臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 107年度花簡字第266號
原 告 徐正忠
被 告 洪慧齡
上列當事人間給付修繕費用事件，本院於民國107年7月23日言詞
辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張之聲明、事實及理由如附件一書狀所載（依據：民 事訴訟法第434條第1項規定）。
二、被告答辯之聲明、事實及理由如附件二書狀所載（依據：民 事訴訟法第434條第1項規定）。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其於民國105年7月31日向被告買受花蓮縣○○鎮○ ○段000地號土地及其上門牌花蓮縣○○鎮○○路000號房屋 ，價金為新臺幣（下同）380萬元，原告於105年10月支付價 金，被告於105 年11月交付系爭房屋，且被告在標的物現況 說明書勾選系爭房屋無漏水情形等情，業據原告提出買賣契 約書、價款收付明細表、標的物現況說明書等件在卷為憑（ 頁7 至14、38），且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主 張為真實。至原告主張系爭房屋於被告交付前發生嚴重漏水 情形，被告保證會找施工人員處理，原告始同意交屋，未料 嗣後系爭房屋之漏水情形擴大，故被告應依民法第227 條或 第359 條之規定賠償原告修繕漏水之損害15萬元或減少價金 15萬元等語，則為被告所否認，並辯稱被告於交屋前有找人 處理漏水問題，而交屋後之漏水狀況係因豪大雨之不可抗力 ，原告未舉證何處漏水及何時漏水，且原告於交屋後11月始 提起本件訴訟，故不得要求被告負責等語。本件爭點為：原 告主張被告應就系爭房屋之漏水負不完全給付或瑕疵擔保責 任等語，有無理由？被告答辯交屋後之漏水狀況係因豪大雨 之不可抗力，且原告未舉證何處漏水及何時漏水等語，有無 理由？被告答辯原告於交屋後11月始起訴，故不得要求被告 負責等語，有無理由？現判斷如下。
(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除
其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1項前段、第2 項及第359 條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例 意旨參照）。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付 者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利 （請求損害賠償或解除契約）；因不完全給付而生前項以外 之損害者，債權人並得請求賠償，同法第227 條亦有明文。 又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而 其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由 所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完 全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7 次民事庭會 議決議（一）參照）。另債權人已證明有債之關係存在，且 債務人不履行債務，債權人即得請求債務人負債務不履行責 任，而債務人抗辯乃不可歸責於債務人之事由所致，自應由 其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責（最高法院97 年度臺上字第1000號民事裁判意旨參照）。(三)原告主張被告雖在標的物現況說明書勾選系爭房屋無漏水情 形，然被告交付之系爭房屋實際上有漏水問題乙情，業經證 人邱金姝具結證稱：我從事不動產仲介，兩造間就系爭房屋 之買賣是我們公司仲介的，我是負責人，也是經紀人，證人 余昀儒則是服務員；當初看房子的時候沒有下雨，所以系爭 房屋沒有漏水的狀況，後來兩造達成價金的合意，就簽約了 ，因為原告是租屋，所以他在交屋前有趕著去看房子，當時 有下雨，他就發現有漏水，並通知我們，後來我們去看，發 現確實有嚴重的漏水，對此，被告有允諾要處理，並聯絡陳 仲榮、廖禹誠修繕，後來陳仲榮、廖禹誠說有修繕，也就是 加強屋頂，有拍照給被告，再由被告給我們看，但是陳仲榮 、廖禹誠說要等下雨才能確認是否還會漏水，結果交屋後下 雨，房屋還是漏水，情形非常嚴重；被告其實買系爭房屋來 整修，再賣掉轉手，她根本未曾居住過系爭房屋等語（頁65 至67）。又經證人余昀儒具結證稱：我是房仲，兩造間就系 爭房屋之買賣是我所仲介，而交屋前，系爭房屋就有漏水的 情形，被告有請陳仲榮、廖禹誠處理，還拖了一段時間，系 爭房屋的屋頂照片就是他們施作過程，他們說一樓客廳的部 分是管線破掉，一樓廚房的右手邊是隔壁防水沒有做好，一 樓廚房的頂樓是陽台的管線防水沒有做好，導致陽台平板漏 水，二樓主臥室漏水是頂樓防水沒有做好，一樓騎樓漏水是
