臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第908號
原 告 何蘭敏
訴訟代理人 陸歷民律師
賴勇全律師
被 告 王莉娟
訴訟代理人 黃偉雄律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國107 年10月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）19萬0,201 元，及自106 年11月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔1 ％，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以19萬0,201 元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告與其夫陳兆康於104 年間，計畫為渠等之小兒子購屋 ，以原告之名義，並由陳兆康對外負責處理一切事務，經 打聽到被告欲出售其所有坐落於新北市○○區○○段0000 00地號土地暨其上同區段7957建號（門牌號碼新北市○○ 區○○街00巷00號3 樓）建物（下稱系爭建物，並與土地 合稱系爭不動產），陳兆康與被告經過磋商交涉後，於10 4 年6 月20日簽訂不動產契約書（下稱系爭契約），買賣 總價款為1,100 萬元。於兩造進行買賣交易時，系爭建物 存有租賃關係，因承租人在屋內生活，遂無法詳細檢視買 賣標的之現況，但被告保證系爭不動產屋況正常，也無海 砂屋或凶宅等問題，原告便不疑有他。嗣兩造依約定如期 履行買賣房地之各項事宜，並於104 年7 月6 日完成系爭 不動產之移轉登記。
（二）原告實際管領系爭不動產後，陸續接到房客反應系爭建物 有諸多屋況不佳的問題，如壁癌、水漬痕、天花板鋼筋外 露等情，請出租人即原告設法修繕，另該房客曾表示，系 爭建物的屋況瑕疵問題，曾多次向前屋主即被告反應，被 告都相應不理。又原告經由鄰居口中得知系爭建物有海砂 屋問題，然於購屋時對此毫無所悉，故於106 年7 月間拍 照存證（原證4 ），更於106 年8 月9 日委託厚昇工程顧 問有限公司（下稱厚昇公司）材料實驗室，針對系爭不動 產進行硬固混凝土水溶性氯離子含量測試（原證5 ），經
採樣「房門柱、房間樑、房間柱」等3 處檢測，分別發現 氯離子含量竟高達每立方公尺1.138 公斤（1.138kg/m3） 、1.015 公斤（1.015 kg/m3 ）、0.919 公斤（0.919kg/ m3），均明顯超過CNS3090 規範「最寬認標準值：混凝土 氯離子含量每立方公尺0.6 公斤以下」甚多，系爭建物確 屬俗稱之「海砂屋」無誤。
（三）系爭契約第14條、第17條分別規定：「若乙方（即被告， 下同）違反本契約各條款之義務或不履行，應視甲方（即 原告，下同）之請求將所收款項全數退還或繼續履行過戶 手續，並應另賠償同額之違約金予甲方」、「乙方有告知 本約房屋是否有漏水、或為海砂屋、凶宅之義務，否則願 意賠償甲方所蒙受之一切損失，絕無異議」。準此，被告 負有告知系爭建物是否有漏水、或為海砂屋、凶宅之義務 ，倘被告違反前開告知義務，將視應視原告之請求，將所 收款項全數退還，並應另賠償同額之違約金。查，兩造於 104 年6 月間為系爭不動產買賣交易時，被告未告知系爭 建物存有海砂屋問題，並保證系爭建物屋況正常，非海砂 屋或凶宅，使原告誤信而購買，然系爭建物經檢測為海砂 屋，且被告長期居住系爭建物樓上，被告對系爭建物屬海 砂屋，豈可推諉不知，姑不論被告是否刻意欺瞞，其明顯 違反告知義務無疑，依約負損害賠償之責，原告自得依約 請求被告返還所收款項1,100 萬，並應另賠償1,100 萬之 違約金。
（四）社團法人新北市土木技師公會107 年6 月7 日新北土技字 第0973號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）已指明系爭 建物確實是海砂屋，惟其中修復費用部分，眾所周知海砂 屋並無法完全修復，日後對於系爭建物的結構將有重大損 害，本件應回歸契約之約定，使原告得以主張權利。又系 爭鑑定報告指出海砂屋可能損害房屋結構，縮短房屋壽命 ，影響住戶安全等文字，應可證明本件並非無結構問題。（五）爰依系爭契約第14條、第17條為請求，並聲明：⒈被告應 給付原告2,200 萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉原告願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
