高雄高等行政法院判決
106年度訴字第274號
民國107年8月22日辯論終結
原 告 台灣糖業股份有限公司
代 表 人 黃育徵
訴訟代理人 邱芬凌 律師
廖椿堅 律師
被 告 屏東縣政府
代 表 人 潘孟安
訴訟代理人 鍾國樑
陳昕喬
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國106年5月
19日台內訴字第1060032981號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、實體方面
一、爭訟概要：
緣被告辦理「大潮州地下水補注湖第1期工程實施計畫第二 階段工程」（下稱系爭工程）需要，報經內政部民國（下同 ）105年6月7日台內地字第1051305277號函核准徵原告所有 屏東縣○○鄉○○段○○○○○段○0○段000○000○號等2 筆土地（下稱系爭土地），嗣被告據以105年6月28日屏府地 權字第10521051401號公告徵收（公告期間自105年6月29日 至105年7月29日止）在案。原告於105年7月20日以屏資字第 1055203070號函提出異議，經被告以105年8月30日屏府地價 字第10527073600號函復土地徵收補償市價查估過程及評議 結果並無不符。原告不服前開查處結果，提起復議，經屏東 縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）106年1月12日 106年第1次會議，評議結果維持原評定徵收補償價格每平方 公尺新臺幣（下同）490、592元，被告以106年2月16日屏府 地價字第10604273300號函復原告。原告不服，提起訴願， 經決定駁回，原告猶未甘服，遂提起本件行政訴訟。二、原告起訴主張及聲明︰
(一)主張要旨︰
1、依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第6條第1項 、第7條、第8條規定及內政部依查估辦法第30條授權訂定發
布之買賣實例調查會估價表（表1-1、1-2、1-3）可知，蒐 集市場買賣實例，不論是否採用為比較標的，均須填寫買賣 實例調查估價表，始符合蒐集、調查買賣實例之法定正當程 序。至於是否逕予排除不採用、或與比準地條件之相近似程 度是否屬於較適當之比較標的，均屬嗣後選擇判斷之問題） 有本院104年度訴字第534號判決可參）。 (1)本件符合案例蒐集期間之買賣實例萬巒鄉新置段（下稱新置 段）有6筆，佳佐段有5筆，共11筆買賣實例，有內政部不動 產交易時價查詢服務網內資料可憑。除被告採為比較標的之 新置段865、808地號、及佳佐段891-17地號和890-7地號（ 屬同一買賣）3筆買賣實例，有填載買賣實例調查估價表外 ，其餘未採為比較標之8件買賣實例，未依法填寫買賣實例 調查估價表及調整修正案例價格，違反查估辦法及內政部10 4年3月編印土地徵收補償市價查估作業手冊（下稱查估作業 手冊）關於「調查實例類型及原則」之規定。
(2)依查估辦法第6條、第30條規定，查估機關應按中央主管機 關公告之書、表格式填寫，其規範目的應係以其調查結果作 為將來審核判斷之基礎資料，應依一定格式明確記載以便利 審查，為正當法律程序。被告對未採為比較標的之買賣實例 未填寫買賣實例調查估價表，地評會自難以評斷是否其揀選 之比準土地是否適當。且依地評會105年1月21日105年第1次 會議紀錄所示，被告提送之調查文件，除表7「宗地個別因 素內容」有經承辦人單位主管長官蓋章以外，其餘書表僅有 不動產估價師林志明之蓋章，未經承辦員、課(股)長、主任 (局長)蓋章，可見被告就採為比較標的之之3筆買賣實例， 其買賣實例調查估價表之製作亦未完成。是即，被告未完整 踐行查估辦法第6條所規定之應填寫買賣實例調查估價表之 法定正當程序，即逕為比較標的之選取判斷，有違反正當法 律程序之瑕疵，原處分應予撤銷。
2、比較標的之選擇，應就各買賣實例之個別因素、區域因素、 交易日期等條件綜合評價後，選擇影響價格變動條件與比準 地相同或較相近者，始符合買賣實例比較法之精神。倘若被 告漏未將買賣實例之土地位置、形狀、面積大小、坡度、臨 路狀況、使用限制、與市場距離及進出道路等事實情況，依 查估辦法第7、8條規定予以調查，並列入選擇比較標的之標 準加以考量，其判斷顯係基於不完整之事實資料，而有恣意 瑕疵。
(1)系爭土地接近屏東縣來義鄉（下稱來義鄉）行政區域，且緊 鄰古樓部落，有古樓國小、來義高中、來義鄉公所、超商及 各種商店、餐廳。車站位置在系爭土地旁邊，距離為165公
