臺灣新竹地方法院竹北簡易庭民事判決
107年度竹北小字第369號
原 告 蔡賢亮
被 告 蘇媺媺
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國107年9月20日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳仟肆佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元，由被告負擔新台幣參拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳仟肆佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原聲明請求被告應 給付原告新臺幣（下同）74,400元（見卷第6、122頁），嗣 於107年9月20日審理時，當庭變更其聲明為被告應給付原告 62,400元（見卷第135頁），經核原告上開訴之聲明之變更 ，係屬單純減縮應受判決事項之聲明，符合前揭規定，應予 准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
兩造於民國106年5月16日，就原告所有門牌號碼新竹縣○○ 鄉道○街000號4樓房屋（以下簡稱系爭房屋）簽訂房屋租賃 契約書（以下簡稱系爭租約），由原告將系爭房屋出租予被 告，約定租賃期間自106年5月23日起至108年5月22日止，租 金每月12,000元，每月應於23日前繳納租金，押金24000元 ，被告已交付原告押金24000元。詎料被告卻自107年1月23 日起，均未支付租金予原告，經原告先後於同年2月4日、3 月15日、3月25日三次催繳，被告均置之不理，業已積欠租 金超過三個月，原告不得已，乃於同年3月26日寄發存證信 函予被告，再度催告被告於三日內支付積欠之租金，並表示 逾期不付款，則終止租金，被告於同月27日收受存證信函後 ，仍拒不付租，是系爭租約已經原告合法終止而於同月30日 失效，則被告自應給付原告自107年1月23日起至租約經原告 終止之日即同年3月30日止，2又8/30個月期間之租金共27, 200元（即12000元×「2＋8/30」），及自107年3月31日租
約終止日起，至被告搬離系爭房屋之同年5月13日止，共1又 14/30個月之無權占用系爭房屋期間，按系爭租約第八條所 定按月以租金2倍計算之違約金共35,200元（即24000元×「 1＋14/30」），合計62,400元。又系爭房屋並無被告所稱漏 水之情形，縱使真的曾發生漏水情事，亦無被告所稱之嚴重 ，且經原告於107年3月15日修繕後，亦不再漏水，是被告以 漏水為藉詞而拒付租金，顯無理由，事實乃係被告故意虛構 、製造房屋嚴重漏水之假象，且根本不想要原告修繕，據以 拒付租金及作為房租減半之藉口，此均於法無據。且依法被 告不得以繳付之押金抵付其積欠之租金，是被告於原告終止 租約時，確已積欠租金逾三個月，原告依民法第440條規定 終止租約，自屬合法有據。況縱使系爭房屋於被告居住期間 曾有漏水，亦僅係被告是否通知原告修繕漏水之問題，亦不 會致被告無法使用系爭房屋，此與被告之租金給付義務間， 並無對價關係，是被告不得據此拒付租金。且被告未曾定期 通知原告修繕，是其逕行以原告未修繕房屋，主張終止租約 云云，亦與法定要件不合。爰依系爭租約訴請被告給付積欠 之租金及違約金，並聲明：被告應給付原告62,400元。二、被告辯稱：
被告於106年5月16日向原告承租系爭房屋，初次看屋時因原 告已將房屋重新油漆粉刷，致被告一時之間無從發現該房屋 既存之問題，而同意承租，詎於被告入住後未久，即開始發 現系爭房屋內竟發生漏水現象，情形甚至嚴重至需以臉盆承 接，且輕鋼架天花板裝設之矽酸鈣板出現霉斑，牆壁亦有多 處之壁癌及水漬，部分牆面之水泥、油漆亦有剝落，上開漏 水情形主要發生在系爭房屋內之後陽台、靠後陽台之小兒房 （原係其同居人女兒使用之房間）及一間客房，並致前開二 間房間及後陽台無法使用，嚴重影響被告一家人之居住生活 ，經被告於106年5月28日將房屋漏水情況反應予原告，要求 原告修繕處理，原告固於同年6月4日有找同其兄前來查看， 然之後並未處理，被告忍受漏水之不便，再勉強居住數月後 ，於同年11月23日再向原告反應漏水情形，要求原告修繕， 並拒繳同年11、12月份之租金，直至原告於同年12月24日回 覆表示將於107年1月中旬進行修繕，被告誤信原告之承諾， 即於翌日將欠款租金全數支付完畢，然原告於收取租金後， 仍未依承諾進行修繕，雖於同年3月15日有就系爭房屋之樓 上即五樓，施作修漏事宜，然仍未修繕解決系爭房屋之漏水 ，且對系爭房屋內之壁癌、油漆脫落等亦均未處理，經被告 於同月25日邀集原告前來協調，及於同年4月初向新豐鄉調 解委員會申請調解，均無結果。是原告既於房屋漏水經被告
