臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
107年度板小字第1035號
原 告
即反訴被告 楊佳璋
兼 上一人
訴訟代理人 何湘婷
被 告
即反訴原告 林美蓮
訴訟代理人 賴傳智律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107年8月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬壹仟玖佰捌拾玖元及自民國一○七年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣玖佰壹拾元，餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、本訴部份：
一、原告主張：
㈠原告於民國106 年1月1日向被告承租坐落新北市○○區○○ 路00號7樓之1之房屋（下稱系爭房屋），期間至107年2月28 日，每月租金新臺幣（下同）18,000元，於每月5 日給付（ 下稱系爭租約），並繳交押租金36,000元，而系爭租約於10 7年2月28日屆滿，原告已於107 年3月1日將系爭房屋點交返 還被告，惟被告假借各項理由扣留押租金不還，扣除最後一 期水電費859 元，尚餘35,141元未清償，屢經催討，被告均 置之不理。爰依租賃契約之法律關係提起本訴，聲明：被告 應給付原告35,141元及自107 年3月1日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。
㈡就被告辯稱遭損壞部分，表示意見如下：
1.床墊：被告提供給原告承租時，即為二手，床墊交還被告時 確實有小朋友尿布滿溢後之尿漬殘留，但色漬非常輕微，僅 小區域一點點淡黃色痕潰，根本不是像被告提出之照片那般 髒污，且照片上血漬在床墊背面亦不可能是原告造成。 2.沙發：被證4 的綠色和灰色沙發布罩為被告允許原告使用， 原告於使用完後也以洗衣機清洗過，清洗後也許有輕微退色
，但並非像照片中黑一塊，此應該為拍攝時拍攝者手部的陰 影，也看不出沙發內部有何損毀。
3.小方椅：被證4 的小方椅除了拍攝的色差以外，看不出有什 麼問題。
4.主臥室牆面壁癌：因為此處為陽台外推，牆面逢雨便滲水嚴 重，連日豪雨必發霉，壁癌是被告未將房屋整修好而導致， 並非原告造成的，原告也有跟被告反應，並表明原告能做的 就是下完雨擦乾淨、沒人時開除濕機。
5.吧檯：被證7 綠色處為原告所黏貼之小朋友防撞貼條的殘膠 ，點交日離開後被告有反應，原告表示願意立刻回去清理乾 淨，但被告並未同意。吧檯處約10公分裂痕等一開始承租給 原告時，即為如此，非承租時所造成。
6.冰箱牆角邊緣之地板及廚具之邊緣：被證8 之上圖為冰箱牆 角邊緣之地板，被證8之下圖為廚具之邊緣，此2處承租時便 是如此，並非承租時損害。
7.原告將系爭房屋清理乾淨才交還給被告。
二、被告則以：
㈠原告於簽訂系爭房屋租賃契約時，業已支付押租金36,000元 。然於承租期間內，原告尚有積欠水電費用859 元，另原告 並未善盡承租人保管租賃物之義務，導致系爭房屋之屋況及 其內家具有毀損之情，造成被告以下損害：
1.床墊毀損部份：被告於出租系爭房屋予原告之時，臥室即附 有一高價床墊，詎租賃期間屆滿經被告查看後，系爭床墊竟 遺有大片尿漬及血漬。嗣經被告委請當初購買之廠商檢視後 ，認需更換床墊表布及舒適層，費用為15,800元。 2.客廳沙發毀損部份：被告於出祖系爭房屋予原告之時，客廳 即附有沙發及椅凳（灰色）、以及替換之沙發套（綠色）， 詎租賃期間屆滿經被告查看後，系爭沙發、椅凳、綠色沙發 套亦遺有大片尿漬。經被告檢視後，認前述尿漬業已滲入系 爭沙發、椅凳、綠色沙發套深層，無法單以更換布面之方式 處理，是茲依廠商出具之報價單及相同商品型錄，要求原告 賠償14,990元。
3.屋況毀損部份：被告於出租系爭房屋予原告之時，室內屋況 良好，詎租賃期間屆滿經被告查看後，竟發覺主臥室窗戶旁 牆面及窗紗均留有大量無法除去之髒污、霉斑、客廳吧檯支 架鬆脫毀損及吧檯人造石面遺有污漬刮痕裂痕、木地板因滲 水而未即時處理導致髒污無法除去等毀損。經委請廠商估價 後，回復原狀之費用為31,290元。
4.清潔費部份：租賃期間屆滿經被告查看後，發覺屋內髒亂， 原告並未依約回復原狀，致使被告必須另行委請清潔公司打
掃系爭房屋支出5,000元。
5.水電費部份：水費積欠292元、電費積欠567元，合計原告尚 積欠水電費859元。
6.綜上可知，原告之債務金額為67,939元（計算方式：15,800 元+14,990元+31,290元+5,000元+859元），被告經以押租金 抵充後，尚無法全部受償，是以被告自無義務返還本件押租 金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造前簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租 賃期間自106年1月1日起至107年2月28日止，每月租金18,00 0元，押租金36,000元；系爭租約於107 年2月28日終止後， 原告並於107 年3月1日遷讓返還系爭房屋等情，有系爭租約 附卷可考，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告請求被告於扣除水電費859元後應返還押租金35,14 1 元，被告則以上揭情詞置辯。故本件所應審究者為原告有 無被告所辯得抵銷押租金之情事？如有，扣抵後，原告得向 被告請求之金額為何？
