臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度重訴字第27號
原 告 李信宏
訴訟代理人 張景堯律師
被 告 千洋建築有限公司
法定代理人 林彥陽
被 告 楊月美
共 同
訴訟代理人 利美利律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107 年9 月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告楊月美應給付原告新臺幣貳仟伍佰貳拾萬零陸佰陸拾伍元，及自民國一百零五年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊月美負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告以新臺幣捌佰伍拾萬元為被告楊月美供擔保後，得假執行；被告楊月美以新臺幣貳仟伍佰貳拾萬零陸佰陸拾伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國105 年1 月11日透過永慶不動產文山文濱加盟店 ，與被告楊月美就楊美月所有坐落高雄市○○區○○段0000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段3945建號【門牌號碼 為高雄市○○區○○街000 號房屋，由被告千洋建築有限公 司（下稱千洋公司）興建之建物，下稱系爭房屋，與系爭土 地合稱系爭房地】簽訂系爭不動產買賣契約（下稱系爭房地 買賣契約），約定買賣價金新臺幣（下同）2,500 萬元，於 105 年2 月17日交屋（實際交屋日為105 年3 月31日），嗣 原告將全部價金給付予楊月美後，於105 年3 月24日與原告 之配偶即訴外人黃麗君共同辦理所有權移轉登記取得系爭房 地所有權。詎原告竟於105 年11月17日接獲高雄市政府工務 局（下稱工務局）於105 年10月28日、11月17日發函日通知 系爭房屋屋前、屋後未經申請許可擅自增建違建，已違反建 築法相關規定，應予拆除，並限期於105 年12月21日前自行 僱工拆除，逾期未辦裡者，將於同年月22日起派工拆除，並 對原告及黃麗君為違章建築處分在案。復經原告調閱系爭房 屋之設計平面圖後發現，系爭房屋有下列違建情事：「㈠1 樓平面圖原定法定停車2 、3 ，原屬開放式停車位，惟增建
後則改為別墅型方式，係包含在電動鐵門之內，㈡原規劃有 法定停車1 ，然改建後則將A5客廳部分往外推，縮減法定停 車位1 之面積，㈢原平面圖1 樓僅規劃餐廳、客廳，並未規 劃廚房，廚房係改建後所增設，被高市府工務局定係屋後違 建，㈣5 樓露天浴池亦非在原設計平面圖內，」（下合稱系 爭違建），前情足見系爭房屋嚴重違反原設計平面圖，有二 次違法施工建築之情事，並遭高市府工務局認定係屬違建， 且無法補正。系爭房屋有上開系爭違建情形，為楊月美所明 知，楊月美卻將此交易上重大資訊隱瞞，並於系爭房地買賣 契約所附「標的物現況說明書」中第12項「是否有增建部分 」欄位勾選「否」、於訴外人即地政士陳振豐詢問系爭房地 現況時，就是否有增建問題，楊月美仍告知「否」，而未明 確告知原告違建之事實，致原告於資訊錯誤情形下為買賣系 爭房地之合意。且因楊月美出售之系爭房地有系爭違建之重 大瑕疵，已違反系爭房地買賣契約第9 條第5 項約定，原告 自得依系爭房地買賣契約第12條第3 項約定解除系爭契約， 並以起訴狀繕本之送達作為通知楊月美解除系爭房地買賣契 約之意思表示，及依系爭房地買賣契約第12條第3 項約定， 請求楊月美返還買賣價金25,000,000元，及請求給付違約金 15,000,000元暨法定利息。又系爭房地買賣契約既因被告楊 月美單方面違約而解除，原告因系爭房地買賣契約所支出之 費用（含仲介服務費200,000 元、履保費7,500 元、105 年 度契稅93,774元、地政士代辦費45,391元）即為原告之損失 ，楊月美亦應賠償原告346,665 元。
