臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
107年度營簡字第70號
原 告 陳盈灼
黃奕曦
黃惠玲
黃琡雅
上四人共同
訴訟代理人 李合法律師
劉芝光律師
被 告 林群超 住臺南市○○區○○街00巷0弄00號
身分證統一編號：Z000000000號
訴訟代理人 蔡鴻杰律師
吳幸怡律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107年9月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○里○○○○○號之八十建物騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一○六年七月一日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告陳盈灼新臺幣伍萬元，如期間未滿一個月者，按日數比例計算之。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟壹佰玖拾柒元由被告負擔。本判決得假執行；但被告以新臺幣壹佰柒拾肆萬陸仟零陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定 有明文。又法定承受訴訟人有數人時，應命其全體續行訴訟 。本件原告黃水岸於訴訟程序進行中即民國107年7月15日死 亡，而黃水岸之法定繼承人為配偶陳盈灼及子女黃亦曦、黃 惠玲、黃琡雅等3人，此有黃水岸之除戶謄本及其繼承人之 戶籍謄本等在卷可佐，復經渠等於107年8月15日具狀向本院 聲明承受訴訟，依上揭規定，自應准許。
二、原告起訴主張：
㈠緣訴外人即被繼承人黃水岸與被告於民國101年底簽立租賃 契約（下稱系爭前租約），約定由原告將配偶即原告陳盈灼 所有門牌號碼臺南市○○區○○里○○000號之80建物（下 稱系爭建物）出租予被告，租賃期間自102年1月1日起至107
年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同）5萬元，原告並 將系爭建物交付予被告使用。復於105年間，被告稱其原持 有租約書面遺失，委由代書即訴外人涂淑貞將另一份租約書 面交予黃水岸，租約第27條第5項並特別以手寫文字約定「 雙方原合約遺失作廢立契約書人雙方同意原合約取消作廢」 ，即相關租賃條款應依後簽訂之租賃契約（下稱系爭後租約 ）所載。
㈡原告於106年6月14日委請律師以系爭建物達使用年限，有危 害公共安全之虞等為由表示終止租約，請被告於函到後二個 月內遷出返還系爭建物，並經被告於同年月15日收受，被告 亦於同年月28日委由蔡鴻杰律師發函向黃水岸表示同意終止 租約，亦即兩造就系爭建物之租賃契約已於106年6月間合意 終止。原告復於106年7月6日、7月17日函請被告於106年8月 15日前遷出，又於同年8月23日再函請被告於9月1日前遷出 ，被告雖另以106年7月10日發函予黃水岸，稱其預計於106 年10月底遷出系爭建物，惟迄今尚未遷出，且另對原告陳盈 灼及黃水岸提起本院106年度訴字第1662號損害賠償訴訟（ 下稱另案訴訟），尚於本院審理中。
㈢系爭後租約業於106年6月間經雙方均同意終止，原告亦允予 被告搬遷時間，請其於106年9月1日前遷出系爭建物，惟被 告迄今仍罔顧兩造租約約定，占用系爭建物未予返還，且另 案訴訟之提起亦非適法，爰依民法第455條之規定及系爭後 租約第14條第1項約定，請求被告遷讓返還系爭建物。又被 告於終止租約後，就系爭建物即無合法使用權源而屬無權占 有，爰依民法第767條之規定請求被告返還系爭建物，且租 賃物返還請求權與物上請求權並無互斥而得同時主張。另被 告於租約終止後仍繼續使用系爭建物，迄今尚未搬遷，已屬 無權占有原告陳盈灼之所有物，原告陳盈灼自得依民法第17 9條之規定請求被告給付自106年7月起至返還系爭建物止之 不當得利，亦即依兩造間租約約定每月為5萬元，如期間未 滿1月，則按日數比例計算之。
㈣對被告抗辯之主張：
⒈另案訴訟之證人涂淑貞於另案明確證述「得原告委任與被告 黃水岸簽立第二份契約並用印」，且於原告訴訟代理人（即 該案被告訴訟代理人）詢問「林群超授權你簽約的內容，是 否即你擬定的第二份租賃契約內容？」時答稱「是的」等語 ，可證系爭建物之租賃契約約定應以系爭後租約為準。涂淑 貞雖於另案陳稱其曾口頭告知原告之女「小修繕由原告自行 處理，大修繕由被告黃水岸負責修繕」等語，惟該等事項顯 與系爭後租約第10條書面約定相反，以涂淑貞當時係為簽立
