房屋稅
最高行政法院(行政),判字,107年度,562號
TPAA,107,判,562,20180927,1

最　高　行　政　法　院　判　決
107年度判字第562號
上 訴 人
(原審原告) 鄭文蓉
郭秀寶
　鍾元凱
　林美玉
　陳素甜
　王希聖
　沈秋蓉
　友元投資股份有限公司
代　表　人　徐善可
上 訴 人
(原審原告) 沈敏鏑
　豐澤國際股份有限公司
代　表　人　林伯翰
上 訴 人
(原審原告)　安仲有限公司
代　表　人　曹寧之
上 訴 人
(原審原告)　聯城國際股份有限公司
代　表　人　吳添丁
上 訴 人
(原審原告) 張明理
　陳新泰
　陳慧珊
　陳慧如
　陳志明
　邰如君
　阮妮蓮
　殷富資訊股份有限公司
代　表　人　周沛任
上 訴 人
(原審原告) 陳燦榮
允德股份有限公司
代　表　人　余東榮
上 訴 人
(原審原告)　昶禾股份有限公司
代　表　人　高桂美
上 訴 人
(原審原告)　百瀛有限公司
代　表　人　劉金福
上 訴 人
(原審原告)　黃麗萍
　吳亦明
　朋城股份有限公司
代　表　人　王自展
上 訴 人
(原審原告)　鄭睿閎
　顏瓊章
　顏睿志
　卓騰電子工業股份有限公司
代　表　人　劉世輔
上 訴 人
兼被上訴人
(原審原告) 玉濤投資有限公司
代　表　人　吳亦圭
上三十二人
共 同
訴訟代理人　江如蓉　律師
鄧輝鼎　律師
上 訴 人
兼被上訴人
(原審被告) 臺北市稅捐稽徵處
代　表　人　蘇鈞堅
訴訟代理人　林莊義
　陳秀蓮
被 上訴 人
(原審原告) 映達連股份有限公司
代　表　人　張東益
被 上訴 人
(原審原告) 仲華國際股份有限公司
代　表　人　趙無逸
被 上訴 人
(原審原告)　丁紹傑
　　　　　　莊景朝
　　 景漢實業股份有限公司
代　表　人　何 敏
被 上訴 人
(原審原告) 王長怡
上列當事人間房屋稅事件，兩造對於中華民國106年7月6日臺北
高等行政法院104年度訴更一字第57號判決，各自提起上訴，本
院判決如下：
　　主 文
兩造上訴均駁回。
上訴審訴訟費用由兩造各自負擔。
　　理 由
一、緣原審原告所有門牌號碼臺北市○○路00○00○00○00○00 號（1樓）、同路31、33、37號2樓至13樓、同路35、39號2 樓至12樓等計63戶房屋（各原審原告姓名及其所有之房屋詳 如原判決附表所示，下合稱系爭房屋），坐落基地所興建之 地上13層、地下2層4棟63戶之建物（下或稱該棟建物），領 有臺北市政府（下稱市府）工務局〔建築管理業務自民國95 年8月1日起移撥市府都市發展局（下稱都○○○○○○○00 ○00○0○00○○○0000號使用執照（下稱使用執照），該 棟建物構造種類為鋼筋混凝土（RC造），上訴人臺北市稅捐 稽徵處（下稱北市稅捐處）為辦理臺北市高級住宅清查作業 ，由其所屬○○分處（下稱○○分處）及北市稅捐處分別於 100年4月6日及101年7月10日派員至該棟建物所在之臺北○ ○社區（下稱系爭社區）現場進行勘查，依高級住宅8項認 定標準逐項進行評估結果，審認系爭房屋所在該棟建物符合 行為時臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱 現值評定要點）第15點所定之高級住宅，○○分處乃依上開 規定，按該棟建物坐落地點之街路等級調整率加成核計系爭 房屋之房屋構造標準單價，並核定其101年房屋稅〔詳如本 院104年度判字第260號判決（下稱發回判決）附表所示〕共 計新臺幣（下同）5,937,228元。原審原告不服，申請復查 ，經北市稅捐處以○○分處原核定系爭房屋中地上1、2樓公 共設施部分依高級住宅加價並按非住家非營業用稅率有誤， 而應按住家用稅率課徵，乃各以如原判決附表所示之復查決 定（下合稱復查決定），就原審原告所有系爭房屋分攤附屬 地上1、2樓公共設施面積部分，改按住家用稅率並按高級住 宅加價課徵101年房屋稅；其餘復查駁回。