通知修繕後，仍置之不理，已有違民法第423條之規定，未 提供合於約定使用之房屋供被告租賃使用之違約情形，則在 原告完成修繕漏水前，被告行使同時履行抗辯權，拒付自10 7年1月23日起之租金，自非無據。且被告既已多次催告原告 進行房屋漏水修繕，原告亦允諾於107年1月將開始進行，惟 其後仍未為之，則被告依民法第430條規定，寄發存證信函 聲明終止租約，自屬適法。又被告雖自107年1月23日起未付 租金，然以被告前繳付之押金扣抵其中二個月租金後，縱使 被告有欠租，於原告107年3月26日來函催告被告付租時，亦 僅積欠數日之租金，並未積欠租金逾二期，則原告主張終止 租約，亦不合法。且系爭租約第八條之規定，僅限於租期屆 滿承租人拒不搬遷時，始有適用，本件原告係主張提前終止 租約，自無該條之適用。況退萬步言，縱認原告有權請求給 付違約金，然本件爭議係因原告怠於履行修繕義務所致，原 告有可歸責事由，則其請求以租金之兩倍計算違約金，亦屬 過高，應予酌減。又縱原告本件之請求有理由，被告亦以已 給付原告之押租金24000元加以抵銷等語。並聲明：原告之 訴駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造於106年5月16日簽訂系爭租約，由被告向原告 承租系爭房屋，約定租賃期間自106年5月23日起至108年5月 22日止，租金每月12,000元，每月應於23日前繳納租金，押 金24000元，被告已交付原告押金24000元，而被告未支付自 107年1月23日起之租金，嗣被告於同年5月13日搬離並返還 系爭房屋予原告乙節，已據原告提出系爭租約影本一份為證 ，且為被告所不爭執，堪信為實在。原告另主張：系爭房屋 並無漏水情事，縱有亦經原告於107年3月15日修繕完畢不再 漏水，被告製造漏水假象及藉詞房屋漏水，以拒付及要求租 金減半並無理由，且系爭租約已經原告於同年3月底合法終 止而失效，被告應支付原告積欠之租金27,200元及違約金35 ,200元合計62,400元乙情，則為被告所否認，並以前詞置辯 ，故本件兩造間有爭執應予審酌者，在於：１、系爭房屋於 被告承租使用期間，是否有漏水等之情形，致影響到被告之 使用？原告是否有修繕完成？被告據以主張拒付租金或要求 減少租金，是否有據？２、原告以被告遲付租金逾二期以上 為由，予以終止租約，是否合法有效？被告以原告未修繕房 屋漏水等為由，據以終止租約，是否於法有據？３、被告是 否有積欠原告租金及應賠付原告違約金？如有，其數額為多 少？爰予以論述如下。
㈡、系爭房屋於被告承租使用期間，是否有漏水等之情形，致影
響到被告之使用？原告是否有修繕完成？被告據以主張拒付 租金或要求減少租金，是否有據？
１、被告主張系爭房屋於其承租期間，有發生漏水情形，且房間 內輕鋼架天花板裝設之矽酸鈣板出現霉斑，牆壁亦有多處之 壁癌及水漬，部分牆面之水泥、油漆亦有剝落，主要發生在 系爭房屋內之後陽台、靠後陽台之小兒房及一間客房，其中 小兒房即其同居人女兒原使用之該房間，曾因天花板漏水嚴 重，需以臉盆承接漏水等情，已據被告提出被證一之以臉盆 承接房屋漏水及該等房屋漏水及漏水後產生之天花板矽酸板 多處霉斑，牆壁壁癌、水漬，牆面之水泥、油漆剝落之現場 照片、被證二兩造間就系爭房屋漏水處理對話、被告所傳送 之漏水現場照片之LINE對話擷圖（以上見卷第25-34頁）， 以及被告以手機所拍攝，拍攝日期自106年12月1日起至107 年5月12日止，包括系爭房屋內之後陽台、小兒房及客房， 其天花板及牆面之水漬、發霉，牆壁壁癌、油漆掉落之房屋 現場照片共16張在卷可憑。且經本院於107年9月20日審理時 ，當庭勘驗被告手機所拍攝、拍攝日期自106年12月1日起至 107年5月12日止之上開系爭房屋現場截圖照片之結果，顯示 ：其中系爭房屋之小孩房，即輕鋼架上面有放臉盆之該房間 截圖照片12張，確實顯示天花板有油漆多處剝落斑駁之情形 ，壁面也有多處水漬，地板上亦有油漆掉落之現象，其天花 板上面之蓋板也有黑色水漬之情形，上開照片所顯示拍攝之 日期係106年12月1日至107年5月12日，另勘驗客房截圖照片 5張，可看出房間之牆壁有油漆多處剝落及多處水漬之情形 ，地板亦有油漆掉落，照片之拍攝日期為107年5月1日至12 日，又勘驗後陽台該處之照片5張，顯示其天花板裸露，有 黑色嚴重之水漬情形，地板也有多處油漆掉落之情形，照片 之拍攝日期為107年5月1日至12日乙節，亦有當天之勘驗筆 錄在卷可憑（見卷139頁），而原告對上開勘驗結果亦表示 不爭執（見同上頁）。