臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上易字第214號
上 訴 人 鄭英美
訴訟代理人 詹閔智律師
被上訴人 黃阿好
訴訟代理人 張洛洋律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國107年1月9
日臺灣彰化地方法院106年度訴字第1065號第一審判決提起上訴
，本院於107年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段000○000○0地號 土地（下稱系爭土地）係伊於民國98年6月間拍賣取得。系 爭土地前遭被上訴人無權占用，搭蓋房屋（下稱系爭建物） 伊曾訴請被上訴人拆屋還地，經原法院98年度訴字第841號 及本院99年度上字第410號判決，認有兩造有租關係存在， 而駁回伊之請求確定。租賃關係既存在，被上訴人依民法第 421條第1項、第439條規定，即負有繳納租金之義務，惟自 98年6月伊取得系爭土地迄今，被上訴人均未給付租金，已 達7年以上。伊於106年9月19日以存證信函催告被上訴人給 付，被上訴人於同年月20日收受後仍未給付，伊因而依土地 第103條、民法第440條第1、3項規定，終止租約（併以起訴 狀繕本送達再為終止之意思表示）。租賃關係既經終止，被 上訴人繼續占用系爭土地即屬無權占用，伊自得依民法第76 7條規定，請求被上訴人將占用部分即和美地政事務所複丈 日期99年1月25日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號I、 J、K部分之地上物拆除，返還土地予伊。另被上訴人應給付 伊以每平方公尺每年租金35元計算五年之租金共新台幣（下 同）19,070元（計算式：108.97355=19069.75，元以下 四捨五入）。爰起訴聲明求為判決：⑴被上訴人應將系爭75 8地號土地上如附圖所示編號I部分（磚造一層房屋，面積 23.56平方公尺）、系爭758-6地號土地上如附圖所示編號J （磚造一層房屋，面積53.69平方公尺）、K部分（磚造石棉 瓦倉庫屋面積31.72平方公尺）地上物拆除，並將該部分土 地返還上訴人。⑵被上訴人應給付上訴人19,070元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑶訴訟費用由被上訴人負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行 。㈡伊因工作繁忙，委請訴外人何嘉凌代為連絡、收受租金 ，此為法律所許之代理行為。且伊除授予何嘉凌代理權外，
並以存證信函告知被上訴人就租金收受委由何嘉凌代為處理 ，並於存證信函載明就租金給付「請逕與其聯絡」，並無記 載給付地點。蓋系爭土地承租人居住地點分布各地，且因各 承租人租金給付時間不一，故就承租人租金給付時間當由承 租人逕與代理人聯絡後，約定租金給付時間，並無不妥。故 伊並無片面變更清償地之情形。況兩造就租金給付地點為「 債權人之住所地」並無爭執，兩造在原審亦未提出或爭執是 否變更清償地，更遑論曾就此進行辯論，原審亦未加以闡明 ，即逕據為判決基礎，顯有違辯論主義，並有裁判上突襲之 違誤。㈢原審並未否定伊催告時間非屬相當期間，並認須衡 量各項情狀予以審酌；但縱認非屬相當期間，伊係於106年9 月26日寄發終止租約之信函予被上訴人，亦應認已過相當期 間，依臺灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會民事類提 案第6號決議，自應發生契約解除之效力。㈣伊授與代理權 予何嘉凌，並將代理之內容、權限以存證信函告知被上訴人 ，並由被上訴人收受，則代理權授與之意思表示已送達被上 訴人，原審認尚應附委任書係增加法律所無之限制。況伊以 自己名義授與代理權予何嘉凌，代理所生之法律效果直接歸 屬予伊，伊並未課予被上訴人任何查證義務，原審判決自有 違誤等語。㈤上訴聲明求為判決：⑴原判決不利於上訴人部 分廢棄。