原審原告對於系 爭房屋按高級住宅加成核計房屋稅部分仍不服，提起訴願被 駁回後，乃向臺北高等行政法院（下稱原審法院）共同提起 行政訴訟，經102年度訴字第567號（下稱前審）判決駁回， 原審原告仍不服，提起上訴，經本院發回判決將前審判決廢 棄，發回原審法院更為審理。嗣經原審法院104年度訴更一 字第57號判決（下稱原判決），撤銷如原判決附表編號4之1 、5、7、13、21、22、51所示之訴願決定及原處分（復查決



定），並駁回原審原告其餘之訴。上訴人，即本判決附表原 審原告A（下稱原審原告A）不服，就不利己之判決提起上訴 ；上訴人，即本判決附表原審原告B（下稱原審原告B）與北 市稅捐處，兩造對各自敗訴部分不服，遂分別提起上訴；北 市稅捐處對被上訴人，即本判決附表原審原告C（下稱原審 原告C）之有利部分不服，遂提起上訴〔北市稅捐處就原判 決不利己部分均不服，已提起上訴，而其餘原判決附表編號 所示原審原告就其敗訴部分未上訴者，已經確定；至於原審 法院以104年度訴更一字第57號裁定，更正增列鄭文蓉所有 門牌號碼臺北市○○區○○路00號2樓房屋之訴願決定及原 處分（復查決定）均撤銷部分，本院另以裁定廢棄，發回原 審法院更為裁判〕。
二、原審原告於原審起訴意旨略謂：㈠原處分所適用之行為時臺 北市高級住宅審查作業注意事項〔下稱審查注意事項，業於 103年1月22日臺北市不動產評價委員會（下稱評委會）103 年常會決議自103年7月1日起廢止〕第3條第1項第3款，已經 發回判決意旨認定於法未合，並明揭依經驗法則，地上權住 宅之價格顯低於所有權住宅，兩者無從相互比擬，抑且系爭 房屋究否符合「高級住宅」，應逐戶認定而不得一體適用， 而房屋稅亦應以「各戶」房屋現值為基準進行課徵。且行為 時審查注意事項已於103年7月1日廢止，而同日施行之現值 評定要點（下稱103年施行現值評定要點）第15點乃明文規 定採「按戶」認定房屋總價之方式。是原處分「按棟」認定 系爭房屋為高級住宅核課房屋稅，顯非適法。㈡依不動產估 價技術規則第18條、第21條及第22條規定，採比較法進行不 動產價值之評價，應以與勘估標的具有相同條件之標的作為 比較基準，並針對兩者間之區域因素及個別因素進行調整。 又依不動產估價技術規則第115條及第116條規定可知，「地 上權住宅」之估價必須考量包含存續期間、支付地租及權利 讓與限制等要素，顯然有別於「所有權住宅」。再依臺北市 都市更新處委託臺北市不動產估價師公會修訂之「臺北市都 市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」可 知，房屋總價高低繫於：⒈區域因素：⑴近鄰地區土地利用 情形；⑵近鄰地區建物利用情況；⑶近鄰地區之公共設施概 況；⑷近鄰地區之交通運輸概況；⑸區域環境內之重大公共 建設；⑹近鄰地區未來發展趨勢；及⒉個別因素：⑴門牌（ 樓層）；⑵面積（坪）；⑶構造；⑷建築型態；⑸建築樓層 ；⑹登記用途；⑺現況用途；⑻格局；⑼屋齡；⑽座向；⑾ 通風；⑿採光；⒀外牆建材；⒁公設比；⒂電梯；⒃設備； ⒄室內建材、裝潢等其他足以影響價格之因素。惟北市稅捐



處在未獲得系爭房屋之交易價格或其他可以認定系爭房屋價 格之事證下，即遽以相鄰所有權住宅於100年5月之成交價格 超過8千萬元為由，逕依行為時審查注意事項第3點第1項第3 款認定該棟建物之每戶總價皆超過8千萬元，全未考量系爭 房屋（地上權住宅）與比較對象（所有權住宅）間存在本質 上之差異。北市稅捐處認定系爭房屋屬於高級住宅無非係以 「實價登錄資料平均每坪單價」（即71.69萬元）乘「總面 積」而得之總價，未考量個別房屋之樓層、格局、裝潢等個 別因素，不僅有違不動產估價法則，更牴觸發回判決揭示應 「按戶認定」之發回意旨。