臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
107年度基小字第290號
原 告 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 柳逸義
訴訟代理人 張學凱
被 告 林文雲
訴訟代理人 張又春
上列當事人間請求給付公寓大廈管理費事件，本院於民國107年1
0月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參仟捌佰參拾柒元，及自民國一百零六年十一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決主文第一項得假執行。但被告如以新臺幣參仟捌佰參拾柒元為原告提供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告之法定代理人原為章啓明，嗣於訴訟繫屬中變更為柳逸 義，並經新任法定代理人柳逸義聲明承受訴訟，此有股份有 限公司變更登記表可稽，核無不合，應予准許。二、原告起訴主張：
(一)訴外人楊淑惠前於民國83年9月13日與原告簽訂太平洋翡翠 灣摘星樓D區(下稱系爭大樓)房地預定買賣契約書(下稱系爭 買賣契約書)，購入坐落新北市○○區○里段00地號土地及 其上同段687建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○路00 號C03室09樓房屋(下稱系爭房屋)，並簽署「太平洋翡翠灣 摘星樓(D區)旅館住戶管理委託書」(下稱管理委託書)、「 太平洋翡翠灣摘星樓(D區)旅館住戶委託管理切結書」(下稱 管理切結書)，委由原告管理其承購之分管及共同使用部分( 含管理費用之收取)。嗣原告於86年6月12日起委託訴外人太 福育樂股份有限公司(下稱太福公司)統籌辦理太平洋翡翠灣 摘星樓大樓管理事宜，太福公司乃於86年10月1日制定公告 「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」(下稱 自律公約)及「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」(下 稱管理辦法)，以為系爭大樓管理維護工作執行之依循。嗣 被告林文雲於88年5月7日向楊淑惠買受系爭房屋後，均按時 繳交管理費而無異議，客觀上屬可認為承諾之事實，並產生 承諾之效果意思，而符合民法第161條第1項意思實現之規定 ，可推知被告已同意繼受其前手楊淑惠與原告間就系爭房屋 買賣契約、管理委託書、管理切結書、自律公約及管理辦法
之法律關係，而應受系爭買賣契約書內容之拘束。又原訂管 理費收取標準為按月以每坪新臺幣(下同)105元計算，嗣經 翡翠灣摘星樓住戶代表會議決議調降管理費，並於90年4月1 2日公告管理費自90年4月1日起調降為每坪97元，被告每月 應繳納1,293元，卻積欠自106年1月1日起至106年6月30日止 之管理費共計7,758元(計算式：1,293元×6月＝7,758元)。(二)又管理委託書、管理切結書、自律公約、管理辦法及水(電) 費收繳服務辦法等，雖非公寓大廈管理條例所稱之規約，然 管理委託書、管理切結書既係由原告與所有買受人所簽定， 並由原告基於受系爭大樓全體買受人共同委託始制訂並頒布 ，則就系爭大樓共有部分之修繕費及其他負擔，參酌民法第 799條之1第1項：「區分所有建築物共有部分之修繕費及其 他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定 者，不在此限。」之規定，與「就共有部分之修繕費及其他 負擔，民法第799條之1第1項但書允許以規約方式另為約定 ，系爭委託管理契約、自律公約及管理辦法雖非公寓大廈管 理條例所稱規約，然係被上訴人與包含太福公司在內之所有 摘星樓(D區)買受人所簽訂委託管理契約授權訂定之標準， 以契約訂定費用分攤方法，尚非法所不許……。」(臺灣高 等法院104年重上字第894號民事判決供參)，自得允許原告 與所有買受人共同合意管理方法，並約定費用分攤之方法， 進而收取管理費用。
(三)據「公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大 廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有 規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。……若欲終止 分管契約，則須由原同意分管之當事人或其繼受人全體為之 始可。」(最高法院96年度台上字第2025號民事判決參照)， 及「規約係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有 人相互間關於區分所有建築物及其基地之使用、管理等事項 ，故區分所有人及其繼受人就規約所形成之權利義務，依團 體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維 持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依法 令所生之權利義務，繼受人應受拘束乃屬當然，無待明文。 」〈見謝在全著民法物權論(上冊)〉。從而，買受人(即被 告)買受系爭房屋後即就系爭大樓成立「共有」之法律關係 ，並於各別買受人買受系爭大樓應有部分之同時透過原告為 媒介，使全體買受人就系爭大樓內劃定使用、收益之特定位 置(由被告分管系爭房屋)，及共同委託原告管理系爭大樓等 達成意思表示合致，而可認為成立單一之「分管契約」。依 民法第799條之1之立法理由「區分所有建築物之各區分所有