尺，然被告表7第18點接近屏東客運農場站位置卻填載1,000 公尺；系爭土地距商圈、市場僅為一條馬路之隔，被告表7 第16及第19點關於系爭土地接近商圈、市場距離竟記載6,40 0公尺，且未填載為距離較近之古樓商圈，而標示遙遠之佳 佐商圈，嚴重影響宗地個別因素之判斷及價值。被告雖稱依 不動產估價技術規則第12條規定，蒐集比較實例依同一條件 ，比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影 響之最適範圍，並舉來義鄉為原住民保留地，土地移轉限制 屬影響價格之重大因素，價格無法互為影響而成立替代關係 等語。惟被告之答辯顯然將撿選比較標的時之差異率及選擇 ，與宗地個別因素之宗地條件之記載，兩者混為一談。況且 ，被告所撿選之3筆比較標的，其土地位置亦較接近古樓部 落，並無所謂供需圈在佳佐市場之事實存在。再依查估作業 手冊第參、六點「估計預定徵收土地宗地單位市價」關於( 一)個別因素調整項目、(三)最大影響範圍等規定可知，無 論為系爭土地或其他買賣實例，均應以來義古樓商圈為最近 之接近條件，無需外求6、7公里外之佳佐商圈。對當地影響 最大之設施，當為來義古樓行政區，帶來整個區域之方便性 和價格影響，被告應將來義鄉或古樓部落之宗地因素，併為 考量。又參照查估作業手冊第捌點第12小點之問題答覆，非 限於同一區段之接近條件，被告僵化漠視系爭土地與來義生 活圈相近之宗地條件，將學校及相關接近條件棄不考量，有 違公平原則。
(2)被告表3地價區段勘查表為不實查估，其中交通條件：主要 道路名稱應為大武路，寬度至少9米以上，該欄空白無評分 。大型車站應為來義總站，距離797公尺，該欄空白無評分 。站牌欄位應為距農場車站，距離165公尺，該欄空白未記 載且無評分。接近聚落程度竟填載距離6400公尺，無視系爭 土地與古樓部落相鄰9公尺，離古樓部落中心位置僅258公尺 。距離接近運銷中心、消費市場程度，應為僅不到797公尺 之來義鄉公所，被告竟記載為6,400公尺。原本交通條件絕 佳且所有分數評定應為優之土地，竟全遭評定為「劣」，顯 然填載不實。土地條件：系爭土地經過重劃，土壤亦經改良 ，內部水土保持等均已完善，卻遭評為2普通，顯與事實不 符。公共建設：本區段附近有古樓國小364公尺、來義高中 666.41公尺，其他丹林吊橋等觀光景點僅1公里遠，所有公 共設施均已完善，被告竟空白未填載。工商活動：金融機構 為郵局距離僅1.2公里，該優良公共建設條件未載入勘查表 內，與事實背離且多有疏漏。又該表「承辦員、課(股)長、 主任(局長)」簽名欄屬空白，文書製作人不詳，故其證明憑
信力薄弱，無從證明其所記載內容為事實。被告依此錯誤事 實基礎所作成所有之買賣實例所為市價查估，有恣意違法， 嚴重影響原告權益。
(3)被告表3-2、3-3、3-4地價區段之勘查，內容亦有多處空白 、未填載之疏漏，自難期待被告比準地之比較公正合理。表 5-4（原告誤載為表4）影響地價區域因素分析明細表係以P0 01-00地價區段與違法揀選之比較標的所屬之P003-00、P004 -00、P005-00地價區段相比較，上述地價區段之區段調查勘 表內容不實已如前述，故據以推算之區段調整率為0％，顯 然不合理。表4比較法調查估價表就現況個別因素調整部分 ，細項15接近學校程度空白、細項16接近古樓來義市場不到 200公尺卻記載為6400公尺、細項18距離車站應為165.85公 尺卻記載為450公尺，與事實不符，該表內容既有錯誤且不 完全，更無承辦人員相關人蓋章，自難期待其評價結果為正 確，從而，表6徵收土地宗地試價估計表亦無從獲得正確比 較之差異率。
3、本件估計宗地市價係於105年1月21日經地評會通過，於105 年6月14日調整土地變動幅度經105年第3次地評會議評定為 每平方公尺490元、592元，嗣經地評會於106年1月12日第1 次會議維持原評定價格。由上述時間流程可知，本件同一地 價區段或附近區段之11筆買賣實例，應於105年1月21日之前 作成調查查估，且由本件各查估書表填寫日期記載為104年 11月1日，可證買賣實例應於104年11月1日前調查。惟被告 所提答辯附件1之資料，佳佐段925-4地號土地建物查詢資料 、異動索引查詢資料，查詢時間為「106年4月11日16時13分 」，土地登記申請書其上時間標明「2017年4月11日4時」， 其他各筆土地之標明時間分別為106年4月13日、16日、106 年11月30日15時52分，可見上述資料之查詢時間均在地價會 評議後。足證被告未依法於查估時間內對所有買賣實例進行 調查，僅選擇性挑出對其有利之3筆土地以壓低市價估算， 顯已違反查估辦法及查估作業手冊關於調查實例類型及原則 之規定。
4、被告創設土地持分買賣為影響交易價格之排除事由，明顯違 背查估辦法第7條規定。
(1)103年9月至104年9月之期間，佳佐段有5（原告誤載為6）筆 可供比準之土地，被告稱該區段無案例等語顯然與事實不符 ，被告選擇較遠之新置段，顯為恣意濫用。上述5（原告誤 載為6）筆土地段出售之市價，由不動產實價查詢服務網內 之交易價格換算，其交易價格均高於被告查估之每平方公尺 580元。新置段有6筆土地可供比準，交易單價亦均高於被告
比準地查估價格580元，其中臨路土地價格更高達4,489元。 被告故意揀選該區段內未臨路、交易價格最低之土地為比較 標的，明顯恣意濫用。被告比選標的應揀選同區段及條件相 近之土地，應以佳佐段土地進行估價。
(2)被告含混籠統認「比較標的1價格形成因素之相近程度較高 」，卻未說明所謂「價格形成因素」之判斷標準與依據，即 以價格最低之萬巒鄉新置段865地號土地作為比價基準，訴 願決定就此部分之主要或重要理由亦有所欠缺，使原告無從 知悉被告獲致結論之原因。被告原處分理由不備，顯為突襲 性處分，已影響到原告程序參與及行政救濟權利。 5、佳佐段1小段323地號土地係以同段325地號土地作為基準進 行調整，同段325地號土地徵收價額之核定若有違失，同段 323地號土地徵收價額之核定計算方式即失所附麗，應一併 撤銷。