（一）系爭建物並非海砂屋：
1、系爭建物雖屬公寓，然該區域即新生街上大部分房屋均為 宏國建設同期所興建，故一般均稱此區域房屋為宏國社區 。被告自住於系爭建物樓上即新北市○○區○○街00巷00 號4 樓，為該公寓之住戶，於99年間購買系爭建物。又系
爭建物建築完成日期為73年6 月25日，於99年間，已經是 屋齡26年的房屋了，倘若系爭建物所在公寓為海砂屋，被 告原為該公寓4 樓住戶，實難想見被告怎麼可能會再買下 同公寓3 樓之系爭建物。再者，倘若被告於104 年出售系 爭不動產時係知悉系爭建物為海砂屋而刻意隱瞞消息出售 （假設語氣，被告否認之），被告應會於嗣後陸續出脫手 該公寓4 樓房屋，然被告迄今仍保有該公寓4 樓之房屋， 由是可見系爭建物並非海砂屋，被告亦未曾聽聞系爭建物 為海砂屋之消息。至於原告陳稱系爭建物房客曾向被告表 示系爭建物屋況有瑕疵，然被告均相應不理云云，並非事 實。
2、宏國社區所在公寓房屋於104 年起迄今（即106 年）仍有 多筆買賣交易，倘如原告所稱由鄰居口中方得知系爭建物 有海砂屋問題云云，同建設公司同期興建之宏國社區房屋 應有同樣問題，且應為附近鄰居所周知，豈會有那麼多人 想要買受海砂屋？足見系爭建物並非海砂屋。又原告係由 其配偶陳兆康之大哥陳兆豐介紹而買受系爭不動產，陳兆 豐即為同住新生街之住戶，倘若系爭建物如原告所稱係屬 海砂屋，陳兆豐怎會介紹原告去買系爭房屋？可見，原告 所述並非事實。
3、被告否認原證4 照片、原證5 厚昇公司試驗報告形式上之 真正。姑不論原告未提出上開試驗報告之正本供被告查驗 ，上開試驗報告上記載「送樣人員：陳兆康」，可見該試 驗報告是由原告配偶陳兆康自行送樣的樣品試驗報告，無 從知悉試驗樣品是否是直接自系爭建物中採樣，亦無從知 悉該樣方式是否係遵照符合鑑定海砂屋房屋原則之採樣方 式採樣。再以上開試驗報告僅係「材料試驗報告」並非海 砂屋鑑定報告，原告以該試驗報告內容證明系爭建物為海 砂屋，亦不足採。
（二）原告及其配偶陳兆康向被告購屋之前後經過： 1、被告於104 年出售系爭不動產時，尚未將系爭不動產委託 仲介出售，而僅將有意出售系爭不動產之訊息告知系爭不 動產所在公寓的地下室停車場管理員即訴外人詹文進，嗣 後詹文進就向被告表示同住於新生街之陳兆豐想要帶他弟 弟即陳兆康及弟媳即原告來看屋，因當時系爭不動產出租 他人，被告配偶歐明德遂經得系爭建物承租人同意，帶陳 兆豐、陳兆康及原告進入系爭建物看屋，斯時系爭建物主 臥室上即有水泥剝落而裸露鋼筋之情況，陳兆豐看屋時即 對陳兆康及原告表示「沒有關係，新生街大部分房屋因屋 齡已久，都有這狀況」等語，原告、陳兆康即於看屋當日
下訂金表示要購買系爭不動產。又依系爭契約第6 頁附註 欄記載：「本約交屋之同時，乙方（即被告）原有車位15 號應與甲方大哥（即陳兆豐）車位10號交換完成」，可證 明陳兆豐確實有帶同原告及陳兆康看系爭不動產，並參與 系爭不動產買賣交易之事實，否則原告買房子，何以會於 系爭契約附註欄記載非契約當事人之陳兆豐車位交換事宜 。準此，就系爭建物有水泥剝落而裸露鋼筋之情況，原告 購屋時已知情卻仍願意購買該屋，被告就房屋現況沒有任 何隱瞞，原告請被告賠償云云，實無理由。