再參以依前述被證二兩造間之LINE對 話內容，原告就被告反應房屋內滴水、有漏水情事，並未加 以否認，甚至提到「這應該就是造成發霉跟滴水的原因」（ 見卷第33頁）。且原告亦在庭陳稱：一直到107年3月15日， 我確實是認為系爭租給相對人的房屋是有漏水，漏水的原因 是因為五樓後陽台洗衣機的排水問題等語（見卷第125頁） 。倘系爭房屋並無漏水之情況，則原告在被告反應房屋漏水 時，本可到現場與被告共同確認，用以推翻被告之說詞，然 原告卻均未為之，反而自己亦認定有漏水，並與被告討論漏 水處理事宜。從而，綜據上開之事證，被告主張系爭房屋上 開之處所，於其承租期間有多處漏水、壁癌、油漆剝落等情
形，並影響到其之使用乙節，已非無據。
２、原告固以：依其於107年6月間找來查漏專業之一盞燈公司之 師傅查漏之結果，系爭房屋根本無漏水，且從兩造於106年1 1月23日之LINE對話，被告連房屋何時滴水均不知，又於107 年3月25日其前去系爭房屋與被告協商時，小兒房之天花板 放置臉盆及地板之積水，均係被告故意所虛設，用以製造房 屋漏水之假象，且縱有漏水，亦屬輕微，其於107年3月15日 已修繕完畢，然為被告所否認。經查，依原告所提一盞燈公 司出具之免用統一發票收據影本，其上雖記載「4樓查漏沒 有明顯漏水跡象」（見卷第56頁），然其查漏時間既係在10 7年6月間，已非被告承租居住之106年5月至107年5月間之時 ，且當時被告又已搬離而未在現場確認，該發票復僅載稱「 沒有明顯漏水跡象」，依此，即無從徒以上開統一發票之記 載內容，反推回溯並認定被告居住期間，系爭房屋均無漏水 現象。且觀諸被告上開手機拍攝小兒房之照片，可明顯看出 擺放臉盆接水處之天花板處，其水泥層油漆有大範圍之斑駁 、脫落及嚴重黑色水漬之現象，且旁邊鄰接之牆壁處及仍覆 蓋之矽酸鈣板，亦有明顯之水痕（漬）並導致牆壁上之油漆 脫落、壁癌，矽酸鈣板多處出現霉斑，地板上亦有一大片油 漆掉落之情形，依此，已堪認當時該小兒房確因漏水嚴重， 被告始需以臉盆承接其滴水，應非被告所虛假編設。參以被 告陳稱因該小兒房漏水無法再居住使用，其同居人之女兒， 之後不得已即與其二人同睡主臥室，並打地鋪睡地板等情， 倘該小兒房並無因漏水而無法再行使用，衡諸常情，被告實 無需讓其同居人之女兒，與其等共三人同睡於主臥室之必要 。又兩造於106年11月23日之LIN E對話，被告提及：這幾天 都在滴水；小孩這幾天才跟其說滴水，時間多久她（指小孩 ）沒注意；應該是這陣子都下雨，牆壁吸水量超過才開始滴 等情（見卷第96-97頁），則對照前述該小兒房，原係被告 之同居人女兒所使用，且房間雖有漏水，並非當然均一直會 呈現滴水狀態，有可能會因外在天候狀況下雨及其雨勢及下 雨期間之長短等因素，而影響其滴漏狀況，是由被告同居人 之女兒告知被告該小兒房有滴漏情形，被告當時未確知該房 間是否已連續滴漏及期間之情，核與常情並不相違，原告以 被告在LINE上開之表示，謂被告係故意誇大漏水之嚴重程度 ，其房屋縱有漏水，亦屬輕微云云，即難信實。３、復查，原告雖因被告反應系爭房屋漏水，曾於107年3月15日 ，針對系爭房屋之樓上即五樓處，施作防漏事宜，並通知被 告該情，且表示系爭房屋應不會再漏水，惟被告於當日亦回 覆原告否認房屋不再漏水乙節，有原告所提兩造於當天之LI
NE對話擷圖內容影本在卷可參（見卷第105-10 8頁），且依 前開所述，於原告在107年3月25日至系爭房屋處，與被告協 商時，依被告當時所拍攝該小兒房之照片，可看出該房間當 時仍有漏水之情況，且原告就系爭房屋內，被告所稱漏水處 之房間及處所，其牆面之多處壁癌及油漆之剝落，亦均未處 理，是原告主張其當時已就房屋之漏水予以修復處理完畢乙 節，應不可採。