㈡其次，系爭房屋存有系爭違建情形，屬交易上重要資訊，楊 月美未據實告知，買賣過程中楊月美一再於確認系爭房屋現 況時謊稱系爭房屋無增建、改建之情形，受託之永慶房屋仲 介並以豪華三車墅之照片宣傳系爭房屋，致原告陷於錯誤而 為承諾購買系爭房地之意思表示，原告依民法第92條規定， 以起訴狀繕本之送達，作為通知楊月美撤銷系爭房地契約之 意思表示，並依民法第179 條規定請求楊月美返還買賣價金 25,000,000元及給付法定利息；復因系爭房屋存有系爭違建 乙情，致系爭房地確有減少價值、減少效用及缺少保證品質 之瑕疵，楊月美依系爭房地買賣契約第9 條第5 項約定，應 付瑕疵擔保之責，而原告是時係因銷售人員以完美車庫電梯 豪墅作為宣傳，及以違法改建後之照片作為廣告內容，而願 意購買，倘楊月美如實告知系爭房屋之原貌，原告斷無任何 意願或動機向楊月美購買系爭房地，是原告依民法第354 條 、第359 條規定，以起訴狀繕本之送達作為通知被告楊月美 解除系爭房地買賣契約之意思表示，並依民法第259 條、36
0 條規定，請求被告楊月美返還買賣價金25,000,000元，及 損害賠償346,665 元；且因楊月美未告知系爭房屋存有系爭 違建乙情，其所為之給付顯未依債之本旨提出，其不完全給 付之情形亦無法補正，原告依民法第227 條準用第226 條、 第256 條規定，以起訴狀繕本之送達，作為通知楊月美解除 系爭房地買賣契約之意思表示，並依民法第227 條第1 項、 第259 條規定，請求楊月美返還買賣價金25,000,000元，及 損害賠償346,665 元。又被告楊月美未據實告知交易上重要 資訊，原告自得依民法第184 條第1 項前段、第2 項、第 213 條、第214 條、第216 條規定，請求被告楊月美賠償買 賣價金25,000,000元及其他損害346,665 元。就前開請求權 ，請本院擇一有理由判命楊月美給付原告25,346,665元。 ㈢再者，系爭房屋與門牌號碼為高雄市○○區○○街000 ○00 0 ○000 ○000 號等建物，為千洋公司同一批興建，同時遭 高市府工務局認定有違章建築。千洋公司為系爭房屋之建築 商，依其專業建築商背景，應明知建築物非經申請主管建築 機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆查， 是千洋公司明知二次改建與原設計平面圖不符仍恣意而為， 致系爭房屋經高市府工務局認定有系爭違建，並命限期拆除 等情，千洋公司亦難諉為不知，是千洋公司明知二次改建與 原設計平面圖不符違反建築法規定仍恣意而為，致系爭房屋 經高市府工務局認定有系爭違建，並命限期拆除，違反建築 法規定，致原告所有系爭房屋遭命限期拆除而受損失，千洋 公司自屬違反民法第184 條第1 項前段、第2 項、第185 條 第1 項規定，應與楊月美連帶賠償原告買賣價金25,000,000 元及其他損失346,665 元，暨給付法定利息。 ㈣又如本院審理後，認定原告主張撤銷系爭房地買賣契約意思 表示及解除契約均無理由，原告備位聲明主張依據民法第 354 條第1 項、第359 條、第360 條及系爭房地契約第9 條 第5 項約定，請求被告楊月美給付應減少之買賣價金及損害 賠償4,537,974 元及其法定利息。
㈤綜上，爰依前揭法律規定，提起本件訴訟，先位聲明：㈠被 告應連帶給付原告25,346,665元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，㈡被告楊月美 應給付原告15,000,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息，㈢願供擔保，請准 宣告假執行；備位聲明：㈠被告楊月美應給付原告4,537,97 4 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告千洋公司則以：千洋公司及訴外人馬忠南於101 年3 月
間與楊月美就系爭房地簽訂不動產買賣契約書時，已在契約 中載明系爭房屋有二次施工情形，並已興建完成，為現況交 屋，千洋公司業已將買賣標的即系爭房地所有權移轉登記予 楊月美所有，系爭房地並交付予楊月美使用，至楊月美與原 告間系爭房地買賣交易過程，千洋公司均未參與亦非契約當 事人，應無消費者保護法第7 條第1 項之適用，原告主張依 民法第184 條第1 項、第2 項、同法第185 條及消費者保護 法第7 條第1 項、第3 項請求千洋公司與楊月美連帶負損害 賠償之責，顯屬無據等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、被告楊月美則以：