2、就原告主張被告保證系爭建物之屋況正常，也不具有海砂 屋或凶宅等問題云云，被告否認有為上開保證。被告配偶 歐明德帶原告、陳兆康及陳兆豐看屋時，系爭建物出租他 人，故歐明德帶原告、陳兆康及陳兆豐看屋時，即是系爭 建物的現況，並無隱瞞，且當時是陳兆豐對陳兆康說明系 爭建物會有水泥剝落而裸露鋼筋，係該新生街房屋均有之 現象，並無問題。原告並無詢問過被告系爭建物是否為海 砂屋或是凶宅，被告也沒有對原告為任何保證之言語。（三）原告依據兩造間之系爭契約第14條、第17條請求被告返還 所收款項及賠償同額之違約金云云，並無理由： 1、系爭契約書第14條記載為「若乙方（即被告，下同）違反 本契約各條款之義務或不履行時，應視甲方（即原告，下 同）之請求將所收款項全數退還或繼續履行過戶手續，並 應另賠償同額之違約金與甲方。」、系爭契約第17條記載 為「乙方有告知本約房屋是否有漏水、或為海砂屋、輻射 屋、凶宅之義務，否則願賠償甲方所蒙受之一切損失，絕 無異議。」。惟查，系爭建物並非海砂屋，被告也未曾認 識到系爭建物為海砂屋，被告並未明知系爭建物為海砂屋 卻不告知原告之情形，並未違反系爭契約，原告訴請被告 返還所收款項及賠償同額之違約金云云，並無理由。 2、關於系爭契約第14條係指乙方（即被告）違約或不履行時 ，視甲方（即原告）之請求將款項退回，或繼續履行過戶 手續，可見系爭契約第14條是指過戶前的情形下才有適用 ，本件不屬於系爭契約第14條的情況，該條後段所定賠償 違約金，也是在過戶前才有適用，系爭契約第14條要規範 的是被告要過戶而不過戶的情況，並非是本件所適用的情 形。
3、原告主張海砂屋依系爭契約第17條是契約重要之點，但本 件是104 年5 月17日看屋，實際簽約是同年6 月20日，期 間經歷約有1 個月之久，原告從來沒有說要進行海砂屋的 鑑定，原告若在意海砂屋，看到鋼筋裸露、水泥塊掉落就
會去做海砂屋的鑑定，故系爭契約第17條之記載，應係代 書所用例稿，並非契約重要之點。再者，系爭建物是在被 告租給房客時去看屋，被告從未隱藏任何房屋的情況，假 設被告知悉系爭建物是海砂屋，賣屋之前大可將房屋粉刷 、裝潢，以隱藏此瑕疵，係因被告從來不認為系爭建物是 海砂屋，因為同批建設的房屋，均有此情況，被告以為是 建設公司所使用之水泥塊較薄，始發生水泥塊掉落、鋼筋 裸露之情形，絕無明知為海砂屋而未告知的情形。（四）土木技師公會鑑定系爭建物屬於高氯離子含量過高的建物 ，但是就結構安全本身，該公會並未表示意見，且就一般 海砂屋的鑑定，除氯離子鑑定外，對於結構安全會另行鑑 定，氯離子含量與是否影響結構安全並無關係。考量系爭 建物為屋齡34年的房屋，期間經歷過九二一地震等重大災 害，結構安全均無問題，業經證人詹文進證述明確，可見 原告所稱日後房屋結構有重大損害云云，純屬臆測之詞。 又系爭鑑定報告書認定之修復費用為19萬0,201 元，即便 依照系爭契約之約定，假設被告有未告知系爭建物屬海砂 屋而應負賠償責任，其金額應以19萬0,201 元為適當。（五）爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願 供擔保免為假執行。
三、兩造於104 年6 月20日簽定系爭契約1 份，約定原告向被告 購買系爭不動產，買賣價金共計1,100 萬元，原告已經給付 完畢等事實，業據原告提出系爭契約1 份、土地、建物登記 第二類謄本各1 份（均影本）附卷為憑（本院卷第23至41頁 ），且為兩造所不爭執，應堪認定。
四、本件原告主張其向被告買受之系爭建物有氯離子含量過高之 瑕疵，屬於俗稱之「海砂屋」，故認被告有違反系爭契約第 17條之情形，爰依系爭契約第14條規定，請求被告返還所給 付之價金，並應另賠償同額之違約金予原告；被告則以前詞 置辯。是本件爭點應為：⒈原告主張系爭建物有氯離子含量 過高之瑕疵，是否有理由？⒉被告是否違反系爭契約第17條 之規定？⒊原告依系爭契約第14條規定，請求被告返還買賣 價金及給付違約金，是否有理由？⒋原告若得請求被告損害 賠償或違約金，其所得請求之金額為何？爰分述如下：（一）系爭建物有氯離子含量過高之瑕疵：
1、原告主張系爭建物有氯離子含量過高之瑕疵，業據其提出 系爭建物106 年7 月間照片6 張、厚昇公司材料實驗室硬 固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告影本1 紙在卷為憑 （本院卷第43至55頁），查：上開厚昇公司材料實驗室硬 固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告載明於106 年8 月