⑵被上訴人應將系爭758地號土地上如附圖所示編 號I部分（磚造一層房屋，面積23.56平方公尺）、系爭758 之6地號土地上如附圖所示編號J（磚造一層房屋，面積 53.69平方公尺）、K部分（磚造石棉瓦倉庫，面積31.72平 方公尺）地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⑶第一 、二審訴訟費用由被上訴人負擔。〔經原審判命被上訴人應 給付上訴人19,0702元，並駁回上訴人其餘之訴及假執行之 聲請，上訴人就其敗訴部分（即拆屋還地部分）提起上訴（ 上訴人利息敗訴部分未聲明上訴，依其上訴理由及陳述亦足 徵利息敗訴部分未上訴）；被上訴人就其敗訴部分亦未據上 訴，故該部分均已確定，均不在本院審理範圍〕。二、被上訴人則以：㈠原證3存證信函載明「本人委託何嘉凌代 本人收取租金，請逕與其連絡」等字樣，顯係指定伊限於向 何嘉凌清償租金；且上開存證信函所載寄件人地址「彰化市 ○○○路00巷00號13樓」，經伊前往查證並無上訴人其人； 伊再委託訴外人黃金煌於翌日以台中東興路郵局第665號存 證信函寄送上址，亦遭郵局以「遷移新址不明」而退回。足 見上訴人並非授予伊選擇可向上訴人本人清償或向代理人何 嘉凌清償之機會，而係單方指定何嘉凌為租金受領權人，乃 片面變更清償地。㈡原審係依上訴人所提出106年9月19日、
26日存證信函及伊提出106年9月22日、9月29日存證信函認 定：「兩造間之租賃契約，既未約定租金給付方式及地點， 依法應以債權人之住所地為清償地，被告既以前揭地址為清 償地，並以該地址為租金計算等異議之存證信函之通知，自 難認有可歸責之處，是縱原告稱被告106年9月21日委由訴外 人黃金煌以撥打訴外人何嘉凌電話之方式得知相關租金繳納 事宜以及事務所地址，然原告並未於催告之存證信函記載租 金之支付方式及地點，亦未附有委任書，是以為原告一方未 經被告同意前，契約雙方當事人當無發生約定債權人住所地 以外之清償地的效果，自不待言。」。上開存證信函為兩造 所提出，並經兩造不爭執為真正，則原審並非就兩造未提出 之事證予以斟酌判斷，上訴人泛稱原審違反辯論主義，顯無 可採。何況兩造爭執之爭點在於上訴人是否已定「相當期限 」催告伊支付租金，而原審認上訴人之催告期限是否相當時 ，係以伊所提出之存證信函、伊委託黃金煌向何嘉凌求證過 程等事證，認定上訴人催告給付租金之期限並不相當，亦無 逾越辯論主義之情形。㈢伊收到原證3存證信函後，因給付 期限2日實屬過短，且為防遭詐騙，旋於翌日前往存證信函 所載地址查訪無著，乃委託黃金煌以被證3存證信函寄送上 址，亦遭郵局以遷移新址不明為由退回，足見伊並無拒絕繳 納租金之意思。且上訴人以原證4存證信函主張終止租約， 伊收受後以GOOGLE查明何嘉凌電話，始知悉應係法律事務所 ，乃委託黃金煌攜款前往何嘉凌任職之法律事務所，請其代 收，未料何嘉凌以已逾原證3存證信函所示2日之催告期限為 由拒收。伊再以被證5存證信函寄送上訴人另址彰化縣○○ 市○○路00巷0號之8（伊係由前案得知該址經上訴人配偶巫 懷文於106年9月30日代收），副本併寄何嘉凌，具體表達上 旨。且106年11月7日伊亦前往原法院辦理租金提存事宜，並 於翌日將伊及黃金煌、黃世傳、黃子洋、黃振家共5人應繳 之5年租金，合計67,810元提存至原法院303提存款專戶。益 徵伊確無拒絕繳納租金之意思。㈣上訴人未經伊同意即單方 變更清償地，且未載明租金給付方式、地點，使伊自存證信 函中得以知悉，僅言稱委託何嘉凌代收租金，尚課予伊另行 查證何嘉凌是否為上訴人代理人之義務，況伊就租金之金額 亦有疑義，自難謂上訴人所定之兩日期限是為相當等語，資 為抗辯。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費 用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項及爭點
(一)本件被上訴人具事實上處分權之系爭建物，坐落於上訴人所 有系爭土地上，前經原審法院98年度訴字第841號確定判決