㈠楊月美在買受系爭房地後未曾搬入使用或居住，亦未曾增建 系爭房屋，楊月美與千洋公司雖應就增建工程部分有約定， 惟因當時多為制式合約，因此楊月美並未刻意留意是否有增 建乙事。嗣楊月美因其他因素考量，於103 年間乃決定出售 系爭房地，遂於103 年7 月22日簽約委託訴外人即永慶不動 產仲介公司銷售系爭房地，委託期間自103 年7 月22日至10 4 年1 月22日止。關於被告於103 年7 月22日簽立之標的物 現況說明書中，楊月美僅在第9 項「建物現況是否有滲漏水 情形」、第26項「是否知悉本標的物曾經發生兇殺、自殺或 非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死 亡）」處簽名，其餘則均由訴外人即仲介人員程紫彤勾選， 又在楊月美與程紫彤原委託銷售期間（103 年7 月22日至10 4 年6 月30日）並未有成交情形（104 年1 月22日委託銷售 期滿，楊月美與程紫彤再簽委託契約書，調降售價，委託期 間則延長為104 年1 月1 日至104 年6 月30日止，在楊月美 與程紫彤委託銷售期間期滿後，被告楊月美曾要求程紫彤應 移除託售布條，程紫彤未立即移除，據程紫彤向楊月美表示 原告原本是看系爭房地前面的新建案，但價錢太高，復加上 該新建案車庫車子無法並排停須前後停，原告覺得不方便而 無意間看見系爭房地仲介布條，遂主動與仲介程紫彤聯繫， 斯時仲介程紫彤尚未將系爭房地鑰匙交還給楊月美，原告遂 在此時參觀系爭房地，認售價太高，因此未請仲介程紫彤與 楊月美聯繫，嗣楊月美委託仲介程紫彤請人打掃系爭房地後 再交還鑰匙，待打掃完畢後仲介程紫彤再請原告參觀該屋， 原告參觀後遂下斡旋金請仲介程紫彤與楊月美議價，楊月美 於104 年10月22日又再與仲介程紫彤簽委託事項變更契約書 ，買賣雙方並經多次議價最後以2,500 萬元成交。105 年1 月11日原告與楊月美在陳振豐處簽約時，就增建部分乃未提 及，惟雙方在不動產買賣契約書第2 條第3 點㈢上述增建或
占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借 屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時甲方（即原告）同 意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉，原告並另外 簽名確認，足見原告應已知系爭房屋有增建之情事，另當時 經原告檢查結果，系爭房地有6 處漏水及裂縫瑕疵，原告要 求應於交屋前整修完畢，此點並於買賣契約特定約定事項中 載明，至於買賣契約書後所附標的物現況說明書除第九項「 建物現況有滲漏水情形」改勾選為「是」，並將上開6 處漏 水裂縫予以記載外，其餘部分則未另外提及，原告則在楊月 美原已簽名處（第9 、26項及頁底）亦簽名即完成買賣契約 之簽訂，由上述簽約過程可知簽約當時並未特別提及增建部 分，且倘楊月美刻意隱瞞並進而謊稱無增建，則何需在買賣 契約書第2 條處雙方再簽名確認，凡此均足證楊月美並未刻 意隱瞞系爭房地有增建之情事。楊月美將買賣契約所載瑕疵 處整修完畢，於105 年3 月31日交屋予原告。詎交屋數月後 楊月美又接獲原告委託律師所發之律師函，主張瑕疵要求減 少價金，惟楊月美希望能徹底解決紛爭，乃堅持不同意簽署 原告方所擬定協議書，嗣原告方主動表示願協議，楊月美方 遂擬妥協議書，兩造並在雙方律師見證下簽訂協議書，該協 議書第2 項乃載明「甲方同意於收受上開金額後就該買賣標 的物所有一切瑕疵（含已發現及未發現者）均不得以任何理 由主張任何權利，若日後另已有瑕疵請求權者亦拋棄」等語 ，可知原告已行使過價金減少之權利，且於簽立上開協議書 後已拋棄所有瑕疵請求權及所有權利，原告應已不得主張瑕 疵請求權或其他權利。