9 日至系爭建物取樣及試驗結果，系爭建物之房門柱、房 間樑、房間柱之氯離子含量分為1.138k g/m3 、1.015kg/ m3、0.919kg/m3（本院卷第55頁）。又經原告聲請新北市 土木技師公會就系爭建物是否有氯離子含量過高情形等節 為鑑定結果，認：「…⑴新北市○○區○○街00巷00號3F 房屋（下稱系爭房屋）之客廳梁、廚房梁、房間柱等之硬 固混凝土氯離子含量為何？是否為俗稱之海砂屋？鑑定人 說明：系爭房屋之客廳梁、廚房梁、房間柱等之硬固混凝 土氯離子含量如下表，依據檢測之結果屬於高氯離子含量 之建物，俗稱之海砂屋。
┌────┬──────────┬─────────┐
│試樣編號│氯離子含量（kg/m3） │ 取樣位置 │
├────┼──────────┼─────────┤
│ 1 │ 1.2451 │ 廚房梁 │
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│ 2 │ 1.1127 │ 客廳梁 │
├────┼──────────┼─────────┤
│ 3 │ 1.2962 │ 房間柱 │
└────┴──────────┴─────────┘
本案混凝土氯離子含量檢測，共取樣3 個試體，進行氯離 子含量試驗，試驗報告詳附件四，試驗成果最大值1.2962 kg/m3 ，最小值1.1127 kg/m3均未能符合CNS3090 A2042 （83年7 月22日）第一次修訂值0.6kg/m3及CNS3090 A204 2 （87年6 月25日）第二次修訂值0.3kg/m3之規定。⑵若 系爭房屋為海砂屋，是否有修復之可能？其修復費用及因 此減損之市場價值為何？（價額日期以民國104 年6 月20 日為準）鑑定人說明：系爭房屋依據新北市政府高氯離子 鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點（民國100 年6 月 28日公發布），及臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊 之規定，屬於高氯離子含量之建物，俗稱之海砂屋。…」 等語，有系爭鑑定報告書1 份在卷可查，足證系爭建物確 有氯離子含量過高之瑕疵。
2、至被告雖辯稱：系爭建物係於73年6 月25日建築完工，被 告於99年間購買時，屋齡已經26年，被告亦為同棟公寓4 樓住戶，若為海砂屋，被告豈會購買同棟3 樓之系爭建物 ？且系爭建物所在之宏國社區於104 年起迄有仍有多筆買 賣交易，若係海砂屋，又豈會有人購買云云，惟以系爭建 物經鑑定結果，有氯離子含量超過CNS3090 A2042 標準值 之情形，已如前述，應認有氯離子含量過高之瑕疵，至被 告何以於99年間購買系爭建物，抑或同社區建物有多筆買
賣交易，僅係被告或第三人是否知悉該項瑕疵存在之問題 ，尚難執此證明系爭建物並無氯離子含量過高之瑕疵，是 被告上開辯解，應無足採。
3、準此，系爭建物有氯離子含量過高之瑕疵，應堪認定。（二）被告是否違反系爭契約第17條之規定？ 1、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。 次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不 完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償， 民法第227 條亦定有明文。是買賣標的物如係特定物，於 契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過 失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵為購買者， 則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全 給付之債務不履行責任。
2、查：系爭契約第17條載明：「乙方（即被告）有告知本約 房屋是否有漏水、或為海砂屋、輻射屋、凶宅之義務，否 則願賠償甲方（即原告）所蒙受之一切損失，絕無異議。 」（本院卷第31頁），依上開契約文義，應認被告就系爭 建物是否屬於氯離子含量過高之海砂屋一節，對原告負有 告知義務，若未告知，倘系爭建物係屬海砂屋，而被告漏 未告知，不問被告主觀上是否知悉系爭建物係屬海砂屋， 均應負損害賠償責任，蓋因系爭契約第17條並未約明被告 僅就故意或過失未告知系爭建物係屬海砂屋始負損害賠償 責任，故認系爭契約第17條應係被告對於系爭建物並無氯 離子含量過高之海砂屋一節所為品質上之保證，而系爭建 物既有氯離子含量過高即屬於海砂屋之瑕疵，已如前述， 且被告未盡上開告知義務，應有不完全給付之債務不履行 情事，原告請求依系爭契約第17條規定請求損害賠償，應 有理由。
