臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第231號
原 告 蔡淑惠
原 告 張良彬
原 告 林鉅比
前三人共同
訴訟代理人 陳守文律師
複代理人 郭千華律師
被 告 一福開發股份有限公司
法定代理人 呂淑容
被 告 游張燕玉
共 同
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國107年9月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告一福開發股份有限公司應給付原告蔡淑惠新台幣陸拾萬元、原告張良彬新台幣肆拾伍萬玖仟元、原告林鉅比新台幣貳拾伍萬捌仟伍佰元及均自民國107年4月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告游張燕玉應給付原告蔡淑惠新台幣陸拾萬元、原告張良彬新台幣肆拾伍萬玖仟元、原告林鉅比新台幣貳拾伍萬捌仟伍佰元及均自民國107年4月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項、第二項，如其中任一被告已為給付，他被告在該給付範圍內免給付之義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項於原告蔡淑惠、張良彬、林鉅比分別以新臺幣貳拾萬元、新臺幣壹拾伍萬參仟元、新台幣捌萬柒仟元供擔保後，得為假執行。但被告分別以新臺幣陸拾萬元、新台幣肆拾伍萬玖仟元、新台幣貳拾伍萬捌仟伍佰元為原告蔡淑惠、張良彬、林鉅比預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
１被告游張燕玉為坐落新北市○○區○○段00000○000地號土 地之所有權人，被告公司為上開二筆土地上「上河園」預售 屋建案（下稱系爭建案）之出賣人。被告於銷售系爭建案時 ，持精美銷售廣告招睞消費者，依系爭廣告上所印製之建物 圖示可知系爭建案之建物間具有寬闊之棟距，被告並於系爭
廣告上特別強調系爭建案之建物管道間垂直穿孔以防火填塞 處理，可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞，有效阻絕火災發 生時之煙囪效應云云。同時，被告並提出自製之建議付款表 （原證三，建議付款表），向原告蔡淑惠保證系爭建案可向 金融機構申貸至買賣價金之八成，使原告蔡淑惠及訴外人陳 昱縉、張永欣、林鈺雲因信賴被告上開說詞而同意購買系爭 建案之預售屋。是原告蔡淑惠以新台幣（下同）1760萬元購 買系爭建案E1-14F戶、B3-191車位，已繳價金324萬元；訴 外人陳昱縉、張永欣以934萬元購買E2-5F戶、B4-33車位， 嗣後於102年12月27日讓渡予原告張良彬，原告張良彬已繳 價金186萬元；訴外人林鈺雲以981萬元購買D2-19F戶、B4-1 3車位，嗣於103年4月3日讓渡予原告林鉅比，原告林鉅比已 繳價金173萬元。
２詎料，原告於系爭建案興建完竣前，曾前往系爭建案現場查 看，卻發覺系爭建案實際建物之棟距狹窄，與廣告所載建物 圖示完全不符。原告又發覺系爭建案之建物管道間垂直穿孔 處，並未如廣告所載有以防火填塞處理，顯見被告持不實廣 告詐欺原告，且系爭房地具有效用減損、價值減損及欠缺保 證品質之瑕疵。再者，雖被告於銷售時持建議付款表信誓旦 旦保證系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金之八成，原告 亦因信任其說詞而簽約購屋，然實則，系爭建案之房地價值 低落，不若被告所言可向金融機構貸足款項，被告顯係給付 不能，且系爭房地欠缺被告所保證之價值，具價值減損及欠 缺保證品質之瑕疵。又查，系爭建案於105年1月29日施工時 ，發生工人失足墜落地面、遭鋼筋刺穿致死之工安事故，經 新聞媒體大肆報導，就不動產交易市場之通常交易觀念而言 ，房地是否曾發生「非自然死亡事件」之情事，乃屬不動產 交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購 買意願，並影響不動產之交易價值甚鉅，由此足見系爭房地 曾發生非自然死亡事件，洵屬具有交易價格減損之瑕疵，被 告自應依法負瑕疵擔保責任。