㈡好屋網上乃載明5 房（室）2 廳7 衛，總坪數123.77坪（含 車位2.471 坪），其中2 廳為客廳、餐廳，總坪數123.77坪 乃與謄本記載主建物369.85㎡（83.11 ＋87.01 ＋89.22 ＋ 84.05 ＋26.46 ＝369.85）、附屬建物（31.15 ＋8.17＝39 .32 ），合計為123.77坪【（369.85＋39.32 ）×0.3025＝ 123,77】相符，且亦有房屋現況相片，原告乃多次參觀並多 方比較，當不致有陷於錯誤之虞，至於原告所指系爭房地1 樓法定停車2 、法定停車3 乃屬未計入謄本坪數但可使用的 開放式停車位，所謂的增建只是在停車位接近外側的地方上 方搭建露台以遮蔽並便於設置電動鐵捲門，亦即改為非開放 式的停車位，另外廚房亦是利用未計入謄本坪數的空地增建 ，另五樓露天浴池部分因五樓本來就有露台，此乃非屬違建 ，承上述原告購買系爭房地除多次入內參觀並已多方比較多 時，復加上又有公開的資訊提供例如網頁及謄本等資料，原 告又經多次議價始簽訂系爭房地買賣契約，實無可能有民法
第92條因受被告楊月美詐欺陷於錯誤而為意思表示之情事， 原告主張依民法第92條之規定撤銷其買賣意思表示乃顯無理 由。
㈢系爭房地買賣契約第9 條第5 項之規定：「乙方（即被告楊 月美）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如： 傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等 瑕疵）如有上述情事除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔 保責任。」查由上開約定文字以觀其乃係指物有結構上或安 全問題之瑕疵，惟查系爭房地並無結構上或安全問題之瑕疵 ，自無上開約定之適用，原告此部分請求乃無理由。 ㈣系爭房地楊月美均已將所有權移轉登記並交付予原告，以依 債之本旨為給付，至於原告所主張之停車位不管違建與否， 原告停車位空間均相同均最多可停4 輛車子，違建部分只是 停車位外側有一部分頂部有露台方便設置電動鐵捲門以利原 告使用，亦即由開放式改為非開謂放式停車位，此乃無損系 爭房地價值、效用或品質；另廚房增建部分本來就未記載在 買賣標的，廚房之增建乃增加其效用，並無損其價值或品質 ，縱使倘不幸遭拆除亦僅是回復使用與買賣契約及謄本所載 相符之內容，況系爭房屋違建之情形，雖遭工務局通知應予 拆除，但結果並未拆除，而據悉該類型之違建均不致遭拆除 ，凡此均足證系爭房地並無原告所指瑕疵之情事。因系爭房 地並無減少價值、減少效用及減少保證品質之瑕疵，原告依 民法第354 、359 條規定解除系爭房地買賣契約並返還買賣 價金及損害賠償、負不完全給付之損害賠償之責均無理由。 ㈤另即令原告得主張瑕疵請求權，原告前業已行使減少價金權 利同時並觀棄其瑕疵請求權及其他權利，原告應已不得再主 張任何權利等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
四、下列為兩造不爭執事項：
㈠原告於105 年1 月11日在永慶不動產文山文濱加盟店，經訴 外人即地政士陳振豐代書，與被告楊月美就楊月美所有坐落 高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上 同段3945建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街000 號 ，為千洋公司興建，下稱系爭房屋，與系爭土地，下合稱系 爭房地），簽訂買賣契約，約定買賣價金25,000,000元，於 105 年2 月17日交屋（實際交屋日為105 年3 月31日），嗣 原告於全部價金給付予楊月美後，於105 年3 月24日與原告 之配偶即訴外人黃麗君共同登記取得系爭房地所有權（本院 卷一第9 至27頁、三民地政事務所檢附系爭房地登記資料第 77至91頁、仁武地政事務所檢附系爭土地資料第92至102 頁
、匯款收據第107 至111 頁）。
㈡原告於105 年11月17日接獲高市府工務局於105 年10月28日 、11月17日發函通知系爭房屋屋前、屋後未經申請許可擅自 增建違建，係不能補辦手續之實質違章建築，已違反建築法 第25條規定，應予拆除，並限期於105 年12月21日前自行僱 工拆除，逾期未辦裡者，將於同年月22日起派工拆除，並對 原告及黃麗君為違章建築處分在案（本院卷一第28至30頁） 。
