臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2408號
原 告 陳意武（即陳盛日之繼承人）
兼訴訟代理
人 陳美娘（即陳盛日之繼承人）
原 告 陳正雄（即陳盛日之繼承人）
陳宇峰（即陳盛日之繼承人）
上四人共同
訴訟代理人 陳貞吟律師
林耀泉律師
被 告 葉正慶（原姓名：葉正土）
高媖吟
共 同
訴訟代理人 蔡文玉律師
複 代理 人 蕭俊富
上列當事人間請求返還土地事件，本院於中華民國107年9月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告葉正慶（原姓名：葉正土）於民國62年10月10日向原告 父親即訴外人陳盛日買受陳盛日（為訴外人陳來興之繼承人 ）與訴外人楊馮月鳳、陳知在共有新竹縣○○鄉○○段000 地號土地（原地號為湖口鄉長岡嶺段長安小段第15-2、13-3 、13-4、13-5、13-6地號土地）之陳來興名下所有應有部分 1/6（下稱系爭土地），並簽立不動產買賣契約書（與後述 之追加約定事項下合稱系爭契約），約定買賣價金應分三期 給付，其價金給付方式如下：第一期：契約成立時交付訂金 新臺幣（下同）15,000元。第二期：62年10月12日交付85,0 00元。第三期：63年4月10日前將移轉系爭土地所需各項文 件備齊，蓋妥印鑑並經地政機關收件審查通過時，剩餘價款 5萬元一次付清。惟因系爭土地屬農地（耕地），於簽立契 約當下，受62年9月3日公布之農業發展條例第22條規定「為 擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分 割及移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；部分變更 為非耕地使用者，其變更部分得為分割。」之限制，而無法 辦理分割，致約定之賣方分割土地義務於當時屬客觀上無法 履行，故兩造於64年7月30日再簽立不動產買賣契約書之追 加約定事項，將原約定之第三期款劃分2次給付：⒈賣方將
系爭土地移轉登記予買方指定之人時給付1萬元。⒉剩餘款 項待買方辦妥共有物分割登記、扣除分割登記費用後給付。 亦即經雙方協商後，就當下因法規限制而無法履行之契約義 務，決議待後續可履行時再行辦理，並將系爭土地辦理分割 事宜轉由買方主導。陳盛日並於64年8月19日間依追加約定 事項，將系爭土地移轉予買方指定之人即被告高媖吟（與被 告葉正慶下合稱被告，分則以其姓名簡稱），確實依追加約 定事項，辦畢所有權移轉登記。迄至89年1月26日，農業發 展條例修正公布第16條規定「每宗耕地分割後每人所有面積 未達○‧二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不 在此限︰四本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之 共有耕地，得分割為單獨所有。」，因系爭土地符合法律修 正前之共有耕地要件，按上開修正條文之規定得分割為單獨 共有，從而，系爭契約所定土地分割事宜得以履行。詎被告 於96年5月14日辦妥系爭土地之共有物分割登記，卻未曾與 原告聯繫履行剩餘付款義務。因陳盛日於95年8月10日死亡 ，而由原告陳意武、陳宇峰、陳正雄、陳美娘（下合稱原告 ，分則以其姓名簡稱）共同繼承，經輾轉獲悉有上開系爭土 地買賣之情事，經原告多方打聽，始於105年4月間聯絡上被 告，被告竟以「現在沒錢」等理由推諉、拒絕給付，依系爭 契約第11條「甲方（即葉正慶）如有違約，願將已交付乙方 （即陳盛日）之價款（穀）全部歸乙方沒收並將已交付甲方 佔有之不動產照原狀交還乙方，其產權已經移轉登記予甲方 取得者，該登記視為無效，乙方得請求撤銷。」，被告之行 為顯然已違反系爭契約所定之給付義務，原告因此於105年5 月間寄發存證信函，主張因被告有上述顯然違約之情況，依 系爭契約第11條關於違約效果之約定，撤銷系爭土地移轉登 記，並請求被告返還系爭土地。
