臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第878號
原 告 陳郁儂
訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 楊劍合
黃儀采
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國107 年6 月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾陸萬伍仟壹佰陸拾元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣捌拾陸萬伍仟壹佰陸拾元。前二項給付，如任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內，免除給付之義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告如各新臺幣貳拾捌萬捌仟元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲如各以新臺幣捌拾陸萬伍仟壹佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：訴外人林俐俐前於民國101 年5 月14日與被告總 瑩建設股份有限公司（下稱被告總瑩公司）、楊碧玲分別簽 訂簽訂「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房 屋契約）、「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系 爭土地契約）（合稱系爭房地契約），購買坐落桃園市○○ 區○○段0 地號土地及其上湯城世紀丁區編號M 棟30號之預 售房屋（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），約 定總價為新臺幣（下稱）913 萬元（房屋價款365 萬元、土 地價款548 萬元），嗣林俐俐將系爭房地契約之權利義務轉 讓予訴外人蔡麗珠，蔡麗珠再於103 年1 月4 日將系爭房地 契約之權利義務轉讓予伊，並均經被告同意。而伊已於102 年12月15日止已繳付136 萬元價款，103 年12月15日、105 年6 月14日再分別給付8 萬元及4 萬元價款，合計已繳付房 地價款148 萬元。依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定，
被告總瑩公司應於102 年12月15日前完成主建物附屬建物及 使用執照所定之必要設施並取得使用執照，惟被告總瑩公司 遲至於106 年4 月20日始取得使用執照。伊於107 年3 月30 日寄發存證信函通知被告總瑩公司給付遲延利息，皆未獲置 理，而依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項」（下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事 項第12條第2 項記載，伊得請求依已繳房地價款萬分之5 單 利計算之遲延利息，故被告總瑩公司應給付伊逾期取得使用 執照之遲延利息87萬1,440 元。又系爭房地契約為聯立契約 ，具連帶不可分性應共同履行，故任何一部分違約，視同被 告均違約，伊自得請求被告負不真正連帶賠償責任。為此， 爰依系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定、「預售屋買賣契 約範本」應記載事項第12條第2 項規定，訴請判命：（一） 被告總瑩公司應給付伊87萬1,440 元；（二）被告楊碧玲應 給付伊87萬1,440 元；（三）前二項請求，如任一被告已為 給付，另一被告於其給付範圍內，免除給付之義務；（四） 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告總瑩公司固不否認系爭房屋有遲延取得使用 執照情事，然系爭房屋契約與系爭土地契約本質上屬兩個不 同之獨立契約，且被告楊碧玲為自然人，非消費者保護法（ 下稱消保法）所規範之企業經營者，並無適用「預售屋買賣 契約範本」之餘地，是被告間並不成立不真正連帶關係，原 告僅能向被告總瑩公司請求給付遲延利息。又縱認被告均應 給付遲延利息，然原告於繼受系爭房地契約時業已知悉系爭 房屋已逾期取得使用執照之情，仍執意購買並向被告請求遲 延利息，已有違反誠信原則及權利濫用之虞，況原告僅繳納 部分價款，被告卻需支付高額違約金，顯然過高，應予酌減 ，應以週年利率5%計算遲延利息，而給付32萬3,090 元為適 當等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第85頁，並依判決格式修正或刪 減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
（一）蔡麗珠前繼受林俐俐與被告總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房 土地契約之權利義務，由蔡麗珠買受系爭房地，約定總價 為913 萬元（房屋價款365 萬元、土地價款548 萬元）， 嗣蔡麗珠於103 年1 月4 日將前開兩契約之權利義務轉讓 予原告。另原告於102 年12月15日止已繳付136 萬元價款 ，103 年12月15日、105 年6 月14日再分別給付8 萬元及 4 萬元價款。
（二）依系爭房屋契約約定，被告總瑩公司應於102 年12月15日
前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得 使用執照，而系爭房屋係於106 年4 月20日始取得使用執 照。
四、本件兩造爭執之點，應在於：原告主張因被告總瑩公司遲延 取得使用執照，被告應依不真正連帶債務關係給付遲延利息 ，有無理由？若有，金額若干？被告抗辯該遲延利息之性質 係屬違約金，而有違約金酌減之情形，是否可採？茲分述如 下：
