臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度旗簡字第49號
原 告 陳文英
訴訟代理人 謝勝合律師
複 代理人 岳忠樺律師
被 告 王世萍
王世明
上 1 人
訴訟代理人 葉佩如律師
被 告 王世媗 住高雄市○○區○○路0○0號
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107 年10月4 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告王世萍、王世媗均未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情形，均應依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告所有高雄市○○區○○○段000 地號土地（ 重測前為高雄市○○區○○○段0000地號土地，下稱系爭土 地）係原告於民國106 年10月17日經法院拍賣取得，惟被告 所有坐落其上門牌號碼高雄市○○區○○里○○路000 號未 辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋），未經原告同意，無權 占有系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 面積共127.39平方 公尺。被告自應將系爭房屋拆除後，騰空返還予原告，暨給 付原告相當於租金之不當得利，按系爭土地申報地價年息 10% 計算為新臺幣（下同）254.78元（240 ×127.39×10% ÷＝254.78）。為此，爰依民法第767 條、第179 條規定， 提起先位之訴，請求被告應拆屋還地及並給付相當於租金之 不當得利，退步言，倘被告有權占用系爭土地，依民法第 179 條規定，備位請求被告占用系爭土地相當於租金之損害 等語。並先位聲明：（一）被告應將系爭土地上如附圖所示 A 、B 、C 、D 面積共127.39平方公尺之地上物拆除後，騰 空返還予原告。（二）被告應自106 年11月1 日起至返還上 開土地為止，按月給付原告254.78元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息。備位聲明： 被告應自106 年11月1 日起，按月給付原告254.78元，及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利 息。
三、被告之答辯：
（一）被告王世萍、王世媗未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提 出書狀作何聲明或陳述。
（二）被告王世明則以：系爭土地原屬訴外人郭陳桂美所有，郭 陳桂美於72至73年間與建商協議，由其提供系爭土地予建 商興建10棟房屋，完工後分配部分房屋予郭陳桂美所有， 其餘房屋則分由建商出售獲利，惟建商未完工即去向不明 ，郭陳桂美則於73年3 月15日將其與建商預先協議分得之 其中一棟即系爭房屋及坐落基地賣予訴外人即王世萍、王 世明、王世媗之父親王連（歿），礙於系爭土地為農地， 故買賣合約書載明待法令規定可分割移轉時，郭陳桂美應 將坐落基地無條件分割過戶予王連，是依民法第425 條之 1 規定，郭陳桂美即使因法令限制，未將系爭土地之所有 權移轉登記予王連，惟王連與郭陳桂美間，在系爭房屋得 使用之期限內，就系爭房屋坐落基地推定有租賃關係，王 連於101 年間死亡，被告為其繼承人，自得概括繼承王連 之權利義務。又郭陳桂美於80年間以系爭土地設定抵押借 款，經債權人以本院105 年度司執字102418號執行拍賣程 序時，被告本應可依土地法第104 條規定，以基地承租人 之身分優先承購，惟執行法院竟漏未通知被告，是原告與 郭陳桂美繼承人間之買賣不得對抗被告，且原告就系爭房 屋所坐落基地之拍定效力未定，尚不得據此請求被告拆屋 還地，被告占有系爭土地並非無權占有，亦無不當得利可 言等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定 有明文。查系爭土地現登記為原告所有，有系爭土地登記 謄本附卷可稽（見本院卷一第9 頁），惟兩造就系爭房屋 事實上處分權之歸屬存有爭執，經查：
1.系爭房屋為郭陳桂美於72、73年間所起造，而起造當時， 系爭土地亦為郭陳桂美所有一情，為兩造所不爭執，並有 系爭房屋使用執照、建造執照原卷等件附卷可稽（見本院 卷一第51、54、174-177 、206 -222頁），上情堪可認定 。而郭陳桂美於73年3 月15日將系爭房屋及其坐落基地出 售予王連一情，經王世明提出買賣合約書、公證書等件附 卷可憑（見本院卷一第104-113 頁），其真正性亦為原告 所不爭執（見本院卷一第182 頁），堪認郭桂美確有在73 年間將系爭房屋及其坐落基地出售予王連之行為。 2.惟按修法前土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉， 其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之
移轉無效。故系爭土地為農業發展條例規定之農地，於王 連向郭陳桂美購買系爭房屋及其坐落基地時，因王連非屬 能自耕者，故郭陳桂美未能將坐落基地移轉登記予王連， 而渠2 人所簽立關於坐落基地之買賣契約，依當時法令， 其所約定之給付，屬於違反土地法強制規定之行為，即屬 法律上之給付不能，即客觀的給付不能，依民法第246 條 第1 項規定，其土地之買賣契約應屬無效。