㈡爰依系爭契約之法律關係，聲明求為判決：⒈高媖吟應將新 竹縣○○鄉○○段000地號之土地所有權移轉登記予原告公 同共有。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依系爭契約葉正慶已履行第一期款15,000元及第二期款85,0 00元，此亦為原告所自認，足徵葉正慶並無任何違約情事。 系爭契約第6條：「本契約成立后，乙方應速辦理繼承登記 ，並向法院辦理買賣土地強制分割，以后雙方須速協同辦理 產權移轉登記手續，所需要賣主及有關共有人之各項證憑文 件及蓋印鑑等，應由乙方負責。限至民國陸拾參年肆月拾日 以前。…土地分筆費用由乙方負擔。」、第3條：「第三期 ：民國陸拾參年肆月拾日以前乙方將買賣土地產權移轉登記
所需各項證憑文件備齊，蓋妥印鑑並經地政機關收件審查通 過時，殘價款新台幣伍萬元正全部一次付清。」、買賣土地 標示記載「…乙方負責依照乙方從來分管取得位置為準（詳 附略圖紅色部分）向管轄地方法院聲請強制分割並辦妥共有 物分割登記后，移轉登記與甲方取得所有。」，依上開約定 ，陳盛日負有至遲於63年4月10日以前，應辦竣繼承登記、 依其原來分管位置向管轄法院辦理該共有土地強制分割為單 獨所有、再將產權移轉登記予葉正慶之先為給付義務，及負 擔土地分筆費用；並俟陳盛日於約定期日以前已完成上開事 項而將買賣土地產權移轉登記所需各項證憑文件備齊，蓋妥 印鑑並經地政機關收件審查通過時，葉正慶始有給付第三期 款5萬元之義務。惟陳盛日嗣後違約，遲至64年間仍未能依 系爭契約辦妥共有土地強制分割使葉正慶取得單獨所有權， 葉正慶因此要求依系爭契約第11條後段約定解約退款，惟因 陳盛日已將前所收取之價金另購臺北市通化街之房地，無錢 償還，乃與其配偶共同央求葉正慶再行洽商，雙方乃於64年 7月30日再立追加約定事項，其上明載：「因乙方拖延至今 未能依照本合約辦妥共有物分割登記以資應付甲方取得（單 獨）所有權，現經雙方協議同意先行將乙方原有持分（六分 之一）移轉登記與甲方取得，於甲方領到共有土地所有權狀 時先交第參期價款內新台幣壹萬元正，…嗣后仍由乙方負責 取得其他共有人之同意，以資甲方辦妥共有物分割登記（成 為單獨所有壹分之壹）時，殘餘尾價款新台幣肆萬元正全部 付清。但日後甲方辦理共有物分割登記所需之一切費用由乙 方負擔，並由前記殘餘尾價款內任由甲方抵扣，乙方不得異 議。」，故陳盛日依追加約定事項先將其繼承取得之共有土 地持分移轉登記予葉正慶，而葉正慶於領到共有持分土地之 所有權狀時並已依約於64年8月24日先將第三期款中之1萬元 交付陳盛日，並經其蓋印簽收無誤，此亦原告所是認，故自 始至終葉正慶均無任何違約。而陳盛日依追加約定事項，嗣 後仍然負有先行協調取得其親戚即其他共有人同意分割之契 約協力義務，俾葉正慶得以辦妥系爭共有土地分割登記（成 為單獨所有1/1）時，葉正慶始須再將剩餘尾款4萬元扣除辦 理分割登記之一切費用後付清，陳盛日不得異議，至為明確 。然陳盛日嗣仍然未依追加約定事項履行，遲延協調取得其 他共有人之同意已逾二、三十年之久，期間並悄悄搬離原通 化街住所，致葉正慶迄無從辦理分割取得單獨所有權，直至 96年間，新竹縣政府因故會勘土地通知被告，葉正慶始覓得 系爭土地其他共有人，而自行努力與其他共有人達成分割協 議，並花費37,791元辦竣分割登記，陳盛日悄悄搬離其臺北