㈢不動產市價除受建物本身折舊 等個別因素影響外，每年市價便因景氣循環、供需狀況、及 不動產市場資金供給等因素而產生波動。北市稅捐處以鄰近 社區之交易行情及102年、103年之交易價格推估系爭房屋10 1年市價，其主張顯有違經驗法則及論理法則。原審原告參 考司法院頒布之「鑑定機關參考名冊」，從中採擇並委請○ ○○○不動產估價師聯合事務所（下稱○○事務所）就系爭 房屋之一戶（○○路39號11樓，如原判決附表編號13所示） 進行鑑價，估價金額為79,992,374元，衡諸不動產交易慣例 ，因高樓層房屋有較佳景觀及較小噪音等優勢，故房屋之每 坪價格將隨樓層增加而遞增；本件高樓層房屋之總價既未超 過8千萬元，較低樓層房屋更有遭認定為高級住宅之可能。 由上開估價報告可知，系爭房屋每戶之總價未逾8千萬元， 每坪單價亦未逾1百萬元，且系爭房屋之地上權存續期間為5 0年，耐用年數即為地上權存續期間，迄今屋齡已逾15年， 按每年折舊率2％，已折損約30％之價值，於地上權存續期 間屆滿時，財政部國有財產署可依約請求拆屋還地，地上權 房屋所有人無法繼續使用地上權房屋，屆時不存在任何剩餘 價值，縱50年後地上權到期，房屋並未拆除尚有價值，但地 上權即歸於零，北市稅捐處此時計算即不能將地上權之價值 略為不談。倘於計算地上權住宅之房屋現值時，未考量地上 權存續期間屆滿後所有權人不得再行使用之特殊情形，而仍 適用一般所有權房屋之耐用年限及折舊率，將有失事理之平 。是系爭房屋毫無符合「高級住宅」條件之可能，亦無該當 行為時審查注意事項第3點第1項第3款之要件，北市稅捐處 就上開估價報告摒棄不論，恣意採用與系爭房屋101年市價 無關之交易資訊，有違行政程序法第9條，其認事用法顯有 重大違誤。㈣北市稅捐處不論是原查階段依據之100年5月鄰 近所有權住宅成交資料（每坪單價126.7萬元），抑或是本 件更審程序中提出之系爭社區102及103年成交資料（平均每 坪單價71.69萬元），均未就比較基準中「同一標的」、「



同一時間」要素予以區別考量，顯有違誤：⒈參北市稅捐處 提出之臺北市不動產資訊與居住服務整合入口網之不動產交 易實價查詢服務資料（下稱實價登錄資料），其備註事項明 載：「本買賣交易總價包含土地使用權利之地上權」，足見 地上權房屋之買賣標的僅限地上權，而非所有權，此為本質 性差異。又依北市稅捐處提出之實價查詢資料，系爭地上權 房屋鄰近「所有權」房屋之交易單價，102年度較100年度大 幅上漲170.08％，而103年度較100年度更高達182.53％之漲 幅；換言之，該區域房地產交易行情於此期間已大幅上揚； 若依北市稅捐處所提實價查詢資料，還原推估系爭地上權房 屋於核認是否符合高級住宅時之時價，每坪僅約40萬元，且 有17筆資料，樣本數已足夠，顯不符高級住宅每坪單價需逾 1百萬元或每戶總價逾8千萬元之要件，又北市稅捐處核認系 爭房屋為高級住宅之資料，其中102年度者僅有1筆，103年 度者僅有3筆，樣本數均不足，北市稅捐處逕依已高漲後之 102年度及103年度交易價格認定系爭地上權房屋於100年度 之市場價格，顯然未查此段期間該區域房地產市場價格大幅 上揚的趨勢，亦忽略時價比較中有關「同一時間」之要件， 失其中立客觀性而不可採。另北市稅捐處未考量「地上權」 與「所有權」房屋本質上之差異，自有重大認事用法之違誤 。⒉原審原告另說明二種推估方法：⑴依所有權房屋及地上 權房屋市價比率（地上權房屋之市場交易價格僅為所有權房 屋之31％），按同期鄰近所有權住宅交易價格（100年5月之 成交單價每坪126.7萬元）推估同時間系爭地上權房屋之市 場交易價格應為每坪40.24萬元。⑵依系爭地上權房屋102及 103年度之市場交易價格，按同期間市場交易價格上漲比率 加以還原推估，系爭地上權房屋之市場交易價格僅為40萬元 。