人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同 團體。而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區 分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用 等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區 分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理 ，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所 有人間所形成團體秩序之安定……」及團體法之法理，全體 買受人均應受管理委託書、管理切結書、自律公約、管理辦 法及水(電)費收繳服務辦法所拘束，而有民法第263條準用 第258條第2項規定之適用，終止分管契約有關管理方法之約 定應得全體買受人同意，被告不得僅以一己之私任意終止委 任關係。
(四)為此，依管理委託書、管理切結書、自律公約第15條及管理 辦法第4條之約定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原 告7,758元，及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。併陳明願供擔保請准宣告假執行 。
三、被告則求為判決：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：
(一)按「管理基金採專款、專戶、專用方式辦理。」「各項服務 費用於每月月底結算，翌月十日前公佈財務收支狀況。」自 律公約第15條第5、8項分別定有約定。系爭大樓住戶繳納管 理費匯款帳戶戶名為「太平洋建設有限公司」，惟目前唯一 公告之帳戶戶名為「太投興業股份有限公司受託信託財產專 戶」，該帳戶金額於89年12月間由太福公司終止契約收回之 住戶管理基金為2,577萬元，至106年11月僅餘1,513萬元， 然此帳戶並非住戶管理費之專款帳戶，亦非住戶承購時需依 約繳納30,000元之公共基金之專款帳戶。另原告指派太福公 司管理系爭大樓期間，並未說明各項管理費用支出之必要性 、合理性，亦無公布相關憑證、收據，不論住戶如何反應或 抗議均不予理會，被告前分別以96年3月26日基隆安樂路郵 局第128號存證信函、96年8月15日萬里郵局第261號存證信 函要求太福公司公布歷年管理費收支明細項目，惟均未獲置 理。嗣因住戶成立翡翠灣摘星樓公寓大廈管理委員會(下稱 摘星樓管委會)，並於105年12月20日經新北市萬里區公所核 發公寓大廈管理組織報備證明，太福公司至此方才公布管理 費用月報表，惟其所公布之帳款未盡詳實，無經手人之簽章 ，亦無財務委員具名核章，顯屬無效文件。據上，原告違反 自律公約第15條第5、8項之約定。
(二)按「委任契約依民法第549條第1項規定，當事人之任何一方
既得隨時終止，則當事人為終止之意思表示時，不論其所持 理由為何，均應發生終止之效力。」「……惟終止契約不失 為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特 約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之 契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無 異違背委任契約成立之基本宗旨。」(最高法院85年度台上 字第1864號民事判決、最高法院95年度台上字第1175號民事 判決意旨參照)。因原告之管理不當行為，致兩造信賴關係 已然動搖，被告為確保自身權益，於106年3月29日以基隆愛 三路郵局第000083號存證信函(下稱系爭存證信函)通知原告 終止委任關係，經原告於106年3月30日收受，兩造間之委任 關係既經被告終止，是自終止日起，兩造間就系爭房屋所簽 訂之管理委託書、管理切結書業已失其效力，原告之服務費 用債權依法消滅，自不得再向被告請求。
(三)依公寓大廈管理條例成立管理委員會是基於保障住戶安全與 權益，原告本應協助住戶自組管理委員會並為有效之管理， 惟原告非但消極忽視，甚於住戶自組摘星樓管委會之際百般 阻饒。系爭大樓之多數區分所有權人業已依公寓大廈管理條 例成立摘星樓管委會，並報請主管機關核備，被告亦已向合 法管理委員會繳納106年4至12月之管理費用，並經摘星樓管 委會表示106年1至3月之管理費於原告將產權轉移完成後再 行補繳即可，原告既非系爭大樓之管理組織，自無權請求被 告繳交服務費用。
四、得心證之理由
(一)原告主張被告之前手楊淑惠向原告買受系爭房屋，雙方簽訂 系爭買賣契約書，而系爭買賣契約之附件管理切結書、管理 委託書乃約定委託原告為管理人，負責管理買受人承購之分 管及共同使用部分之管理事項(含管理費用之收取及管理委 託書之各條約定)。原告基於維護系爭大樓之管理品質，依 自律公約第15條及管理辦法第4條之約定，向系爭大樓之住 戶收取每坪每月105元之服務費用，嗣自90年4月1日起調降 為每坪每月97元。被告自88年5月7日向楊淑惠買受系爭房屋 起，均每月按時繳交管理費1,293元而無異議，客觀上屬可 認為承諾之事實，並產生承諾之效果意思，可推知被告已同 意繼受其前手楊淑惠與原告間就系爭買賣契約書、管理委託 書、管理切結書、自律公約及管理辦法之法律關係，而應受 系爭買賣契約書內容之拘束。惟被告自106年1月1日起至同 年6月30日止並未依約繳交管理費用等事實，有系爭買賣契 約書、管理委託書、管理切結書、建物登記第二類謄本、自 律公約、管理辦法、90年4月12日公告等件在卷可稽，且為