㈢系爭房屋之原始設計平面圖與現況之差異：⑴1 樓平面圖原 定法定停車2 、3 ，原屬開放式停車位，現況為別墅型方式 ，係包含在電動鐵門之內。⑵原平面圖1 樓僅規劃餐廳、客 廳，並未規劃廚房，現況廚房係增設。⑶5 樓露天浴池亦非 在原設計平面圖內（本院卷一第31至39頁）。 ㈣系爭房地買賣契約所附「標的物現況說明書」中第12項「是 否有增建部分」欄位勾選「否」（本院卷一第40頁）。 ㈤原告因系爭房地買賣契約支出費用：仲介服務費200,000 元 、履保費7,500 元、105 年度契稅93,774元、地政士代辦費 45,391元，合計346,665 元（本院卷一第41至53頁、第112 頁）。
㈥門牌號碼高雄市○○區○○街000 ○000 ○000 ○000 號等 建物，為被告千洋建築有限公司（下稱千洋公司）同一批興 建，同時遭高市府工務局認定有違章建築。
㈦千洋公司與訴外人馬忠南於101 年3 月間就系爭房地簽訂買 賣契約，將系爭房地出售予楊月美。
㈧原告於105 年8 月31日委託律師發函予楊月美，稱105 年6 月中欲裝潢時發現客廳及餐廳地坪有多處大理石空心拱起， 需以全客廳、餐廳之1 樓整層地板打除重鋪之方式修繕，嗣 兩造於105 年10月31日就減少價金事宜，達成楊月美退還14 6,000 元之協議，楊月美已付訖。
㈨105 年1 月7 日列印系爭房地於好房網之廣告、現場屋況照 片（本院卷一第55至62）。
㈩歐亞不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書形式真正不 爭執。
五、本件之爭點：
先位部份：
㈠原告主張解除系爭房地買賣契約或撤銷買賣意思表示，請求 擇一有理由命楊月美返還買賣價金25,000,000元及損害賠償 346,665 元有無理由？
㈡原告主張依系爭房地買賣契約第12條第3 項約定，請求楊月 美給付違約金15,000,000元？
㈢原告主張依民法第184 條第1 項前段、第2 項規定請求楊月 美、千洋公司應負連帶賠償責任給付原告25,346,665元，有 無理由？
㈣被告抗辯兩造於105 年10月31日已達成協議，原告不得為上 開主張，有無理由？
備位部份：
原告主張依民法第354 條第1 項、第359 條及系爭房地買賣 契約第9 條第5 項約定，請求被告楊月美返還減少之買賣價 金，有無理由？
六、原告主張解除系爭房地買賣契約或撤銷買賣意思表示，請求 擇一有理由命楊月美返還買賣價金25,000,000元及損害賠償 346,665 元有無理由？
㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。該條所謂詐欺， 不以積極之欺罔行為為限，若在法律上、契約上或交易之習 慣上就某事項負有告知義務而予隱瞞者，即係違反告知義務 ，而具有違法性（最高法院年度台上字第1991號判決意旨參 照）。所稱交易習慣上負有告知義務之事項，係指依交易慣 例會影響買方締約意願之事項，關於系爭房地買賣契約書第 2 條、增建或占用部分：本買賣標的物現況另有增建或占用 部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下 ：㈠增建或占用範圍：…□一樓空地□平台□露台□其他： 。㈡若增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝 修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或 住戶主張權利時，乙方（即被告楊月美）應即通知甲方（即 原告），甲方得以請求損害賠償或解約。㈢上述增建或占用 部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝 修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方同意自行負責， 其相關之權利義務甲方確已知悉。上述之權利義務業經雙方 充分瞭解。甲方確認：李信宏簽名。乙方確認：楊月美簽名 。有系爭房地買賣契約在卷可稽（審重訴卷第9 至10頁）。 另標的物現況說明書第12款亦重申是否有增建部分，備註說 明：…□露台增建□一樓空地增建□陽台外推…□其他。有 系爭房地買賣契約、標的物現況說明書在卷可稽（審重訴卷 第9 至10頁、第20頁）。依系爭房地買賣契約將有無增建條 款列於系爭房地買賣契約第2 條，且須經買賣雙方另外簽名 確認，於系爭房地買賣契約附件之標的物現況說明書復列出 詢問，足見關於系爭房地有無增建或占用部分，核屬本件交 易重要事項。又依其文義所載，如系爭房地曾被拆除或曾被 通知拆除等情，甲方得以請求損害賠償或解約等語，足見有
