臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第686號
原 告 鄭麗雲
訴訟代理人 柯鴻毅律師
顧膺龍
被 告 王正暐
訴訟代理人 孫志堅律師
複代理人 馮鈺書律師
訴訟代理人 張詠萍
上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國107 年8 月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○段000000000 地號土地上同段06064 等建號所屬陸光五村國宅社區地下室1 樓編號A145號停車位遷讓返還予原告。
訴訟費用新臺幣參仟參佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101 年11月23日經訴外人住商不動產 仲介陳才聰向訴外人洪藝芸購買其所有坐落桃園市○○區○ ○段000000000 地號土地上陸光五村國宅（下稱系爭社區） 內門牌號碼桃園市○○區○○○街00號6 樓房屋（下稱系爭 房屋）及編號B69 號之停車位（下稱系爭B69 號停車位）， 並簽定買賣契約（下稱系爭買賣契約）。然系爭社區規約已 以抽籤方式分配各戶停車位，並於系爭社區管理委員會登記 ，足見住戶間已就停車位之使用權及範圍達成分管契約，而 系爭房屋經前屋主即訴外人張詠萍抽籤獲配之停車位為A145 號（下稱系爭A145號停車位），然張詠萍於98至99年間擅將 系爭房屋獲配之系爭A145號停車位與被告所有門牌號碼桃園 市○○區○○○街00號9 樓房屋（下稱系爭9 樓房屋）配屬 之系爭B69 號停車位達成私下交換之協議（下稱系爭協議） ，並將系爭房屋併同系爭B69 號停車位出售洪藝芸，原告再 經洪藝芸購買取得。惟系爭協議並未經過系爭社區區分所有 權人會議決議，且原告於買受系爭房屋之際亦不知情，自不 受系爭協議之拘束。原告既為系爭房屋之所有權人，本得基 於分管契約而使用系爭A145號停車位，被告則無使用系爭 A145號停車位之合法權源。爰依民法第767 條、第821 條之 規定提起
本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭社區Ｄ棟地下室停車 場系爭A145號停車位騰空並返還予原告。
二、被告則以：否認停車位有分管契約，原告並未提出經全體區
分所有人簽名之分管契約；張詠萍出售予洪藝芸系爭房屋之 際，點交之標的即為系爭B69 號停車位，洪藝芸再將系爭房 屋及系爭B69 號停車位使用權出售予原告，是原告買受標的 為系爭B69 號停車位，原告自非系爭A145號停車位之所有權 人，且依系爭社區規約原告應繼受前手即洪藝芸使用之系爭 B69 號停車位；張詠萍係於96年11月5 日向桃園市政府購入 系爭房屋，並抽籤配屬系爭A145號停車位。嗣於98年1 月16 日以被告名義購入系爭9 樓房屋且抽籤獲配系爭B69 號停車 位。因考量平常使用所需，於99年2 、3 月間，被告與張詠 萍以互易之方式取得系爭A145號停車位使用權，而斯時系爭 社區規約並未約定停車位使用權不得互易，亦未規定須向系 爭管委會辦理登記，是被告與張詠萍間就系爭A1 45 號停車 位之互易契約有效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。
三、原告主張系爭社區規約以抽籤方式分配各戶停車位，並於系 爭社區管理委員會登記，系爭房屋以抽籤獲配之停車位為系 爭A145號停車位，系爭9 樓房屋獲配之停車位則為系爭B69 號停車位。系爭房屋前所有權人即張詠萍將系爭房屋原始配 屬之系爭A145號停車位與被告所有系爭9 樓房屋配屬之系爭 B69 號停車位私下更換，復將系爭房屋出售予洪藝芸，並於 買賣契約載明停車位位置為系爭B69 號停車位，洪藝芸復將 系爭房屋及系爭B69 號停車位出售予原告等情，業據其提出 與所述相符之系爭買賣契約書、系爭房屋所有權狀、系爭社 區住戶車位抽籤登記表、系爭社區100 年住戶規約、系爭A1 45號及系爭B69 號停車位之現場照片等件為證（見本院卷第 6 頁至第14頁、第48頁、第91頁），且為被告所不爭執，應 堪信為真實。
四、原告復主張其依系爭社區之分管契約取得系爭A145號停車位 之所有權，被告與張詠萍間就系爭A145號、系爭B69 號停車 位之互易契約不得拘束原告，是被告應返還系爭A145號停車 位予原告等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件 爭點厥為：㈠系爭社區就上開停車位有無存在分管契約？原 告主張因繼受分管契約而取得系爭A145停車位之使用權，有 無理由？㈡被告有無占有系爭A145號停車位之合法權源？ ㈠系爭社區就上開停車位有無存在分管契約？原告主張因繼受 分管契約而取得系爭A145停車位之使用權，有無理由？ ⒈按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共 用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9 條第1 項
、第2 項定有明文。又按契約固須當事人互相表示意思一致 始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為 之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達 而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之 買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或 其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共 有人間已合意成立分管契約。再按公寓大廈區分所有權人共 有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權 人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權 予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受 讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條 例第4 條第2 項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移 轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦 理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受 分管契約（最高法院91年度台上字第2477號、91年度台上字 第242 號判決意旨參照）。