復查，系爭建案建物各層樓均 有多處管線於柱內2倍梁深範圍內穿梁，被告顯然未依主管 機關核准結構圖說施工，同時，建物有多處管線垂直穿梁， 違反內政部混凝土結構設計規範第13章13.5之規定未予補強 ，致使建物耐震能力下降，嚴重結構安全問題，顯然系爭房 地具有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。另查， 該建案基地位於土壤液化低潛勢區，而我國位於板塊交界帶 ，地震頻傳，將來若發生地震，系爭房地遭受震災之風險將 遠高於其他地區，且一般民眾亦因此而不願買受系爭房地， 市場接受度低迷，堪認系爭房地具通常效用減損及價值減損
之瑕疵。
３據此，因被告持不實銷售廣告詐欺原告，並有不能申貸至價 金八成之給付不能之情事，且系爭建案亦存有上述多項物之 瑕疵，是原告三人寄發存證信函予被告二人，依民法第92條 規定向被告二人撤銷購買系爭建案預售屋之意思表示，並依 民法第256條、第359條規定主張解除契約，請求被告二人返 還原告已繳付之價金。
４然被告於收受存證信函後，不僅拒不返還原告已繳之價金， 反而以原告遲付價金為由，寄發存證信函對原告解除契約， 沒受原告已付價金作為違約金，原告不得以提起本件訴訟。 退步言之，倘鈞院審理後認原告前述主張受被告詐欺而撤銷 購屋意思表示、被告給付不能而解除契約及被告應負物之瑕 疵擔保責任而解除契約均不可採，被告仍應返還原告所繳之 全部價金。蓋依兩造房屋預定買賣契約第25條約定「賣方得 自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之十五為違 約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付 價款為限」，依上開約定，被告至多僅能沒收買賣價金15% 作為違約金，然而，被告沒收原告蔡淑惠已付價金324萬元 已超出買賣總價款1760萬元之15%（即264萬元）、被告沒收 原告張良彬已付價金186萬元已超出買賣總價款934萬元之15 %（即0000000元）、被告沒收原告林鉅比已付價金173萬元 已超出買賣總價款981萬元之15%（即0000000元），是被告 對於逾越總價金15%部分之價款，自屬無法律上原因受有利 益，原告自得依民法第179條請求被告連帶返還所受領之不 當得利，故被告自應連帶返還原告蔡淑惠60萬元、返還原告 張良彬459000元、返還原告林鉅比258500元。又被告主張沒 收買賣價金之15%作為違約金，實有過高而顯失公平，應酌 減至零，是原告依民法第252條及民法第179條規定請求被告 返還已沒收之價金，洵屬有理。蓋被告於銷售時持不實廣告 詐欺原告，且系爭建案存有諸多瑕疵，被告顯已違背誠信原 則在先；而原告因系爭建案存有物之瑕疵而主張解除契約， 故未繼續支付買賣價金，原告乃係基於一般消費者立場捍衛 己身權利，並非惡意違約；而兩造間之契約解除後，被告仍 可繼續銷售系爭建案而獲有利益；且被告為一大型建設公司 ，營建資金充足，尚無因原告遲延給付而影響建案工程進度 及公司營運之虞，原告僅為庶民，兩造之社會經濟地位顯不 對等，是以，按依雙方社會地位、經濟狀況衡量，被告沒收 之違約金確屬過高而顯失公平，原告爰依民法第252條規定 ，請求鈞院酌減違約金至零，故被告沒收之價款自無法律上 原因而應依民法第179條負返還責任。
５系爭房屋預定買賣契約書第25條第2項第1款、土地預定買賣 契約書第19條第2項第1款，未依照「預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項」第24條第4款之形式定之，未經兩 造協議違約金之比例，顯然違反消費者保護法第17條第4項 、第12條規定而屬無效，既系爭契約書業經被告解除，則原 告主張依民法第259條第1款、民法第179條之規定，請求被 告連帶返還原告之已付價款，自屬有理。
６被告於銷售廣告稱系爭建案經8位結構技師結構外審，安全 無虞，然實際上僅有經6位結構技師審查，被告顯係不實之 銷售廣告詐欺原告。系爭建案鄰近房地市場並無跌價，被告 辯稱系爭房地跌價10%以上，並無理由。
７聲請調查證據：
請求送不動產估價師事務所鑑定系爭建案於105年1月29日曾 發生公安事故，會因此減少價額多少？又系爭建案位於土壤 液化低潛勢區，會因此減少價額多少？