無增建及是否有被拆除之風險，核屬影響買受人成交意願之 重要事項，且為兩造以契約約定被告楊月美應盡之告知義務 無誤。
㈡楊月美於向千洋公司買受系爭房地時，已經由千洋公司告知 系爭房地有增建，然於出售予原告時，經仲介人員、代書人 員與原告確認後，原告均違反告知義務而未為告知等情，業 據千洋公司自承：千洋公司及訴外人馬忠南於101 年3 月間 與楊月美就系爭房地簽訂不動產買賣契約書時，已在契約中 載明系爭房屋有二次施工情形，並已興建完成，為現況交屋 等語明確（審重訴卷第137 至138 頁），且就千洋公司確實 已告知系爭房屋有二次施工情形，為楊月美所不否認，並辯 稱伊與千洋公司雖應就增建工程部分有約定，惟因當時多為 制式合約，因此未刻意留意是否有增建乙事等語。然一般房 地買賣價值較高，因此就是否有無法令無法登記之增建，而 可能遭受拆除風險乃屬交易重要事項，業如前述。又系爭房 地經高雄市政府工務局於105 年11月15日核發高市公違仁字 第1111號處理新違章建築處分書，處分書意旨略載：系爭房 屋坐落高雄仁武區澄和街428 號建築物屋前、屋後增建建物 ，經於105 年11月15日現場勘查認定，核屬違反建築法規定 ，未經許可發給執造即擅自建造，且不能補辦手續之實質違 章建築，依法並得強制拆除等語，並限於105 年12月21日前 自行僱工拆除。而系爭房地之原始設計平面圖與現況之差異 ：⑴1 樓平面圖原定法定停車2 、3 ，原屬開放式停車位， 現況為別墅型方式，係包含在電動鐵門之內。⑵原平面圖1 樓僅規劃餐廳、客廳，並未規劃廚房，現況廚房係增設。⑶ 5 樓露天浴池亦非在原設計平面圖內等情，為兩造所不爭執 ，並有高雄市政府工務局函文及處分書、現場照片、平面圖 、原始設計圖在卷可佐（本院卷一第28至39頁）。又上開差 異，經送歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所） 就系爭房地於105 年1 月11日如係以原平面設計圖所示之屋 況出售（建材參考房屋現況材質）之房地市價，及系爭房地 現況如欲拆除改建如原平面設計圖所示之屋況，所需拆除、 修復方式及費用為鑑定後，經歐亞事務所估價師針對勘估標 的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場 現況及勘估標的依最有效使用情況下分析後，決定採用比較 法及成本法等二種估價方法進行評估，認合法登記建物狀況 下之系爭房地估價金額為24,200,000元。而關於增建物拆除 及修復費用之評估，則係以原平面設計圖為依據，經現場核 對勘察，就現況與圖面繪載不符之增建物部分，列入應予拆 除或修復工程之施工範圍考量，並委由土木水電承包商估計
相關工程之拆除及修復項目彙整如附表所示，而觀諸附表所 示拆除工程9 項、費用合計240,700 元，修復工程10項，費 用合計897,500 元，有兩造不爭執其形式真正之估價報告書 在卷可參。則經鑑定結果，系爭房屋之違建部分，包含前庭 區露台樓板、地板地面、1 至2 樓樓梯、圍牆、鐵捲門、1F 屋內大門左側玻璃窗、磚牆、2 部分廚房區外推增建工程（ 含地板）、屋突層露台區露天浴池等9 項工程，施作後系爭 房屋之房價可增加達80萬元，且如欲回復原設計之原狀，工 程費高達1,284,360 元。足見系爭房屋之增建範圍非小，且 屬經主管機關為拆除處分之違章建築。且系爭房地價值2 千 餘萬元，價值不斐，楊月美就千洋公司已在契約中載明有增 建情形，仍稱未刻意留意是否有增建乙事，核與常情不符， 已非無疑。又楊月美亦陳稱：只要稍加比對謄本停車位面積 及實際停車位面積即可查知系爭房屋有增建之情事等語（審 重訴卷第140 頁）。則於千洋公司已在契約中載明有增建情 形，楊月美於稍加比對後亦可知悉謄本停車位面積與實際停 車位面積不符之情形下，楊月美稱未刻意留意是否有增建乙 事，即非可採。是楊月美於向千洋公司購買系爭房地時，業 經千洋公司於契約中明確告知系爭房地增建情形而知悉上情 乙節，洵堪認定。
