在是工廠，他又 問我吳秀琴有沒有租給甲○○，我說我不知道。我並沒有說沒有承租。我在簽 名時筆錄上是記載不知是否有承租，並非沒有承租」。依據證人所述，足見當 時證人確無「沒有承租」之陳述，故黃淑華於原審所陳乃契合實情而可採信。 ⑶退一步言，證人黃淑華僅係被上訴人公司之一般低階員工，被上訴人公司、甲 ○○與吳琇琴之間有無使用房屋之對價給予關係，以本件承租雙方有翁婿關係 、且未訂立書面租約之具體事例以觀，證人對於有無承租一般應不知情，尤以 依甲○○於鈞院所證述：「 (租金稅金申報合人在管？)會計在管」、「 (黃 淑華在公司任何職務？) 倉庫管理、他不管公司總務」，是證人非主管被上訴 人公司之會計財務，故縱證人黃淑華於系爭房屋查封時曾陳述沒有承租等語， 亦未必合於真實。從上所述，查封當時，黃淑華之陳述內容確係因不清楚被上 訴人對系爭房屋之使用關係，而告稱「不知有無承租」而非「沒有承租」，二
者法律上之意義大相逕庭，是執行書記官或因黃淑華陳述不知有無承租及無法 當場提出租賃契約書等，因而認被上訴人沒有承租，而將之塗改後記載於筆錄 上，容有謬誤，自不得採為判斷本件有無租賃關係之證據。 ㈣其它說明：
⑴訴外人吳秀琴固為被上訴人甲○○之岳母；因愛女心切，早年為協助被上訴人 夫妻創業，乃提供其所有之系爭房屋出租予被上訴人設廠，被上訴人於公司營 運上軌道、稍有盈餘後，認為應支付岳母使用房屋之對價，以免落人口實，雙 方即約定租金數額並均有支付；其後，因被上訴人生意周轉及擴充生產設備之 需要向銀行融資借款，因依銀行規定，需提供不動產設定抵押，被上訴人乃商 得吳秀琴提供系爭不動產為擔保，當時被上訴人公司營運正常、還款無虞，故 房屋之提供為借款之擔保，就吳秀琴及被上訴人主觀之認知上，只係配合銀行 之作業，並非處分房子，此與收受房屋租金為兩回事，故上訴人以吳秀琴既提 供系爭房屋供甲○○向銀行借款，豈會再向女婿收取租金乙節，質疑本件租約 之真正，並無根據。
⑵次查，被上訴人雖曾於執行程序中提出聲明異議，惟該異議狀係委託法務人員 所撰擬，被上訴人於委辦撰狀時，曾告知該撰狀人員：被上訴人係自民國六十 九年起即租用系爭房屋迄今，並提出扣繳憑單之租賃證據，惟該撰狀人向被上 訴人表示，被上訴人對系爭房屋有不定期租約存在，唯因依新法規定，不定期 租約將一律縮短為五年．．．云云，故狀載人員乃主動將原不定租約縮短並自 八十七年算至九十一年共五年；被上訴人因不諳法律，故未加修改，然此良有 以也，並無前後矛盾之情，詳細租賃情形自應以被上訴人於本件答辯狀中所陳 方乃正確，併予敘明。
⑶上訴人上訴主張吳秀琴曾於八十三年因應納稅額逾扣繳稅額而又補繳四千餘元 ，乃因被上訴人未依所得稅法相關規定於每月代扣繳百分之十之租金所得稅， 以至於吳琇琴當年度須補繳稅金四千餘元，因而推論被上訴人並無支付租金之 事實。惟查依所得稅法第八十八條規定所制定之「各類所得扣繳率標準」第二 條規定：納稅義務人如為中華民國境內居住之個人，租金所得按給付額扣取百 分之十之稅額。本件被上訴人支付與出租人之年租金含稅為十萬元，被上訴人 均依法扣繳一萬元 (參被上證一、二)，至於吳秀琴於八十三年補繳四千餘元 之稅款，係因總收入增加、應納稅額逾扣繳稅額所致，此實與有無代為扣繳及 租約是否存在無涉；故上訴人指摘被上訴人未依法扣繳乙節顯屬無據，其因此 推論租賃雙方無租金收付之事實更不值一駁。
⑷雖被上訴人又稱，租金既係一年一付，曷以被上訴人之存證信函，要求上訴人 按月收取租金，然查被上訴人公司因甲○○與吳秀琴有翁婿之親屬關係，故商 議租金一年一付，以方便彼此；但自系房屋被拍賣後、所有權易主，被上訴人 不願再佔此便宜，故乃通知上訴人願意按月支付租金予上訴人，被上訴人恪於 人情事故，願意拋棄期限利益、分期支付租金，實無關乎租約之存在與否，上 訴人就此為爭執，實屬無稽。
四、雖上訴人另又請求相當於租金之不當得利，惟如前所述，被上訴人為承租人， 並非無權佔有人，不發生不當得利之問題，況被上訴人亦願依租賃契約支付上
訴人租金，並願當庭支付租金，要無不當得利之可言。另被上訴人甲○○為萬 能公司之負責人，係為萬能公司佔有系爭房屋，為承租人之間接占有人，上訴 人併對被上訴人甲○○起訴為無理由，是上訴人此部份之主張亦應駁回。 理 由