８末按「不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各 別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中 一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務」，最高法院 89年度台上字聲第2240號民事判決要旨可資參照。本件兩造 間之預售屋交易，雖房屋與土地屬緊密不可分之契約標的， 若互缺其一，契約目的即無法達成，然而本件房屋預定買賣 契約書與土地預定買賣契約書仍屬原告與被告二人所成立之 各個買賣契約，而原告本於其各別契約之約定向被告二人提 起本件訴訟，亦即以單一目的，本於各別之發生原因，請求 被告二人負其債務，並因其中一債務之履行，而他債務亦應 同歸於消滅，係屬不真正連帶債務關係，爰請求判命任一被 告給付時，他被告於其給付之範圍內，免給付義務。 ９並聲明：⑴被告公司應給付原告蔡淑惠324萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。⑵被告游張燕玉應給付原告蔡淑惠324萬元及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。⑶第一項及第二項所命給付，於其中任一被告已為給 付後，其他被告於已給付之範圍內，免其給付之義務。⑷被 告公司應給付原告張良彬186萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑸被告游 張燕玉應給付原告張良彬186萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑹第四項 及第五項所命給付，於其中任一被告已為給付後，其他被告 於已給付之範圍內，免其給付之義務。⑺被告公司應給付原 告林鉅比173萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息。⑻被告游張燕玉應給付原 告林鉅比173萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。⑼第七項及第八項所命給 付，於其中任一被告已為給付後，其他被告於已給付之範圍 內，免其給付之義務。⑽原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
１關於棟距問題：銷售廣告乃屬3D透視圖，僅為建案之意象表 徵，因為圖面呈現角度不同，因而致產生視覺上感受之落差 ，然查，系爭廣告物並非要向消費者說明建築物之具體棟距 為何，此觀系爭建案廣告內容，並未標示尺寸，亦未附加其 他文字敘述標榜系爭建案建物之棟距如何寬敞？或棟距有多 大？被告並無藉廣告圖片內容以向消費者傳達系爭建案之棟 距有多寬敞之意思，應先說明。另查，銷售廣告（參原證二 ）附有多張系爭建案建物之外觀示意圖，原告未綜觀廣告全 部之圖面，僅擷取其中部分圖面，置其他圖面於不顧，即稱 被告持精美之廣告圖片讓其產生系爭建案之棟距如何寬敞， 稱被告廣告不實，實有失偏頗。另查，系爭房屋買賣契約書 附件2附有檢附系爭建照之平面圖（請參原證一房屋預定買 賣契約書），該平面圖有系爭建案各棟建物之具體相關位置 及棟距，該等平面圖，係直接轉載引用建照設計圖面所作成 ，自能供消費者作為實際棟距之參考依據，而系爭建案現場 完工後之建物棟距、建物之相關位置，與系爭買賣契約附件 2之1之建照平面圖所示相同，並無差異，被告並無陷消費者 於錯誤之意思，否則何需檢附相關建照平面圖圖面於買賣契 約書供消費者審閱？原告不依該建照平面圖所示之具體棟距 以了解系爭建之棟距，而僅擷取部分未標示具體棟距之廣告 示意圖，稱被告廣告不實、債務不履行、給付瑕疵，尚非可 採。消費者保護法第22條固規定：「企業經營者應確保廣告 內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。 企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實 履行」，此應係指就無特別約定之情形下，消費者因信賴企 業經營者之廣告內容而與之交易，企業經營者應對消費者負 廣告內容之最低限度義務。再者，廣告是否得構成契約之內 容，應視廣告之內容是否詳盡而具體，該廣告是否不重視相 對人其人之個性，該廣告是否僅針對特定人為之，當事人間 之談判磋商過程，交易慣例及其他相關具體情事，足以推知 企業經營者有立即訂立契約受其拘束之意思時，方可將廣告 解為要約，而認其得拘束為廣告之人。參諸本件系爭房屋係 預售屋，該廣告單內之圖像及模型，顯係電腦繪製並製作， 復佐以廣告中文字，僅係記載建案地址及位置、建築團隊為