由此足見，系爭地上權房屋與所有權房屋，兩者市場行情 不論在市價比例（均約31％），或上漲幅度（均約6％）皆 高度穩定相關，益證以此二方法推估之交易價格始屬可採， 而非片面以「所有權房屋」之每坪單價一體援用至本質不同 之「地上權房屋」，此即發回判決意旨指摘違法不當之處， 益證北市稅捐處以鄰近所有權房屋交易價格據以認定，有重 大認事用法之違誤，應予廢棄。㈤北市稅捐處迄今仍未析辨 「地上權住宅」與「所有權住宅」之不同，且其錯誤援引本 院103年度判字第471號、第472號及第473號判決均為所有權 住宅，與本件系爭房屋屬地上權住宅顯然不同，自無從比附 援引。又依此三則判決所揭示之意旨，更可證明原處分未究 明對地上權住宅價格有何重大不利影響因素，逕以所有權住 宅之交易金額，認定系爭房屋屬高級住宅，顯違本院歷來判



決所揭示之量能課稅原則等語，為此請求判決撤銷訴願決定 、復查決定（含原核定）不利於原審原告部分。三、上訴人北市稅捐處於原審答辯意旨略謂：㈠依房屋稅條例第 2條及第3條規定，房屋稅課徵客體既為房屋，則無論該房屋 是否採地上權形式興建，或其坐落土地為何人所有，均不影 響房屋現值之評價。行為時審查注意事項所定有關高級住宅 認定要件之一，每戶總價8千萬元以上，其價格係指市場交 易行情之房地總價，係因我國不動產市場交易習慣，多以房 地總價為買賣價格，且房屋、土地分開估價方式不易，然實 務上多有房屋與其坐落土地為多人持分共有，或分屬不同持 有人之情形，是基於租稅公平原則，就高級住宅認定標準， 每戶總價8千萬元以上之市場行情價格、每坪單價1百萬元以 上或每戶面積80坪以上，並不會因房屋是否採地上權形式興 建，或其坐落土地為何人所有，而影響高級住宅認定之標準 。㈡房屋稅條例第10條有關按戶核計房屋現值規定，係指主 管稽徵機關就具體個案房屋，分別按戶核計房屋現值，屬行 政處分。至同條例第11條、臺北市房屋稅徵收自治條例第8 條、現值評定要點及審查注意事項，則是就符合條件之某一 範圍或某一類房屋，訂定其所適用之各項房屋標準價格，係 屬法令規定事項，並非就具體個案分別訂定，兩者顯有不同 。㈢行為時現值評定要點第15點按「棟」認定之原則，係指 對於符合高級住宅8項標準之同1棟各戶房屋，原則上整棟房 屋均應列為高級住宅，惟因大廈式多戶住宅型式建築物，實 際上各戶房屋面積大小各有不同，為規範此類房屋高級住宅 之適用範圍，乃以行為時審查注意事項第3點第1項第3款規 定，戶數達70％以上者始整棟房屋列入高級住宅；反之，則 整棟房屋均不列入。系爭社區每戶房屋總價均逾8千萬元及 面積均達80坪以上，且北市稅捐處於每年房屋稅開徵時，均 依上開規定就各戶房屋所適用之房屋標準價格、實際折舊年 數多寡及面積大小等，分別按戶核計系爭56戶房屋之房屋現 值，於法並無不合。又依本院103年度判字第471、472、473 號等判決理由，認評委會在房屋稅條例第11條第1項評定房 屋標準價格之房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增 減率等法定價格因素的範圍之內，考量臺北市的實際情形， 制定房屋類型級別之判別標準，並未超出房屋稅條例第11條 第1項規定授權之範圍，亦無違反租稅法律主義之情事。㈣ 北市稅捐處於認定房屋是否符合行為時審查注意事項規範之 價格要件時，實際上可能查無成交樣本或僅有極少之樣本數 ，或縱有成交樣本，亦可能因非屬常態交易，而無法採用， 遂於審查注意事項第3點，訂有「查無市場行情者，可參考