(二)聲明︰
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、被告應另為適法之處分。
三、被告答辯及聲明︰
(一)答辯要旨︰
1、系爭土地應按照徵收當期之市價補償其地價，就系爭土地徵 收補償市價之形成過程臚述如下：
(1)地價區段劃分及估計實例土地正常單價：本件估價基準日為 104年9月1日，法定案例蒐集期間為103年9月2日至104年9月 1日。於前開期間內，蒐集3件買賣案例為比較標的，分別為 買賣實例1：萬巒鄉新置段865地號(P003-00地價區段)，交 易價格為461元/平方公尺；買賣實例2：萬巒鄉新置段808地 號(P004-00地價區段)，交易價格為712元/平方公尺；買賣 實例3：萬巒鄉佳佐段891-17、890-7地號(P005-00地價區段 )，交易價格為722元/平方公尺。有地價區段勘查表、買賣 實例調查估價表、地價區段圖列印影本可稽，核與查估辦法 第10條第1項、第13條及第17條規定無違。 (2)選取比準地及查估比準地地價：被告將勘估標的劃分為P001 -00地價區段，本次評估係以宗地流水號0003作為評估P001 -00地價區段市場價值之比準地；經依P003-00、P004-00、 P005-00地價區段內之比較標的進行價格日期調整、區域因 素調整及個別因素調整後，推估比準地地價為每平方公尺58 0元，並以該地價作為P001-00地價區段地價。有徵收地價區 段圖、影響地價區域因素分析明細表、比較法調查估價表、 比準地地價估計表影本可參，亦合於查估辦法第18條及第19 條規定。
(3)估計系爭土地市價，提交地評會評定：被告以上開地價區段 比準地地價，計算系爭土地市價為每平方公尺480元、580元 ，並提經地評會第l次會評定通過；嗣因需用土地人未能於 105年6月30日前依法完成徵收發放補償費完竣，爰提經地評 會1 05年第3次會評定通過萬巒鄉105年被徵收土地市價變動 幅度(101.9％)後，將系爭土地補償市價調整為每平方公尺 490、592元，據以辦理補償。有徵收土地宗地市價估計表、 徵收土地宗地市價評議表、被告105年1月28日屏府地價字第 10502934200號函及105年6月28日屏府地價字第10520527800 號函送105年第1次及105年第3次地評會會議紀錄(節本)影本 可稽，核與土地徵收條例第30條規定無違。
2、原告引用本院104年度訴字第534號判決，稱買賣實例不論是 否為本徵收案之比較標的，均須填寫買賣實例調查估價表一 節：嘉義縣政府根據本院104年度訴字第534號判決，以106 年9月14日府地價測字第1060184738號函報請中央主管機關 內政部，說明三略謂：「依……判決理由五(五)所持見解： 『就蒐集之各件市場買賣實例，不論是否採用為比較標的， 均須填寫買賣實例調查估價表……』惟現行實務查估作業方 式並無此規定。如依該院見解其蒐集實例(比較標的)蒐集範 圍如何明確界定亦有疑義。爰本府以為本案似應以土地徵收 補償市價查估辦法第4條規定於選取條件相似合理買賣實例 或收益實例再依第6條第2款填寫買賣實例調查估價表或收益 法調查估價表」經內政部以106年9月26日台內地字第106006 8625號函覆略以「說明二、……惟就不予採用之實例是否需 詳予記載尚無明定。貴府來函說明三所提『應以土地徵收補 償市價查估辦法第4條規定於選取條件相似合理買賣實例或 收益實例再依第6條第2款填寫買賣實例調查估價表或收益法 調查估價表』意見1節，本部同意」。是以，原告所稱不論 是否為本徵收案之比較標的，均須填寫買賣實例調查估價表 云云，業經內政部函復就「選取條件相似合理買賣實例後， 再填寫買賣實例調查估價表」，爰有關本案買賣實例調查估 價表之填寫，符合內政部函旨。
3、原告指摘表1買賣實例調查估價表、表3地價區段勘查表、表 4比較法調查估價表、表5影響地價區域因素分析明細表等書 表未經承辦人及其監督長官核章一節。依查估作業手冊第伍 、三、(十)及(十四)點、第伍、六、(十四)點規定，委託不 動產估價師估價者，就表1買賣實例調查估價表、表3地價區 段勘查表、表4比較法調查估價表，由受託不動產估價師簽 章即可。而表5影響地價區域因素分析明細表，並無相關核 章欄位。
4、原告主張系爭土地接近消費市場程度(表7、表3)、接近車站 程度(表7、表4)應以距離較近之來義鄉古樓商圈及屏東客運 農場站為主一節。參照查估作業手冊第伍、一、(二)、8點 第(2)及(3)小點規定，及不動產估價技術規則第12條所謂「 同一供需圈」，指比較標的與勘估標的間能成立替代關係， 且其價格互為影響之最適範圍。可知不動產之價格，受與該 不動產同類型且有替代可能之其他不動產價格所牽連，換言 之，同類型而有替代可能之不動產之間，會有互相競爭，使 其價格互相牽引而趨向一致，故比較法是以替代原則為基礎 。來義鄉多屬原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦` 法第18條規定有土地移轉限制，該土地移轉限制屬價格影響 之重大因素，與原告所有系爭土地之價格條件別有，其價格 無法互為影響而成立替代關係，從而該鄉與勘估標的非屬同 一供需圈。又來義鄉於案例蒐集期間(103年9月2日至104年9 月1日)內，與系爭土地附近之買賣案例如下，案例1：丹林 段1381～1410地號，鄉村區乙種建築用地，交易日期104年4 月，交易單價為每平方公尺450元；案例2：丹林段2131～21 60地號，一般農業區農牧用地，交易日期104年4月，交易單 價為每平方公尺74元；案例3：丹林段1051～1080地號，山 坡地保育區農牧用地，交易日期104年5月，交易單價為每平 方公尺371元。爰此，上開實例價格皆較本案比較標的價格 低，故以萬巒鄉佳佐社區之設施為影響範圍，應屬合理。就 此，本件宗地個別因素清冊、比較法調查估價表、影響地價 區域因素分析明細表，未填載較接近勘估標的之來義鄉古樓 市場、古樓國小，而係選取與勘估標的同鄉之佳佐商圈為評 價標準，符合上開規定。