一、查上訴人係本於民法第七百六十七條無權占有之法律關係請求被上訴人遷讓房屋 ，並非本於使用借貸之法律關係請求，是上訴人於八十九年四月十一日所提上訴 理由二狀，增加主張依民法第四五０條第二項及土地法第一百條第一項第一款之 規定終止本件不定期租賃契約，請求遷讓房屋等語，僅係補充法律上之陳述及提 出新攻擊防禦方法，並未為訴訟標的之追加，被上訴人以其為訴之追加，並表明 不同意云云，尚有誤會，核先敘明。
二、上訴人主張：伊於八十八年五月十四日向本院執行處標買系爭房屋及基地，並於 八十八年五月廿八日向地政事務所辦理所有權移轉登記。本件被上訴人萬能公司 、甲○○占用系爭建物之始應屬使用借貸關係，而使用借貸並無買賣不破租賃原 則適用，被上訴人占用系爭房屋，對拍賣取得系爭房屋所有權之上訴人而言，即 屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定請求被上訴人遷讓返還系爭房 屋。又被上訴人無權占用系爭建物，即受有相當租金之利益，並致上訴人受有損 害，上訴人爰依民法不當得利規定，請求被上訴人自八十八年六月一日起至遷讓 返還之日止，按月給付上訴人三萬五千元相當租金之不當得利等語。 被上訴人則以：被上訴人萬能公司與系爭房屋之前手所有權人吳綉琴具有不定期 之租賃關係存在，依民法第四百二十五條規定，應由上訴人承受上開租賃關係， 故被上訴人萬能公司使用系爭房屋並非無權占有，上訴人應不得向被上訴人萬能 公司請求遷讓房屋及返還相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。三、上訴人之上開主張業據其提出系爭建物、土地登記謄本各一件、陳報狀影本一件 、聲明異議狀影本一件附卷可稽。被上訴人對於上訴人於上開時間因拍賣而取得 系爭房屋所有權及被上訴人萬能公司目前仍使用系爭房屋之事實，並不爭執，但 抗辯被上訴人萬能公司及甲○○與上訴人之前手吳綉琴有不定期之租賃關係存在 等語，查：
㈠按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之 契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之」，為民法第四百二十一條所明 定，是依上開規定，租賃契約之成立固不以訂立書面為要件。查本件被上訴人萬 能公司及甲○○抗辯伊與上訴人之前手吳綉琴具有不定期之租賃契約存在，固據 其提出八十三年度至八十七年度扣繳憑單五件、扣繳稅額繳款書、收據各四件等 影本為証，並經原審依被上訴人聲請向財政部台灣省北區國稅局調閱吳綉琴自八 十三年度起至八十七年度綜合所得稅結算申報書，有結算申報書影本五件附卷可 稽，惟查上開扣繳憑單及綜合所得稅結算申報書僅係稅法上之證明文件，依所得 稅法第十四條第五類第四款之規定：「將財產借與他人使用，除經查明確係無償 且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳 納所得稅。」縱吳綉琴將系爭建物無償供被上訴人營業使用，仍應參照當地一般 租金情況，計算租賃收入繳納所得稅，足見被上訴人等開立扣繳憑單及吳綉琴繳 納所得稅之行為，應係配合所得稅法之規定，並不足以証明被上訴人等與吳綉琴
間究係使用借貸或租賃之關係，況吳綉琴僅於八十三年度因應納稅額逾扣繳稅額 ，而實際補繳四千二百四十三元之所得稅，其餘年度或因綜合所得淨額為負數或 扣繳稅額逾應納稅額而未補繳稅款，足認租賃所得列入吳綉琴之所得合併申報， 吳綉琴僅多支付小額之稅款，但萬能公司卻可列報租金為營業費用，可達節稅之 目的，是尚難僅憑該報繳所得稅之行為而遽認被上訴人等與吳綉琴間存有租賃關 係。至於租金收據四紙則係出租人吳綉琴單方製作之私文書，上訴人業已否認其 真正，且該收據被上訴人於原審並未提出，是否於上訴後始臨訟製作，被上訴人 自應舉証証明該租金收據確為吳綉琴所開，且係支付系爭房屋之租金，否則亦難 僅憑該收據而遽認被上訴人與吳綉琴間有租賃關係存在。 ㈡查吳綉琴為被上訴人萬能公司之法定代理人即被上訴人甲○○之岳母，以二人間 之關係，依國人傳統倫理觀念及社會常情，應以借用為常態，租賃為變態，此由 吳綉琴曾於七十七年二月與八十二年二月提供其所有系爭房屋及土地供甲○○向 台北銀行抵押借款，吳綉琴並為借款之保証人及萬能公司之董事（本院卷第一一 二頁），足証兩人間關係之密切，是吳綉琴於八十九年五月三十日在本院審理中 證稱：「系爭房子有租給萬能藥廠」、「房子何時出租，我已記不得了。租金是 按年繳。房子是租給萬能藥廠」、「租金收據印章是我蓋的，收據是公司的小姐 寫的」等語，核係附和及迴護甲○○之詞，尚難採信，自不足以証明租賃關係之 存在。