何、聯絡方式等情，可見此等廣告暨文字，僅為誘發消費者 購買系爭房屋之動機。又該等廣告既非精確之位置圖，亦無 從具體表明該建案各該棟建物之寬度及相對位置，揆諸前揭 說明，尚難遽認被告須負提供如廣告中所示棟距寬度之義務 。而原告由系爭買賣契約所附圖說，既可明確查知棟距寬度 與比例，有系爭買賣契約可考，是原告對於棟距之寬度及配 置情形，當可透過系爭買賣契約附圖明白知悉，且原告既未 能證明被告銷售人員確實有向其保證系爭建案將依該上開廣 告棟距施作，或故意不告知原告系爭建案無該等棟距寬度之 情事，則難遽認被告有廣告不實情事。遑論倘原告確如其所 述該廣告上之棟距為其主觀上購買系爭房屋之重要考量因素 ，則其審閱上開契約時，自應確認該等部分於契約條文及附 圖如何記載，並適時向被告反應此情，惟原告就該契約內容 均未表示意見。準此，原告既未能證明被告有廣告不實情事 ，或系爭建案之棟距為其購買系爭房屋之重要考量因素，實 難令被告負擔保責任，故原告主張以此為解除契約之理由， 請求返還價金，應無理由。
２關於消防設施部份：系爭房屋之防火工程被告已依法規施作 ，並經審核通過而取得使用執照（被證一），並提出以防火 材料（混凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板之照片（被 證七），原告指系爭房屋有此項減少效用之瑕疵，應有誤會 。
３貸款不足八成部份：被告並無向原告保證系爭房地可以向金 融機構貸得8成款項，此參系爭土地預定買賣契約書第十二 條、系爭房屋預定買賣契約書第十八之約定即知，當貸款金 額不足，雙方已約定買方應如何補足該差款，足見，被告並 無向購屋者保證系爭房屋及土地可以貸得8成款項，否則豈 會約定如何補足貸款金額之差額？原告稱被告當初向其等保 證系爭房屋可貸得8成款項，後來無法貸得該款項，指系爭 房價值減損、欠缺被告所保證知品質云云、自非有據。又原 告等根本拒不履約，連向貸款銀行辦理貸款手續皆付諸闕如 ，則主張貸款成數如何不足8成款，房屋有價值上之瑕疵云 云，顯為託詞，不足採信。原告主張被告就此應負擔物之瑕 疵擔保責任，尚非可採。
４違法穿樑部分：被證二已有說明依據混凝土工程設計規範， 並無條文規範「二倍樑深範圍內不得穿孔」，系爭建案工程 之穿樑處，均依照結構技師的補強配筋圖施工，且每個樓層 都依標準作業程序查驗合格，有本建案之結構技師審核出具 證明可稽（被證二），原告指稱系爭建物有此項瑕疵存在， 並非可採。
５工安事件部分：該工安事件並非發生在原告等所購買之系爭 房屋之專有部分內，何能指該工安事件，會造成消費者減低 購買其房屋之意願？且該工安事件會影響消費者之購買意願 ，原告並無舉證證明，顯為原告拒絕履約之藉口，非可採。 ６土壤液化問題：經濟部中央地質調查所公布國內的土壤液化 潛勢區查詢系統，將土壤液化區分為低中高風險三種等級， 並以綠黃紅三種顏色代表之，綠色代表低土壤液化潛勢區（ 表示沒影響或僅輕微影響，無須擔心液化問題），系爭建案 基地乃位於綠色潛勢區（被證三），根本無須擔心土壤液化 問題。再者，土壤液化問題，可透過土壤改良、都市更新、 房屋健檢等方式處理獲得改善，並非無法補救，公布土壤液 化潛勢區僅是希望提申民眾預防意識，並非表示該問題無法 改善。再查，大台北地區鄰近三角斷層之區域甚廣，然未曾 聽聞主管機關以地震帶或液化區之因素而駁回相關建照之申 請，足見土壤液化問題並非無法克服，另本建案取得建照後 ，經歷幾次地震，並無損壞。原告主張系爭建案位於土壤液 化潛勢區，認為系爭房屋有瑕疵云云，參照上開說明，尚非 可採。
