台灣高等法院民事判決 八十八年度重上字第一一二號
上 訴 人 保證責任基隆市第一信用合作社
法定代理人 黃澤青
上 訴 人 甲○○
右二人共同
訴訟代理人 黃丁風律師
複 代理 人 黃雅羚
黃敬唐
被 上訴 人 僑協企業股份有限公司 設台北市○○○路○段七九號三樓
法定代理人 陳清福
被 上訴 人 乙○○
共 同
訴訟代理人 黃德榮 住台北市○○○路○段七九號三樓
陳福寧律師
右當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十八年一月二十九日台灣基隆地
方法院八十七年度重訴字第一一○一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人保證責任基隆市第一信用合作社負擔百分之八十五，餘由上
訴人甲○○負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人保證責任基隆市第一信用合作社（下稱
基隆一信）新台幣（下同）七百六十九萬零五百九十元、甲○○一百二十萬元，
及自原審判決附表所示利息起算日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
子、上訴人基隆一信部分：
㈠上訴人基隆一信於民國（下同）八十四年十一月十七日向被上訴人購買坐落於基
隆市○○區○○段五○三、五○三－二、五○三－六、五○四－三地號，地上七
層、地下一層之「祥豐街」編號一樓Ｄ３、Ｄ４號房屋各一戶，上訴人係憑被上
訴人所提供之廣告圖及樣品屋而決定購屋，既無成品可供實際檢視，則廣告圖之
內容，應認係契約內容之一部分（消費者保護法第二十二條、最高法院八十九年
台上字第七四六號判決參照）。
㈡上訴人所購買之一樓樓層高度應大於其他樓層高度，此為被上訴人之契約給付義
務，亦為銷售廣告圖所示，然被上訴人未依債之本旨提出給付，一樓樓層未高於
其他樓層，係可歸責於被上訴人之事由，上訴人自得依不完全給付之規定向被上
訴人主張解除契約。
㈢被上訴人於締約過程中以該廣告圖與樣品屋向上訴人解說推銷，一樓樓層顯高於
其他樓層高度，上訴人亦因而決定購買，此廣告圖之內容，應係定型化契約中之
「非一般條款」；而系爭合約書第四條前段約定：「本房屋系基隆市政府工務局
核准之建照圖說施工」，此為定型化契約之「一般條款」，實際施工後一樓樓層
並未高於其他樓層，顯見一般條款牴觸非一般條款，該牴觸部分無效，系爭合約
書第四條前段之約定，應屬無效，被上訴人自應依廣告圖之內容提出給付。
㈣廣告、平面圖、樣品屋等無異於預售屋價值及效用上之「擔保證明」，系爭房屋
所應具備之通常效用或契約預定之效用為「無管線外露之樓板」，系爭房屋之樓
板因遍佈化糞管、污水管，為非常態性的管線外露，顯有滅失或減少該房屋所應
具備之價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，縱認被上訴人得依特約逕行變更
設計，除應由其負舉證責任外，亦應以不損及購買戶之權益為原則，進行施工，
否則即有濫用權限並違反誠信原則甚明。
㈤系爭房屋具有樓層高度不足，及樓板遍佈管線之瑕疵，嚴重減少房屋應具備之價
值及效用，上訴人自得依民法第三百五十九條規定主張解除契約，請求返還價金
。
丑、上訴人甲○○部分：
上訴人甲○○係向被上訴人購買系爭基隆市○○街九三之六號一樓Ｃ１之房屋，
亦因被上訴人售出之房屋樓層高度不足，樓板遍佈管線，嚴重減少房屋應具備之
價值及效用，上訴人自得依民法第三百五十九條規定主張解除契約，請求返還價
金。其餘陳述內容同上訴人基隆一信部分。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提：㈠照片二十六幀、㈡甲○○之在職證明書
、起重機、汽車等規格目錄乙份、㈢王淑君買賣建物平面圖一份、㈣一樓樓板下
橫樑與橫樑間樓板分布簡圖一紙、㈤輕鋼架廣告及規格目錄三紙、㈥閉路電視監
視系統及規格目錄乙份、㈦基隆一信營業廳設計圖乙份、㈧高價地板廣告及規格