市通化街之住所時既未通知被告，被告自無從得知其新住所 ，遑論陳盛日死亡後其各繼承人之正確姓名、住所？且原告 縱諉稱其每年皆會返回系爭土地旁之鄰地祖祠祭祖，惟原告 亦未曾通知被告其何時前往，被告焉能知悉？故原告空口託 稱被告有怠於通知或故不通知其依約辦理土地之分割云云， 自非事實。陳盛日依約既有先為給付之義務，則其未履行給 付之前，葉正慶自得行使民法第264條之同時履行抗辯權拒 絕給付餘款，本件實係陳盛日違約，葉正慶並無違約，原告 顯無理由依買賣契約書第11條主張任何權利。原告雖另推稱 陳盛日係因62年9月3日公布之農業發展條例第22條規定致無 法履行云云，姑不論其所言是否可採，實際上未能依約履行 之人既係陳盛日，自係陳盛日違約，再退而言之，縱依原告 自承，嗣89年農業發展條例修正後陳盛日已能按其規定協調 取得其他共有人同意而辦理分割履約，惟陳盛日仍然遲未履 行，足徵其應負違約責任。
㈡於105年4月間陳美娘忽然邀同二位男子至葉正慶家中詢問原 委，並向葉正慶要求影印系爭契約（其自稱已無買賣合約正 本）後，被告亦曾詳細說明陳盛日違約詳情，並基於以和為 貴，即又邀同陳美娘至鄭建園代書處澄清陳盛日確實未依約 履行實情，並提議將結算後之餘款2千餘元給付，以了結其 事，惟遭其當場拒絕；嗣葉正慶於接獲陳意武於105年5月9 日寄發存證信函後，葉正慶又立即委由律師於105年5月18日 函覆說明原委，表示其沒收或撤銷均不合法外，葉正慶仍再 次提議，表明願意依照之前約定內容自4萬元尾款中扣除辦 理分割登記所花費之37,791元後，將餘款2,209元給予陳盛 日之全體繼承人，詎原告等仍拒絕不理，率爾提起本件訴訟 。
㈢高英吟並非系爭契約之當事人，故不論其與葉正慶間係基於 委託、夫妻贈與或其他法律關係而登記取得所有，高英吟與 陳盛日或原告之間並無任何關係，原告遽然訴請高英吟應將 其所有土地移轉登記予原告，依法無據。
㈣陳盛日前因須售地籌錢，透過其親友即訴外人羅仁坡之介紹 ，並保證所繼承共有之分管土地絕對可以辦理分割登記，使 被告取得單獨所有權，被告始同意買受，故陳盛日須負擔土 地「分筆之費用」，介紹人羅仁坡並同時擔任陳盛日之連帶 保證人以為保證，實已至臻明確，足證62年10月10日葉正慶 與陳盛日訂約買賣時，絕非僅約定購買共有土地之持分，原 告故意不實曲解為約定購買共有土地之持分，及第三期款5 萬元應係於土地持分移轉完成後給付云云，自不足為採。 ㈤陳盛日生前已自知理屈而未曾向被告主張任何權利，迄至陳
盛日死亡後之99年間，原告申報被繼承人陳盛日之遺產時， 亦未將系爭土地列為其遺產，甚至，原告根本已無持有系爭 契約之「原本」，而僅能於105年4月間由陳美娘向被告影印 取得系爭契約之影本，足見陳盛日或原告實早已無履行系爭 契約之意思。原告於事隔數十年之後，始藉詞向被告索取錢 財，其居心可議。縱認葉正慶自行達成分割協議、辦竣分割 登記後，原告仍可取得請求葉正慶給付殘餘尾款之權利，惟 該給付並無確定之期限，原告前此既未依民法第229條第2項 規定先行定期催告被告給付，葉正慶依法仍不負給付遲延責 任，自無何違約可言。何況被告亦已多次主動提出願意將結 算後之餘款給付原告等全體繼承人，而為原告拒絕，其提起 本件訴訟乃顯無理由。系爭土地買賣之總價金為15萬元，被 告前已給付第一期款15,000元、第二期款85,000元及第三期 款中之1萬元，殘餘尾款4萬元依追加約定事項扣除辦理分割 登記所需之一切費用37,791元（即被證二服務收費明細表所 載，包括：標示變更13,500元、共有物分割代辦費8,000元 、農用證明代辦費3,000元、鑑界代辦費3,000元、農地申請 免稅代辦費2,000元、分割測量費800元、鑑界測量費4,000 元、登記規費373元、印花稅費2,253元、謄本費300元、農 用證明規費325元、界樁費240元，合計37,791元）後，餘款 為2,209元，並無不合。