相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情」規定，且參照本 院及原審法院相關判決見解，採用房屋（含土地）本身其他 年度交易價格或鄰近區域高級住宅之市場行情作為高級住宅 價格認定標準參考，實為有效且必要之衡量方法，符合租稅 公平原則。經北市稅捐處詢據市府地政局（下稱地政局）， 實價登錄政策係自101年8月1日起施行，該項政策施行前查 無系爭社區相關交易資料，北市稅捐處乃參考相同路段或鄰 近區域之高級住宅市場行情，並參採地政局於101年5月29日 所提供系爭社區鄰近區域住宅，於100年5月成交價格總價為 1億5,300萬元，每坪單價126.7萬元，審認系爭社區每戶總 價為8千萬元以上，並無違誤。又依原審原告委託○○事務 所於101年8月6日評估其中如原判決附表編號13所示（門牌 號碼○○路39號11樓）房屋之估價報告書勘估房地總價為16 5,425,500元，而79,992,374元的價格是以50年折舊計算出 的殘餘價值，當初既估價的總價值165,425,500元已達高級 住宅房地總價8千萬元的規定，即應列為高級住宅，且依原 審法院105年度訴字第295號判決意旨，地上權房屋50年後雖 無償移轉登記為國有，但房屋現值仍客觀存在，故原審原告 主張50年地上權房屋每年應折舊2％，為不可採。另依地政 局104年7月2日函提供之實價登錄交易明細資料表，系爭社 區於102年間有1筆交易，另於103年間有3筆交易，均包含土 地使用權利之地上權及停車位面積，除其中1戶外，其餘62 戶房屋之房地總價（含地上權）均逾8千萬元以上，如還原 為一般正常房地結合體價格，每戶總價更高於8千萬元以上 甚多。㈤原審原告所提估價報告第3頁四、估價前提(三)價 格日期，已載明為101年8月6日，且第55頁勘估標的與比較 標的條件分析表亦載明勘估標的與比較標的之價格分別為10 1年8月及100年5月。是以該估價報告第54至64頁所載勘估標 的之正常結合體價格165,452,500元，即是按價格日期101年 8月6日當時情狀所推算而得，又第66頁標的建物價格評估結 果表已列出經歷年數為8.04年，是其勘估結果房屋現值16,1 97,510元即為101年8月之價格，再者，該估價報告第67頁( 七)係依上開正常結合體價格分算土地及建物價值分別為148 ,337,046元及17,088,454元，卻再以地上權權利存續期間為 50年，每年應折舊2％，其存續期間已經歷12.3年（89年4月 2日至101年8月6日），將前開房屋價值17,088,454元再減損 24.6％（12.3*2％）計算房屋應有之價值為12,884,694元， 惟17,088,454元即該房屋101年8月間之勘估價值，如再以地 上權已經歷年數減損價值，即有重複之情形。是原審原告主 張評估勘估標的總價為79,992,374元，係低估該標的應有之



總價，實應已逾8千萬元。又依上開勘估方式，該勘估標的 於102年及103年之總價應低於79,992,374元。惟北市稅捐處 依實價查詢資料查得系爭社區於102年至103年間共有4筆交 易案件，以其中1筆103年9月成交之10樓房屋其面積為131.9 4坪，實際成交價額為8,800萬元（包含土地使用權利之地上 權及停車位面積），與前開勘估標的面積131.56坪（含2個 車位）相當，其實際成交價格反高於79,992,374元，呈現上 漲趨勢，是其勘估方式容有疑義。又依行為時審查注意事項 第3點規定及原審法院102年度訴字第252號判決意旨，採用 房屋（含土地）本身其他年度交易價格作為高級住宅價格認 定標準參考，較其他衡量方法更為準確。至北市稅捐處未採 每坪最低成交價格計算系爭房屋是否符合高級住宅認定標準 ，係不論採每坪最高或最低價格為認定標準，將因單一價格 有失客觀性，而採4筆交易之平均價格為相對公平之作法； 且縱採最低單價每坪66.7萬元計算系爭房屋每戶房地總價， 除5戶房地總價未達8千萬元，其餘58戶房地總價均逾8千萬 元，占全部戶數92％，亦符合現值評定要點第15點須達70％ 以上之規定。