㈢又證人即仲介人員程紫彤於本院審理時證稱：103 年間起開 始代售系爭房屋，直至去年成交。楊月美委託時，伊於103 年7 月22日就標的物現況說明書逐條念給楊月美聽再做勾選 。代銷時會調謄本做屋主的身分確認，房屋的地坪及建坪也 會做確認，即調地政地籍圖，確認地籍圖上的面積與謄本上 的面積相符。但沒有看過系爭房屋平面設計圖，沒有確認系 爭房地現況與平面設計圖是否相符，沒有進行丈量，亦沒有 提供系爭房屋平面設計圖予客戶查看，不知道系爭房屋於銷 售時之屋況與原始起造之設計不同。對於系爭房屋1 樓平面 圖原定法定停車2 、3 ，原屬開放式停車位，惟增建後則改 為別墅型方式，係包含在電動鐵門之內，原設計規劃有法定 停車1 ，然改建後則將A5客廳部分往外推，縮減法定停車位 1 之面積，原平面圖1 樓僅規劃餐廳、客廳，並未規劃廚房 ，廚房係改建後所增設，5 樓露天浴池非在原設計平面圖內 等情，均不知情，楊月美亦無告知上情。簽約時，代書陳振 豐就系爭房屋現況詢問楊月美時，陳振豐逐條詢問楊月美後 ，有請買賣雙方確認簽名（本院卷第6 至13頁）。證人即仲 介人員黃錦宗於本院審理時證稱：受楊月美委託銷售系爭房 屋約一年多，屋況說明書的選項是伊先詢問屋主，屋主說有 ，伊就勾選是，屋主說沒有伊就勾選否。代銷時調到第二類
謄本。沒有看過系爭房屋平面設計圖。沒有特別注意系爭房 地土地面積或房屋建坪與登記是否相符，沒有辦法拿到設計 圖。若依現場來說不只權狀建坪的坪數，通常客人有問到時 會講，但不確定是否有跟原告說，伊按照測量成果圖知道車 位是在後方，左鄰右舍都把後方弄成庭院，後方是巷弄無法 進出。前面應該是法定空地，建商都有蓋起來，伊告訴買方 建商蓋好就是這樣。伊只能看到權狀與謄本，不知道系爭房 屋於銷售時之屋況與原始起造之設計不同，本件除了上述停 車位看得出差異外，從測量成果圖上看不出其他部份的不同 ，楊月美亦無告知，屋況說明書就是沒有增建，伊看到左鄰 右舍的後面庭院是綠地空間，就沒有再問屋主，因為楊月美 是第一手屋主，哪裡有增建應該最清楚等語（本院卷第13至 21頁）。證人即代書陳振豐於本院審理時證稱：為兩造辦理 系爭房屋所有權移轉登記事宜時，不知道系爭房屋曾為二次 施工，簽約時針對增建、及說明書有逐條詢問，所以雙方才 會在買賣契約書第2 頁右上角簽名。包含增建部份的合約書 、現況說明書部份也有寫到，都是勾選沒有。關於「是否有 增建部分」欄，現場確認時，楊月美沒有講到有增建。伊看 過系爭房屋土地、建物所有權狀，沒有看過系爭房屋平面設 計圖等語（本院卷第22至23頁）。依上開證人程紫彤、黃錦 宗、陳振豐之證述及買賣契約書、現況說明書可知，本件證 人程紫彤、陳振豐均向楊月美確認系爭房地有無增建，均經 楊月美告知沒有增建，並於買賣契約書上簽名確認，且證人 程紫彤、黃錦宗、陳振豐於代銷、過戶過程，僅能取得系爭 房地第二類登記謄本、地籍圖及現況測量圖，無法取得原始 設計圖，除信賴原屋主即楊月美之陳述外，並無法知悉系爭 房地之現況與原始設計不同。又觀諸系爭房地之測量成果圖 （審重訴卷第93頁），第一層之右前方規劃為8.17平方公尺 之停車空間，與系爭房地之現況即系爭房地前方設為車庫之 停車空間（本院卷第31頁）相同。且建造執照之內容為何， 事涉營建專業，若要求非營建專業之購屋人於訂約時就此等 事項需詳加查驗，實屬過苛，則原告於簽訂系爭買賣契約書 時，縱有系爭房屋之建物登記第二類謄本、測量成果圖可供 其檢視，然一般買受人在看屋之際，通常不會拿尺丈量現況 ，也沒有設計平面圖可供比對，在系爭房地買賣契約書未明 確記載系爭房地之停車空間有增建之情形下，實難於買受時 即可比對出系爭房地確有增建。另楊月美雖辯稱：原告於系 爭房地買買契約書第2 條㈢後方已簽名確認，足見原告應已 知悉系爭房屋有增建情形等語，然上開條款㈢載明「上述增 建…」等語，當係指在同條㈠所列增建項目，有上開系爭買