（一）按所謂之契約聯立，係指數個契約（典型）或非典型具有 相互結合之關係者而言，其結合之主要情狀有二：一為單 純外觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（ 例如訂立一個書面）而結合，相互間不具依存關係。另一 則為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個 契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，於此 情形，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之 ，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則 另一個契約亦應同其命運。故彼此具有不可分離之關係， 該聯立契約應同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履 行另一契約。又各個契約相互間是否具有依存關係，應綜 合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習 慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準，且 基於契約自由，當事人在不違反強制規定及公序良俗範圍 內，得訂立任何內容之債權契約。是當事人為前述具依存 關係之契約聯立時，除應認各個契約之成立或失效，應同 其命運外，非不得另約定其一契約當事人一方，應就另一 契約當事人某方之違約，視同其違約，而亦應擔負債務不 履行之損害賠償義務，以滿足不同之需要，其理自明。（二）經查，系爭房屋係以系爭土地為建築基地而興建，有系爭 房屋契約可稽（見本院卷第12頁）。雖最初權利讓與人林 俐俐買受系爭房地時，係分別簽立前開兩份不同之契約， 然對買賣雙方而言，該契約目的在於被告總瑩公司應依約 完成預售屋之興建並取得使用執照，併同買方另向地主即 被告楊碧玲買受之基地持分（即系爭土地）為移轉、交付 。故系爭房屋與系爭土地，屬緊密不可分之契約標的，若 互缺其一，各個契約目的即無法達成，而無單獨存在之必 要，復觀諸系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為 本約之一部份，與本約具有同等效力，並與『土地預定買 賣合約書（本院按：即系爭土地契約）』具連帶不可分性 應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約 時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（見本院卷
第18頁至第19頁）；另系爭土地契約第12條第1 項亦約明 ：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力 ，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書（ 本院按：即系爭房屋契約）』具連帶不可分性應共同履行 ，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部 違約，解除合約時視為全部解除。」（見本院卷第38頁） ，已言明系爭房地契約之成立、生效或解除，具有不可分 離之依存關係，應同其命運，而為前述具有依存關係之契 約聯立，且兩造間亦約定各該契約之履行（即契約義務之 履行）具有「連帶不可分性應共同履行」，是任一契約「 一部不履約（即違反契約義務）視同全部（即系爭房地兩 契約）均違約」，足見兩造於前述聯立契約，尚相互合意 其一契約之賣方（買方），於另一契約賣方（買方）違約 時，將「視同違約」。申言之，亦應負債務不履行之損害 賠償義務，其理甚明。
（三）次按不真正連帶債務，係指數債務人，以單一目的，本於 各別之發生原因，負其債務，並因其中一債務之履行，而 他債務亦同歸消滅者而言，故兩者並不相同（最高法院98 年度台上字第2003號判決意旨參照）。又給付有確定期限 者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者 ，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第229 條 第1 項、第231 條第1 項亦規定甚明。查被告總瑩公司依 系爭房屋契約第10條第1 項約定，應於102 年12月15日完 成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使 用執照，惟遲至於106 年4 月20日始使用執照【見兩造不 爭執事項（二）】，又施工期間曾遭遇如附表所示9 日暴 雨及颱風假，亦為原告所不爭執（見本院卷第124 頁、第 139 頁反面），而參諸系爭房屋契約第10條第1 項第3 款 約定可知，因天災地變等人力不可抗力之事由，致被告總 瑩公司不能施工者，該影響期間得不計入完工期日之天數 ，是經核算後被告總瑩公司合計逾期1,212 天（此部分詳 如後述），是被告總瑩公司顯有遲延給付，而應負賠償責 任，至為灼然。又兩造以特約約明系爭房地兩契約於履行 上不可分，故被告就任一契約之一部不履約，視同另一契 約亦屋屬違約，而應對原告均負債務不履行損害賠償義務 ，業經本院審認如上。原告主張被告楊碧玲應就系爭房屋 遲延取得使用執照對伊負遲延給付責任，自屬有據。惟系 爭房地契約仍屬不同當事人與原告所成立之各個買賣契約 ，雖被告分因前述違約及擬制視同違約，而應對原告各負 損害賠償給付義務，然此係本於其個別契約之債務不履行
而生賠償責任，亦即以單一目的，本於各別之發生原因， 負其債務，並因其中一債務之履行，而他債務亦應同歸於 消滅，是原告主張被告應就上述遲延給付賠償責任負不真 正連帶責任，於法即屬有據。