系爭後租約事宜拜訪原告黃水岸觀之，如訂約雙方確有就租 賃物大、小修繕區別處理之約定（按原告否認之），絕無可 能僅以口頭約定而刻意不記載於契約書面，證人所述顯與社 會通念及一般經驗法則未符，難認真實。況證人涂淑貞亦自 承其並未與黃水岸本人見面告知其情，自難認兩造間就租賃 物修繕有反於契約書面之特別約定。
⒉另涂淑貞於該案原告訴訟代理人詢問其開庭前與被告林群超 等人於庭外交談時是否曾提及大小修繕之內容時，陳稱「不 記得了」，作證時卻指陳於數年前簽訂系爭後租約時有涉及 大小修繕之約定，前後更異陳述，難認真實。又兩造間租賃 契約確實已於106年6月終止，迄今已逾年餘，被告仍未遷離 並返還系爭建物予原告，顯已逾合理搬遷期間。原告固曾函 請被告應於106年9月1日前遷出，惟並未同意被告於遷出前 可無償使用系爭建物。
㈤並聲明：如主文第1項、第2項所示。
三、被告抗辯則以：
㈠本件原告於另案訴訟中亦提出系爭後租約為證，惟被告對系 爭後租約究有無效力、簽署者有無得被告授權等事項，已於 另案訴訟中有所爭執，並待調查證據中，故原告主張應以系 爭後租約為準，尚非事實。被告承租系爭建物，因有安全疑 慮且危及承租人安全或健康，前已依民法第424條之規定寄 發存證信函予原告終止租約，並向原告請求賠償498餘萬元 。蓋被告承租系爭建物係欲長期投資，斥資大筆經費於系爭 建物內裝設漁業養殖設備，然因系爭建物之危險性已危及被 告安全，始不得不終止租約，然此事由並非可歸責於被告， 實因原告不能提供安全租賃物所致，且因被告於系爭建物所 裝設之高價設備、各種魚類等，本不可能於短期內安置、拆 除完畢，而此時間之不利益應可歸責於原告，故原告本件請 求應無理由。
㈡縱認原告有理由，然原告以106年7月起算不當得利亦非合理 ，蓋原告既允許被告有搬遷時間，自有對被告在期限前繼續 占有系爭建物無異議之意，故原告請求106年7月、8月相當 於租金之不當得利實無理由。又若原告請求自106年9月起之 相當於租金之不當得利，以一個月5萬元為計算基準亦無理 由，蓋租約存續期間被告係開立面額45,500元之支票交付原 告為給付租金之用，原告均無異議，故原告主張每月5萬元 為計算不當得利之基礎，已與租賃關係尚存續時之情形不合 ，且被告非可歸責，逕以原租金數額計算不當得利顯未考量 原告之可歸責性。被告於另案訴訟請求原告賠償498餘萬元 ，若本院認本件原告之訴有理由，亦須由被告給付原告相當
於租金之不當得利，被告即主張以另案訴訟中原告應賠償被 告之金額，與本件被告應負之債抵銷。
㈢兩造間就系爭建物之系爭前租約存在，故被告是否應返還系 爭建物，應取決於系爭前租約是否已消滅。又被告已提另案 訴訟，主張系爭建物有結構危險存在，並主張終止系爭前租 約及求償，惟終止租約是否有理由，仍待損害賠償案鑑定系 爭建物有無結構危險後，由承審法院認定之。故原告主張兩 造間之租約已終止，仍待另案訴訟進行鑑定後之認定，再者 ，被告於另案訴訟中主張原告應賠償498餘萬元，故被告主 張抵銷抗辯，相關證據則引用另案訴訟提出之證。有關租約 是否消滅、抵銷之主張等均待另案訴訟之認定。 ㈣原告於另訴係先主張「兩造簽訂之系爭前租約因被告林群超 表示該租約遺失，故要求原租約作廢，並由證人涂淑貞將系 爭後租約交予原告黃水岸」，然依證人涂淑貞之證詞，係因 「黃水岸留存的租約不見了，要求重新簽約」，顯見原告就 所稱「重新簽約」之緣由與證人所述不符，已有矛盾。再者 若兩造租約僅因黃水岸留存之租約不見了，而非有修繕或重 新訂約之必要，則縱使重新製作一份租約，亦僅需重製一份 內容相同之租約供原告留存參考即可。證人涂淑貞另案訴訟 證述「原告交代我要與第一次契約書簽定的內容一樣…」， 顯見原告提出之系爭後租約與系爭前租約間之效力如何，俱 待另案調查認定。又兩造間簽訂系爭原租約時，出租人欄同 時有黃水岸、陳盈灼之印文，而系爭後租約僅有黃水岸之印 文，其能否作廢陳盈灼簽署之系爭前租約，亦為另案訴訟判 斷租約效力時之爭點等語置辯。
㈤並聲明：請求駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保免為 假執行。
四、本院得心證之理由。
㈠原告主張被告向其承租系爭建物，並於101年10月2日簽訂系 爭前租約，租期自102年1月1日至107年12月31日止，每月租 金為5萬元，後於105年間由訴外人即另案訴訟證人涂淑貞代 被告與原告簽訂系爭後租約，租約內容與系爭前租約大致相 同；黃水岸於106年6月14日委請律師以系爭建物達使用年限 ，有危害公共安全之虞等為由向被告表示終止租約，被告於 106年6月15日收受後，亦於106年6月28日委由蔡鴻杰律師發 函向黃水岸表示同意終止租約，黃水岸復於106年7月6日、 同年7月17日函請被告於106年8月15日前遷出，又於106年8 月23日再函請被告於106年9月1日遷出，被告於106年7月10 日曾發函予黃水岸稱預計於106年10月底遷出系爭建物，然 迄今尚未遷出；被告另案訴訟請求原告陳盈灼及黃水岸給付