5、原告所陳表3地價區段勘查表交通運輸之主要道路名稱、大 型車站、站牌、公共建設、工商活動等空白未記載一節。依 表3地價區段勘查表填寫說明，影響農業用地區域因素評價 基準表之評價細項並未就旨揭細項進行評價，故被告旨揭細 項未予填載，與法無違。
6、原告所陳表4比較法調查估價表細項15「接近學校之程度」 空白一節。系爭土地經編定為一般農業區交通用地及農牧用 地，依表4比較法調查估價表註：「由地價查估單位依『土 地徵收補償市價查估辦法』第20條及『影響地價個別因素評 價基準表』考慮個別因素調整項目中1～5修正細項。」依影 響地價個別因素評價基準表註七:「最大影響範圍(％)為『- 』者，該項不予考慮調整。……。」故因農業用地之評價基 準未就「接近學校之程度」予以修正比較，爰不影響價格之 調整。
7、有關原告所提佳佐段等5筆及新置段等6筆買賣實例案例，其 中案例單價較高於被徵收價格一節：
(1)佳佐段871～900地號交易資料，其交易價格每平方公尺722 元，為本案之買賣實例3。
(2)佳佐段901～930地號交易資料，土地總面積為1,344平方公 尺，本次移轉交易權利持分範圍1/2，移轉持分面積為672平 方公尺，交易價格為每平方公尺1,041元。該交易實例係為 買受人同為鄰地同段917-16地號土地之共有人，並與其他共 有人訂有分管契約，故屬查估辦法第7條第5款合併使用之交 易，另因本件屬「持分」買賣，屬面積略小之共有土地與系 爭土地同質性較差，替代性較低，其交易價格之情況無法有 效掌握及量化調整，爰不予採用。
(3)佳佐段1201～1230地號交易資料，土地總面積為2,726平方 公尺，本次移轉交易權利持分範圍358/2783，移轉持分面積 為350.67平方公尺，交易價格為每平分公尺1,110元，經查 該交易實例係屬「持分合併使用之交易」，屬查估辦法第7 條第5款合併使用之交易，無法有效掌握及量化調整，爰不 予採用。
(4)佳佐段931～960地號交易資料，土地總面積為430平方公尺 ，交易價格為每平方公尺1,163元，依實價登錄備註資料為 「親友間之交易」，屬查估辦法第7條第4款親友關係人間之 交易，無法有效掌握及量化調整，爰不予採用。 (5)佳佐段931～960地號交易資料，土地總面積為215平方公尺 ，交易價格為每平方公尺1,860元，依實價登錄備註資料為 「親友間之交易」，屬查估辦法第7條第4款親友關係人間之 交易，無法有效掌握及量化調整，爰不予採用。 (6)新置段721～750地號交易資料，土地總面積為4827.19平方 公尺，交易價格為每平方公尺1,036元，經檢視其交易價格 ，略高於周邊一般農地市場行情價格，本案原採用之交易案 例應屬合適。因勘估標的佳佐段1小段325地號土地面積廣達 193,079平方公尺，與一般農地交易面積有別，市場需求小 ，經查詢近年鄰近地區或類似環境區域大面積(大於10,000 平方公尺)土地交易案例，交易價格區間為每平方公尺485至 670元；且鄰近環境發展現況，區域周邊多建有農舍或住宅 ，周邊環境與查估標的不同，其交易價格與一般農地農用土 地取得之價格接受程度有所差異，價格有別於農地農用價格 。再者，該地係作為「仙宗崑崙道院」之預定地，使用目的 非農用，係興建宗教寺廟建物為主，又寺廟選址考量風水、 方位等條件，買方選定標的有其特定性及無法取代性因素， 有別於一般人交易習慣，符合查估辦法第7條第9款「受迷信
影響之交易」事由。爰此，該交易案例之價格略高於周邊一 般農地市場行情，亦有價格無法有效掌握及量化調整之情形 ，故未予採用。
(7)新置段721～750地號交易資料，土地總面積為4751.19平方 公尺，交易價格為每平方公尺1,132元，經檢視其交易價格 ，略高於週邊一般農地市場行情價格，如前所述，因勘估標 的面積廣大，市場需求小，近年鄰近地區或類似大面積之土 地交易案例之價格區間為每平方公尺485至670元，該交易案 例區域周邊多建有農舍或住宅，與查估標的周邊環境不同， 價格有別農地農用價格，故本案原採用之交易案例應屬合適 。
(8)新置段481～510地號交易資料，土地總面積為95.04平方公 尺，交易價格為每平方公尺1,578元，使用分區為鄉村區乙 種建築用地，使用分區不同，故本案未採用本案例。 (9)新置段781～810地號交易資料，其交易價格每平方公尺712 元，為本案評估買賣實例2。
(10)新置段841～870地號交易資料，土地總面積為4777.04平方 公尺，交易價格為每平方公尺461元，為本案評估買賣實例 1。