3、被告雖辯稱：被告其並未保證系爭建物之屋況正常，也不 具有海砂屋問題，且系爭建物有水泥剝落而裸露鋼筋之情 況，原告購屋時已知情卻仍願意購買該屋，被告就房屋現 況沒有任何隱瞞，不應負損害賠償責任。且被告無明知系 爭建物為海砂屋卻不告知原告，並無違反系爭契約第17條 規定等語，並提出新生街房屋之不動產交易實價查詢網頁 截圖影本3 紙附卷為憑（本院卷第87至91頁），及聲請傳 喚證人即被告之夫歐明德於審理中證稱：於104 年5 月16 日，當天我兒子會考，會考完後我就把車子停到停車場就
遇到詹文進，我太太就跟詹文進說我們有想要換屋需求， 因詹文進介紹很多戶，希望詹文進幫我們介紹，後來我們 就上去我們住的地方，後來原告的大伯陳兆豐，他剛好詢 問詹文進這社區有無房子要買賣，詹文進說我太太剛好說 要買賣，所以5 月16日上午的時候詹文進去我家，說他們 想要買樓下的房子。有帶到系爭建物看過，那天是5 月17 日下午，我帶原告及原告的先生及原告的大伯去，房客的 婆婆來開門，進去後就把3 樓房子每個地方都看過後，主 臥室有特別講有水泥突起，有小部份鋼筋外漏，我講完後 陳兆豐說沒關係，因房子30幾年，普遍都有這種現象，修 補一下就好。沒有說是海砂屋導致的，因當時不知道是海 砂屋。水泥突起是水泥塊剝落，看得到鋼筋，鋼筋直徑約 5 公分，剝落小小塊的，因鋼筋跟水泥含在一起，鋼筋露 出來加上水泥剝落部份大概5 公分。原告沒有問過是否為 海砂屋，也沒有要求檢測是否海砂屋。5 月17日當天看完 屋就當天買等語（本院卷第136 至138 頁）；證人即系爭 不動產所在公寓地下一樓停車場管理員詹文進於審理中證 稱：我住在新北市○○區○○街00巷00號4 樓，已住34年 ，且在系爭建物地下室擔任停車場管理員。沒有聽說新生 街附近的房屋是海砂屋，新生街附近房屋部分有水泥剝落 ，鋼筋裸露的情形，我們家有。沒有進去系爭建物看過。 921 地震之後，有建築技師過去看系爭建物所在大樓的狀 況，當時說沒有問題，當時有3 個檢測，包含輻射屋、海 砂屋、安全結構。陳兆豐住我隔壁，他也是住戶之一，新 生街房屋是同一建設公司同時蓋的。當時我還沒下班，歐 明德先回來，說有3 樓房子要賣，差不多1 小時候，陳兆 豐問有無房子要賣，我們先到歐明德家去，後來他們再談 我就沒有插手。我是系爭契約的見證人，簽約時不清楚海 砂屋檢測的事情，我只是帶他們到代書處，其他我不清楚 等語（本院卷第139 至142 頁）為據。然查，上開新生街 房屋之不動產交易實價查詢網頁截圖影本3 紙，僅得證明 系爭不動產附近之不動產交易情形，與系爭建物是否有氯 離子含量過高即屬於海砂屋之瑕疵，顯無關連。又證人歐 明德、詹文進上開證言，亦僅得證明被告於出售系爭不動 產時，系爭建物即有水泥剝落、鋼筋露出情形，然被告既 未告知系爭建物係屬海砂屋，原告雖未出言詢問系爭建物 是否屬於海砂屋等節，而被告依系爭契約第17條規定，對 於系爭建物非屬海砂屋既屬有保證品質之責任，已如前述 ，縱算被告不知系爭建物係屬海砂屋，亦難執此免除該契 約所定之損害賠償責任，是被告上開辯解，尚無足採。
4、被告又辯稱：系爭契約第17條係代書所使用之例稿，並非 契約重要之點云云，惟系爭契約第17條已明白記載被告負 有告知系爭建物是否為海砂屋之義務，且經兩造親自審閱 後簽名，尚不許被告事後稱該條文係屬例稿云云，用以免 除其保證責任。況且現今實務上房屋買賣所使用之定型化 契約，多有類似之條文，其目的在於保護資訊不足之買方 ，並促使不動產買賣能於公平、誠信之情況下進行，是被 告上開辯解，亦無足採。
5、準此，原告主張被告違反系爭契約第17條之規定，應負損 害賠償責任，為有理由。又被告既負有上開保證責任，原 告另聲請傳喚證人陳兆豐及系爭建物之房客，欲證明被告 已經知悉系爭建物係屬海砂屋一節，尚無必要，附此敘明 。