終止系爭租約之損害賠償訴訟金額498餘萬元等情，業經原 告提出系爭後租約、存證信函、掛號郵件收件回執、臺南市 政府財政稅務局106年度全期房屋稅繳納證明書等資料影本 為證，且被告就上揭事項亦未爭執，堪信原告上揭主張為真 實。另原告主張兩造間之租賃關係應以系爭後租約為準，系 爭前租約已不復存在，又兩造已於106年6月間終止系爭後租 約，故被告實屬無占有權源使用收益系爭建物，應遷讓返還 系爭建物，並按月給付相當於不當得利之租金乙節，經被告 否認，並以上揭情詞置辯。
㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃，交付承租人，並 應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；租 賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人 或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵 ，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第423 條、第424條分別定有明文。又無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段有明文 規定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準（最高法院72年度台上字第4012號判決參照）。按 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，如原 告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實 證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正 ，而應為被告不利益之裁判。經查：
⒈本件被告辯稱兩造間就系爭建物之系爭前租約存在，故被告 是否應返還系爭建物，應取決於系爭前租約是否已消滅，另 系爭後租約究有無效力、簽署者有無得被告授權等事項，已 於另案訴訟中有所爭執，故原告主張應以系爭後租約為準尚 非事實云云，然原告前於106年6月14日委請律師以系爭建物 達使用年限，有危害公共安全之虞等為由表示系終止租約， 業經被告於106年6月28日委由蔡鴻杰律師發函向黃水岸表示 同意終止租約，此為被告所不爭之事實。本院認倘被告事實 上認系爭後租約之效力確實有法律上之瑕疵，又何需委任律 師函覆原告同意終止租約？況另案訴訟證人即訴外人涂淑貞 已於該案明確證述「得原告（即本案被告）委任與被告黃水 岸簽立第二份契約並用印」、「是林群超授權伊簽約的內容 ，是伊擬定的第二份租賃契約內容」等語，顯見系爭後租約
為被告授與代理權予涂淑貞出面代為簽訂，依民法第103條 第１項之規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意 思表示，直接對本人發生效力。縱認涂淑貞於另案證稱其曾 口頭告知原告之女「小修繕由原告自行處理，大修繕由被告 黃水岸負責修繕」等語，而與系爭後租約第10條約定有所出 入，亦僅為系爭後租約條款是否存在，或有越權代理之情事 發生之範圍，並不影響系爭後租約有效成立且法律效果歸屬 於被告之事實。故本院認被告所為上揭抗辯僅為臨訟之詞， 不足採信，兩造間就系爭建物之租賃關係權利義務及法律效 果應以系爭後租約為基礎。