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文；又按押租金在擔保承租人租 金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖 不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不 履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（ 最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又承租人應 依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以 依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之 注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、 滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而 定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民 法第438條第1項、第432條第1項前段、第2 項定有明文。依 此規定，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租 人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有 容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義 務，是原告僅就因其過失所致之房屋毀損負損害賠償之責， 如為自然耗損之損害，則由被告負責修繕之。
㈡被告尚應返還原告押租金31,989元：
1.床墊部分：
原告主張系爭床墊交給原告使用時即為二手之事實，被告並 未爭執，堪信為真實，又原告主張於其使用期間雖有小朋友 尿布滿溢後之尿漬殘留，但色漬非常輕微，僅小區域一點點 淡黃色痕潰，且血漬部分在床墊背面並非原告造成等語，經 考量床墊曾經他人使用，自有可能於交付原告時即已存有汙
漬，是此部分應由被告就原告否認之汙漬部分盡舉證責任， 惟被告並未提出將房屋交給原告時系爭床墊正反面原貌之清 晰照片，亦未提出其他足資證明除原告所述小部分淡黃尿漬 以外含血漬在內等汙漬是原告承租期間所致之證據，所辯尚 無足採。又按調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不 相當者，法院得不調查證據，而審酌一切情況，認定事實， 為公平之裁判，民事訴訟法第436 條之14定有明文。本院審 酌系爭床墊並非新品，是被告提出將系爭床墊受有汙漬之表 布及舒適層更換所需費用15,800元應予折舊，而除原告自承 之小部分黃漬外，尚有其他含血漬在內等汙漬，並考量系爭 床墊受損情形中原告所稱小朋友尿布滿溢、滲出尿漬之通常 範圍與其他汙損範圍之比例，及系爭床墊另有血漬等髒污之 情形，認前開表布及舒適層費用之折舊比例應以百分之80為 適當，其折舊所剩之殘值為百分之20即3,160 元，是原告得 請求被告賠償之更換表布及舒適層費用3,160 元。 2.沙發、椅凳及沙發套部分：
原告否認系爭房屋客廳內之沙發、椅凳（灰色）、以及替換 之沙發套（綠色）等，於租賃期滿後有遺有大片尿漬等情形 ，被告雖提出被證4 之照片為證，惟其中並未有尿漬業已滲 入系爭沙發、椅凳深層之照片，綠色沙發套雖有深淺不一之 情形，然無從辨別是否為拍攝角度陰影所致，且布套於使用 後經清洗而褪色致深淺不一尚屬正常使用所致之自然耗損， 難認為原告過失行為所致，是被告辯稱其因而將沙發、布套 及椅凳全面更新，應由原告賠償其14,990元，尚非可採。 3.主臥室牆面及窗紗部分：
原告主張主臥室窗戶旁牆面及窗紗留有經擦拭仍無法完全除 去之霉斑是因該處陽台外推不當致下雨天即會滲水所致，原 告已告知被告上情但被告並未雇工處理之事實，業具提出其 與被告之LINE對話紀錄為證，且被告亦不否認陽台外推及其 於原告告知上情後曾前往查看之事實(見本院107 年8月17日 言詞辯論筆錄），堪認系爭房屋主臥室窗戶位置確有逢下雨 時即滲水之情形，而衡情滲入屋內雨水除沿牆壁表面流下外 ，亦會使該處牆壁因吸收雨水而潮溼，因此將牆面可見之水 漬擦拭後，已由牆壁吸收部分仍會使牆面及窗邊之傢飾因潮 濕而發霉，是原告主張主臥室窗戶旁牆面及窗紗之霉斑是因 該處陽台外推不當致下雨天即會滲水所致並非無據，佐以主 臥室為原告每日睡眠之處所，依一般常情難以想像原告之使 用行為有何導致牆面及窗紗發霉之可能，而被告就此復未提 出相當證據為證，是此部分應以原告主張係因陽台外推不當 致下雨天即滲水、潮濕所致，並非原告有何應負責之過失為
可採，故被告辯稱原告應負擔此部分維修及更新費用15,500 元（被證9項目1至3），為無理由。
4.其他屋況毀損部份：
