臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上字第92號
上 訴 人 周佳珊
訴訟代理人 王秀卿
莊國禧律師
被上訴人 蘇麗娟
訴訟代理人 張啟祥律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國106 年12月29日臺灣臺南地方法院106 年度訴字第525 號第一
審判決，提起上訴，本院於107 年8 月14日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於確認被上訴人就坐落臺南市○○區○○段0000號地號、面積3438.8平方公尺之土地，就臺灣臺南地方法院105 年度司執字第80065 號執行事件拍定金額之同一條件，有優先承買權存在，及該訴訟費用部分均廢棄。
廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
廢棄部分，第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、臺南市○○區○○段0000號地號、面積3438.8平方公尺之土 地（下稱系爭土地），因原所有權人即原審被告杜基旺與訴 外人台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）間給付借 款事項遭強制執行，經原法院以105 年度司執字第80065 號 案件進行拍賣，由上訴人以新臺幣（下同）175 萬元拍定在 案。然自99年10月31日起，被上訴人即與杜基旺就系爭土地 成立租賃契約（下稱系爭租約），於系爭土地及訴外人杜明 文所有同段1943地號土地上養殖漁塭，後更擴展兼經營生態 民宿。因系爭土地上未保存登記建物及同段1943地號土地上 合法建物，均為杜明文所有，而上開未保存登記建物為違章 建物，年久失修，杜明文口頭同意無償讓被上訴人使用作為 魚塭倉庫，由被上訴人自行以每年約1 萬元代價承租杜基旺 所有系爭土地，被上訴人為系爭土地之承租人無疑。系爭土 地屬一般漁業區之養殖用地，屬於土地法所稱之耕地，依土 地法第107 條準用第104 條第1 項之規定，被上訴人對於系 爭土地有具物權效力之優先承買權，爰依上開規定提起本件 訴訟。
㈡、並聲明：㈠確認被上訴人就系爭土地，按原法院105 年度司 執字第80065 號執行事件拍定金額之同一條件，有優先承買 權存在。㈡上訴人應將系爭土地於106 年1 月24日以拍賣為 原因所為之所有權移轉登記（權利範圍全部），予以塗銷。
二、上訴人抗辯：
㈠、系爭土地於99年土地重測前之地號，為臺南市○○區○○○ 段000000000 地號，被上訴人於99年10月31日訂約時即以未 來之新地號為標的，足見該份租賃契約為偽造。且被上訴人 於原法院105 年度司執字第80065 號強制執行事件提出之土 地租賃契約，載明租賃標的為系爭土地、簽約日為99年10月 31日、租金每期12,000元，與被上訴人於本件提出之契約比 較，兩者明顯不同且矛盾，被上訴人所言不實。再被上訴人 之租賃契約標的為同段1943地號土地，其竟主張就系爭土地 有優先承買權，足認其請求無據。
㈡、又被上訴人之臺南市陸上魚塭養殖營業登記證（下稱養殖營 業登記證）係於106 年3 月3 日申請發給，係系爭土地經原 法院查封後，始以遺失名義向主管機關申請，其目的顯係為 取信法院其有優先承買權，否則其民宿自101 年9 月3 日取 得民宿登記，而系爭土地之養殖營業登記證，係於105 年2 月3 日由杜明文取得時，被上訴人何不直接以其名義申請， 而係待本件系爭土地，經原法院予以查封後，始以遺失為由 向主管機關申請，足見被上訴人係為使法院誤以為其有優先 承買權而為之。再依被上訴人所提出之租約所載之租金，給 付時期為簽約日給付第一年份全年租金，之後每年一月三十 一日前支付下一年之租金，然被上訴人所提出租金為100 年 8 月12日匯款1 萬元，101 年8 月6 日匯款2 萬元、103 年 6 月24日匯款1 萬元、104 年6 月3 日匯款2 萬元、106 年 3 月23日匯款14,000元，其給付時間點與金額，均與契約之 約定不同，又如何能認定上開金額為租金之給付？又被上訴 人固提出購買相關養殖魚飼料之單據，伊惟否認其真正，且 從單據中，單價於五年間未曾變過，惟五年前物價持續漲價 ，豈可能單價均未漲？被上訴人顯係為製造租賃契約之假象 ，而提出偽造之相關證據，難認其租賃契約存在等語置辯。三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即：㈠確認被上訴人就系 爭土地，按原法院105 年度司執字第80065 號執行事件拍定 金額之同一條件，有優先承買權存在。㈡被上訴人其餘之訴 駁回。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利上訴 人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回 。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原審駁回其 請求上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記部分，未上訴，業 已確定，非本件審理範圍）。