４、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租 賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約 定使用、收益之狀態；因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第421條第1項、第 423條、第264條第1項本文均定有明文。又按「出租人應以 合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關 係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二 十三條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出 租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存 續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不 符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得 依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規 定行使瑕疵擔保請求權。」，亦有最高法院98年度台上字第 222號裁判意旨可供參考。是如租賃物於租賃期間，已全部 喪失其約定之用益狀態，承租人自得拒絕支付全部之租金， 如租賃物未完全喪失其用益狀態，而出租人未予修補時，承 租人亦得按其無法使用、收益部分之比例，拒絕支付其一部 之租金，而行使同時履行抗辯權。查，本件被告向原告承租 系爭房屋以使用，而系爭房屋之房間有四間，為兩造所不爭 執，惟依前開所述，其中包括小兒房及客房共二間房間，以 及後陽台部分，於被告承租期間，已有發生漏水、壁癌、油 漆脫落等情事，是被告辯稱如此導致其就上開二間房間及後 陽台處，無法繼續再使用或嚴重影響其使用乙節，應堪信實 。且本院依被告所提上開二間房間、陽台處漏水情況之照片 觀之，審酌該等空間漏水之情狀及程度，其中小兒房及後陽 台漏水情況嚴重，客房亦有相當之漏水情形，再參酌系爭房 屋之空間，應包括有房間四間、客廳、衛浴、後陽台及廚房 等情，認系爭房屋因漏水，導致被告無法使用之空間，應以 該房屋五分之二之空間計算為妥適。又按租賃關係存續中， 租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相 當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者 ，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或
於租金中扣除之。民法第430條固有規定，惟此條規定所賦 予承租人修繕房屋請求權及終止租約之形成權權利，與租賃 標的具有瑕疵未經出租人修繕而無法使用時，承租人主張同 時履行抗辯而拒付租金，此等權利承租人應係得併行主張， 而非僅能擇一行使，是原告主張縱使系爭房屋有漏水，被告 僅得催告其修繕，且此並不影響被告對房屋之使用權，故被 告不得拒付租金云云，即不足採。從而，揆諸上開之規定及 說明，系爭房屋既因漏水之問題，致被告有五分之二之空間 無法使用，則被告自107年1月23日起，以原告未修繕漏水， 據以拒付租金，於該房屋每月租金五分之二即4800元之範圍 內，即屬合法有據，應予准許，至就其餘每月7200元部分， 被告即仍有給付之義務。
㈢、原告以被告遲付租金逾二期以上為由，予以終止租約，是否 合法有效？被告以原告未修繕房屋漏水等為由，據以終止租 約，是否於法有據？
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。出租人非因左列 情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔 保金抵償外，達二個月以上時，民法第440 條第1 、2 項、 第455 條前段及土地法第100 條第3 款分別定有明文。土地 法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有 期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由 ，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例參照） 。是就承租人積欠租金額是否已達二個月以上之認定，自應 以經扣抵其繳付之押租金後，所積欠之租金額為準。２、原告主張其於107年3月間終止租約時，被告已積欠租金達二 期以上，且押租金得否抵付租金，係原告之選擇權，非被告 之權利，然為被告所否認。查，依上開之規定及說明，足認 就本件承租人即被告積欠之租金額是否已達二個月以上，應 以經扣抵其繳付之押租金後所積欠之數額為準，且以押租金 扣抵租金，應非僅係出租人即原告一方之選擇權，而係承租 人即被告方亦得主張之權利。又因於原告在107年3月26日， 寄發存證信函向被告表示終止租約時，被告所積欠之租金數 額，經其就無法使用部分為同時履行抗辯拒付租金後，其自 107年1月23日起至同年3月27日（即被告收受原告上開存證 信函日）止之2.13月之期間，所積欠之租金數額係為15,336