（四）再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 ；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額。民法第250 條第1 、2 項分別 定有明文。又債務不履行，包括給付不能、遲延給付及不 完全給付之情形，債務人於何種情形應支付違約金，悉依 當事人之約定定之；違約金既係債務人於不履行債務時支 付，其屬損害賠償預定性之違約金者，如係為給付遲延而 約定，即與民法第231 條第1 項規定之損害賠償額相當； 且契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不 履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契 約約定其為懲罰性之違約金外，概屬賠償總額預定性之違 約金，而以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠 償總額之預定，此觀同法第250 條規定及其修正理由自明 （最高法院80年度台上字第1718號、90年度台上字第809 號、102 年度台上字第889 、1378號判決意旨參照）。次 依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為 標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付 金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲 延之利息；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當 事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息， 即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而 為實質上之裁判（最高法院37年上字第8014號、43年台上 字第576 號判例意旨參照）。經查，系爭房屋契約第10條 第1 項、第2 項約定：「本預售屋之建築工程，自100 年 12月31日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有 下列情形之一者，其期間不計入前開天數：……（三) 因 天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方（即被告總瑩公 司）不能施工者，其影響期間」、「賣方（即被告總瑩公 司）如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款 萬分之5 計算遲延利息予買方。」（見本院卷第14頁）， 而前揭應依約完工取得使用執照之義務（債務）並非以支 付金錢為標的，是被告抗辯前開「遲延利息」之約定，即
為兩造間就被告總瑩公司如逾期完工並取得使用執照時， 所應支付之違約金，且為損害賠償總額預定性質違約金等 語，揆諸前開說明，自可為採。
（五）次按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經營商 品或提供服務為營業者，消保法第2 條第2 款定有明文。 凡以提供商品或服務為營業之人，不論其為公司、團體或 個人，亦不論其營業於行政上是否曾經合法登記或許可經 營，只要是營業之人，均為企業經營者。次按「中央主管 機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約 之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或 不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」、「前項應 記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一契約 之重要權利義務事項。二違反契約之法律效果。三預付型 交易之履約擔保。四契約之解除權、終止權及其法律效果 。五其他與契約履行有關之事項。……」、「違反第1 項 公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契 約之效力，依前條規定定之。」、「中央主管機關公告應 記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容 。」，消保法第17條第1 項、第2 項、第4 項前段、第5 項亦有明文。查系爭房地契約為被告為向不特定之消費者 銷售「湯城世紀」建案之房屋及坐落土地應有部分而單方 預先擬定之定型化合約，顯見被告均係以出售房屋及土地 為營業之人，揆諸前開說明，自屬企業經營者。又系爭房 屋契約第10條第2 項僅係按已繳房屋價款為計算遲延利息 ，然兩造締約當時有效之預售屋買賣契約範本第12條第1 項、第2 項規定：「一、本預售屋之建築工程應…民國○ 年○月○日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之 必要設施，並取得使用執照。…二、賣方如逾前款期限未 開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依 萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開 工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之 處罰規定處理。」（見本院卷第62頁），則系爭房屋契約 第10條第2 項約定顯已違反前揭應記載事項第12條第2 項 應按已繳房地價款計算遲延利息之規定。衡諸常情，無論 預售建案之預定房屋與土地買賣契約是否一併訂立，或分 別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋 之建商與地主間所負之協同債務本質；就消費者而言，其 依建商通知所繳納之分期付款，主觀上仍係按預售房屋興 建之工程進度而繳納，所繳納者皆為房地買賣總價之一部 分，並無房屋及土地價款各為何之分，足見被告係為規避
應記載事項第12條第1 項規定之適用，始片面將原告本為 一體之給付，巧立名目任意分拆。從而，系爭房屋契約第 10條第2 項關於以「房屋」價款作為遲延利息計算基礎之 約定，與應記載事項第12條第2 項明定應以「房地」價款 計算之規定不符，且不利於原告，揆諸前開規定，該部分 約定應屬無效，而應依前述應記載事項第12條第2 項規定 以原告已繳房地價款之萬分之5 計算每日遲延利息。被告 辯稱楊碧玲非企業經營者，且應分別以房屋價款及土地款 獨立計算遲延利息云云，均無足採。