（三）原告依系爭契約第14條規定，請求被告返還買賣價金及給 付同額之違約金，是否有理由？
1、按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又按解釋意思表示端在探求 表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契 約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之 。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的 、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中 應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原 則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字 第1671號判決意旨參照）。
2、查：系爭契約第14條係載明：「若乙方（即被告）違反本 契約各條款之義務或不履行時，應視甲方（即原告，下同 ）之請求將所收款項全數退還或繼續履行過戶手續，並應 另賠償同額之違約金予甲方。」，參諸該契約條文文義， 係指若被告有違約或債務不履行之情形，則原告得請求將 「所收款項」全數退還，或「繼續履行過戶」手續，並應 另賠償同額之違約金予原告。又參酌系爭契約第3 條所定 價款之給付方法，原告應於104 年6 月20日給付簽約款11 0 萬元、104 年6 月26日（系爭契約誤載為102 年，下同 ）給付備證及用印款190 萬元、104 年7 月15日前給付銀 行貸款760 萬元、104 年7 月22日給付尾款（即交屋款） 40萬元予被告，足見兩造於簽定系爭契約後，原告應分期 給付各筆款項，且至被告辦理系爭不動產之所有權移轉登 記時，仍有相當之期間，而系爭契約第14條之用意，顯為 避免被告於過戶前收受前期款項後，有未依約履行時（如 被告不配合辦理過戶或系爭不動產有產權不清之情形），
並賦予原告於該等情形下，可選擇請求被告返還價金及負 損害賠償責任，抑或請求被告繼續履約及違約金，此觀諸 系爭契約第14條特別載明「所收款項」（而非全部買賣價 金）、「繼續履行過戶」等語即明。復以系爭契約第14條 若解釋為於系爭不動產移轉登記完畢後仍有適用，則系爭 不動產若稍有瑕疵，豈非被告不但無法取回系爭不動產所 有權，更應返還全部買賣價金予被告，及賠償相當於買賣 價金之違約金予被告，顯非被告之真意所在，並與誠信原 則有違。
3、基此，被告辯稱系爭契約第14條僅在規範系爭不動產移轉 登記前之情形，本件系爭不動產既已辦理移轉登記予原告 完畢，原告應不得再依該條文請求返還價金及違約金，應 屬有據，原告主張依系爭契約第14條規定，請求被告返還 買賣價金及給付同額之違約金，為無理由。
（四）原告所得請求之損害賠償金額為何？
1、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項 定有明文。是系爭建物有氯離子含量過高之瑕疵，原告應 得依系爭契約第17條規定請求被告負損害賠償責任，且本 件計算損害賠償金額並無系爭契約第14條之適用，已如前 述，自應以填補原告因上開瑕疵所受損害為限，而非以系 爭契約之買賣價金作為損害賠償金額。
2、查：系爭鑑定報告書就系爭建物是否有修復可能？其修復 費用及因此減損之市場價值為何為鑑定結果，認：「…考 量建築物混凝土內之氯離子，依目前之營建科技尚難由混 凝土內根除，針對氯離子含量高，造成本案標的物目視平 頂保護層剝落鋼筋鏽蝕之現象，本會建議修復方式及修復 費用如下表。另減損之市場價值（價額日期以民國104 年 6 月20日為準），本會建議以修復費用抵減市場價值應屬 合理：
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│ 新北市○○區○○街00巷00號3 樓修復費用估算表 │
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│項次│工程名稱 │單位│單價（│數量│複價（│備註 │
