臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事簡易判決
107年度彰簡字第44號
原 告 林欣發
訴訟代理人 胡銘蕉
被 告 顏聖豪
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年9月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附圖所示坐落彰化縣○○市○○段0000地號土地上編號A，同段1534地號土地上編號E、F，及同段1535之3地號土地上編號G建物騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣161,200元。
被告應自民國107年1月27日起至返還第1項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣38,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項至第2項得假執行。
事實及理由
被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各 款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。原告聲明：㈠被告應將如附圖所示坐落彰化縣○○市○○段00 00地號土地上編號A，同段1534地號土地上編號E、F，及同段1 535之3地號土地上編號G建物（下合稱系爭建物）騰空遷出， 返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）431,000元；㈢ 被告應自民國106年12月27日起至返還第1項所示建物之日止， 按月給付原告38,000元。陳述：
㈠兩造於106年7月12日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約） ，由被告向原告承租原告所有如附圖所示系爭建物，每月租 金38,000元，期間自106年8月1日起至111年7月31日止，被 告應給付押租金（保證金）76,000元予原告，並應於每承租 年度開始前1個月內，簽發12紙面額各38,000元之支票交付 原告，充作當年度之租金，又被告如於租期屆滿或屆滿前終 止租約，而遲延遷讓房屋，應按日賠償原告違約金3,000元 。
㈡詎兩造訂立系爭租約後，被告未給付押租金，而僅給付租金 44,000元，原告催告仍拒不給付，經原告寄發存證信函終止 系爭租約，卻遭退回。爰以起訴狀繕本之送達，再度為終止 系爭租約之意思表示，依系爭租約之法律關係，請求被告將 系爭建物騰空遷讓，並給付押租金76,000元，自106年8月1 日起至106年12月31日止所積欠之租金146,000元，及自106
年12月27日起至107年3月31日止共95日之違約金285,000元 。又被告自106年12月27日即本件繫屬日起無正當權源占有 系爭建物，獲有相當於租金之不當得利，致原告受損害，爰 依不當得利之法律關係，請求被告至返還系爭建物之日止， 按月給付38,000元。
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。民法第455條前段規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物」，第767條第1項前段規定「所有人對於無權占有或侵奪 其所有物者，得請求返還之」；土地法第98條規定「以現金為 租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部」，第99條規定「 前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之 擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租」 ，第100條第3款規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房 屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上 時」；民事訴訟法第280條第1項前段、第3項前段規定「當事 人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認」 、「當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知 ，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用 第1項之規定」。土地法前開條文所稱擔保金，通稱押租金， 而押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，如承 租人未給付押租金，則押租金契約尚未成立，出租人自無從依 該契約請求承租人給付押租金。經查：
㈠原告主張兩造訂立系爭租約，由被告向原告承租原告所有系 爭建物，每月租金38,000元，期間自106年8月1日起至111年 7月31日止，被告應給付押租金76,000元予原告，並應於每 承租年度開始前1個月內，簽發12紙面額各38,000元之支票 交付原告，充作當年度之租金，又被告如於租期屆滿或屆滿 前終止租約，而遲延遷讓房屋，應按日賠償原告違約金3,00 0元，詎兩造訂立系爭租約後，被告未給付押租金，而僅給 付租金44,000元，原告催告仍拒不給付，經原告寄發存證信 函終止系爭租約，卻遭退回，乃以起訴狀繕本之送達，再度 為終止系爭租約之意思表示之事實，業據其提出系爭租約、 存證信函、房屋稅繳款書、土地登記謄本為證，並經本院通 知兩造到場勘驗系爭建物，及囑託彰化縣彰化地政事務所測 量製作如附圖所示複丈成果圖在卷。被告經合法通知，於言 詞辯論期日未到場，亦未就此爭執，依民事訴訟法第280條 第1項前段、第3項前段規定，視同自認，堪信原告主張為真 。
㈡本件起訴狀繕本係於107年1月26日送達被告，有送達證書可 稽，應認系爭租約已於當日終止。是原告依系爭租約之法律
關係，請求被告將系爭建物騰空遷讓，並於扣除已給付之租 金44,000元後，請求被告給付自106年8月1日起至106年12月 31日止所積欠之租金146,000元，應屬有據。又被告既未給 付押租金，依前開說明，兩造間之押租金契約尚未成立，是 原告請求被告給付押租金76,000元，容屬無憑。民法第179條前段規定「無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益」，第205條規定「約定利率，超過週 年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求權」， 第250條規定「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付 違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額」，第252條規定「約定之違約金額過高者，法 院得減至相當之數額」。依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人 所受損害若干為準，無權占有他人建物，可能獲得相當於租金 之利益為社會通常之觀念。其次，約定之違約金額過高者，不 問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，法院均得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷，減至相當之數額。經查：
㈠系爭租約約定「租期屆滿或中途終止租約時，應即原狀交還 租賃物，如有遲延每逾限一日，應給付甲方（原告）新台幣 參仟元正之違約金」，然依該約定，被告所應按日給付之違 約金，竟高於租金達2倍以上，尚屬過苛，本院衡諸社會經 濟狀況並平衡兩造利益，並參酌民法第205條、土地法第100 條第3款規定，認該項違約金應酌減至租金20％，並僅給付2 個月，已足填補原告之損害。換言之，被告應給付之違約金 為15,200元（計算式：38,000*20％*2＝15,200），原告此 部分請求，應屬有據；逾此部分，容屬無憑。
㈡被告於系爭租約終止後占有使用系爭建物，既無正當權源， 即屬無法律上原因，而受有相當於租金之利益，致原告受損 害。是原告請求被告自107年1月27日即系爭租約終止之翌日 起，至返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得 利38,000元，應屬有據；被告自106年12月27日起至107年1 月26日即系爭租約終止日，既非無權占有系爭建物，難認有 何不當得利，則原告請求被告返還該期間按月計算相當於租 金之不當得利38,000元，容屬無憑。
綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告
將系爭建物騰空遷讓，並給付租金146,000元、違約金15,200 元，及自107年1月27日起至返還系爭建物之日止，按月給付不 當得利38,000元，為有理由，應予准許；逾此部分為無理由， 應予駁回。
本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就主文第1項至第2 項原告勝訴部分，應依職權宣告假執行；又原告敗訴部分，屬 民事訴訟法第77條之2第2項所稱「以一訴附帶請求其孳息、損 害賠償、違約金或費用者，不併算其價額」之範圍，爰酌量命 被告負擔訴訟費用。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果 無影響，不另論述。
中 華 民 國 107 年 9 月 26 日
彰化簡易庭 法 官 廖政勝
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。中 華 民 國 107 年 9 月 26 日
書記官 彭品嘉