臺灣屏東地方法院民事判決 106年度訴字第658號
原 告 許麗祝
訴訟代理人 田崧甫律師
王仁聰律師
上 一 人
複 代理 人 蔡桓文律師
被 告 陳阿美
訴訟代理人 陳明清
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年10月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國101 年9 月2 日簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭契約），由伊以總價新臺幣（下同）480 萬元 ，向被告購買坐落屏東縣○○鄉○○段000 地號土地（重測 前為番子厝段762 之8 地號，下稱系爭土地），欲作為興建 農舍使用。詎伊於106 年7 月間著手處理農舍興建事宜時， 發現系爭土地早於85年間即與同段711 地號土地合併申請興 建農舍並為套繪管制，惟被告竟於系爭契約所附土地標的現 況說明書上表示系爭土地未曾合併申請農舍，致伊買受土地 後，無法於其上興建農舍。系爭土地因前揭瑕疵，致無法達 成系爭契約預定興建農舍之效用，被告應負物之瑕疵擔保責 任，依民法第359 條規定，伊得解除系爭契約。又被告迄未 除去系爭土地之套繪管制，自屬可歸責於被告之事由而為不 完全給付，且該瑕疵無從補正，伊亦得依民法第227 條適用 給付不能之規定，解除系爭契約。系爭契約既經解除，依民 法第259 條第2 款規定，伊自得請求被告返還已付之價金48 0 萬元，並依同法第227 條第2 項規定，請求被告賠償支出 之代書及仲介費用共102,994 元等情，並聲明：㈠被告應給 付原告4,902,994 元，及其中480 萬元自101 年10月14日起 ，另102,994 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：原告主張伊應負物之瑕疵擔保責任，而解除系爭 契約，惟自伊交付系爭土地時起算，已逾5 年，原告依此解 除契約，於法不合。又系爭土地上並無農舍，直至103 年7 月25日始經註記套繪管制，伊出賣系爭土地予原告時，對於 系爭土地曾提供他人興建農舍一事，毫無所悉，並無故意或
過失可言，自無庸對原告負不完全給付之債務不履行責任， 原告依民法第227 條適用給付不能之規定，解除系爭契約， 於法亦有不合。退而言之，縱認原告已合法解除系爭契約， 伊亦得行使同時履行抗辯權，於原告辦理系爭土地所有權移 轉登記及返還土地，並塗銷抵押權設定登記前，拒絕返還價 金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地原為訴外人王成才所有，經王成才於81年5 月4 日 就系爭土地及同段711 地號土地（重測前為番子厝段25之15 7 地號）合併申請興建農舍，經屏東縣長治鄉公所於81年5 月28日核發使用執照。嗣後王成才將系爭土地售予訴外人李 燕美及被告之子楊博欽，並登記李燕美為系爭土地所有人。 其後楊博欽取得系爭土地全部，並贈與被告，於95年3 月2 日辦畢登記。
㈡、原告於101 年9 月2 日，以總價480 萬元向被告購買系爭土 地，經簽訂系爭契約，系爭契約所附土地標的現況說明書上 「農業土地是否曾合併申請興建農舍或農業設施」欄位勾選 「否」。
㈢、系爭土地買賣價金480 萬元，業經原告分別於101 年9 月2 日、9 月29日及10月13日給付被告80萬元、150 萬元及250 萬元，已全數給付完畢。被告並於101 年10月13日將系爭土 地交付原告。
㈣、原告於101 年10月4 日以買賣為原因登記為系爭土地所有人 。
㈤、系爭土地經屏東縣潮州地政事務所於103 年7 月25日為套繪 管制之註記，在此之前系爭土地均無註記套繪管制。㈥、兩造均無法解除系爭土地之套繪管制。
四、本件之爭點為：㈠原告依民法第359 條規定，解除系爭契約 ，並依同法第259 條第2 款規定，請求被告加計法定遲延利 息返還480 萬元及代書、仲介費用共102,994 元，有無理由 ？㈡原告依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項及第256 條規定，解除系爭契約，並依同法第259 條第2 款、第227 條第2 項規定，請求被告加計法定遲延利息返還480 萬元， 並賠償代書及仲介費共102,994 元，有無理由？㈢被告得否 主張同時履行抗辯？茲分述如下：
㈠、原告依民法第359 條規定，解除系爭契約，並依同法第259 條第2 款規定，請求被告加計法定遲延利息返還480 萬元及 代書、仲介費用共102,994 元，有無理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除 契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過 5 年而消滅。民法第354 條第1 項前段、第359 條、第365 條第1 項分別定有明文。
⒉經查，被告係於101 年10月13日將系爭土地交付原告一節， 為兩造所不爭執，而原告係於107 年5 月17日準備程序期日 ，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359 條規定 ，解除系爭契約等情，有原告提出之民事準備㈠狀附卷足憑 （見本院卷第279 至285 頁），則原告遲至107 年5 月17日 始解除系爭契約，已逾民法第365 條所定5 年除斥期間，堪 予認定。原告雖主張：伊已於106 年9 月25日以律師函對被 告為解除契約之意思表示，經被告於同年月26日收受，並無 逾5 年除斥期間云云，並提出律師函及中華郵政掛號郵件收 件回執為證（見本院卷第55至59頁）。惟觀諸上開律師函， 其內容略謂：「……系爭土地早於85年5 月28日提供予屏東 縣○○鄉○○段000 地號土地興建農舍，致本人無法再於系 爭土地上興建農舍，則陳阿美女士（即被告，下同）出售系 爭土地予本人，已屬民法第277 條第1 項規定所載：『因可 歸責於債務人之事由，致為不完全給付』之情狀。