3.然系爭房屋與其坐落基地為不同之所有權，故郭陳桂美將 房屋、土地出售予王連之買賣契約，係為二個不同標的之 買賣契約，其出售土地之買賣契約縱使無效，惟其就系爭 房屋之買賣契約並不因此無效，原告主張其均歸於無效， 已無理由，不足採信。至於原告依農業發展條例第18條第 4 項規定：「. . . 第1 項及前項農舍起造人應為該農舍 坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併 同設定抵押權. . . 」為由，主張系爭房屋與其坐落基地 未併同移轉，王連買受系爭房屋違反強制規定而無效云云 ，惟上開條文為89年1 月26日所修訂，該條第1 項亦明示 其適用範圍限於「89年1 月4 日修正施行後取得農業用地 之農民」，是本件買賣契約係發生於73年間，顯然不在上 開條文適用範圍，原告上開主張，要非可取。故郭陳桂美 於73年間將系爭房屋出售予王連後，王連即取得系爭房屋 之事實上處分權，而王連於101 年12月27日死亡後，被告 3 人為王連之繼承人（見本院卷一第30、31頁），自繼承 王連之權利而成為系爭房屋之事實上處分權人。（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第 425 條之1 第1 項定有明文。次按土地與房屋為個別之不 動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地 使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基 ，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先 後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋 為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷 土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此有最高法院 48年台上字第1457號判例意旨參照。足見民法第425 條之 1 雖為88年民法修正後所新增，惟其本旨乃在於房屋所有 權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權 ，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義
之要求，其早已於48年間業經最高法院著有判例，僅在88 年間就上開法理明文化，是民法修正前所興建之房屋亦有 民法第425 條第1 之適用。衡諸系爭房屋及其坐落基地原 均屬郭陳桂美所有，而郭陳桂美僅將系爭房屋之事實上所 有權讓與王連，系爭房屋就坐落基地應推定有租賃關係， 而系爭土地事後縱使由郭陳桂美之繼承人轉讓予原告，依 民法第425 條之1 規定，原告與被告間，在系爭房屋得使 用期限內，亦推定有租賃關係，故系爭房屋使用系爭土地 ，非屬無權占用，原告依民法第767 條第1 項之規定請求 拆屋還地等語，則屬無據，應予駁回。
（三）另原告主張：被告合法占用權源，僅限37.375平方公尺或 47.5平方公尺一事，其依據係郭陳桂美申請建造執照時所 附之農舍新建工程設計圖或房屋稅籍證明書（見本院卷一 第117 、221 頁），惟被告辯稱：系爭房屋自從向郭陳桂 美購買時，即為現況，期間未曾增建等語。參諸民法第 425 條之1 規定，其「房屋」並未限制為合法保存登記之 房屋，其立法意旨既認土地及房屋同屬一人，縱先後分別 出售，土地承買人應有默許房屋承買人繼續使用土地之意 ，是其上之「房屋」若為同屬一人之土地所有人所興建， 該所有人縱使未依建造執照登記之平面圖興建房屋，其所 搭建之雨遮、增建物、附屬建物. . . 等增加基地占用面 積之建物，自應在上開法條之適用範圍，就坐落基地同有 合法使用之權限。查系爭土地上坐落之數間建物均為郭陳 桂美於72、73年間與建商簽約所合建，故上開建物均為同 時間、以同建築形式所興建，而其餘數間建物坐落基地面 積幾乎與系爭房屋大致相符，有拍賣公告、現場照片等件 在卷可參（見本院卷一第121 頁、執字卷鑑估報告書）， 足見被告辯稱系爭房屋並未經增建，而係郭陳桂美蓋好時 即如現存狀況等語，應屬非虛；復參以王連與郭陳桂美簽 立之買賣合約書第二條：「房屋建坪一、二樓共40坪、基 地40坪（從路面水溝算起至後面築起地基尾端止）。」（ 見本院卷一第104 頁），對照附圖所示之複丈成果圖，其 所謂「建坪」20坪（40÷2 ＝20）核與主建物67.09 平方 公尺大致相符，而A 、B 、C 、D 面積約係自路面水溝起 算，合計約39坪，亦核與上開記載之「基地」面積相合， 堪認郭陳桂美出售系爭房屋予王連時，系爭房屋使用之基 地面積即為現存之狀況，原告稱其合法使用面積僅有37. 375 平方公尺或47.5平方公尺云云，即乏所據，要非可採 。至於原告另陳稱系爭房屋之房屋稅籍證明書所示起課年 月不同，應有增建等語，惟該房屋稅籍證明書所示之1 、
2 層樓起課年月均為「7401」、「6401」，而「8707」、 「9107」所增建者，係系爭房屋之3 、4 樓（見本院卷一 第117 頁），是被告若有增建，亦為系爭房屋之3 、4 樓 ，其並未增加占用基地之面積，原告此部分主張，亦無理 由，附此敘明。
（四）又按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條定有明文。查系爭房屋占用系爭土 地，係基於推定租賃關係，已如前述，是被告使用系爭土 地並非無法律上之原因，原告先位請求被告返還相當於租 金之不當得利，並無理由，應予駁回。而被告備位請求稱 ：「若被告『有權』占用系爭土地，原告依民法第179 條 規定，請求占用系爭土地相當於租金之損害. . . 」等語 （見本院卷一第4 頁背面），惟被告若有權占用系爭土地 ，則其所受利益即有法律上之原因，原告即使受有損害， 亦不得依不當得利相關規定向被告提出請求，是原告備位 之聲明亦無理由，併予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、179 條規定，先位聲明請 求被告應將坐落於系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 部分 ，面積127.39平方公尺之地上物拆除後騰空返還予原告，並 自106 年11月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告 254.78元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，及依民法第179 條規定，備位請求被告應自 106 年11月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告 254.78元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 10 月 18 日
旗山簡易庭 法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上述理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 10 月 19 日
書 記 官 潘維欣