二樓主臥室的陽台管線有堵住，可是他們修繕完屋頂，被告 交屋之後，系爭房屋於下雨時還是漏水，現場照片就是交屋 後的漏水照片，而被告一樣請陳仲榮、廖禹誠去修繕，但還 是修不好，且每次說的修繕不好的原因都不一樣；其實被告 根本沒有居住過系爭房屋等語（頁67至68）。又經證人吳明 崙具結證稱：我是從事油漆、防水、地坪的事業，我曾到過 系爭房屋看過屋況，時間是1 年以前，當時原告已經搬進去 系爭房屋，但系爭房屋有漏水狀況，因為屋頂的上方雖然有 防水，但材質薄，可能是價錢多寡所造成，且牆有裂縫，兩 側防水沒有做，造成插電的管路、騎樓已經產生壁癌，頂樓 有滲水、泡水的狀況，現場照片就是我看到的漏水情形，又 修繕費用估價單的其中一張是我所開立，項目包括上面及四 邊之防水，還有防水漆，要刨除原先壞掉的部分，然後再上 漆，這樣才有辦法解決問題等語（頁76至77）。又有現場照 片（頁23至26）、估價單（頁27至29）附卷可稽。由上可知 ，兩造訂立買賣契約後，系爭房屋於交屋前即有漏水問題， 被告雖委請人員修繕，然該等修繕人員發現系爭房屋之漏水 問題嚴重，雖在屋頂施作防水工程，但無法確保系爭房屋之 漏水情形得完全改善，對此，被告仍繼續在標的物現況說明 書勾選保證系爭房屋無漏水情形，並交付系爭房屋予原告， 而原告入住系爭房屋後遇下雨之天候，系爭房屋仍呈現漏水 狀況，亦即系爭房屋有減少通常效用、契約預定效用之瑕疵 ，而被告雖再委請相同人員修繕，然漏水問題依舊無法獲得 解決，原告僅得委請他人修繕，並發現系爭房屋之防水施作 本不完整，估計之修繕費用介於148,560 元至29萬元之間， 從而，原告主張被告雖在標的物現況說明書勾選保證系爭房 屋無漏水情形，然被告交付之系爭房屋實際上有漏水問題之 瑕疵，故被告應依民法第227 條規定負不完全給付責任，應 賠償原告之損害15萬元等語，應有理由。
(四)至被告雖辯稱其於交屋前有找人處理漏水問題，而交屋後之 漏水狀況係因豪大雨之不可抗力，原告未舉證何處漏水及何 時漏水云云，並提出屋頂施工照片、存摺明細、匯款單據， 然被告所委請之修繕人員僅就系爭房屋之屋頂施作防水項目 ，且所用之材質較薄，並無法確保系爭房屋之漏水情形得完 全改善，業如前述，可知，被告雖曾找人處理系爭房屋之漏 水問題，但防水工程之施作顯然不完整，造成系爭房屋仍有 漏水問題。又系爭房屋之漏水原因乃被告所為之防水施作不 完整，業如前述，且被告於105 年11月交付系爭房屋，原告 隨即於106年3月26日雨季期間將系爭房屋之漏水問題通知被 告，有LINE對話照片（頁87至108）附卷可稽，前後相距僅4
月之期間，可知，系爭房屋之漏水問題確實於交屋時即已存 在，核屬被告基於出賣人身分所應擔保之責任之範圍，其應 就此負不完全給付之責任，而其雖抗辯乃不可歸責於其事由 所致云云，然揆諸上開說明，其既未能舉證證明，即不能免 責。又系爭房屋漏水之地點及期間，業經上開證人證述明確 ，並有上開書證附卷可稽，可知，原告業盡舉證之責任。從 而，被告辯稱其於交屋前有找人處理漏水問題，而交屋後之 漏水狀況係因豪大雨之不可抗力，原告未舉證何處漏水及何 時漏水云云，應不可採。
(五)又被告雖辯稱原告於交屋後11月始起訴，故不得要求被告負 責云云，然按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其 所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應 即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢 查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之 瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視 為承認其所受領之物，民法第356 條定有明文。又債權人依 民法第227 條不完全給付之規定請求債務人賠償損害 ，應適 用民法第125條一般請求權15年時效之規定，無民法第365條 短期規定之適用（最高法院97年度臺上字第280 號、94年度 臺上字第2352號、91年度臺上字第1588號、86年度臺上字第 3824號民事裁判參照）。系爭房屋之漏水與否，縱修繕人員 亦無從檢查判斷，而須待下雨之天候始得知悉，業如前述， 則遑論原告為一般買受人，又如何能檢查發現，可知，系爭 房屋之漏水問題核屬依通常之檢查不能發見之瑕疵。又原告 於交屋後之106年3月26日雨季期間發現系爭房屋之漏水問題 ，立即通知被告乙情，有LINE對話照片（頁87至108 ）附卷 可稽，可知，原告亦無怠於為通知之情形。又兩造於多次協 商後無法達成和解，原告遂於106 年10月13日提起本件訴訟 （見頁4 之本院收狀章），並未罹於消滅時效。從而，被告 辯稱原告於交屋後11月始起訴，故不得要求被告負責云云， 顯無理由。另被告雖以證人余昀儒就交屋日期之證詞有誤， 辯稱證人余昀儒之證詞不足採信云云，然系爭房屋之交付距 證人余昀儒作證時前後長達1 年半，且人的記憶隨時間經過 而漸趨模糊、消失，衡為事理之當然，又證人余昀儒就基本 重要事項所為之證述均與其餘證人之證詞及書證相符，無矛 盾或與常情相悖之瑕疵，在時間此細節部分之陳述存有誤差 ，尚屬人情之常，且此部分之差異於本件之認定亦無影響， 殊無礙其證詞之可信度，可知，被告此部分所辯亦不可採。四、綜上所述，原告依民法第227 條之規定，請求被告給付15萬 元，為有理由，應予准許。又本件係就民事訴訟法第427 條
訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 107 年 8 月 17 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 17 日
書記官 洪妍汝