㈢查原法院八十七年度民執明字第四五四０號強制執行事件，於八十七年四月二十 日查封系爭房屋時所為之查封筆錄記載「據第三人黃淑華在場稱查封之房屋係債 務人（即吳綉琴）供其女婿甲○○經營萬能化學製藥工業有限公司使用，沒有承 租」等語，雖黃淑華於原審審理時另證稱：「當初書記官是問我現在是否被上訴 人萬能公司使用，我說是，現在是工廠，他又問我吳綉琴有無租給被上訴人甲○ ○，我說不知道，我並沒有說沒有承租，我簽名時筆錄上是記載不知是否有承租 而非沒有承租」等語，與上開查封筆錄記載不符，惟查黃淑華係被上訴人萬能公 司之職員，對於萬能公司及甲○○與吳綉琴間是否有租賃關係存在，應無不知情 之理，此由原法院八十七年執字第一六四九七號執行事件於八十七年十一月二十 五日查封甲○○所有坐落系爭房屋隔鄰即新莊市○○路五十一號房屋時，證人黃 淑華亦在場陳稱：「查封之房屋及增建部分均債務人自行使用，無出租他人」等 語，有拍賣公報（本院卷第八十五頁）在卷可稽，足證系爭四十九號以及隔鄰五 十一號建物先後於八十七年四月二十日、八十七年十一月二十五日查封時，均係 證人黃淑華在場，且由其陳明房屋之使用狀況，倘黃淑華不知情，一般人均避之 唯恐不及，或直陳不知占有情形，何以於不知情之狀況下二次查封均由伊陳明房 屋之使用情形，並於查封筆錄簽名？足認證人黃淑華於原審所為證言，與先前查 封筆錄之記載不同，顯係為迴護被上訴人之詞，不足採信，應以查封筆錄之記載 為可信。
㈣關於租賃期間之起訖日期，被上訴人原主張：「訴外人吳綉琴固為被上訴人甲○ ○之岳母；因愛女心切，早年為協助被上訴人夫妻創業，乃提供其所有之系爭房 屋予被上訴人設廠，被上訴人於公司營運上軌道稍有盈餘後，認為應支付岳母使 用房屋之對價，以免落人口實，雙方即約定租金數額並逐年支付」等語（原審卷
第七十六頁），係主張吳綉琴原將系爭房屋供被上訴人無償使用，俟公司營運上 軌道後，始改為租賃，但被上訴人於嗣後卻又改稱：「系爭房屋係於民國六十九 年由吳綉琴取得所有權之後即出租予被上訴人萬能公司使用至今」等語（原審卷 第七十四頁、本院卷第五十二頁、一八三頁），況被上訴人於系爭房屋之拍賣程 序中之八十八年五月四日聲明異議，主張萬能公司係於八十年租用系爭房屋云云 ，對於被上訴人究竟何時開始承租系爭房屋，前後所供不一，自難採信，雖被上 訴人辯稱：上開聲明異議狀係其委託法務人員撰擬，其雖曾告知該人員係自六十 九年起即租用系爭房屋至今，但受託之法務人員自行將不定期租約縮短，並自八 十七年算至九十一年共五年云云，惟此純為被上訴人片面之詞，並無事證足證， 應不足採，且依被上訴人所陳，其苟於六十九年即租用系爭房屋，何以迄今僅能 提出八十三年至八十七年之扣繳憑單、所得稅結算申報書及收據，自六十九年迄 八十二年則均付之闕如，又依被上訴人於執行卷所陳報之工廠登記証（見執行卷 第四十二頁），萬能公司係於七十九年九月始設立工廠於系爭房屋，與被上訴人 所稱之六十九年即承租設廠，亦不相符，被上訴人就租期之起訖日期，竟無法為 前後相符之陳述，足証被上訴人主張其係向吳綉琴承租系爭房屋，應屬虛構。 ㈤末查吳綉琴於系爭房屋強制執行期間，迄未陳報系爭房屋有租約存在，其於八十 七年六月十五日雖曾陳報系爭房屋現由萬能公司使用中（執行卷第四十頁），但 隻字未提系爭房屋有租約存在，直至系爭房屋拍定前夕（八十八年五月四日）始 聲明異議謂自八十年起即租賃使用系爭房屋，苟被上訴人確有承租，何以未於陳 報之初即予表明，顯有違常理。
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