(11)新置段751～780地號交易資料，土地總面積為935.66平方 公尺，交易價格為每平方公尺4,489元，其實價登錄備註資 料為「含增建或未登記建物」，且其面積較小、同質性較 差、替代性較低，故未採用本案例。
8、原告稱被告含混籠統認比較標的1價格形成因素之相近程度 較高，卻未說明所謂價格形成因素之判斷標準與依據，即以 價格最低之比較標的1作為比價基準一節：
(1)系爭土地劃分為P001-00地價區段，本次評估係以宗地流水 號0003作為評估P001-00地價區段市場價值之比準地，選用 比較標的1即新置段865地號，交易日期為103年11月，調整 百分率為1.1％、區域因素調整百分率為0、個別因素調整百 分率為10％(面積調整百分率為1％、臨街情形調整百分率為 2％、道路種類調整百分率為2％、面前道路寬度分率為6％ 、嫌惡設施〔類型〕調整百分率為-1％)，比準價格為每平 方公尺513元，差異百分率絕對值加總為13.1％。比較標的2 即新置段808地號交易日期為104年1月調整百分率為2.7％、 區域因素調整百分率為-3％、個別因素調整百分率為10％( 面積調整百分率為1％、深度調整百分率為1％、臨街情形調 整百分率為2％、道路種類調整百分率為2％、面前道路寬度 調整百分率為6％、接近市場之程度調整百分率為1％、嫌惡 設施〔類型〕調整百分率為-1％，比準地試算價格為843元/
平方公尺，差異百分率絕對值加總為18.7％，有比較法調查 估價表列印影本可證。
(2)依查估作業手冊第伍、六、(十)點規定及上開各項調整百分 率，比較標的1差異百分率絕對值加總為13.1％、比較標的2 差異百分率絕對值加總為19.7％、比較標的3差異百分率絕 對值加總為18.7％。依查估作業手冊第伍、六、(十一)點規 定：「比較標的權重應依不動產估價技術規則第27條規定： 『不動產估價師應採用3件以上，經前條檢討後之比較標的 試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與 勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價 格，並將比較修正內容敘明之。』決定之，『調整百分率絕 對值加總』可作為『價格形成因素之相近程度』之衡量判斷 ，百分率絕對值加總愈多者，權數愈少……」可知價格形成 因素之相近程度分別為較高、較低、普通，賦予權重80％、 5％、15％，計算第P001-00地價區段之比準地(宗地流水號 0003)為每平方公尺576元，並無違誤。 9、綜上所述，被告辦理系爭土地徵收補償市價查估作業，自資 料蒐集、實例調查、地價區段劃分、圖籍繪製、估計預定徵 收土地宗地單位市價、乃至提請地評會評定等相關程序，均 符合土地徵收條例及查估辦法等相關法令規定，其徵收補償 市價為每平方公尺490元、592元，依法並無不符。(二)聲明︰原告之訴駁回。
四、爭點︰
(一)原處分之作成，關於地價區段之勘查及宗地個別因素清冊之 記載，有無違誤？
(二)關於蒐集市場買賣實例，有無違法？所為比較標的之選取， 是否適法？
(三)被告作成原處分，是否有違反明確性原則？五、本院的判斷︰
(一)前提事實︰如爭訟概要欄所示之事實，業經兩造分別陳述在 卷，並有內政部105年6月7日台內地字第1051305277號函(本 院卷一第103頁)、被告105年6月28日屏府地權字第10521051 401號公告(本院卷一第105至107頁)、原告105年7月20日屏 資字第1055203070號函(本院卷一第111至112頁)、被告105 年8月30日平府地價字第10527073600號函(本院卷一第113至 117頁)、原告105年9月19日屏資字第1055203812號函(本院 卷一第119至122頁)、地評會106年1月12日106年第1次會議 紀錄(本院卷一第127至130頁)、原處分及訴願決定附卷可稽 ，堪予認定。
(二)本件應適用之法令：
1、按土地徵收條例第30條規定：「(第1項)被徵收之土地，應 按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設 施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地 價。(第2項)前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地 價評議委員會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市)主管機關 應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評 定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據 。(第4項)前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵 行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行細則第 30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價 ，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之 當期市價。」