（六）末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252 條另定有明文。惟此係賦與法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適 裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當 事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務 人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及 舉證責任。況違約金之約定，乃為當事人契約自由、私法 自治原則之體現，雙方於訂約時既已盱衡自己履約之意願 、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀 因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主 張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法 律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何 核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該 違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之 本旨（最高法院93年度台上字第909 號裁判意旨參照）。 查被告總瑩公司依系爭房屋契約第10條第1 、2 項約定， 應於102 年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定 之必要設施，並取得使用執照，惟其遲至於106 年4 月20 日始取得前開使用執照，故被告總瑩公司逾期取得使用執 照合計1,213 天，自應負給付遲延賠償責任，而被告楊碧 玲依系爭土地契約第12條第1 項之約定，視同違約，亦應 對原告負給付遲延之損害賠償義務，並與被告總瑩公司成 立不真正連帶責任，且就遲延利息（即違約金）應按已繳 房地價款合併計算等情，已如前述，參以兩造兩造均不爭 執原告於102 年12月15日止已繳付136 萬元價款，103 年 12月15日、105 年6 月14日再分別給付8 萬元及4 萬元價 款【見兩造不爭執事項（一）】，據此，被告各應給付原 告之遲延利息為86萬5,160 元【計算式：（136 萬元×萬 分之5 ×360 天〈即102 年12月16日至103 年12月15日， 並扣除附表編號1 至編號5 所示之5 日暴雨、颱風假〉） ＋（144 萬元×萬分之5 ×543 天〈即103 年12月16日至
105 年6 月14日，並扣除附表編號6 至編號8 所示4 日暴 雨、颱風假〉）＋（148 萬元×萬分之5 ×310 天〈即10 5 年6 月15日至106 年4 月20日〉）＝86萬5,160 元】， 被告雖辯稱前開違約金之約定數額過高，應參酌法定遲延 利息（即週年利率5%）予以酌減為32萬3,090 元云云（見 本院卷第91頁），然並未提出任何證據證明前揭由被告預 先擬定交由買方簽署，應已盱衡其自己履約意願、賠付能 力及該違約情事發生時他方可能受到之損害等主、客觀因 素，而本諸自由意識及平等地位而定之賣方違約應負違約 金約款，究有何可認顯失公平而屬過高之具體事實為佐， 則被告事後空言泛稱過高，就本件非因金錢債務不履行損 害賠償而預定之違約金，逕比附援引性質不同之金錢債務 之法定遲延利息，請求予以酌減，顯屬無據，從而，揆諸 前開說明，被告自應受該違約金約定之拘束，法院亦應予 以尊重，以符當事人契約約定之本旨，難認本件已失之公 平而有酌減違約金之必要，故被告此部分抗辯，並無足採 。又本件係因被告總瑩公司逾期取得使用執照，且長達1, 221 天，情節非微，原告縱係輾轉自林俐俐受讓系爭房地 契約，其仍係本於系爭房地契約請求被告給付前揭約定之 遲延利息，自難認有何違反誠實信用原則及權利濫用之情 形，被告此部分所辯，亦無足採。
五、綜上所述，原告依系爭房屋契約第10條第2 項、第22條及系 爭土地契約第12條第1 項約定，請求被告依不真正連帶之法 律關係給付86萬5,160 元，為有理由，應予准許；逾此範圍 之請求，則屬無據，應予駁回。
六、假執行之宣告：
本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行 或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
民事第二庭 法 官 張永輝
附表：
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│編號│民國│天然災害 │桃園市停止上班上課日期及情形 │
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│ 1 │101 │暴雨 │6 月12日全日 │
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│ 2 │101 │蘇拉颱風 │8 月2 日全日 │
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│ 3 │102 │蘇力颱風 │7 月12日中午12點起停止上班上課 │
│ │ │ │7 月13日全日 │
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│ 4 │102 │潭美颱風 │8 月21日中午12點起停止上班上課 │
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│ 5 │103 │麥德姆颱風 │7 月23日全日 │
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│ 6 │104 │昌鴻颱風 │7 月10日全日 │
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│ 7 │104 │蘇迪勒颱風 │8 月8 日全日 │
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│ 8 │104 │杜鵑颱風 │9 月28日全日 │
│ │ │ │9 月29日全日 │
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正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 2 日
書記官 劉雅婷
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