原告主張除被證7 吧檯照片上綠色處為原告所黏貼之小朋友 防撞貼條的殘膠外，其餘被告提出之吧檯支架處約10公分裂 痕等，被證8上圖冰箱牆角邊緣之地板，被證8下圖為廚具之 邊緣等被告主張之損傷，承租時便是如此，並非承租時所致 損害等語，而系爭房屋承租給原告時並非全新裝潢之事實， 被告並未爭執，堪信為真實，即有可能於交付原告時即已存 有被告主張之裂痕等，是此部分應由被告就原告否認之上開 部分盡舉證責任，惟被告並未提出將房屋交給原告時吧檯及 地板等處原貌之清晰照片，亦未提出其他足資證明所指污漬 、刮痕、裂痕是原告承租期間所致之證據，所述尚無足採。 又審酌被證7 吧檯照片上防撞貼條之綠色殘膠，可以去漬油 或去污除膠清潔劑等清潔用品除去，並無特地進行人造石美 容之必要，故被告辯稱原告應負擔此部分人造石美容及前開 木地板更新、吧檯臺支架之費用14,300元（被證9項目4至6 ），亦無理由。
5.清潔費部分：
原告主張將系爭房屋清理乾淨才交還給被告之事實，業據提 出交還系爭房屋當日以LINE傳給被告之房屋各處照片為證（ 原告提出對話紀錄中後期對話部分），依照片所示，系爭房 屋確屬乾淨整齊，並無被告所指屋內髒亂之情形，是原告所 稱清潔完善始交還被告應為可採，故被告請求以屋內髒亂為 由請求原告負擔清潔費5,000元，為無理由。 6.從而，除水電費851 元及應由原告負擔之床墊更換表布及舒 適層費用3,160 元外，被告辯稱應由原告賠償之其他項目及 金額均無理由，是原告得請求被告返還之押租金為31,989元 （36,000-851元-3,160元=31,989 元），逾此部分之請求， 即非有據。
㈢末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第 229 條第2 項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確 定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責 任。原告雖請求被告給付自107 年3月1日起算之遲延利息，
惟依原告提出之證據，僅得證明被告曾於107 年3月7日受原 告催告返還押租金（原告提出對話紀錄中後期對話部分第8 頁），並無該日以前之催告紀錄，是原告請求被告給付自受 催告翌日即107 年3月8日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，核無不合，併予准許，逾此範圍之請求為無理由， 應予駁回。
五、綜上所述，原告本於租賃契約終止返還押租金之法律關係， 請求被告給付31,989元，及自107 年3月8日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍 之請求，則無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
反訴被告積欠反訴原告床墊毀損修復費用15,800元、客廳沙 發毀損部份14,990元、屋況毀損部份31,290元、清潔費部份 5,000元及水電費859元，以上債務合計金額為67,939元（計 算方式：15,800元+14,990元+31,290元+5,000元+859元）， 業如本訴答辯之說明，經以本件押租金36,000元抵充後，尚 積欠反訴原告31,939元。爰依租賃契約及侵權行為損害賠償 之法律關係提起反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告31 ,939元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。
二、反訴被告則以：
反訴之答辯如前述本訴之主張，除水電費851 元及床墊上小 部分黃色污漬外，其餘均係系爭房屋交與原告使用時即已存 在或自然耗損之現象，或是因陽台外推不當致下雨即滲、漏 水而潮濕所致，並非因反訴被告之過失行為所致，反訴原告 請求反訴被告賠償並無理由。並聲明：原告之訴駁回。三、反訴原告得請求反訴被告給付之金額為水電費851 元及應由 反訴被告負擔之床墊更換表布及舒適層費用3,160 元，反訴 原告主張應由反訴被告賠償之其他項目及金額均無理由，且 經扣除上開費用後，反訴原告尚須返還反訴被告押租金31,9 89元（36,000-851元-3,160元=31,989 元），業經認定如本 訴部分所載，茲不贅述。從而，反訴原告依租賃契約及侵權 行為損害賠償之法律關係請求反訴被告連帶給付31,939元， 及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。
參、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁， 併此敘明。
肆、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
應依職權宣告假執行。
中 華 民 國 107 年 9 月 11 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 黃俊雯
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 11 日
書 記 官 林穎慧