臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第774號
原 告 劉盛彰
訴訟代理人 魏翠亭律師
陳志寧律師
陳恩民律師
被 告 黃鐙逵即黃熾菘
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107 年10月3 日
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○段000 號一樓、二樓房屋及頂樓陽台（新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○號建物）與基地（新竹縣○○市○○段○○○地號土地）含外牆連同屋外臨道路之空地一併遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元及自民國一０七年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一０七年七月一日起至返還前項房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟捌佰元，由被告負擔十分之九即新臺幣捌仟捌佰貳拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬陸仟捌佰元供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣捌拾玖萬肆佰元為原告預供擔保後得免為假執行。
本判決第二項前段所命給付，於原告以新臺幣貳萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供擔保後得免為假執行；本判決第二項就已到期部分，原告按月以新臺幣參萬柒仟伍佰元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如按月以新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，依民事訴訟 法第385條第1項前段規定，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造前於民國101 年5 月15日簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），由被告向原告承租坐落新竹縣○○市 ○○○路○段000 號一樓、二樓房屋及頂樓陽台與基地含外 牆連同屋外臨道路之空地（下稱系爭租賃物），約定租賃期 間自101 年7 月1 日起至107 年6 月30日止，共計6 年，每 月租金新臺幣（下同）7 萬5,000 元，於當月10日交付原告 ，另有押租金約定，若係基於促進訴訟，由法院一次處理，
原告沒有意見，當被告於終止契約或租期屆滿後，未立即將 系爭租賃物交還原告並適度回復原狀者，依約應按原租金之 3 倍給付原告違約金。而系爭租約於107 年6 月30日屆期， 被告共積欠原告107 年4 、5 、6 月租金為22萬5,000 元及 遲延利息與違約金未清償，更拒絕將系爭租賃物返還予原告 ，經原告以存證信函催告亦未獲置理。為此，爰依系爭租約 約定及民法租賃法律關係，提起本件訴訟，聲明：被告應將 系爭租賃物全部遷讓交還原告，並給付原告22萬5,000 元及 自107 年7 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息， 暨自107 年7 月1 日起至返還上開房、地之日止，按月給付 原告22萬5,000 元。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 任何聲明或陳述。
四、查，原告上開主張業據其提出與所述相符之系爭租約、存證 信函、建物登記謄本、房屋稅課稅明細表、建物測量成果圖 等件為證（附於本院卷第8 ～17頁、第26頁），而被告經合 法通知，並未到庭陳述，亦未提出任何有利於己之聲明、陳 述或證據，以供本院審酌，本院依全部卷證調查結果及斟酌 全辯論意旨，認原告提起本件遷讓返還系爭租賃物之訴，與 民法第455 條前段承租人於租賃關係終止後應返還租賃物之 規定，核無不合，應予准許，爰判決如主文第1 項所示。五、按，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參見。茲原告因出租系爭租賃物而與被告合意以 15萬元作為押租金，及被告於本件定期租約期限屆滿前，積 欠107 年4 、5 、6 月共3 個月月租金之事實，業據原告提 出租約影本1 件在卷且不為被告爭執，則經抵充後，原告尚 得請求7 萬5,000 元（計算式：225,000 －150,000 ＝75,0 00），因此，原告雖於起訴時一併聲明求為被告應給付原告 22萬5,000 元之租金及其遲延利息，然依前開說明，應認其 中7 萬5,000 元及自107 年7 月1 日起（即租期屆滿之翌日 ）至清償日止，按年息5 ％計算之利息（民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條規定參看），為有理由 ，爰判決如主文第2 項前段所示，逾此範圍之請求，則無理 由，不應准許。
六、次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 ；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 250 條第1 項、第252 條分別定有明文。約定之違約金苟有
過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待 至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以 職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年台上 字第1612號判例意旨參見。本件兩造間系爭租約第14條約定 「於終止契約或租期屆滿後不立即將租賃物交還甲方（指原 告）並適度回復原狀者（由甲、乙雙方協調視當時情況而定 ）者，乙方（指被告）應按原租金之三倍給付於甲方。」， 此項違約金約定之數額，與原告實際所受損害即原告無法即 時收回系爭租賃物另為出租使用收益之損害相較，顯然過於 懸殊，斟酌現時社會經濟與房地景氣狀況、原告所受之損害 情形及被告如能依約履行時，原告所得受之利益等一切客觀 情狀，併參內政部105 年6 月房屋租賃契約書範本第12條： 「承租人未依第1 項約定返還房屋時，出租人得向承租人請 求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金 額1 倍（未足1 個月者，以日租金折算）之違約金至返還為 止。」，兼衡系爭租賃標的物面臨道路，交通便利，且位於 新竹縣竹北市嘉豐五路1 段繁榮地段，建物為鋼筋混凝土造 ，其中一樓為商業用店舖各情，應認本件原告請求被告應自 107 年7 月1 日起按月給付相當於原約定月租金3 倍之違約 金，應酌減為按月租金1.5 倍數額計算，始為妥適（內含被 告於無契約關係後，因未返還系爭租賃標的物房、地，而受 有與原約定月租金同額之相當於租金不當得利利益，參前述 房屋租賃契約書範本第12條前段），從而，原告請求被告自 107 年7 月1 日起至返還系爭租賃標的物房、地之日止，應 按月給付11萬2,500 元（75,0001.5 ＝112,500 ），應屬 可取，爰判決如主文第2 項後段所示，逾此範圍之請求，則 無理由，不應准許。
七、綜上，原告依系爭租約約定及民法租賃法律關係，請求被告 遷讓交還系爭租賃物予原告，並給付原告7 萬5,000 元及自 租期屆滿之翌日（107 年7 月1 日）起至清償日止，按法定 利率計算之遲延利息，暨自107 年7 月1 日起至返還系爭租 賃物之日止，按月給付原告11萬2,500 元，均於法有據，應 予准許，爰判決分別如主文第1 項、第2 項前段、第2 項後 項所示；逾此範圍之請求，皆無理由，應駁回之，爰判決如 主文第3 項所示。前開原告勝訴部分，原告陳明願供擔保， 聲請宣告假執行，合於民事訴訟法第390 條第2 項規定，爰 依其聲請酌定相當擔保金額宣告之，同時依民事訴訟法第39 2 條第2 項規定，由法院依職權酌定相當擔保金額，准被告 供擔保後免為假執行，分別如主文第5 項、第6 項所示，至 於原告敗訴部分，因其訴業經駁回而失其依據，應併予駁回
，如主文第7 項所示。
八、訴訟費用之負擔：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由 ，依民事訴訟法第79條規定，第一審起訴裁判費9,800 元（ 由原告預納，收據乙紙附於本院卷第4 頁），按兩造勝、敗 比例，定其負擔，如主文第4 項所示。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並請依不服程度一併繳納上訴審裁判費暨添具繕本1 件。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 吳月華