被告所不爭執，自堪信為真實。
(二)惟被告抗辯其已以原告指定之管理公司即太福公司未說明各 項管理費支出之必要性、合理性，亦無公布相關憑證、收據 ，原告已違背委任契約之諸多義務等為由，於106年3月29日 以系爭存證信函通知原告終止管理之委任關係，經原告於10 6年3月30日收受，兩造間之委任關係既已終止，被告即無再 依約繳納管理費予原告之義務。原告就此主張被告固於106 年3月29日以系爭存證信函通知原告終止委任關係，經原告 於106年3月30日收受，惟系爭大樓之全體共有人(即買受人 或其繼受人)係經由與原告之買賣契約為媒介而使用、收益 系爭大樓之特定位置及共同委託原告管理系爭大樓，可認為 成立單一之分管契約，基於團體法之法理，系爭大樓之所有 共有人同受管理委託書之拘束，依民法第263條準用同法第2 58條第2項規定，欲終止管理事項之委任契約，應由系爭大 樓之全體住戶共同向原告主張終止契約，及依管理委託書第 2條之約定，非經雙方書面同意不得終止，被告個人片面終 止委任契約，自不生效力，兩造間之委任契約仍屬有效存在 等語。是本件爭執事項即為：被告終止兩造間之委任契約是 否合法？原告請求被告給付106年1月1日起至同年6月30日止 之服務費用有無理由？茲析述如下：
⒈原告主張依管理委託書第2條之約定，非經雙方書面同意不 得終止委任契約等語。然按當事人之任何一方，得隨時終止 委任契約，民法第549條第1項定有明文。終止契約不失為當 事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約， 然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約 ，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違 背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之 特約，亦不排除民法第549條第1項之適用(最高法院95年度 台上字第1175號判決意旨參照)。觀諸卷附管理委託書、管 理切結書乃系爭買賣契約書之附件，且為被告之前手楊淑惠 與原告之間所訂立，復觀諸管理切結書第1條約定：「…… 全權委託太平洋建設股份有限公司(即原告)所指定之管理顧 問公司進行管理服務事宜，絕無異議」、管理委託書第1條 約定：「……受託人(乙方即原告)為管理之必要得指定委託 大樓管理顧問公司統籌辦理管理事宜，甲方(即楊淑惠)絕無 異議。」足認被告之前手楊淑惠簽訂管理切結書及管理委託 書乃與原告間成立委任契約關係，並授權原告得指定管理顧 問公司辦理管理服務事宜，嗣縱因被告向其前手楊淑惠買受 系爭房屋後，仍持續繳納管理費，已因意思實現而繼受其前 手楊淑惠與原告間就系爭買賣契約書、管理委託書、管理切
結書、自律公約及管理辦法之法律關係，而應受系爭買賣契 約書內容之拘束，惟基於債權之相對性，關於管理事項之委 任契約仍僅存在於繼受之被告與原告之間。嗣被告以原告指 定之管理公司即太福公司未說明各項管理費支出之必要性、 合理性，亦無公布相關憑證、收據，原告已違背委任契約之 諸多義務等為由，於106年3月29日以系爭存證信函終止與原 告間之委任契約，原告亦不爭執已於106年3月30日收受系爭 存證信函，並有被告所提系爭存證信函暨中華郵政掛號郵件 收件回執等件在卷可憑。承前所述，委任契約係基於雙方之 信賴關係，若信賴關係已動搖，自無不許終止委任之理，兩 造間就系爭大樓管理服務之委任契約已於106年3月30日合法 終止，揆諸民法第549條第1項之規定，自無不合。又管理委 託書第2條固約定，非經雙方書面同意不得終止委任契約， 然將委任契約之終止，完全繫於對方之同意，且對方若不書 面同意，則終止契約之一方永無終止委任契約之可能，形同 有不得終止之特約，嚴重違反民法第549條第1項規定及委任 契約基於信賴之原則，已非單純屬當事人就終止權之行使另 以特約約定行使之方式、程序等情事，所可比擬，揆諸前開 說明，縱兩造間有非經兩造書面同意不得終止之特約，亦不 能排除民法第549條第1項之適用，原告主張依管理委託書第 2條之約定，非經雙方書面同意不得終止等語，即無可採。 ⒉原告又主張系爭大樓之全體共有人(即買受人)係經由與原告 之買賣契約為媒介而使用、收益系爭大樓之特定位置及共同 委託原告管理系爭大樓，可認為成立單一之分管契約，基於 團體法之法理，系爭大樓之所有共有人同受管理委託書之拘 束，依民法第263條準用同法第258條第2項規定，欲終止管 理事項之委任契約，應由系爭大樓之全體住戶共同向原告終 止之，始生效力等語。然按「契約固須當事人互相表示意思 一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直 接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中 傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大 廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部 分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應 認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約 占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第 三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通 常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」(最高 法院91年度台上字第2477號判決意旨參照)。因此，分管契 約之形態，除由共用部分之共有人間彼此成立分管契約外， 在集合式公寓大廈之買賣慣例，建商興建房屋出售時，均使