７違約金部分：原告於簽約購屋後，見國內房地產景氣逐漸下 滑，不動產價格跌落，故藉詞拒不履行買賣契約，以減少買 賣損失，應先予陳明。原告係於102年、103年間簽立系爭買 賣契約，然簽約後國內不動產之交易確實慢慢發生變化，交 易呈現停滯及價格跌落之情形，迄今仍在低迷中，系爭買賣 房地之價格跌落10%以上。又系爭建案係由被告委託房屋代 銷公司銷售，其銷售費用為買賣價金之6%，此有銷售合約可 資佐證（被證四，參行銷企劃合約書第七條之約定），此亦 為被告因原告違約所受之損害。故於未計算被告因出售系爭 房地所需負擔之基本管理費用之情形下，被告所受之損害即 達系爭買賣房地總價之15%以上，系爭買賣契約依內政部預 售合約所訂相關規定而約定僅沒收買賣總價15%，實不足以 彌補被告所受之實際損害，原告主張被告並無任何損害，違 約金過高云云，自難成立。原告於簽約前已攜回系爭契約審 閱本，充分知悉系爭契約書之內容，簽約前，原告自當已充 分考量自身之履約意願、經濟能力等主、客觀要件，方始同 意簽訂系爭契約，簽約後，自應受系爭契約有關違約金約定 之拘束，今再主張違約金約定過高，應無理由。被告因原告 違約，收回房屋再賣，原告蔡淑惠購買之屋重售跌價26.34% ，原告張良彬購買之屋重售跌價13.29%，原告林鉅比購買之 屋尚未賣出，可證被告受有損害，此損害為原告違約不付款 所造成，原告應賠償被告，被告就此損害與被告沒收原告所
繳價金超過買賣總價15%之部分，主張抵銷，經抵銷後，被 告就沒收超過買賣總價15%之部分，亦無返還之理由。 ８並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭之事實
１被告游張燕玉為坐落新北市○○區○○段00000○000地號土 地之所有權人，被告公司為上開二筆土地上「上河園」預售 屋建案之出賣人。原告蔡淑惠以1760萬元購買系爭建案E1-1 4F戶、B3-191車位，已繳價金324萬元；訴外人陳昱縉、張 永欣以934萬元購買E2-5F戶、B4-33車位，嗣後於102年12月 27日讓渡予原告張良彬，原告張良彬已繳價金186萬元；訴 外人林鈺雲以981萬元購買D2-19F戶、B4-13車位，嗣於103 年4月3日讓渡予原告林鉅比，原告林鉅比已繳價金173萬元 。
２原告三人寄發存證信函予被告二人，依民法第92條規定向被 告二人撤銷購買系爭建案預售屋之意思表示，並依給付不能 、民法第256條、第359條規定主張解除契約，請求被告二人 返還原告已繳付之價金。被告於收受存證信函後，拒不返還 原告已繳之價金，另以原告遲付價金為由，寄發存證信函對 原告主張解除契約，沒受原告已付價金作為違約金。四、本件之爭點為：
１原告主張：系爭建案實際建物之棟距狹窄，與廣告所示寬闊 之棟距完全不符。又系爭建案之建物管道間垂直穿孔處，並 未如廣告所載有以防火填塞處理，顯見被告持不實廣告詐欺 原告，原告依民法第92條規定撤銷購買系爭房地之意思表示 ，是否可採？經查：
⑴關於棟距問題：觀諸原證二預售屋銷售廣告內容，並未標榜 系爭建物棟距多寬，而同份銷售廣告另附有其他外觀示意圖 （見卷一第391、393頁），核與現狀建物照片相符（見卷一 第403頁），綜合以觀，難認被告公司以廣告詐騙原告，使 原告誤以為建物有寬闊之棟距。
⑵關於當層阻隔防火：原告以被告陳報給主管單位之建造圖及 竣工圖，都顯示被告未在管道間作防火填塞，而認為被告未 依廣告施作等情，惟查，圖面未標示施作，並不代表被告實 際未施作，被告既已提出以防火材料（混凝土及砂漿）填塞 及澆灌管道間樓層板之照片為證（被證七），原告主張被告 未依廣告施作，應由原告另舉他證以說，僅憑建造圖及竣工 圖尚難認原告此部分之主張為可採。
２原告主張：被告於銷售時持建議付款表（原證三）信誓旦旦 保證系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金之八成，原告亦
因信任其說詞而簽約購屋，然實則，系爭建案之房地價值低 落，不若被告所言可向金融機構貸足款項，被告顯係給付不 能，原告解除買賣契約等語，是否有理由？經查： 原證三載明為「建議」付款表，其他並無記載「保證」可貸 到買賣價金八成之貸款，原告若欲主張被告於銷售時有保證 貸款成數可到八成，應由原告舉證證明，原告未舉證，此部 分之主張為不可採。
３原告主張：系爭建案於105年1月29日施工時，發生工人失足 墜落地面、遭鋼筋刺穿致死之工安事故，經新聞媒體大肆報 導，就不動產交易市場之通常交易觀念而言，房地是否曾發 生「非自然死亡事件」之情事，乃屬不動產交易之重要資訊 ，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響 不動產之交易價值甚鉅，由此足見系爭房地曾發生非自然死 亡事件，洵屬具有交易價格減損之瑕疵，被告自應依法負瑕 疵擔保責任等語，是否有理由？經查：
