臺灣臺東地方法院民事判決 八十九年度簡上字第十二號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 李泰宏律師
被上訴人 乙○○ 住臺東
右當事人間請求確認債權不存在事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月三日本院
臺東簡易庭八十八年度東簡字第一四六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認被上訴人基於民國八十八年一月二十四 日之河川讓渡契約書，對於上訴人之買賣價金債權，應減少新台幣（下同）四 十五萬三千一百元，被上訴人對於該減少部分之價金債權不存在。 二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： （一）按「民法第三百五十九條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其 價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為 之已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金。」（最高法院八十 六年臺上字第二六五九號、八十四年臺上字第一四四四號、七十三年臺上 字第四三五四號判決）。本件被上訴人出售之荖葉園其面積減少等情已如 前所提訴狀所述，依法應減少價金四十五萬三千一百元，上訴人前已經具 函被上訴人，並以訴狀作此主張，依前開判決例所示，即無須向法院起訴 為之。而被上訴人仍對此一金額有所主張，依法即有確認債權不存在之必 要。
（二）原判決為上訴人不利之認定，無非採信被上訴人之辯解稱：「兩造間係以 被上訴人自林松印處承讓之土地使用範圍及其上其所種植之荖葉園為其受 讓標的，與系爭土地實際座落何一地號及面積若干無關，．．。」，因而 認定上訴人不得以「面積」不足而請求減少價金為依據，是以「面積」是 否關係本件買賣？林松印是否為本件買賣之條件？當為本件爭點所在。查 「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但 契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解。」（最高法院十七年上字第一一一八號判例）。又「當事人締 結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不 能由一造任意撤銷。」（最高法院二十年上字第一九四一號）。本件依兩 造契約之明文第一條明定：「乙方所有不動產（如後載不動產標示）今因 需要願以讓渡與甲方承受並約定補償金交付如左：」，而不動產標示亦明 文：「河川公地馬蘭段五十四—二十三地號十九號堤防外，寶桑國中對方 勝利街北邊面積約○‧五二○○公頃讓渡予甲方繼續耕種權益。」，顯見 土地之座落與面積之範圍大小均屬契約之要素甚明，原審卻作相反之認定 已有未當。
（三）本件依兩造之契約從未有比照前手「林松印」之記載，更未有援引「前手 前契約」之約定，乃原審卻作逾越契約明文之認定，顯違法令。按「所謂 物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約 定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且不 以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、 效用或品質欠缺者，亦屬之。」（參最高法院八十四年臺上字第一六九號 ，八十六年臺上字第二八０八號判例）依證人涂文欽於原審供稱：「．． ．因是河川地沒有登錄亦沒有所有權狀，就以實際面積來買賣，我當時帶 上訴人看過三次，面積都是講大約五分，．．。」（八十八年九月二十日 筆得錄），顯見雙方係以實際面積來買賣，而三次之間均強調面積大約「 五分」，如此之情狀，安能謂「面積」不在買賣「考量」之範圍？原判決 之認定，顯違事理。況依被上訴人與林松印之契約第二條明定：「尾款新 臺幣貳佰貳拾肆萬元整雙方約定於民國八十三年元月三十日由甲方將土地 上物點交清楚（即測量完畢）與乙方，同時由乙方將尾款付清與甲方。」 ，則當時彼等必有經過測量，而今被上訴人卻諉稱未測量以避責，自非公 道。