㈥原審原告所提附表A、B及C計算102、103年 地上權房屋市場交易價格之方式，因樣本數過少不足代表真 正交易情形，其中附表C所有權住宅與地上權住宅100年至10 3年交易單價比較表，顯示102年及103年房屋交易價格已高 漲，惟其比較基礎100年及101年皆僅有1筆交易，且依地政 局─103年12月臺北市住宅價格指數表（下稱住宅指數表） 顯示，臺北市住宅價格於101年8月至103年12月為緩慢成長 ，非如原審原告所稱大幅成長。北市稅捐處若依上開勘估標 總價格79,992,374元，以地政機關登記之建物總面積131.56 平方公尺（按面積單位應係坪）換算每坪單價為60.8萬元〔 79,992,374元/131.56平方公尺（按面積單位應係坪）〕， 以此單價計算系爭房屋每戶房地總價，除9戶房地總價未達8 千萬元，其餘54戶房地總價均逾8千萬元，亦已達70％，是 系爭社區同時符合行為時現值評定要點第15點及審查注意事 項第2點及第3點規定，自屬高級住宅。修正前審查注意事項 至103年7月1日始廢止，本件既為101年房屋稅，即應適用修 正前之規定，發回判決並未考量行為時有效之法令，逕以修 正後之法令認定，容有誤會等語，為此請求判決駁回原審原 告在原審之訴。
四、原判決撤銷如原判決附表編號4之1、5、7、13、21、22、51 所示之訴願決定及原處分（復查決定），並駁回原審原告其 餘之訴，其理由略謂：㈠房屋稅係依房屋現值按規定之稅率 課徵，房屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評



定之標準核計而得（房屋稅條例第5條、第10條參照）。評 委會評定之房屋標準價格，應以同條例第11條第1項規定之3 款基準為依據，並由直轄市、縣（市）政府公告之。各直轄 市及縣（市）政府依同條例第24條規定，有訂定房屋稅徵收 細則之權限。準此，市府於100年1月24日修正公告行為時現 值評定要點，其中第15點第1項規定之8款標準，無非依據房 屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分及限制高級住 宅之適用範圍，並定其標準價格，係在房屋稅條例第11條第 1項上開3款基準範圍內，核計房屋現值，如不逾市場交易價 格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則 及租稅法定主義（本院104年度4月份第2次庭長法官聯席會 議決議參照）。再者，北市稅捐處訂有審查注意事項第2點 ，就高級住宅8項標準詳加規範，並經市府於100年1月24日 以府財稅字第10030212100號公告，難謂行政行為之內容不 明確或未經公告。㈡我國因土地交易所得不課徵綜合所得稅 ，只課土地增值稅，買賣雙方一般以房地總價來談買賣價格 ，成交後再調整土地交易價格用以獲取最大利益，該土地交 易價格往往非市場真實價格，此使房屋、土地分開估價不易 ，故若欲知何房屋較有價值，比較房地總價格（或每坪單價 ）方有意義。行為時審查作業事項因而以房地總價（8千萬 元以上）、單價（每坪單價1百萬元以上）或面積（每戶面 積80坪以上）以認定何種房屋屬於「高級住宅」，若屬高級 住宅，則房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級 調整率加成核計｛高級住宅之房屋現值＝核定單價【即房屋 構造標準單價×（1＋路段率＋各項加減項之加減率）±樓 板超高、偏低價】×（1-折舊年數×折舊率）×街路等級調 整率（系爭房屋為220％）×面積（平方公尺）｝，可知高 級住宅僅是將房屋標準單價加成計算，並未將「土地價格」 合併計算房屋現值，難謂原處分違反土地法第145條、第150 條、第162條、房屋稅條例第11條第1項之分離估價原則。