目錄乙份、㈨花崗磚廣告及規格目錄乙份、㈩在職證明書一紙、船舶引擎高度
簡圖一紙、起重機規格表一紙、小貨車目錄規格一紙、廣告圖一紙、詹
森林等三人合著，認識消費者保護法，第一一一、一一四頁、詹森林著，定型
化契約之基本問題，月旦法學雜誌第十一期，頁六、客戶變更確認書一紙、
詹森林著，消費者保護法與預售屋買賣定型化契約，台大法學論叢第二十七卷第
四期為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
㈠上訴人基隆一信向被上訴人購買系爭房屋，係供銀行營業用，上訴人甲○○購買
動機係供經營船舶主機修理業務之用，惟此動機，未列入買賣契約之內容，亦不
得作為解除契約之依據。又系爭土地，係屬住宅區，不得經營船舶引擎組裝修理
業務，此有基隆市政府函釋可稽，是上訴人甲○○之購買動機與該住宅區之限制
有違，被上訴人之系爭樓層高度問題，對其已無爭執之必要。
㈡系爭買賣契約，並無各該行業屋高之最低限度之約定，上訴人主張房屋高度不足
，無法從事彼等行業，因非契約之內容，不足構成契約之重大瑕疵。
㈢上訴人所購之系爭房屋，被上訴人前曾徵詢上訴人欲將樓層高度由二．八五米增
高至四．二米，但為上訴人所拒，上訴人實不得再據以作為解除契約之依據。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提：㈠變更前建照圖二份、㈡客戶變更確認書
一紙、㈢相片六幀、㈣基隆市政府工務局函一紙、㈤都市計畫法台灣省施行細則
一紙、㈥補充買賣契約書一紙、㈦聲請傳訊證人張俊哲建築師、繪製說明圖一紙
、㈧聲請傳訊證人宋懋賢為證。
理 由
一、上訴人原審起訴主張：上訴人基隆一信於八十四年十一月十七日與被上訴人簽定
買賣房地契約書，買受坐落基隆市○○區○○段五０三、五０三－二、五０三－
六、五０四－三地號，地上七層地下一層之「祥豐街」編號壹樓Ｄ３、Ｄ４號房
屋各一戶，擬供「基隆一信祥豐街分社」之營業廳使用，依約原應繳交七百五十
八萬元；然因供銀行之營業廳使用而與原設計不同，因此另給付十一萬零五百九
十元。上訴人甲○○於八十四年十月十七日向被上訴人購買同上房屋編號壹樓Ｃ
１號房屋壹戶及其基地應有部分，亦擬供船舶引擎裝修廠營業使用。按一般店鋪
高度通常應有三公尺以上，惟依被上訴人所建築完成上開系爭房屋樓板至地板之
高度僅為二米六，橫樑至地板高度僅約二米一，如為遮掩樓板底下之化糞管、污
水管而加釘天花板，則所餘高度僅餘二米，如此高度供一般住家使用已有困難，
更遑論作為店鋪使用，為此依民法第三百五十九條之規定解除契約，請求返還已
付價金，爰訴請判如聲明所示。（原審除判決上訴人敗訴外，另為共同原告敗訴
判決，原告王淑君、許景仁提起上訴後，業已撤回上訴。）二、被上訴人則以：
系爭房屋之施工係以基隆市政府工務局核准之建造圖說施工，依該建造執照第一
層之高度為二米八五，上訴人稱購買系爭房屋係供營業使用，高度必須三公尺以
上，然此並未記載於契約，充其量僅為上訴人內心之動機；縱認系爭房屋存有高
度不足之瑕疵，被上訴人亦曾建議將高度挑高為四米二，然上訴人不同意；次依
內政部公布施行建築技術規則規定，被上訴人所建築之系爭房屋高度已符規定；
又上訴人所稱管線橫亙於系爭房屋之樓板上，惟被上訴人皆是依基隆市政府核准
之建造圖說施工，並無違法；況上訴人基隆一信就系爭房屋要求變更設計，被上
訴人必須將管道間封鎖，管線裸露於外當可預見，倘此為瑕疵，亦為上訴人之事
由所造成；縱認此為可歸責於被上訴人之瑕疵，然以此小瑕疵解除契約，顯失公
平，是上訴人主張解除契約返還價金，顯屬無理，資為抗辯。
三、上訴人主張之事實無非以其提出買賣契約書二件（原審卷第一三頁至第六十九頁
、第九十頁至第九四頁）、基隆一信變更設計加減帳明細表一紙（原審卷第七０
頁）及照片二十六幀（原審卷第一五五頁至第一六七頁）廣告圖、建造執照各一
件（原審卷第一０一、一０二頁），被上訴人函黃丁風律師事務所函、變更設計
建造執照及剖面圖一紙為論據（見原審卷第一０七至第一一三頁）。然依兩造所
不爭執之契約書第四、五條約定：本房屋係依基隆市政府工務局核准之建照圖說