（三）準此，本件所減少之面積，比契約所訂面積不足○‧○七一四公頃，減少 程度達百分之十三．七三，顯然超過一般所能容忍之誤差範圍，上訴人自 得依民法第三百五十九條請求減少價金。而依面積減少之比例計算，其應 減少之價金為四十五萬三千一百元，自屬適法。至被上訴人與林松印間「 契約如何訂定」，其「危險與利益」均與上訴人無涉，被上訴人於該契約 中如受有債權訴人委曲，理應向林某為主張，自不能以其在前所受之危險 ，轉由上訴人承擔，此不並僅非事理之平，更違法令。 三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：援用原審判決書所載者。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、上訴人起訴主張其於八十八年一月二十四日向被上訴人買受坐落於臺東縣臺東市 ○○段五四之之二十三地號公有河川地（下稱系爭土地）乙筆，系爭土地買賣契 約書載明：買賣標的之土地為臺東縣臺東市○○段五四之二三地號面積約○點五 二○○公頃，總價金新臺幣（下同）三百三十萬元。系爭土地交付後經上訴人囑 託測量結果，發現係未登錄之公有土地，且面積僅○點四四八六公頃，比契約所 定面積不足○點○七一四公頃，減少程度達百分之十三點七三，遠逾一般所能容 忍之誤差範圍，上訴人自得依民法第三百五十九條請求減少價金。而依面積減少 之比例計算，上訴人應減少之價金為四十五萬三千一百元。上訴人已於同年四月 十九日向被上訴人為請求減少價金之意思表示，詎為被上訴人所拒，為此起訴確 認債權不存在。被上訴人則以其於八十三年一月二十四日以二百三十四萬元之價 格向訴外人林松印購得系爭土地，該筆土地為公有河川地，並未登錄，且未經測
量，雙方為標定其所在位置，乃於河川公地讓渡契約書上記載「林松印原耕種馬 蘭段五四之二十三地號土地十九號堤防外（寶桑國中對方、勝利街北邊）公有河 川地面積約○點五二○○公頃」等語，其受讓後在上址種植荖葉園。嗣於八十八 年一月間上訴人屬意前開荖葉園，願以三百三十萬元之價格向被上訴人購買，而 於同月二十四日簽訂河川公地讓受契約書。因不知系爭土地所屬地號，及未經測 量不知實際面積為何，兩造乃約定以被上訴人自林松印受讓土地範圍為本件讓受 標的，上訴人並交付其與林松印間之讓渡契約書予上訴人，並將該讓渡契約書所 載文字，抄錄至本件讓受契約書不動產標示部分，而記載為：「河川公地馬蘭段 五四之二三地號土地十九號堤防外寶桑國中對方勝利街北邊面積約○點五二○○ 公頃讓渡予甲方（即上訴人）繼續耕種收益」等語。兩造讓受契約係以被上訴人 自林松印處承讓之土地使用範圍及其上被上訴人所種植之荖葉園為其受讓標的， 與系爭土地實際坐落地號及面積若干無關，上訴人嗣後反悔，藉詞減少價金，自 無理由等語置辯。
二、上訴人起訴主張其於八十八年一月二十四日向被上訴人買受系爭土地，買賣契約 書載明：買賣標的之土地為臺東縣臺東市○○段五四之二三地號面積約○點五二 公頃。系爭土地交付後經上訴人測量結果，面積僅○點四四八六公頃等情，為被 上訴人所不爭執，堪信上訴人之此部分主張為真實。是系爭土地是否具有物之瑕 疵，為本件所須審究者。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減 少其價金。民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條第一項前段分別定 有明文。法律規定之目的，在於使買受人獲得與價金等值之財產權。但「所謂物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備 者為限。」最高法院七十三年臺上字第一一七三號著有判例可資參照。故本件系 爭土地是否具有物之瑕疵，須分別依當事人通常交易觀念及當事人間之意思兩方 面論之。
（一）依當事人通常交易觀念而言，買賣不動產，其所有權能否移轉，面積多寡及 計價方式，攸關買賣雙方意願重大，通常錙銖必較，並於訂立書面契約條款 時，詳為記載，以為買賣雙方履約或違約請求之依據。經查被上訴人主張系 爭土地為未經實測登錄之公有河川地，與一般經登錄之土地，有確切之登記 面積，且能於付款後完成所有權登記而取得所有權狀之情形不同，此為上訴 人所不爭執，是上訴人於買賣系爭土地時既明知或可得而知上情，並於締約 階段就系爭土地之確切面積未經實際測量後再與被上訴人訂立買賣契約。參 諸兩造就就價金之約定，係由被上訴人就總數價金開價，再由上訴人就此價 金額度並予以議價成交，復經證人即曾參與兩造買賣過程之涂文欽於原審證 述明確，並有兩造訂立之河川公讓售契約書附卷可稽。亦與通常之土地交易 習慣由賣方以單位面積之賣價為出價後再為總面積價款之標價不同，凡此足 徵兩造訂約時，並非以經實際面積為計價之依據，而係以土地坐落之實際位 置為買賣之標的至明。