本人前於 106 年8 月7 日寄發存證信函予陳阿美女士，請其於文到後 3 日內除去系爭土地之套繪管制，惟陳阿美女士迄今仍未辦 理，則陳阿美女士已屬遲延給付。為此，本人特委請貴大律 師發函予陳阿美女士，請其於文到後5 日內除去系爭土地之 套繪管制，若屆時陳阿美女士仍未辦理，本人當解除系爭土 地之買賣契約……」等語，足見該函乃原告欲依據「不完全 給付」之規定而解除契約，並非依據「物之瑕疵擔保責任」 而解除契約，且尚未為解除契約之意思表示，至為灼然。又 物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律 性質、構成要件及規範功能各不相同，因物之瑕疵而解除契 約，與因不完全給付而解除契約，二者有別，前者應受民法 第365 條除斥期間之限制，後者則無民法第365 條規定之適 用（最高法院92年度台上字第882 號、94年度台上字第2352 號判決意旨參照），自不能將上開律師函之內容，解為原告 已依「物之瑕疵擔保責任」而解除契約。是原告主張：伊依
物之瑕疵擔保責任而解除系爭契約，並未逾5 年除斥期間云 云，自無可採。
⒊從而，原告依民法第359 條規定，解除系爭契約，於法不合 ，尚不生契約解除之效力，則其依同法第259 條第2 項規定 ，請求被告加計法定遲延利息返還價金480 萬元及支出之代 書、仲介費用共102,994 元，即屬無據。㈡、原告依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項及第256 條規 定，解除系爭契約，並依同法第259 條第2 款、第227 條第 2 項規定，請求被告加計法定遲延利息返還480 萬元，並賠 償代書及仲介費用共102,994 元，有無理由？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第22 7 條固定有明文。又債務人不完全給付，債權人固得適用民 法第256 條之規定解除契約，但必以該不完全給付因可歸責 於債務人之事由致不能補正，而陷於給付不能者始得為之（ 最高法院84年度台上字第2887號判決意旨參照）。 ⒉查本件原告雖主張：系爭土地於85年間即提供他人興建農舍 ，此乃因可歸責於被告之事由，而為不完全給付云云。惟系 爭土地經屏東縣潮州地政事務所於103 年7 月25日為套繪管 制之註記，在此之前系爭土地均無註記套繪管制，且系爭土 地自101 年間買賣迄今，其上均未有地上物等情，為兩造所 不爭執，並有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第47頁）。 又系爭土地遲至103 年7 月25日始經註記套繪管制，乃因內 政部營建署、農業委員會及地政司於102 年間開會討論後， 要求各地政機關嚴格落實註記等情，亦有本院公務電話紀錄 及內政部102 年10月30日內授中辦地字第1026652059號令附 卷可憑（見本院卷第153 至167 頁），堪認被告辯稱：伊於 於101 年間出賣系爭土地予原告時，並不知悉系爭土地已提 供申請興建農舍等語，實屬非虛。又證人楊博欽到場證稱： 王成才出售系爭土地予伊時，並未告知伊已以系爭土地申請 興建農舍，伊對於系爭土地已申請興建農舍一事，並不知情 ，伊將系爭土地贈與被告時，亦未告知被告土地已申請興建 農舍等語（見本院卷第319 頁）；證人即不動產經紀營業員 蔡貴珠到場證稱：伊於兩造簽訂系爭契約時在場，簽約當天 ，有申請系爭土地登記謄本，謄本上沒有套繪管制的註記， 代書及原告均有看過謄本，確定其上無套繪管制之註記才簽 約等語（見本院卷第323 頁），顯見系爭土地之繼受人均未 受告知土地已提供興建農舍，且此事亦無從自政府機關提供 之資料加以查知，自難將之歸咎於被告，而謂其有故意或過
失，是被告辯稱：伊對於不知系爭土地曾提供他人興建農舍 一事，並無故意或過失等語，堪予採信。
⒊原告另主張：被告未經其他調查，即於系爭契約所附土地標 的現況說明書上「農業土地是否曾合併申請興建農舍或農業 設施」欄位勾選「否」，有未盡查證義務而有可歸責之事由 云云。惟兩造簽約當日，曾申請系爭土地登記謄本，業經證 人蔡貴珠證述明確（見本院卷第323 頁），該登記謄本為政 府機關所提供，可信度甚高且具有一定之公信力，其上所為 之登記，復有絕對效力（土地法第43條參照），則土地上有 無註記套繪管制，自應專以土地登記謄本為準。本件被告於 簽約時，既係依當時系爭土地登記謄本之記載，而於土地標 的現況說明書上「農業土地是否曾合併申請興建農舍或農業 設施」欄位勾選「否」，即應認其已盡查證義務，難謂有可 歸責之事由。則原告仍執前詞，主張被告未盡查證義務云云 ，委無可採。
⒋從而，被告就其不知系爭土地已於85年間提供他人興建農舍 一事，並無可歸責之事由存在，則原告主張被告應負不完全 給付之債務不履行責任，並據以解除系爭契約，請求被告加 計法定遲延利息返還價金480 萬元，及賠償支出之代書及仲 介費用共102,994 元，亦屬無據。
㈢、被告得否主張同時履行抗辯？
查系爭契約未經原告合法解除，原告尚不得請求被告返還價 金，及賠償代書、仲介費用等情，已據前述，則此部分即無 再予審究之必要。
五、綜上所述，本件原告依物之瑕疵擔保責任及不完全給付之規 定，解除系爭契約，並依民法第259 條第2 款規定，請求被 告給付其4,902,994 元，及其中480 萬元自101 年10月14日 起，另102,994 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之 。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 22 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 林昶燁
法 官 林婕妤
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 22 日
書記官 王鏡瑜