臺灣基隆地方法院民事判決
107年度訴字第86號
原 告 陸柏宇
訴訟代理人 黃丁風律師
黃雅羚律師
被 告 王雲清
訴訟代理人 趙長椿
被 告 朱文村
朱文釗
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年10月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告王雲清、朱文村、朱文釗應將坐落基隆市○○區○○段○○○地號土地上之門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○○號房屋如附圖使用地編號C部分(面積七八‧五二平方公尺)拆除，並將上開占用土地返還予原告及全體共有人。
訴訟費用新臺幣貳萬肆仟肆佰捌拾元由被告王雲清、朱文村、朱文釗連帶負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣捌拾萬零玖佰零肆元為被告王雲清、朱文村、朱文釗供擔保後，得為假執行。但被告王雲清、朱文村、朱文釗如以新臺幣貳佰肆拾萬貳仟柒佰壹拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 原告起訴時，其訴之聲明原為：被告王雲清應將坐落基隆市 ○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)如起訴狀附圖編 號21所示建物即門牌號碼基隆市○○區○○路00巷00號房屋 (下稱系爭房屋)，占用面積10平方公尺拆除，並將上開土地 返還原告及其他全體共有人。嗣原告依基隆市稅務局信義分 局房屋稅籍證明書、現場勘驗調查及在場人陳述之結果，追 加系爭房屋之其他共有人朱文村、朱文釧為被告，並按實測 結果，變更訴之聲明如主文第1項所示。核其所起訴之基礎 事實同一，且係追加系爭房屋之前揭其餘公同共有人為被告 ，並依實測之結果，單純擴張訴之聲明，揆諸前開說明，自 應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告係系爭土地之共有人，被告王雲清、朱
文村、朱文釗共有或具有事實上處分權之系爭房屋，無正當 權源而占有原告共有之系爭土地如附圖編號C部分，面積78. 52平方公尺(即系爭房屋)之土地(以下就前揭占有之位置及 面積，簡稱為附圖編號C部分)，自屬無權占有。經原告請求 被告王雲清、朱文村、朱文釗拆除系爭房屋並返還上開占用 之土地，被告等均置之不理，為此，依據民法第767條第1項 、第821條之規定，提起本件訴訟，並請求判令如主文第1項 所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告求為判決：原告之訴駁回。
(一)被告王雲清答辯意旨略以：
⒈被告等就系爭房屋占有原告所共有之系爭土地一節並不知情 ，嗣因接獲財政部國有財產署北區分署基隆辦事處(下稱國 有財產署)來函始知可向國有財產署承租系爭土地，遂提出 承租之申請，惟經國有財產署以系爭土地業已於105年7月19 日辦理讓售予原告為由，註銷被告等之承租申請。 ⒉國有財產署通知被告繳納土地使用補償金時，並未提及系爭 土地已於105年辦理讓售，另國有財產署將國有土地出售與 私人時，是否應由承租戶優先承購？然國有財產署並未通知 被告優先承買，亦未釐清系爭房屋之實際情況，逕依國有財 產法之規定將系爭土地讓售與原告，嚴重損害被告之權益， 其行政程序上應有重大疏失。
⒊被告王雲清願向原告購買系爭房屋所占用之系爭土地如附圖 編號C部分之土地。
(二)被告朱文村、朱文釗對於原告之請求並不爭執，並同意原告 以合理之價格購買系爭房屋。
三、得心證之理由：
原告主張其為系爭土地之共有人，被告王雲清、朱文村、朱 文釗共有或具有事實上處分權之系爭房屋，無權占有原告共 有之系爭土地如附圖編號C部分之土地等情，業據原告提出 系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、現場照片17張、被 告王雲清、朱文村、朱文釗之戶籍謄本等件為證，且經本院 於107年4月13日會同基隆市信義地政事務所前往現場勘驗， 並請基隆市信義地政事務所按原告及被告王雲清確認被告等 共有或具有事實上處分權之系爭房屋之位置及範圍後，測量 系爭房屋占用之土地地號及面積，並繪製複丈成果圖送院， 經測量結果系爭房屋確係占用原告所共有之系爭土地如附圖 編號C部分，面積78.52平方公尺(即系爭房屋)，有本院107 年4月13日勘驗測量筆錄、現場照片及基隆市信義地政事務 所107年7月18日基信地所二字第1070004799號函附之土地複 丈成果圖等件在卷可稽，被告王雲清、朱文村、朱文釗除否
認其係無權占有，並以上開情詞置辯外，對於原告其餘主張 並不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。是本件爭點即 為：被告王雲清、朱文村、朱文釗共有或具有事實上處分權 之系爭房屋有無占有原告共有系爭土地之正當權源？茲析如 下：