⒉經查，張詠萍先後分別以己及被告之名義購入系爭房屋及系 爭9 樓房屋，系爭房屋經抽籤配屬之停車位為系爭A145號停 車位、系爭9 樓房屋則分配為系爭B69 號停車位乙情，業如 前所認定，可見張詠萍購入系爭房屋後，其以區分所有權人 地位抽籤取得系爭A145號停車位之專用權、被告亦同此方式 取得系爭B69 號停車位之專用權，而系爭社區住戶均係由抽 籤獲配停車位乙情，亦為被告所是認（見本院卷第84頁反面 ），揆諸前開判決意旨，應認系爭社區建物之區分所有權人 間已就停車位之使用具有分管之特約。被告雖辯以系爭社區 並未有經全體區分所有權人簽署之分管契約云云，然按共有 物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示 之意思表示，亦包括在內；共有物分管之約定，不以訂立書 面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管 領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有 之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契 約之存在（最高法院87年度台上字第1359號、83年度台上字 第1377號裁判要旨可供參照）。又所謂默示之意思表示，除 依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果 意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特 別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者， 亦非不得謂為默示之意思表示（參照最高法院21年上字第15 98號及29年上字第762 號判例意旨）。是分管契約並不以有 真實具體之契約存在為必要，以各區分所有人之舉動例如容 忍其他區分所有權人使用共有物特定範圍即可推知有分管契
約之存在。承前所述，系爭社區停車位均由抽籤分配予各住 戶，並參以證人即系爭社區管委會行政助理馬小梅於偵查中 供稱：其於系爭社區擔任行政助理10幾年了，系爭社區停車 位均是固定的，系爭社區並未碰過互換停車位之事情，原告 因漏水至系爭管委會反應，會計人員發現依照住戶車位抽籤 登記表所載，原告並非系爭B69 號停車位之所有權人，其才 知悉有更換停車位之情形等語（見臺灣桃園地方法院檢察署 105 年度他字第7267號卷，下稱7267號卷第37頁），衡諸證 人擔任系爭社區之助理，對於系爭社區之區分所有權人使用 停車位情形應為知情，可見系爭社區區分所有權人均按抽籤 取得特定停車位之專用權，並按停車位編列序號在案，此亦 得由社區住戶車位抽籤登記表在卷足徵（見本院卷第10頁） ，並稽之系爭社區停車空間係在地面繪製實線規劃停車位區 隔，系爭B69 號停車位仍編列為被告所有，有現場照片佐憑 （見本院卷第91頁），可知系爭社區區分所有權人承購建物 之初雖未就其停車位明示與各所有權人約定分管契約，惟系 爭社區自取得使用執照而為各區分所有權人入住使用以來， 各區分所有權人間實際上既均依當初抽籤劃定分配之停車位 使用，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他區分所有 權人使用、收益，各自占有之停車位，未予干涉，且已歷有 年所，自應得認各區分所有權人間業已就系爭社區地下室停 車位依抽籤登記之使用範圍默示成立分管契約。被告徒以未 有書面而否認分管契約云云，自屬無據。
⒊按區分所有建物之共同使用部分，在性質上係屬共有，各共 有人對該共同使用部分之設施，雖可依共有部分之目的加以 使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得 與所有權分離，即與區分所有物之專有部分在使用目的上成 為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分（參照最高 法院82年台上字第2972號判決，司法院民事廳80年10月2 日 （八十）廳民三字第0948號函復台高院之研究意見），又按 共有物分管範圍同意他人使用收益時，若共有物應有部分之 共有權轉讓另一人，該使用收益之他人對於受讓共有權之人 ，除有民法第425 條之適用外，不得主張有權使用收益（參 照最高法院72年台上字第938 號判例）。查，系爭社區對停 車位之使用已有分管契約，已如前述，又兩造及張詠萍均為 系爭社區住戶，可徵其等對於前揭分管契約自屬知悉而有可 得而知，依前開說明，兩造、張詠萍均應受前開分管契約之 拘束，故原告既因向洪藝芸繼受取得系爭房屋所有權，系爭 房屋所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，是原告自因繼受 前開分管契約而取得系爭A145號停車位使用權。被告復辯以
原告與洪藝芸點交之標的為系爭B69 號停車位，是其取得之 停車位使用權為系爭B69 號停車位云云，然依前開判決意旨 ，系爭A145號停車位本不得與其專有部分即系爭房屋單獨移 轉，且被告與張詠萍間就系爭A145號停車位之互易契約亦屬 債權契約，無從據以對抗第三人，原告自不因被告錯誤登載 點交之標的而影響其因繼受取得之權利。是被告所辯，洵無 足採。
㈡被告有無占有系爭A145號停車位之合法權源？ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條第1項 前段、中段所明定。承前所述，系爭A145號停車位業經分管 由系爭房屋所有權人專用，原告自因繼受分管契約而取得對 系爭A145號停車位單獨使用、收益之權限，並得排除他人之 占有，堪予認定。被告固不爭執其占有系爭A145號停車位， 然辯稱：系爭社區並未約定停車位使用權不得互易，亦未規 定須向系爭管委會辦理登記，是被告與張詠萍間就系爭A145 號停車位之互易契約有效云云，惟縱認被告所述屬實，然此 亦僅為被告與張詠萍間就停車位所為互換之債權契約，基於 債之相對性原則，此亦不足以作為對抗原告之法律依據。從 而，被告主張其就系爭A145號停車位乃有權占有云云，即屬 無據。此外，被告復未提出就其占有系爭A145號停車位之合 法權源，是原告主張被告無權占有系爭A145號停車位，請求 被告返還系爭A145號停車位，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第767 條之規定請求被告返還系爭A1 45號停車位，依法有據，應予准許，爰判決如主文第1 項所 示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 依職權宣告假執行。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費 用額如主文第2項所述。
中 華 民 國 107 年 9 月 14 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 14 日
書記官 龍明珠