最高法院民事判決 107年度台上字第1427號
上 訴 人 陳俊良
訴訟代理人 葉東龍律師
陳中為律師
古富祺律師
被 上訴 人 黃春綢
訴訟代理人 王識涵律師
陳樹村律師
楊丕銘律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華
民國107年5月3日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決（106年
度重上更㈢字第16號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求確認被上訴人優先購買權不存在之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件上訴人主張：坐落台南市安南區○○段第002、002之1、200之2、003、003之1、003之2、003之5地號土地所有權全部（下稱系爭土地）、第746建號建物（下稱746號建物）及未辦理保存登記之第753建號建物（下稱753號建物）應有部分各2分之1（下稱系爭建物），原為訴外人黃春香所有，民國99年間黃春香之債權人林昆良聲請臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）以99年度司執字第70910 號請求分配剩餘財產強制執行事件（下稱系爭執行事件）予以拍賣，於100年11月3日由伊以新臺幣（下同） 1,796萬2,000元拍定。被上訴人於100年11月18日以其為746號、753號建物共有人，向臺南地院主張優先購買系爭土地及建物（下合稱系爭不動產）。惟黃春香前將746號、753號建物應有部分另2分之1贈與被上訴人及移轉登記，乃通謀虛偽意思表示，應屬無效，被上訴人對系爭不動產並無優先購買權等情，求為確認被上訴人對系爭不動產之優先購買權不存在之判決。並於原審追加依民法第242條規定代位黃春香行使回復原狀請求權（民法第113條及第213條第1項）、不當得利（民法第179 條）及侵權行為損害賠償（民法第184 條）、所有物返還暨妨礙除去（民法第767條第1項）之法律關係，求為命被上訴人塗銷 746號建號建物（含未保存登記部分）應有部分2分之1於 98年6月16日以贈與為原因之所有權移轉登記（下稱系爭登記）之判決。
被上訴人則以：黃春香將系爭建物應有部分2分之1讓與伊，係供為抵償其積欠伊之75萬元借款債務，並無通謀虛偽意思表示之情
事，伊為系爭建物共有人，依民法第425條之1、第426條之2、第876條，土地法第34條之1、第104 條規定，對於系爭不動產有優先購買權等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：黃春香於 98年6月16日將746號及753號建物應有部分2分之1贈與被上訴人；臺南地院於99年間以系爭執行事件拍賣黃春香所有系爭不動產， 100年11月3日由上訴人以1,796萬2,000元拍定，被上訴人於100年11月18日以其為746號及753號建物共有人，主張優先購買系爭不動產之事實，為兩造所不爭執。被上訴人於系爭不動產拍定時，登記為系爭 746號建物之共有人，應有部分2分之1，依民法第 759條之1第1項規定應認被上訴人為該建物之共有人。又系爭土地及746號及753號建物原同屬於黃春香所有，嗣黃春香將上開建物應有部分2分之1讓與被上訴人，未辦保存登記之753號建物復與746號建物合併相連為一體使用，共同使用出入口，缺乏構造上及使用上之獨立性，為 746號建物所有權範圍擴張所及。被上訴人為746號及753號建物之共有人，雖就該建物坐落之如原判決附圖所示之基地，依民法第 425條之1 規定有法定租賃權存在，然租賃權範圍不及於其餘與系爭建物基地之使用無不可分離（附屬地）關係之土地，是被上訴人依土地法第34條之1、第 104條第1項之規定，就系爭建物及其坐落基地範圍內之系爭土地有優先購買權。上訴人請求確認被上訴人對系爭土地及系爭建物優先購買權不存在，不應准許。次查，被上訴人對黃春香除有110萬元之債權外，尚有 184萬8,800元之借款債權，有資金流程、本票、支票為憑，黃春香於 98年7月下旬以系爭建物，作價75萬元抵償上開借款債務中之75萬元，尚非無據。上訴人復未能舉證證明被上訴人與黃春香間關於系爭建物之贈與登記係通謀虛偽意思表示，堪認系爭建物移轉之物權行為係出於被上訴人與黃春香之合意，非屬無效，上訴人自不得以系爭建物移轉無效為由，代位黃春香行使贈與回復原狀、不當得利、侵權行為損害賠償、所有物返還暨妨礙除去等權利，請求塗銷系爭登記等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，無須再予論駁之理由，爰廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其確認優先購買權不存在之訴，並駁回其追加之訴。
一、關於廢棄發回部分（即上訴人請求確認被上訴人對系爭不動產優先購買權不存在部分）：
按民法第426條之2第1項、土地法第 104條第1項所定基地承租人優先購買權之規範目的，在使土地所有與土地使用合一，如基地承租人所承租之範圍，並非土地之全部，僅為土地之一部，於土地出賣時，倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確，承租人所得優先購買之範圍，固以約定承租之範圍為準，如約定承租之
範圍不明，承租人所得優先購買之範圍，應以該房屋符合建築法規所需建築基地等具有使用上不可分之範圍為準。又優先購買權，有依法律規定，亦有依當事人約定，惟不得由執行法院創設。執行法院於拍賣公告註明優先購買人應一併承買合併拍賣之其他土地或建物，該執行方法仍不能當然使優先購買人得影響原拍定人所取得買受人地位及所得買受之範圍。而承租人優先購買權之規定或土地法第34條之1第4項共有人優先購買權之規定，均寓含促進土地資源最有效率使用之目的及保護優先購買權人固有權益。執行法院拍賣債務人所有之不動產，倘包括優先購買權標的及其他非優先購買權標的，在上開目的範圍內，優先購買權人除優先購買權標的外，固可擴及與優先購買權標的性質具有使用上不可分之範圍而一併承買，逾此部分，優先購買權人應無一併承買之權利，以免使優先承買權之效力過度擴張，致失立法之旨意。查系爭土地面積合計2,264.89平方公尺，系爭建物（含雨遮）基地使用系爭土地面積計僅857.19平方公尺（見原判決附表之記載），而系爭建物基地之使用與系爭土地其餘部分並無不可分離（附屬地）之關係，被上訴人僅就上開基地範圍之系爭土地有法定租賃權存在，復為原審認定之事實，果爾，被上訴人就系爭建物基地以外無法定租賃權之系爭土地，有無優先購買權？能否一併承買？其優先承買或一併承買之範圍如何？即有再事研求之必要，原審就此未遑詳查，逕為不利於上訴人之認定，不惟速斷，且有判決不備理由之違法。上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
二、關於駁回上訴部分（即上訴人其餘請求部分）：原審本於取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定：被上訴人對黃春香之債權非僅110萬元，黃春香於 98年間以系爭建物作價75萬元抵償另一184萬8,800元借款債務中之75萬元，與被上訴人合意而移轉系爭建物，非屬無效，上訴人未舉證證明系爭建物之移轉登記係被上訴人與黃春香通謀而為之虛偽意思表示，自不得代位黃春香行使權利，請求塗銷系爭登記，因而就上開部分為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘此部分原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 黃 莉 雲
法官 林 麗 玲
法官 周 玫 芳
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 11 月 5 日