該工安事件並非發生在原告等所購買房屋之專有部分內，為 原告所不爭執，且係因工人失足墜地死亡，此與一般兇殺或 自殺案件發生於屋內之情形自有不同，原告主張工安事件具 有交易價值減損之瑕疵，為不可採。
４原告主張：系爭建案建物各層樓均有多處管線於柱內2倍梁 深範圍內穿梁，被告顯然未依主管機關核准結構圖說施工， 同時，建物有多處管線垂直穿梁，違反內政部混凝土結構設 計規範第13章13.5之規定未予補強，致使建物耐震能力下降 ，嚴重結構安全問題，顯然系爭房地具有效用減損、價值減 損及欠缺保證品質之瑕疵等語，是否可採？經查： 依據混凝土工程設計規範，並無條文規範「二倍樑深範圍內 不得穿孔」，系爭建案工程之穿樑處，均依照結構技師的補 強配筋圖施工，且每個樓層都依標準作業程序查驗合格乙節 ，業據被告提出黃依典結構技師出具之結構安全說明書可稽 （見卷一第585頁），原告指稱系爭建物有建物耐震能力下 降，嚴重結構安全問題等情，未據其舉證以實其說，並非可 採。
５原告主張：系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區，而我國位 於板塊交界帶，地震頻傳，將來若發生地震，系爭房地遭受 震災之風險將遠遠高於其他地區，且一般民眾亦因此而不願 買受系爭房地，市場接受度低迷，堪認系爭房地具通常效用 減損及價值減損之瑕疵等語，是否可採？經查： 系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區，業據被告提出土壤液 化潛勢查詢資料為證（被證三），依據臺北市政府土壤液化 查詢系統網頁所示，如果住在低度土壤液化潛勢區範圍的居
民，當遭遇地震時土壤產生液化可能性很小、甚至沒有，所 以請您不用太過擔心房屋會受土壤液化影響！（見卷二第 420頁）是系爭建案之土地，毋須擔心土壤液化問題。原告 主張系爭建案位於土壤液化潛勢區，認為系爭房屋有瑕疵云 云，自非可採。
６原告主張：系爭房屋預定買賣契約書第25條第2項第1款、土 地預定買賣契約書第19條第2項第1款，未依照「預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款之形式定 之，未經兩造協議違約金之比例，顯然違反消費者保護法第 17條第4項、第12條規定而屬無效，請求被告連帶返還原告 之已付價款等語，是否有理由？經查：
原告主張系爭房屋預定買賣契約書第25條第2項第1款、土地 預定買賣契約書第19條第2項第1款，未經買賣雙方協議，即 由被告在買賣契約書上以買賣總價款15%作為違約金乙節， 此為被告所不否認，惟該違約金之比例縱未事先經買賣雙方 協議，然買賣契約以買賣總價款15%作為違約金，並未違反 「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第 4款之「最高不得超過百分之十五」之規定，買方於簽約前 見到賣方預先以買賣總價款15%為違約金，仍得有異議之機 會要求蹉商，其未異議而願意買受，自應受該條款之拘束， 原告主張違約金之約定條款為無效，為不可採。 ７原告主張：依兩造房屋預定買賣契約第25條約定「賣方得自 買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之十五為違約 金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價 款為限」，依上開約定，被告至多僅能沒收買賣價金15%作 為違約金，是被告對於逾越總價金15%部分之價款，自屬無 法律上原因受有利益，原告自得依民法第179條請求被告連 帶返還所受領之不當得利，故被告自應連帶返還原告蔡淑惠 60萬元、返還原告張良彬459000元、返還原告林鉅比258500 元。又被告主張沒收買賣價金之百分之十五作為違約金，實 有過高而顯失公平，應酌減至零，是原告依民法第252條及 民法第179條規定請求被告返還已沒收之全部價金等語，是 否有理由？經查：