2、次按土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法第2條規 定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價 格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價 區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施 保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規 定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、 製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實 例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或 修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常 單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵 收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價 評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查 實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐 集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收 益實例調查估價表。」第7條規定：「買賣或收益實例如有 下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修 正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價 格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……四 、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。 ……九、受迷信影響之交易。……十二、與法定用途不符之 交易。……」第8條規定：「買賣或收益實例除依前條規定 辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行 調整，並記載於買賣實例或收益實例調查估價表：一、交易 價格及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、 實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費 用。」第9條：「(第1項)土地徵收補償市價查估應調查影響 之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土 地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋
建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。(第2項 )前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項 目勘查並填寫。」第10條第1項：「劃分地價區段時，應攜 帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉(鎮、市、 區)為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運 輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染 、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價 因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近 之土地劃為同一地價區段。」第13條第1款、第2款：「以買 賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況 ，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格； 其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並 得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買 賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物(以下簡 稱建物)者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正 常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積」第17條：「(第1 項)依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例 租金或權利金應調整至估價基準日。(第2項)前項估價基準 日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為 原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2 日至當年3月1日為原則。(第3項)前項案例蒐集期間內無適 當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定： 「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性 之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地 價區段，亦同。」第19條第1項至第3項、第5項規定：「(第 1項)比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其 估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常 單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前 款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。 三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。(第2 項)地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他 地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。(第3項 )第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響 地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之 最大影響範圍內調整。……(第5項)比準地地價之決定理由 應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條規定：「(第1項 )預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準， 參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政 條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施 保留地，不在此限。(第2項)前項宗地條件、道路條件、接
近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影 響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。(第3項 )依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地 市價估計表。(第4項)第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個 別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣( 市)主管機關者為準。」第21條第1項第2款：「比準地地價 及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下 列規定計算：二、每平方公尺單價逾新臺幣1百元至1千元者 ，計算至十位數，未達十位數無條件進位。」又內政部依查 估辦法第31條規定之授權訂定查估作業手冊，就執行土地徵 收補償市價查估之細節性、技術性事項訂定行政規則，核與 查估辦法第31條規定意旨相符，直轄市、縣(市)主管機關辦 理土地徵收地價補償時，自應援以作為認定被徵收土地當期 市價之依據。
3、再按「直轄市或縣(市)政府應依本規程組織地價及標準地價 評議委員會(以下簡稱本會)，評議地價、標準地價事項。」 「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區 段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃前後及區段 徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。五、土地徵收補 償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵收補償價額。七
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