│ │ │ │元） │ │元） │ │
├──┼─────┼──┼───┼──┼───┼───┤ │ 1 │拆除原有裝│㎡ │200 │77 │15,400│ │
│ │修表層 │ │ │ │ │ │
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│ 2 │EPOXY-輕質│㎡ │1,800 │77 │138,60│ │
│ │環氧樹脂砂│ │ │ │0 │ │
│ │漿整平 │ │ │ │ │ │
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│ 3 │平頂油漆 │㎡ │190 │77 │14,630│ │
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│ 4 │廢料清理及│式 │7,700 │1 │7,700 │5％ │
│ │運什費 │ │ │ │ │ │
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│ 5 │其他費用 │式 │10,580│1 │10,580│6％ │
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│ 6 │稅捐及管理│式 │18,691│1 │18,691│10％ │
│ │費 │ │ │ │ │ │
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│ │合計 │ │ │ │190,20│ │
│ │ │ │ │ │1 │ │
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│ │註：⒈以上所列數值係依鑑定手冊估算原則及單價而│
│ │ 得，供損害賠償協商參考 │
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│ │ ⒉因遮蔽無法目視檢測者，依鑑定手冊整面、整│
│ │ 間估算原則計入 │
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…。」（系爭鑑定報告書第4 、5 頁），是本件原告所得 請求之損害賠償金額，應以上開修復費用19萬0,201 元為 適當。至原告雖主張系爭建物無法完全修復，且該項氯離 子含量過高之瑕疵對於該建物之結構將有重大損害，故損 害賠償金額應回歸系爭契約云云，然本件並不適用系爭契 約第14條規定，已如前述，且原告就其所得請求之損害賠 償金額應高於上開修復費用一節，未再為何項舉證，自應 以系爭鑑定報告書所認定之金額為準，原告上開主張，應 屬無據。
五、綜上所陳，系爭建物既有上開氯離子含量過高之瑕疵，原告 依系爭契約第17條規定，請求被告給付損害賠償金額19萬0, 201 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年11月18日（ 本院卷第63頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延 利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就 原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告 假執行，並依被告聲請酌定相當之擔保金額，准其供擔保後
免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗， 應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如 主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 30 日
民事第三庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 10 月 30 日
書記官 廖美紅
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