四、兩造爭執與不爭執事項：
㈠、兩造不爭執事實：
⒈系爭土地所有權人為杜基旺。
⒉同段1943號土地及其上建物（門牌號碼為臺南市○○區○○ 里00000 號，建築日期為99年11月15日）所有權人為杜明文 。
⒊系爭土地經原法院以105 年度司執字第80065 號案件，由債 權人土地銀行對債務人杜基旺進行查封拍賣，於106 年1 月 24日由上訴人以175 萬元拍定。
⒋系爭土地上未保存登記之上開建物，係以杜明文之名義申請 電費。
⒌被上訴人與杜基旺為夫妻，杜樂山為其等之子，杜樂山曾先 後於100 年至106 年間陸續匯款至杜基旺於臺南縣區漁會帳 戶。
㈡、兩造爭執事項：
被上訴人對於系爭土地是否有租賃關係存在？
五、法院之判斷：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又土地法第104 條第1 項及第107 條，關於基地或耕地承租人之優先承買權，係以 其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起 此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在甚 明。再原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其 主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對 之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高 法院18年上字第2855號判例參照）。
㈡、被上訴人主張其為系爭土地承租人，惟為上訴人所否認，並 以前揭情詞置辯。依上開規定，被上訴人對於系爭土地有承 租權之事實，負有舉證之責。被上訴人雖提出系爭土地租賃 契約書、租賃同意書、民宿登記證、養殖漁業登記證、經營 漁塭養殖憑據及給付租金紀錄及匯款資料為證（見原審卷㈠ 第11、15至16頁；卷㈡第36至54、60至61頁）。經查： ⒈系爭土地及鄰地（即同段1943地號土地）所有權人分別為杜 基旺及杜明文，杜基旺為被上訴人之夫、杜明文為杜基旺之 父即被上訴人之公公。而同段1943地號土地上有登記為杜明 文所有之建物，門牌號碼為臺南市○○區○○里00000 號， 建築日期為99年11月15日；系爭土地上有未保存登記之建物 坐落其上，而該未保存登記建物，係以杜明文之名義申請用 電，此有建物所有權狀1 紙附卷可查（見原審卷㈡第90頁） ，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
⒉系爭土地之未保存登記建物目前為民宿餐廳、辦公室、自住 民宅及倉庫，固據被上訴人提出系爭土地衛星套繪圖及照片 附卷可查（見原審卷㈡第97至101 頁）。且上開民宿名稱為
欖人生態民宿（下稱系爭民宿），經營者為被上訴人，地址 為臺南市○○區○○里00000 號（下稱系爭民宿），核准登 記日期為99年12月16日，亦有臺南市政府所核發之民宿登記 證1 紙附卷可查（見原審卷㈠第16頁）。依此，固可認被上 訴人於99年12月16日即在系爭土地及同段943 地號土地上， 以杜明文名下所有建物及未保存登記建物經營民宿，實際有 使用系爭土地及其上建物之情形，亦堪認定。
⒊被上訴人固主張其與杜基旺間，就系爭土地存有租賃關係， 係因經營民宿所需，而自99年起至106年止承租系爭土地等 語，並提出被上訴人之子杜樂山之名義匯款與杜基旺、101 年間起經營民宿之事實，及自99年間起在系爭土地上為養殖 漁業等為佐證，然查：