⒉被告另辯稱系爭建物所裝設之高價設備、各種魚類等，本不 可能於短期內安置、拆除完畢，而此時間之不利益應可歸責 於原告云云，然上揭抗辯僅為可歸責於出租人而終止租約後 ，承租人得依法請求損害賠償之問題，難謂一旦可歸責於出 租人之終止事由，即可由承租人永無止盡使用系爭建物，亦 即單純終止租約與可歸責於出租人之給付不能損害賠償係屬 二事，不可相提併論，被告所為上揭抗辯，實不足採。 ⒊被告續辯稱原告既允許被告有搬遷時間，自有對被告在期限 前繼續占有系爭建物無異議之意，故原告請求106年7月、8 月相當於租金之不當得利實無理由等語，然被告既已於106 年6月間函覆原告終止租約，雙方已於斯時達成終止租約之 合意，縱認依一般交易客觀經驗法則認出租人通常會給予承 租人搬遷之寬限期，然承租人亦應於合理期限範圍內搬遷返 還系爭租賃物，以避免有權利濫用之疑慮。本件被告自106 年6月間系爭後租約終止後，迄今已逾1年3個月仍未搬遷， 實難認被告尚處於合理搬遷期限範圍之內，縱被告抗辯稱系 爭建物內之設備欲拆除需曠日費時，然就此部分之主張未能 舉證以實其說，本院自難憑採。至被告又辯稱租約存續期間 被告係開立面額45,500元之支票交付原告為給付租金之用， 原告均無異議，故應以每月45,500元之租金計算不當得利等 語，然兩造間之租賃法律關係應以系爭後租約為基礎，已如 前所述，而兩造間於系爭後租約之條款明訂租金為每月5萬 元，縱被告於系爭後租約終止前開立予原告之支票金額記載 為45,500元，然此金額應為被告依法替原告即出租人代扣繳 租賃所得稅、補充保費後之餘額，縱或兩造基於私法自治契 約而給予折價優惠，系爭後租約既於106年6月終止，且被告 迄今拒不遷移，實難期待原告會再依原有優惠條件續行租約 ，本院自應以兩造訂立之系爭後租約條款判斷權利義務，而 認原告主張應以每月5萬元計算相當於租金之不當得利為有 理由。被告又辯稱被告非可歸責而遭終止系爭後租約，原告
逕以原租金數額計算不當得利顯未考量原告之可歸責性等語 ，然此部分之抗辯僅為可歸責於出租人之債務不履行損害賠 償之問題，並不影響兩造依系爭後租約判斷權利義務之事實 。故被告所為上揭抗辯，均無理由，不足採信。 ⒋被告又辯稱若本院認原告之訴有理由，將以另案訴訟中原告 應賠償被告之金額498餘萬元之範圍內主張抵銷云云。然二 人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以 其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷 或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1 項定有明文。兩造間之另案訴訟既尚於本院審理中，且未終 局判決確定，自難謂被告對原告之抵銷債權確實存在且已屆 清償期而得適於抵銷，本院自難認被告所為之抵銷抗辯合於 訴訟上抵銷之要件而認可採。至被告辯稱兩造間簽訂系爭前 租約時，出租人欄同時有黃水岸、陳盈灼之印文，而系爭後 租約僅有黃水岸之印文，其能否作廢陳盈灼簽署之系爭前租 約，亦為另案訴訟判斷租約效力時之爭點云云，然被告既於 106年6月28日委由律師函覆原出租人黃水岸表示同意終止租 約，則兩造就系爭建物之租賃契約自應認定已於106年6月間 合意終止，縱認系爭後租約所記載之出租人僅為黃水岸，亦 不影響租約終止之效力，被告此部分之抗辯，自難憑採。況 原告陳盈灼為系爭建物之所有權人，此為被告所不爭，按所 有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段 定有明文。系爭後租約業於106年6間終止，已如前述，被告 自無正當權源占有系爭建物，原告陳盈灼既為系爭建物之所 有權人，自有權依上揭法律規定主張被告應返還系爭建物。五、綜上所述，原告依據租賃契約、所有物返還請求權及不當得 利等法律關係，請求被告應將系爭建物遷讓返還予原告，並 至系爭後租約終止後之106年7月1日起至遷讓交還系爭建物 之日止，按月給付原告陳盈灼5萬元，如期間未滿一個月者 ，按日數比例計算之，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本判決之結果 不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為11,197元（即第一 審裁判費11,197元），爰依上開規定確定訴訟費用之負擔如 主文第3項所示。
八、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。另依被告之聲請，依同法第392條第2項規定，宣告 被告以主文第4項但書所示之金額為原告預供擔保後，得免 為假執行。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第436 條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第 392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
柳營簡易庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
書記官 黃玉真