施工標準，不得要求被上訴人為將來加蓋之準備或違建之施工。上訴人亦自陳契
約並未約定需有三公尺以上之建物高度（見原審卷第一三九頁），上訴人原審所
提出之廣告圖（見原審卷第一０一頁袋內）乍看下，一樓雖較二樓為高，然遍閱
該廣告圖之說明並無任何一樓樓高之文字標示，況繪示於廣告圖之建物高度，每
因繪製角度不同，而有視覺之差異，易言之愈高遠者，圖示比例愈小，此為廣告
圖示所難免者，自不能單憑該廣告圖認定被上訴人已承諾一樓建物高度為三公尺
。而系爭房屋經基隆市政府核准之樓層高度為二八五公分，二樓與一樓間之樓板
高度為十二公分。此有兩造不爭之建造執照二紙、建造執照變更申請書二紙、施
工設計圖（縱向剖面圖）一紙在卷可憑（見原審卷第一０二頁、第一０三頁、第
一一二、第一一三頁、第一三０頁、第一三一頁），惟此樓層高度依建築技術管
理規則係指室內地板面至其直上層地板面之高度。（見原審卷第一七三頁）是樓
層高度並非室內可使用之淨高度。依建築技術規則第三十二條規定：天花板之淨
高度除學校教室不得小於三公尺外，其他居室及浴厠不得小於二點一公尺，但高
度不同之天花板高度，至少應有一半以上大於二點一公尺，但高度不同之天花板
高度，至少應有一半以上大於二點一公尺，其最低處不得小於一點七公尺（見原
審卷第一七四頁背面）。經查原審履勘現場時所測量基隆一信部分：店內尚未加
裝天花板及地板，由第一樑柱處自樓板底量至地面高度為二七二點五公分，第二
樑柱自樓板底量至地面為二七一公分，核與前揭建築設計圖應有高度為二七三公
分（即285公分-12公分=273公分）相差無幾，依台灣省建築管理規則第三十一條
：建築物之竣工尺寸、高度誤差在百分之一以下，未逾三十公分者，視為符合核
定計劃。（見本院卷第一０五頁），難謂有何重大瑕疵。甲○○部分地面已舖設
磁磚，而樓板下至磁磚高度為二六八公分。（詳見原審卷第一四三頁、第一四四
頁、第一四五頁）而地板使用即加裝磁磚通常使用約四至五公分高，此經證人宋
懋賢（室內設計師）陳證明確（見本院卷第二三三頁），是甲○○部分室內高度
亦難謂有何瑕疵。
四、上訴人另主張樓頂板面化糞管、污水管橫互其間，必須加蓋天花板遮掩，上訴人
基隆一信需作營業大廳，甲○○則需作船舶引擎裝修廠，益使屋內空間利用高度
不足。雖據其提出照片十四幀為論據（見本院卷第一三四頁至第一三九頁、第一
四一頁至第一四二頁），然查建築技術規則並未特別規定污水管、化糞管是否可
以外露等情，業據本建物之設計師張俊哲到庭陳證明確（見本院卷第一百頁），
是本件建物污水管、化糞管外露尚非法所不許。且兩造契約並未禁止化、污水管
外露，上訴人雖以兩造契約書附件二「建材設備說明」關於「平頂」明載⑴室內
平頂採清水模及高級水性水泥漆粉刷處理原無須裝天花板，如今化、污水管外露
，即不得不加裝天花板，無形減縮室內利用空間及高度等語（見原審卷第三十五
頁及第十一頁），惟查平頂以清水模及高級水性水泥漆粉刷處理，僅係平頂油漆
之約定而已，並不排除加裝天花板，且甲○○亦明白指示被上訴人加裝天花板，
此有確認加裝天花板之會議紀錄表一紙附卷可考（見原審卷第二七七頁），本院
履勘現場時，甲○○屋內之天花板已加裝完成，排水管自一樓樓頂板下垂約三十
至三十五公分不等，天花板高度為五十公分，已將化、污水管包容在內，而天花
板以下量至地磚高度為二一九公分（見本院卷第一二四頁勘驗筆錄），是天花板
下高度核與前揭建築技術規則第三十二條規定並無不足情事，已足達通常之使用
。難謂有何瑕疵。至甲○○與被上訴人契約內並未特別約定系爭房屋將供船舶引
擎裝修廠之用，則交屋後欲如何使用原係甲○○內心動機之問題而已，況系爭房
屋地處住宅區，此有建造執照變更申請書在卷可憑（見原審卷第一一二頁），並
不得經營設置「船舶引擎組裝修理廠」，此有基隆市工務局函一件在卷足憑（見
本院卷第一九六頁、第一九七頁），承造之建商並無義務必須違法於住宅區內建
造「船舶引擎組裝修理廠」，又何能謂被上訴人所承造之房屋有無法滿足甲○○
預定效用之瑕疵呢？
五、次查基隆一信所買受之房屋於本院勘驗時，整間店舖未施作天花板及地磚，店舖