元（即7200元×2.13），並未達二期之租金數額24000元， 更遑論被告主張以其已繳付之押金24000元抵銷積欠之租金 ，是原告以被告當時已積欠其租金達二期以上，主張終止系 爭租約，於法尚有不合，難認系爭租約因原告之終止而失效 。
３、又被告主張其於租賃期間，已多次通知原告修繕系爭房屋之 漏水，然原告仍未修繕完成，其乃於107年4月28日寄發存證 信函予原告以終止系爭租約之情，業據被告提出被證二兩造 之LINE對話擷圖內容、被證四存證信函影本各一份為證（見 卷第30-34、37-39頁）。原告雖主張被告並未先定期催告其 修繕漏水，不符合民法第430條終止租約之要件，然為被告 所否認。查，觀諸被證二於106年5月28日原告寄予被告LINE 之內容（見卷第30頁），可知被告當時已將系爭房屋有漏水 之情形反應予原告，且於同年11月23日，被告再度於LINE中 ，向原告反應房屋漏水，並要求原告盡快解決，而原告則表 示等五樓房客搬離即會處理（見卷第33頁），其後原告並於 同年12月24日，以LINE向被告表示五樓房客住到107年1月10 日，之後其會開始整修五樓（見卷第34頁），嗣被告於107 年3月15日仍在LINE中，向原告表示，其自105年5月入住，6 月發現漏水後即通知原告改善，至今近九個月漏水問題仍存 在等情（見卷第108頁），且依前所述，迄被告於107年5月 13日搬離系爭房屋前，原告仍未修繕完成，則以上開被告先 後多次要求原告修繕漏水之歷程以觀，應足認被告業已符合 定相當期限催告原告修繕之要件，且因漏水問題，確已相當 影響到被告對系爭房屋之居住使用，原告確有修繕之必要及 義務，是被告以原告未修繕漏水為由，寄發被證四存證信函 予原告，表示租約於107年5月13日予以終止乙節，尚屬合法 有據。準此，堪認系爭租約已經被告合法終止而於107年5月 13日失效，原告稱被告終止租約不合法云云，並不可採。㈣、被告是否有積欠原告租金及應賠付原告違約金？如有，其數 額為多少？
依上所述，因被告自107年1月23日起至系爭租約於107年5月 13日經被告合法終止而失效時止，並未支付原告租金，而此 段期間即3.67個月，被告每月應支付原告之租金數額為7200 元，是合計此段期間被告尚積欠原告之租金為26,424元（即 7200元×3.67個月），然因被告已繳付原告押租金24000元 ，是經被告以押租金扣抵後，被告尚積欠原告之租金為2424 元（即26424元－24000元）；至原告另主張被告積欠其自10 7年3月31日起至同年5月13日止，以租金兩倍計算之違約金 部分，因系爭租約係經被告合法終止而於107年5月13日始失
效，原告於同年3月底之終止租約並不合法，是原告此部分 之請求，核與系爭租約第八條所定之要件不合，即無從准許 。
㈤、綜上所述，原告依系爭租約及租賃之規定，請求被告給付積 欠之租金2424元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求， 則無理由，應予駁回。
㈥、本件判決之基礎已臻明確，原告其餘之攻擊方法及所用之證 據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘 明。
四、本件係適用小額訴訟事件為被告部分敗訴之判決，該部分爰 依職權宣告得假執行，並於判決時確定訴訟費用額。另被告 就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不 合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
五、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項 、第436條之20、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 10 月 19 日
臺灣新竹地方法院竹北簡易庭
法 官 鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並記載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 19 日
書記官 楊嘉惠