被告二人以買賣總價款15%作為違約金，本院認為未超過預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4款「 最高不得超過總價款百分之十五」之限制，該限制係針對一 般交易之情形所定持平之規範，被告二人以此標準作為違約 金，沒收原告所繳系爭房地買賣總價百分之十五之價金，尚 難認有違約金過高之情形。惟就被告二人沒收原告所繳價金 超過總價金15%之部分，被告二人雖以其將收回之系爭房地
再行出售，受有支付銷售費用及房地跌價之損失，主張抵銷 ，毋庸返還超過15%之價金等語，惟查，依房屋預定買賣契 約第25條第3項約定「買賣雙方除依前二項之請求外，不得 另行請求損害賠償」，土地預定買賣契約書第19條第3項亦 有相同約定，是被告二人以系爭房地再行出售所生之銷售費 用及跌價損失作為損害，主張抵銷，為不可採，被告二人應 將所沒收之價金超過總價金15%之部分返還原告。次查，被 告二人沒收原告蔡淑惠已付價金324萬元已超出房地買賣總 價款1760萬元之15%（即264萬元）、被告二人沒收原告張良 彬已付價金186萬元已超出房地買賣總價款934萬元之15%（ 即0000000元）、被告二人沒收原告林鉅比已付價金173萬元 已超出房地買賣總價款981萬元之15%（即0000000元），是 被告二人對於逾越總價金15%部分之價款（即原告蔡淑惠60 萬元、原告張良彬459000元、原告林鉅比258500元），自屬 無法律上原因受有利益，原告得依民法第179條請求被告二 人返還。又查系爭房屋預定買賣契約書第30條第1項約定： 「本契約與『土地預定買賣合約書』聯立始為生效，雙方亦 應同時遵守履行兩契約，若有違反任何一份契約之約定，視 為兩份契約同時失效，雙方同意依違約之處罰處理」（見卷 一第78頁），土地預定買賣契約書第22條第1項，亦約定： 「本契約與『房屋預定買賣合約書』聯立始為生效，雙方亦 應同時遵守履行兩契約，若有違反任何一份契約之約定，視 為兩份契約同時失效，雙方同意依違約之處罰處理」（見卷 一第155頁），足見兩造於締約時已約定系爭房屋預定買賣 契約與土地預定買賣契約應共同履行。次按不真正連帶債務 係數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人 各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即 應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367號判決 意旨參照）。查被告二人間給付目的相同，在契約履行義務 上，顯有牽連關係，屬不真正連帶債務，違約責任亦然。是 被告公司應給付原告蔡淑惠60萬元、原告張良彬459000元、 原告林鉅比258500元及均自起訴狀繕本送達翌日即107年4月 25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告 游張燕玉應給付原告蔡淑惠60萬元、原告張良彬459000元、 原告林鉅比258500元及均自起訴狀繕本送達翌日即107年4月 25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。如任 一被告給付時，他被告於其給付之範圍內，免給付義務。兩 造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告 勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告 之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予
准許。
五、本件事證已臻明確，原告請求送不動產估價師事務所鑑定系 爭建案於105年1月29日曾發生公安事故，會因此減少價額多 少？及系爭建案位於土壤液化低潛勢區，會因此減少價額多 少？核無必要，爰不予調查，附此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條，判決 如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 18 日
民事第六庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 18 日
書記官 黃頌棻
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