門口設有緊急出口燈飾（按該燈嗣已拆除改訂於門首之上，見本院卷第一八一頁
之一上訴人書狀及第一九三頁被上訴人書狀），而一樓水管自樓板而下高度為四
十一公分，由樓頂板可以看到水管，由水管量至地板高度為二三七公分，由樑下
量至地板為二二六公分等情，有本院勘驗筆錄在卷可憑。（見本院卷第一二五頁
）上訴人基隆一信雖主張係買受該屋係作營業大廳使用，以樑下至樓地板高度僅
二二五公分，減掉天花板使用高度十公分扣除監視系爭高度二十點八公分，再減
掉地板十五公分可供銀行行員工作高度僅一七九點二公分，未達一百八十公分何
能適於工作等語，惟查基隆一信買受房屋樑下至地板之淨高度為二二六公分，依
證人宋懋賢（曾為基隆一信設計室內）於本院所證：地板使用約四至五公分，天
花板因裝設電視系統、空調系爭、冷氣管路、照明系統起碼需樓板以下三十至四
十公分。但如管路要穿樑則只需要留三至四公分（因為要裝設輕鋼架、角鐵）等
語（見本院卷第二三三頁），且經本院提示上訴人所提出之照片編號六、八號二
幀令證人辨認（見本院卷第一三六、一三七頁）證人宋懋賢亦證稱：有套過管，
應該是灌漿前所預留的等語（見本院卷第二三四頁）參酌被上訴人所提出客戶變
更確認書亦記載：樑留套管及管道間預留ＺＩＰ（鍍錏鐵管）至機房等情，且有
變更後之空調預留孔附圖可佐（見本院卷第一六二、一六三頁），是被上訴人所
辯上訴人早有將前揭電視、空調系統等管路安置於天花板內之設計等語並非無稽
（見原審卷第一八五頁），依前揭證人宋懋賢之證言，只須於樑下酌留三至四公
分，即為已足，基隆一信所買受之房屋自天花板至地板面仍有二二二公分可利用
之高度。（226公分-4公分= 222公分）仍超過建築技術規則所規定需二一０公分
之限制，又建築技術規則之天花板高度係自室內地板面至天花板之高度。此有基
隆市工務局函一件可考（見本院卷第七十二頁、及原審卷第一七三頁）並不包含
舖設地磚或高架地板等附加設施，此觀之同上建築技術規則第三十一條規定「地
板」作法，甚為明確，是無論舖設普通四至五公分之地磚或十五公分之高架地板
，均不影響前揭天花板高度之計算。況兩造並未約定須酌留十五公分之高架地板
，且依證人宋懋賢所述：通常地板使用即設施地磚僅須四至五公分而已。按銀行
營業用建築之天花板高度並無特別規定，此為證人宋懋賢陳證明確（見本院卷第
二三三頁及原審卷第二六六頁），自仍有前揭建築技術規則第三十二條規定之適
用，何況被上訴人先前曾建議將樓高修改為四米二，而為基隆一信所不接受。此
有補充買賣書一紙在卷可憑（見原審卷第一七五頁），則被上訴人建造房屋既符
合建築技術規則天花板高度之規定，何能謂有何效用上之瑕疵。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人建造房屋有瑕疵，據以解除買賣契約請求被上訴
人分別返還價金七百六十九萬零五百九十元予基隆一信，返還一百二十萬予甲○
○並加付利息，均屬無據，原審為上訴人敗訴判決並駁回假執行之聲請，洵無不
合，上訴論旨仍執前詞原判決不當，求予廢棄，非有理由。
七、兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，經審酌後，認為與本判決結果不生影響，
爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八
條、第八十五條第一項後段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十五 日 臺灣高等法院民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 黃 雅 惠
法 官 吳 謀 焰
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十八 日
書記官 黃 瑞 芬
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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