又 土地增值固有因資金充裕、利率低迷、我國對土地交易不課 綜合所得稅、華人對不動產之認同感所導致，但基本原因還 是在「經濟發展致使土地供給少於市場經濟需求」，此基本 原因同樣也會造成房屋之現值增加，故無從遽認房地總價之 上升全肇因於土地，此於地上權型態之建築物尤為明顯，蓋 基地所有權既不能交易，而只能交易基地使用權，若房地總 價仍節節上升，更可突顯所上升之市場價格在房屋現值，故 北市稅捐處以調增路段率之方式增加系爭房屋之課稅現值， 只是反應系爭房屋因經濟發展而增加之價值，並未使原審原 告房屋負擔「土地增值」之租稅後果，難謂違反量能課稅原



則、平等原則及行政程序法第9條（有利及不利之情形，一 律注意）規定。㈢北市稅捐處於前審程序中，提出系爭社區 鄰近區域即臺北市○○區○○路一帶之住宅（○○區○○○ 社區），建物面積399.06平方公尺（120.72坪），成交金額 為1億5,300萬元，成交年月為100年5月，單價為每坪126萬 7,396元，作為系爭房屋各戶總價均在8千萬元以上，符合現 值評定要點第15點第1項所稱高級住宅之重要依據，並提出 地政局101年5月29日北市地價字第10131444700號函暨高級 住宅名冊附卷可稽。惟細繹上開資料，該筆交易之資料來源 係地政士所提供，而非實價交易（蓋斯時尚未施行實價交易 登錄制度），是上開成交金額是否符合市場行情（是否過高 或過低），已非無疑。更有甚者，於兩棟建物在同樣條件下 ，如一棟建物坐落其基地之權源係所有權，他棟建物坐落其 基地之權源為有期限之地上權，兩者之房價顯有差別，此乃 經驗法則。依卷內資料，上述○○○社區之建物坐落其基地 之權源似為所有權，與系爭社區所在建物坐落其基地之權源 為地上權不同，北市稅捐處未究明兩者有此種對房屋價值有 重大影響之不同因素，逕以○○○社區之交易金額，作為認 定系爭房屋總價之依據，違反經驗法則，發回判決亦執此為 指摘，是北市稅捐處主張系爭房屋單價每坪約126.7萬元等 情，自無可採。㈣北市稅捐處在發回後之本件訴訟中，提出 自102年11月至103年9月間系爭社區4戶建物（同屬地上權建 物）之實價交易資料（每坪單價分別約68.29萬元、71.18萬 元、80.25萬元及66.7萬元），主張應以此4筆資料之平均每 坪單價71.69萬元計算系爭房屋各戶總價等情，固據提出實 價登錄資料在卷可查，非惟原審原告所否認，且本件訟爭係 101年度房屋稅事件，課稅所屬期間自100年7月1日至101年6 月30日，然北市稅捐處所提上開4筆實價交易確係發生於課 稅期間屆至後1至2年所發生，已非相同或相近之期間，自有 誤差。次以，上開4筆交易價額高低不一，北市稅捐處不採 對原審原告最低價額即每坪單價66.7萬元計算，反而以4筆 交易之平均每坪單價71.69萬元計算，亦有不當。再者，依 北市稅捐處所提地政局統計之101年8月至103年12月住宅指 數表，若以101年房屋稅課稅期間屆期後1月（即101年8月） 指數為100計算，上開4筆交易發生期間全市大樓指數約在11 3.29至122.13之間，顯見上開4筆交易價額相較於101年房屋 稅課稅期間，約提高10％至20％之譜，然北市稅捐處未能依 此價格指數回溯計算於101年房屋稅課稅期間之相當價額， 猶堅持援引事後交易當時實價逕予計算，均容有未能注意對 原審原告有利之情事，是北市稅捐處此部分主張系爭房屋每