（二）另就當事人間之意思而言，被上訴人辯稱其向訴外人林松印購得系爭土地， 該筆土地為公有河川地，並未登錄，且未經測量，雙方為標定其所在位置， 乃於河川公地讓渡契約書上記載「林松印原耕種馬蘭段五四之二十三地號土 地十九號堤防外（寶桑國中對方、勝利街北邊）公有河川地面積約○點五二 ○○公頃」等語，其受讓後於系爭土地上種植荖葉園。嗣上訴人願以三百三 十萬元之價格向被上訴人購買，因不知系爭土地所屬地號，及未經測量不知 實際面積為何，兩造乃約定以被上訴人自林松印受讓土地範圍為本件讓受標 的，上訴人並交付其與林松印間之讓渡契約書予上訴人，且將該讓渡契約書 所載文字，抄錄至本件讓受契約書不動產標示部分，而記載為：「河川公地 馬蘭段五四之二十三地號土地十九號堤防外寶桑國中對方勝利街北邊面積約 ○點五二○○公頃讓渡予甲方（即上訴人）繼續耕種收益」，故兩造讓受契 約係以被上訴人自林松印處承讓之土地使用範圍及其上被上訴人所種植之荖 葉園為其受讓標的等語。經查被上訴人抗辯兩造約定以被上訴人自林松印受 讓土地範圍為本件讓受標的，被上訴人並將該讓渡契約書所載文字，抄錄至 本件買賣契約書不動產標示部分等情，核與被上訴人與訴外人林松印就系爭 土地之河川公地讓渡契約書及兩造間河川公地讓售契約書，就系爭土地之坐 落位置及面積，均記載有「馬蘭段五四之二三地號土地十九號堤防外寶桑國 中對方勝利街北邊」、「面積約○點五二○○公頃」等語。復為上訴人於原 審時自認：「本件契約書是根據前手（指訴外人林松印）契約書內容寫的。 」情節相符，故兩造間就系爭土地買賣契約之面積及坐落位置之記載，僅單 純抄錄自被上訴人與訴外人林松印就系爭土地之買賣契約，尚難僅以兩造間 買賣契約上就系爭土地面積之約略記載，驟認兩造間就系爭土地之面積為買 賣之要素，而推翻當事人間之真意。再佐以證人即系爭買賣契約之見證人涂 文欽亦到庭結證稱其偕同上訴人一同去看系爭土地後，上訴人很滿意，嗣後 即與被上訴人商談買賣系爭土地事宜，當時被上訴人出價三百五十萬，後來 以三百三十萬元成交，因為是系爭土地為河川地，並沒有登錄，亦無所有權 狀，所以便以實際面積買賣，並與上訴人前往系爭土地三次，面積都是講大 約五分，也就是把前手土地出賣與上訴人，系爭土地契約書上有寫地號，就 把前手（指訴外人林松印）轉述下來的面積告訴上訴人，當初買賣時所講的 面積，都是講大約，並不是以很確定的面積來行買賣等語。復經證人丁美雲 復到庭結證稱：「因為是公有河川地（指系爭土地），當事人之間無法轉讓 ，面積大約五分地，只是將現有面積賣掉，所謂馬蘭段，只是荖葉面積，並 不是指地號。‧‧‧當初兩造交易金額是約定的，從文句上來講只是為了標 定位置，不是為了確定地號土地。」等語甚詳。令衡諸上訴人決定買受系爭 土地前曾前往看地，並經證人涂文欽指界，此經上訴人自認在卷，並經證人 涂文欽證述明確。上訴人且自認購買系爭土地是因為其上種有荖葉，買了以 後好種植將來可以賺錢等語。核與被上訴人辯稱系爭土地之買賣在於其上荖 葉作物本身之價值，土地可以種植荖葉等語相符。被上訴人抗辯兩造間就系 爭土地係以實際之面積買賣等情，亦經證人涂文欽、丁美雲結證無訛。上訴 人既已認識系爭土地為未登錄地，且未經過測量，並先後前往系爭土地指界
，且其真意在於購買種植有荖葉作物之系爭土地，亦可認定。三、綜上所述，依當事人通常交易觀念而言，上訴人於締約階段，並未積極就系爭土 地之面積為締約準備行為，復未以面積為計算單位與被上訴人約定價金，亦未針 對面積不足之點而爭執。就當事人間之真意而言，上訴人認識被上訴人係就現有 系爭土地面積出賣，且上訴人締約之真意在於種植荖葉農作物之系爭土地，其所 認識之買賣標的物，亦係種有荖葉園之系爭土地實質現況，因認就客觀上及主觀 上層面而論，系爭土地並未因面積不足而滅失或減少其效用，而有物之瑕疵，亦 即上訴人業因兩造間之交易行為獲得與價金等值之財產權。從而上訴人主張被上 訴人面積不足而有物之瑕疵，依法應減少價金，上訴人前已經通知被上訴人，而 被上訴人仍對此一金額有所主張，請求減少價金四十五萬三千一百元，並確認被 上訴人此部分債權不存在云云，為無理由，原審為其敗訴之判決，並無不合，上 訴意旨聲明不服，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三 日 臺灣臺東地方法院民事庭
~B審判長法官 簡慧娟
~B法 官 張震武
~B法 官 黃莉莉
右為正本係照原本作成
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三 日~B法院書記官 彭添財