⑴依被上訴人提出之租約（見原審卷㈠第11至14頁），其上記 載承租地號為同段1943地號土地，並非系爭土地，且依其租 約成立時間點，斯時系爭土地地段為臺南縣七股鄉十分塭段 ，而非租約上所載三聖段，酌以被上訴人提出其公公杜明文 於99年11月10日出示之租賃同意書（見原審卷㈡第50頁）， 載明所有同鄉○○○段00之00地號土地同意予被上訴人使用 等語，系爭租約既成立於99年10月31日，與杜明文出示之上 開租賃同意書時間相近，系爭土地之地號仍為七股鄉十份塭 段，系爭租約竟記載為三聖段（當時尚未存在之地號），尚 難逕採為被上訴人與杜基旺間就系爭土地有租賃事實之證明 。況系爭租約，與被上訴人於強制執行時所提出之租約，就 租賃標的、租金亦有不同（見被上訴人於106 年2 月17日原 法院105 年度司執字第80065 號卷提出之聲請補正狀所附租 約），得否認系爭租約為真，亦有可疑。
⑵依租約第4 條約定，第1 項約定「應於簽約日繳納第一年份 全年租金，之後每年一月三十一日前支付下一年度全年租金 」，第2 項約定「租金逾前款期限補繳時，依下列標準加收 違約金：①逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二。 ②逾期繳納超過一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百 分之5 ，最高不得超過欠額百分之5 。」等語，惟依被上訴 人提出之租金給付紀錄，分別於存入現金1 萬元、100 年8 月12日轉帳1 萬元，101 年8 月6 日轉帳2 萬元、103 年6 月24日轉帳1 萬元、104 年6 月3 日現金匯款2 萬元、106 年3 月23日轉帳14,000元予杜基旺等情，業據被上訴人提出 給付租金紀錄（見原審卷㈡第51至55頁）及南縣區漁會交易 明細表在卷可稽（見本院卷㈠第115 至118 頁），勾稽上開 匯款、轉帳時間，與系爭租約約定給付期日不同，且逾期繳 納時，亦查無照欠額加收之紀錄，尚難以上開被上訴人之子
杜樂山帳戶匯款、轉帳至杜基旺帳戶之紀錄，遽認為被上訴 人給付租金予杜基旺之證明。
⑶又依被上訴人提出之民宿登記證及系爭土地之衛星套繪圖、 魚塭及民宿等地上建物照片（見原審卷㈠第16頁、卷㈡第97 至102 頁）觀之，被上訴人確自99年12月間即取得民宿核准 登記，並在系爭土地及同段943 地號土地上經營欖人生態民 宿，並以周遭漁塭景觀為特色招攬旅客，固可認被上訴人自 99年12月起因有使用系爭土地及其上建物之需求；惟其雖有 使用系爭土地及其上建物之動機及理由，酌以被上訴人主張 ，地上建物係其公公杜明文所有，僅係直系姻親之公媳關係 ，尚且無償提供使用，而系爭土地所有權人杜基旺為被上訴 人之夫，夫妻關係較諸公媳關係更為親密，衡情杜基旺於其 妻即被上訴人有使用系爭土地時，在無特殊原因下，當無請 求配偶給付租金之可能，而係與其父杜明文般，無償提供被 上訴人使用系爭土地，較符常情。
⑷至被上訴人雖提出養殖漁業登記證及進貨收據，證明其於系 爭土地確有養殖漁業之事實等語。惟該養殖漁業登記證係受 讓自杜明文，杜明文於106 年間遺失養殖漁業登記證時，同 時將養殖漁業登記證讓與該養殖漁業證，此有養殖漁業登記 證在卷可佐（見原審卷㈡第60至61頁反面、84至86頁），參 酌卷附進貨收據（見原審卷第36至45頁），收貨人為被上訴 人，或可認杜明文為借名登記之養殖漁業證登記名義人，或 可認被上訴人承杜明文之命進貨，供杜明文養殖漁業所需； 縱認被上訴人確有養殖漁業之事實，惟養殖漁業需用土地， 且上開養殖漁業登記證所載經營地址載明為同段第1943地號 等二筆土地，不當然推論被上訴人取得同段1943地號及系爭 土地使用權，其法律上權源係租賃關係，亦可以使用借貸方 式為之，參諸被上訴人與杜明文為公媳關係、與杜基旺為夫 妻關係，杜明文既提供上開建物供被上訴人無償使用，則彼 等提供土地供被上訴人進行養殖漁業所用，實符常情，尚不 能以被上訴人有進行養殖漁業事實，逕認就系爭土地存有租 賃關係。
⑸本件被上訴人之舉證，不足以使法院信為真實，依上開判例 意旨，則上訴人就抗辯，自無提出反證必要，附為敘明。 ⒋依上，被上訴人未能證明其就系爭土地存有基地租賃關係， 則其主張就原法院105 年度司執字第80065 號案件執行標的 即系爭土地拍定金額之同一條件，有優先承買權，難認有據 。
六、綜上所述，被上訴人依土地法第107 條準用第104 條第1 項 之規定，主張就原法院105 年度司執字第80065 號案件執行
標的即系爭土地拍定金額之同一條件，有優先承買之權，非 屬正當，不應准許。從而原審就此部分為被上訴人勝訴之判 決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 丁振昌
法 官 陳學德
上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
書記官 林宛妮
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
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