賣契約書在卷可佐，則楊月美既未於㈠載明任何增建，原告 自不可能知悉系爭房屋有何增建項目而應於交屋後由原告自 行負責，堪以認定。是楊月美辯稱原告於簽約時應已知系爭 房地有增建之情事等語，顯非可採。
㈣另兩造於105 年10月31日固因系爭房屋於105 年6 月欲為裝 潢時，發現客廳及餐廳地坪有大理石空心拱起，依民法第35 9 條之規定，請求楊月美減少價金，嗣兩造於105 年10月31 日達成楊月美退還原告146,000 元之買賣價金，且原告同意 於收受上開金額後就系爭房地買賣標的物所有一切瑕疵（含 已發現及未發現者）均不得以任何由主張任何權利，若日後 已有瑕疵請求權者亦拋棄之協議，楊月美亦已付迄146,000 元等情，固為兩造所不爭執。然原告於105 年11月17日始接 獲高市府工務局於105 年10月28日、11月17日發函通知系爭 房地屋前、屋後為增建違建，係不能補辦手續之實質違章建 築，應予拆除之函文，亦為兩造所不爭執。而本件關於上開 違建拆除並回復原狀之費用達1,284,360 元，業經認定如前 。因原告於105 年10月31日僅係就一樓客廳、餐廳大理石空 心拱起達成減價146,000 元協議，確於楊月美未告知系爭房 地有違章建築，原告立於系爭房地無增建之基礎下，簽立就 系爭房地買賣標的物所有一切瑕疵（含已發現及未發現者） 均不得以任何由主張任何權利，若日後已有瑕疵請求權者亦 拋棄之協議，系爭協議顯然不包含拋棄發現本件違章建築後 之請求權，楊月美辯稱原告已不得再向楊月美主張權利等語 ，實非可採。
㈤綜上，原告主張楊月美未據實告知交易上重要資訊，且於填 寫現況說明書時為虛偽陳述，致原告陷於錯誤而與楊月美締 結買賣契約一節，堪以認定。則原告依民法第92條第1 項前 段規定，以本件起訴狀繕本送達為撤銷締結系爭買賣契約之 意思表示，即屬有據，楊月美收受原告基於系爭房地買賣契 約所給付之價金24,854,000元（原合約2,500 萬元，扣除已 減價146,000 元，餘24,854,000元，計算式25,000,000－14 6,000 ＝24,854,000）之法律上原因自已不存在，依民法第 179 條之規定，原告自得請求楊月美如數返還之。又本院既 認原告前開請求為有理由，則關於原告先位請求中關於解約 、債務不履行損害賠償等部分之請求部分是否有理由，即無 再予審究之必要，附此敘明。
㈥按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184 條第1 項定有明文。楊月美違反告知義務未告 知原告上開增建，致原告與楊月美成立系爭房地買賣契約， 業經認定如前。又原告因系爭契約支出費用：仲介服務費20
0,000 元、履保費7,500 元、105 年度契稅93,774元、地政 士代辦費45,391元，合計346,665 元（本院卷一第41至53頁 、第112 頁），為兩造所不爭執。系爭房地買賣契約既因楊 月美未予告知之行為而撤銷，則上開支出即屬不法侵害原告 之財產權，楊月美應負損害賠償責任，原告所請自屬有據， 應予准許。至原告主張千洋公司違反建築法令，應與楊月美 共同負侵權行為責任等語。然千洋公司於出售系爭房地予楊 月美食，已告知楊月美二次施工之情形，而原告係因楊月美 未據實告知上情始陷於錯誤而購買系爭房地，與千洋公司違 反建築法規為二次施工之行為，並無相當因果關係可言，是 原告主張千洋公司應連帶負侵權行為賠償之責等語，於法未 合，尚非有據。
㈦從而，原告依民法第92條、第179 條、第184 條第1 項之法 律關係，請求楊月美返還價金24,854,000元，並賠償損害34 6,665 元，合計25,200,665元（計算式：24,854,000＋346, 665 ＝25,200,665）及自起訴狀繕本送達翌日即105 年12月 28日（送達證書，審訴卷第74頁）起至清償日止，按年息百 分之5 計算之遲延利息，洵屬正當，應予准許。於此範圍之 請求，即屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，原告依民法第92條、第179 條、第184 條第1 項
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