(一)按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院99年度台 上字第1169號判決意旨參照)。被告王雲清、朱文村、朱文 釗共有或具有事實上處分權之系爭房屋占有原告共有系爭土 地如附圖編號C部分之土地之事實，已如前述，且為被告王 雲清、朱文村、朱文釗所不爭執，僅辯稱系爭房屋並非無權 占有系爭土地等語，被告王雲清、朱文村、朱文釗即應就其 共有或具有事實上處分權之系爭房屋有占有原告共有系爭土 地之正當權源之事實，負舉證之責。
(二)被告王雲清、朱文村、朱文釗對系爭土地有無優先承買權存 在，而得抗辯其係有權占有？
⒈按土地法第104條規定「基地出賣時，地上權人、典權人或 承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有 權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之 。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者， 其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人 訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」。 ⒉被告固援引此法條抗辯其為優先購買權人，國有財產署於系 爭房屋坐落之基地即系爭土地辦理讓售時，並未依法通知承 購，不得以之對抗，故被告等並非無權占有等語。然觀諸原 告寄發給被告之「國有土地使用補償金繳納通知書」，該通 知書上所載之應繳種類係「使用補償金」而非「租金」，且 國有財產署亦曾函知被告關於被告占有系爭土地部分，被告 與國有財產署間並未成立租賃或其他合法使用之法律關係， 又被告前固曾依國有財產法第42條第1項第2款之規定，向國 有財產署申請承租系爭土地，惟經國有財產署以系爭土地已 讓售與依國有財產法第52條之1第1項第3款規定申請承購之 申購人(即原告)為由，註銷被告之承租申請，此有兩造所不 爭執之國有財產署函知同案被告趙茂揚、張許蘭之106年3月 28日台財產北基二字第10633008560號函、00000000000號函 、積欠國有土地使用補償金分期付款承諾書等件在卷可稽。 可見被告等與系爭土地原所有權人即國有財產署間並無任何 租賃關係存在，亦非系爭土地之地上權人、典權人，因此，
被告因欲繼續使用系爭土地，乃需繳納相當於不當得利性質 之使用補償金，自無上開法條之適用。被告等抗辯其就系爭 土地有優先承買權存在，自非無權占有等語，自不足採。(三)按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」「各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得 為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第821條 分別定有明文。被告王雲清、朱文村、朱文釗共有或具有事 實上處分權之系爭房屋並無占有原告共有之系爭土地如附圖 編號C部分土地之正當權源，自屬無權占有，原告主張被告 王雲清、朱文村、朱文釗無權占有，依民法第767條第1項、 第821條規定，請求被告王雲清、朱文村、朱文釗拆除系爭 房屋，並將上開占用系爭土地返還原告及其他共有人，為有 理由，應予准許。至被告王雲清、朱文村、朱文釗雖當庭表 示願價購越界之系爭土地，或希望原告合理價購系爭房屋等 語，然此於本件原告訴請被告拆屋還地一節，並非法律上應 審酌之點，惟被告等在系爭土地之上已住居數十年，難免與 土地已存有濃厚情感，且一旦遭拆除，又有流落異地之顛沛 與不安，被告等既有價購系爭土地，或出賣系爭房屋而主動 遷移之意，雖原告已有開發系爭土地之規劃而無法經由價購 而使得被告等取得系爭土地，然至盼原告能本於同理心與被 告等協商，被告等亦不應漫天開價，彼此讓步取得一合理價 格補償被告等，如此不僅可以避免日後強制執行，亦可爭取 時間，儘速開發系爭土地，可謂雙贏之局面，併請兩造深思 之。
四、綜上所述，原告依據民法第767條第1項、第821條之規定， 請求被告王雲清、朱文村、朱文釗應將其共有或具有事實上 處分權之系爭房屋無權占有原告共有系爭土地如附圖編號C 部分之土地拆除，並將上開占有之土地返還原告與共有人全 體，自屬有據，應予准許。
五、本件既為原告勝訴之判決，則原告陳明願供擔保請准宣告假 執行，經核並無不合，爰酌定擔保金額准許之。並依職權， 酌定相當金額，宣告免為假執行。
六、訴訟費用新臺幣(下同)24,480元(包括第一審裁判費23,101 元、複丈費及建物測量費1,379元)，應由敗訴之被告連帶負 擔，爰諭知如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第2項、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 24 日
民事庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 24 日
書記官 洪幸如