坪單價為71.69萬元，自屬過高，亦無可採。㈤原審原告自 製之附表A、B及C，上開計算102、103年地上權房屋市場交 易價格之方式，固係援用北市稅捐處所提之實價登錄資料， 並就上開資料計算系爭社區附近所有權住宅102、103年度實 價登錄平均每坪價格，對照北市稅捐處上開所提○○區○○ ○社區房屋一戶價格，作出102、103年「所有權」房屋較10 0年度大幅上漲170.08％、182.53％之論點，然北市稅捐處 所提100年交易之○○○社區一戶房屋之成交金額，除樣本 數過少外，且非出於實價登錄資料所得，上開成交金額是否 符合市場行情（是否過高或過低）已非無疑，業經原審指駁 且不予採納如前，則原審原告逕以此主張102、103年「所有 權」房屋較100年度大幅上漲170.08％、182.53％（參附表C ），已非可採；是原審原告雖以上開資料，算出102、103年 系爭社區地上權房屋之市價約為附近所有權房屋市價之3成 （參附表B），再以上述業經原審不為採納之○○○社區所 有權房屋一戶之交易價格（每坪單價約126.7萬元）以3成計 算，進而得出101年系爭社區地上權房屋每坪單價約為40萬 元之結論，自無足採。參諸北市稅捐處所提地政局統計之10 1年8月至103年12月住宅指數表，顯示臺北市全市住宅、大 樓之價格於101年8月至103年12月為緩慢成長（指數約在113 .29至122.13之間），亦無如原審原告所稱170.08％、182.5 3％漲幅之大漲；原審原告雖否認此住宅指數表之真正，惟 住宅指數表係地政局在不動產實價交易制度實施後，將臺北 市所有不動產交易移轉登記時之實價交易價格登錄後，進行 統計所得之官方大數據資料，自係最為貼近臺北市不動產實 際價格，洵屬可採，原審原告泛言否認，自無可採。再者， 原審原告所提其參考司法院頒布之「鑑定機關參考名冊」， 從中採擇並委請○○事務所就原判決附表編號13所示房屋進 行鑑價，估價金額為79,992,374元，以地政機關登記之建物 總面積131.56坪（原判決誤載為平方公尺）換算每坪單價為 60.8萬元〔79,992,374元/131.56坪（原判決誤載為平方公 尺）〕，有估價報告附卷足憑，在原審原告並未舉證其等所 提估價報告有何重大具體錯誤而不可採之情形下，其等反而 以上開僅依樣本數顯有偏差、不足之資料，自行估計每坪單 價40萬元，亦無可採。再者，縱系爭房屋之每坪單價係原審 原告主張之40萬元，惟依前揭住宅指數表計算，則102至103 年間（指數約110至120之間）之每坪單價則為44萬元至48萬 元之譜，竟少於北市稅捐處所提上開期間系爭社區4戶實價 交易最低者（即每坪單價66.7萬元）近20萬元之譜，且原審 原告主張每坪單價僅為40萬元，與換算後之實價交易行情差



距太大，一般社會交易之正常人亦無從以此價格向本件任一 原審原告購得任一戶系爭房屋，有違經驗法則，尚非可採。 ㈥兩造於本件主張系爭房屋每坪單價，均無足採，已如前述 。惟原審原告於前曾提出其委請○○事務所就原判決附表編 號13所示房屋鑑價後出具之估價報告，經核估價金額為79,9 92,374元，以地政機關登記之建物總面積131.56坪（原判決 誤載為平方公尺）換算每坪單價為60.8萬元〔79,992,374元 /131.56坪（原判決誤載為平方公尺）〕。原審為求審慎， 特以估價報告估算每坪單價60.8萬元，以住宅指數表102年1 1月至103年11月間全市大樓指數（即114.6至122.13間）， 換算後102年11月至103年11月間之相當每坪單價在69.68萬 元至74.26萬元之間，平均每坪單價為71.79萬元，此與北市 稅捐處查得系爭社區自102年11月至103年11月4戶實價交易 之價格（每坪單價約66.7萬元至80.25萬元之間，及北市稅 捐處前揭主張4戶實價交易平均每坪單價71.69萬元）相當， 尤以平均每坪單價差距更僅係1千元（0.1萬元）之微，足認 估價報告所載每坪單價60.8萬元，實與本件房屋稅課稅期間 之交易行情相符。㈦北市稅捐處分別於100年4月6日及101年 7月10日派員至該等建物所在之系爭社區現場進行勘查逐項 審核結果，系爭房屋符合行為時審查注意事項第2點之8項標