㈥本件係因陳盛日生前違反契約義務，未依追加約定事項所載 負責取得其他共有人之同意，俾辦妥共有物分割登記使被告 取得系爭共有土地之單獨所有權，故105年4月間林齊麟偕同 陳美娘忽然前來被告家中索錢時，被告係告稱陳盛日沒依約 履行，故無權利請求，而非林齊麟所述被告告稱沒錢可以「 還」你。被告於領到系爭共有持分土地之所有權狀後，業已 依約於64年8月24日先將第三期款5萬元內之1萬元支付予陳 盛日，故本件殘餘之第三期尾款僅4萬元而已，故無論如何 ，陳盛日亦不可能書寫「條子」註記有尾款5萬元尚未給付 ；而林齊麟與陳美娘前來時亦從未說有此一「條子」寫尾款 5萬元尚未給付，且原告迄今無法提出該「條子」，足證林 齊麟所述與事實不符等語，併為答辯聲明：⒈原告之訴及假 執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
㈠葉正慶（原姓名：葉正土）於62年10月10日向原告父親陳盛 日買受陳盛日（為訴外人陳來興之繼承人）與訴外人楊馮月 鳳、陳知在共有之系爭土地（即陳來興名下所有應有部分1/ 6，屬共有耕地），雙方並於62年10月10日簽立不動產買賣
契約書及於64年7月30日簽立追加約定事項（即合稱系爭契 約），約定總價為15萬元，於契約成立時交付訂金15,000元 ；於62年10月12日交付85,000元；先行將乙方（即陳盛日） 原有持分（六分之一）移轉登記與甲方（即葉正慶）取得， 於甲方領到共有土地所有權狀時先交第參期價款內新台幣壹 萬元正，…嗣后仍由乙方負責取得其他共有人之同意，以資 甲方辦妥共有物分割登記（成為單獨所有壹分之壹）時，殘 餘尾價款新台幣肆萬元正全部付清。但日後甲方辦理共有物 分割登記所需之一切費用由乙方負擔，並由前記殘餘尾價款 內任由甲方抵扣，乙方不得異議。又陳盛日業於64年8月19 日將其繼承登記取得被繼承人陳來興之系爭土地辦理所有權 移轉登記予葉正慶所指定之高媖吟，且葉正慶已依約交付上 列價款計11萬元（即15,000＋85,000＋1萬）。此有系爭契 約附卷可稽（見本院板橋簡易庭105年度板簡字第1436號卷 第16-23頁）。
㈡陳盛日於95年8月10日死亡，由原告4人共同繼承。被告於96 年5月14日辦妥系爭土地之共有物分割登記而成為單獨所有 。殘餘尾款4萬元部分依系爭契約扣除辦理分割登記所需之 一切費用37,791元（即：標示變更13,500元、共有物分割代 辦費8,000元、農用證明代辦費3,000元、鑑界代辦費3,000 元、農地申請免稅代辦費2,000元、分割測量費800元、鑑界 測量費4,000元、登記規費373元、印花稅費2,253元、謄本 費300元、農用證明規費325元、界樁費240元，合計37,791 元）後，餘款為2,209元。此有系爭契約、地謄加土地登記 簿、陳盛日除戶謄本、繼承系統表、原告及被繼承人之戶籍 謄本、系爭土地登記謄本、99年4月9日原告辦理分割繼承登 記之資料、土地分割協議書、收據附卷可稽（見本院板橋簡 易庭105年度板簡字第1436號卷第16-27頁、本院卷第35-45 頁、第67-68頁、第105-115頁、第127-136頁）。四、兩造爭執要點為：葉正慶是否違反系爭契約有關追加約定事 項約定？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下： ㈠系爭契約有關不動產買賣契約書第11條約定，葉正慶如有「 違約」，願將已交付陳盛日之價款（穀）全部歸陳盛日沒收 ，並將已交付葉正慶占有之不動產依原狀交還陳盛日，其產 權已經移轉登記與葉正慶取得者，該登記視為無效，陳盛日 得請求撤銷（見本院板橋簡易庭105年度板簡字第1436號卷 第17頁），上列不動產買賣契約書第11條所指之「違約」， 自應包括違反系爭契約有關不動產買賣契約書及追加約定事 項之約定在內。
㈡系爭契約有關追加約定事項約定，仍由陳盛日負責取得其他