用相同格式及內容之定型化契約，倘若購買停車位者，該定 型化買賣契約書必記載配屬之停車位編號，其後並附有標明 車位位置及編號之附圖或停車位使用權證書可資比照，未購 買停車位者則買賣契約書上即無配屬之停車位編號，亦無上 開停車位附圖、證書，此為公眾周知之事實，是各買受人於 與建商簽訂買賣契約時即已經由建商約明其分管之停車位， 且知悉並同意其他買受人亦以同一方式劃分各自分管之停車 位，簡言之，大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避 難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓 共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之 安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形， 仍應受分管契約之約束。同理，系爭大樓之共同部分，因買 受人係向原告買受特定之位置(即某一特定之套房，但無獨 立所有權，而是取得一定之應有部分)，而各自就買受之特 定位置使用、收益，此與前揭最高法院判決所揭示之案例相 類似，亦可得經由原告為媒介而將買受人互為之意思表示從 中傳達而獲致意思表示一致者，仍得認就共同部分成立分管 契約。惟無論買受停車位或共同部分之特定位置，因買受人 皆已同意建商所劃設之停車位或特定位置並買受之，買受人 間彼此自應受此分管契約之拘束；惟關於管理費若干及管理 費應由何人收取，在公寓大廈管理條例生效前，依現行民法 第820條第1項規定「共有物之管理，除契約另有約定外，應 以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。」( 本院按：修正前同條項係規定「除契約另有訂定外，由共有 人共同管理之。」)在公寓大廈管理條例生效後，則悉依規 約或區分所有權人會議決議行之，由此可知管理費之高低與 由何人管理及收取，攸關公寓大廈住戶之利益與社區之管理 維護，甚或永續發展，無論公寓大廈管理條例生效與否，均 應經由區分所有權人或共有人以多數決之方式為之，且此多 數決之形成必經由會議之形式，不能藉個別契約之方式媒介 之或尋求私下個別簽署，方能形成集體之真正共識。本件原 告與各個買受人簽訂買受共同部分之特定位置(即某一套房) 之買賣契約(含管理委託書、管理切結書)，嗣未經共有人決 議，自行依與各個買受人簽訂之管理委託書、管理切結書， 制訂自律公約及管理辦法，此為原告所不爭，此一管理委託 書、管理切結書、自律公約、管理辦法，無論先後透過個別 買賣契約之個別約定或原告自行制定單一公約、辦法之共同 規定，均無礙其原係屬債權契約之性質，僅存在於原告與各 個共有人之間，並非成立分管之契約或以共同行為成立管理 規約，原告復未提出其他證據證明全體共有人已就管理事項
訂立規約，則被告終止其與原告間就系爭大樓管理服務之委 任契約，自無需經全體共有人同意，原告主張依民法第258 條及第263條規定，終止權之行使，應由住戶全體共同為之 ，被告不得單方終止委任契約等語，自不可取。 ⒊又觀之兩造簽訂之住戶自律公約、管理辦法，並無約定在原 告未交付帳冊、支出憑證及票據前，被告得拒絕給付服務費 用，故被告不得以此作為拒絕繳納管理費之正當事由，附此 敘明。
(三)又終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯及 效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務不受影響(最 高法院99年度台上字第818號裁判要旨參照)。兩造間就系爭 大樓管理服務之委任契約係於106年3月30日合法終止，已如 前述，原告自106年3月31日起即不得再依委任契約請求被告 給付管理費，惟於委任契約終止前，兩造間之委任契約仍屬 有效，被告依約仍有繳納管理費用之義務。從而，原告依委 託管理契約之法律關係，請求被告給付自106年1月1日至同 年3月30日止積欠之管理費3,837元〈計算式：(1,293元×2) ＋(1,293元×30/31)＝3,837元；元以下4捨5入〉，及自支 付命令繕本送達之翌日即106年11月18日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍 之請求，於法不合，應予駁回。
五、本件命被告給付部分，係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之 判決，依民事訴訟法第436條之20 規定，應依職權宣告假執 行，並依職權酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。六、訴訟費用即第一審裁判費1,000元由被告負擔。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第436條之12、第436條之19第1項、第436條之20、 第436條之23、第436條第2項、第87條第1項、第79條、第39 2條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
書記官 洪幸如
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