共有人之同意，以資葉正慶辦妥共有物分割登記（成為單獨 所有壹分之壹）時，殘餘尾價款4萬元全部付清。但日後葉 正慶辦理共有物分割登記所需之一切費用由陳盛日負擔，並 由前記殘餘尾價款內任由葉正慶抵扣，陳盛日不得異議（見 本院板橋簡易庭105年度板簡字第1436號卷第22頁）；陳盛 日於95年8月10日死亡，由原告4人共同繼承；被告於96年5 月14日辦妥系爭土地之共有物分割登記而成為單獨所有。殘 餘尾款4萬元部分依系爭契約扣除辦理分割登記所需之一切 費用37,791元後，餘款為2,209元，已如前述，足見葉正慶 原本依約得請求陳盛日取得其他共有人之同意，以資葉正慶 辦妥將高媖吟於64年8月19日自陳盛日取得所有權登記之系 爭土地辦妥共有物分割登記（成為單獨所有壹分之壹），但 葉正慶既自行於96年5月14日辦妥系爭土地之共有物分割登 記而成為單獨所有，則葉正慶應於斯時，將殘餘尾價款4萬 元扣除辦理分割登記所需之一切費用37,791元後，將僅餘之 尾款2,209元交付陳盛日，惟斯時陳盛日已早於95年8月10日 死亡，而由原告4人共同繼承，故葉正慶應將上列尾款2,209 元交付陳盛日之繼承人即原告，且原告亦得於斯時，依繼承 及系爭契約之法律關係向葉正慶請求給付上列尾款2,209元 。
㈢按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。」，民法第229條第2 項定有明文。查：
⒈證人林齊麟結證稱：「因為合約的尾款沒有付，所以原告陳 美娘是要向被告葉正慶催討合約的尾款，原告陳美娘告訴我 是五萬元尾款；被告葉正慶拿買賣合約給原告陳美娘看係因 為他認為一個講五萬，一個講四萬，被告葉正慶說他有給壹 萬，原告陳美娘說不對所以被告葉正慶才會去影印；後來被 告葉正慶有邀原告陳美娘去鄭代書那邊我有去，他們進去我 沒有進去。」等語（見本院卷第186-188頁）、證人鄭建園 結證稱：「被證一的協議書及分割草圖是我製作的；105年4 月間被告有到我新竹的辦公室，與他人協議給付買賣尾款4 萬元等事宜，但雙方談話的內容不是記得很清楚；該他人是 指今日在庭之原告陳美娘；陳美娘沒有談成；105年4月間被 告與你約定借用辦公室與原告陳美娘商談時，有談到這個辦 理土地分割費用的問題。」等語（見本院卷第226-228頁） ，足見陳美娘確於105年4月間找葉正慶催討合約的尾款5萬 元，但因與葉正慶所主張之系爭契約所約定之尾款金額不同
，故雙方一同至代書即證人鄭建園新竹的辦公室，協議給付 買賣尾款4萬元等事宜，但未談成。又上列殘餘尾價款4萬元 既應扣除辦理分割登記所需之一切費用37,791元，而非陳美 娘所主張之5萬元，自堪認葉正慶有正當理由拒絕陳美娘尾 款5萬元之請求，是葉正慶此時並未違反系爭契約有關追加 約定事項約定。
⒉雖陳意武於105年5月間寄發存證信函予被告2人，表示因被 告未依約於96年5月14日辦理分割登記完畢時，將殘餘尾款 付清，而依系爭契約有關不動產買賣契約書第11條約定，沒 收已交付之價款，系爭土地高媖吟之所有權登記應予撤銷， 並應原狀返還陳意武，有上列存證信函及郵寄回執附卷可稽 （見本院卷第77-83頁）。惟查，上列殘餘尾價款4萬元既應 扣除辦理分割登記所需之一切費用37,791元，而非陳美娘所 主張之5萬元，葉正慶既有正當理由拒絕陳美娘尾款5萬元之 請求，自未違反系爭契約有關追加約定事項約定。況陳美娘 或陳意武僅為陳盛日繼承人之一，依民法第828條第3項，如 未得公同共有人（即繼承人）全體之同意，即不得行使其繼 承自陳盛日之系爭契約權利。是原告據此主張葉正慶違反系 爭契約有關追加約定事項約定，而依系爭契約有關不動產買 賣契約書第11條之約定，請求高媖吟應將新竹縣○○鄉○○ 段000地號之土地所有權移轉登記予原告公同共有，即屬無 據。
五、從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付如訴之聲 明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第六庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 郭德釧