認定，上訴人與被上訴人就土地與系爭建物間有民法425條 第1項買賣不破租賃規定之適用，即兩造有租賃關係存在。(二)兩造間就系爭土地有租賃關係，被上訴人積欠租金達二年以 上，上訴人於106年9月19日以存證信函催告被上訴人等事實 ，業據其提出土地登記謄本、土地複丈成果圖、郵局存證信 函及支票（均影本）等件為憑。然被上訴人雖不否認積欠租 金及上訴人以106年9月19日存證信函催告應於收受後二日內 繳納租金等情，惟否認有逾催告期限拒繳租金之情事，並以 前詞置辯。
(三)承上，本件主要爭點為「上訴人主張被上訴人應將系爭758 地號土地上如附圖所示編號I部分（磚造一層房屋，面積23. 56平方公尺）、系爭758之6地號土地上如附圖所示編號J（ 磚造一層房屋，面積53.69平方公尺）、K部分（磚造石棉瓦 倉庫，面積31.72平方公尺）地上物拆除，並將該土地返還 上訴人，有無理由？」，而依兩造爭執過程及內涵，應可析 明如下：
⒈上訴人主張終止系爭租約是否有理由？
⒉被上訴人有無逾催告期限拒繳租金之情事？
⑴被上訴人有無拒繳租金之意思？
⑵上訴人有無變更清償地？
⑶上訴人有所定催告期限是否正當？
四、本院之判斷
(一)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14 8條第1、2項定有明文。上訴人一再請求法院應依誠實信用 原則、權利濫用或違反公序良俗等原則審究被上訴人之行為 （本院卷第54頁、第56頁），然上揭原則乃權利行使之界限 ，自應一體適用於兩造當事人，合先敘明。
⒈上訴人就前揭判決於100年間上訴，經本院駁回確定後，至 今並未與被上訴人就租金之給付方式予以約定，是租賃契約 之承租人即被上訴人之租金支付方式並未明確。兩造更同稱 兩造並未約定租金之清償地（本院卷第50頁反面）。 ⒉承上，上訴人固稱兩造並未變更清償地，被上訴人仍應向上 訴人住所地為清償。然查：
⑴依土地登記簿謄本及上訴人上揭106年9月19日存證信函所載 上訴人之住所為「彰化縣○○市○○○路00巷00號13樓」， 惟上訴人於原審提出之起訴狀所載住所則為「彰化市○○路 00巷000號」，已有不同。
⑵佐以，被上訴人依上訴人上揭106年9月19日存證信函所載上 訴人住所「彰化縣○○市○○○路00巷00號13樓」所寄之存
證信函，亦遭退回（原審卷第40頁），可見「彰化縣○○市 ○○○路00巷00號13樓」並非上訴人實際之住所。 ⑶故本件從上揭兩造互動之客觀情事，可見被上訴人確實無從 依上訴人揭示於外之「彰化縣○○市○○○路00巷00號13樓 」非實際住所地為清償行為。
⒊上訴人既於送交被上訴人之上揭106年9月20日收受租金給付 催告之存證信函，僅記載上訴人委託訴外人何嘉凌代為收取 租金，然並未載明租金給付方式及地點。況且，兩造同稱在 上訴人通知被上訴人已委託訴外人何嘉凌代為收取租金之前 ，被上訴人並不知道何嘉凌其人（本院卷第50頁反面），而 上訴人亦僅留有「04-2222☆☆☆☆」之電話碼（涉及他人 隱私，末四碼不揭露），該電話碼則為台中市區之室內電話 ，故被上訴人辯稱其有以電話聯絡確認給付之方法，以及是 否有權代理之必要，並非無據。
⒋被上訴人旋於106年9月22日即收受上訴人催告後兩日內，委 由訴外人黃金煌對上訴人就租金之計算以及訴外人何嘉凌有 無代理權等查詢情事，有存證信函、掛號信封等為證，雖經 退回而未由上訴人收受，然審酌其收件地址之記載與上訴人 分別於106年9月19日、26日寄發之催告通知、終止租賃契約 之兩次存證信函均相同，且上訴人於106年9月26日寄發之存 證信函上仍記載該經退回之地址；故本件由上開互動過程， 並不能認定被上訴人無支付租金之意願。
⒌上訴人臨訟固稱被上訴人106年9月21日已委由訴外人黃金煌 以撥打訴外人何嘉凌電話之方式得知相關租金繳納事宜以及 事務所地址等語，然在兩造久未互動情況下，上訴人片面以 存證信函所為意思表示，除未於催告之存證信函記載租金之 支付方式及正確住所地外，上揭催告繳納租金之存證信函確 僅概括記載「本人委由何嘉凌收取租金」，亦應認為上訴人 一方未與被上訴人為清償地之合意或約定前，契約雙方當事 人當無發生約定債權人住所地以外之清償地的效果。 ⒍因之，本件依兩造互動之客觀事實及上訴人所主張援引之上 開權利行使之界限與原則，原審認「不應將被上訴人未能於 收受催告後兩日內支付租金之結果，歸責於被上訴人」之論 斷，依兩造於本院之言詞辯論意旨及上開分析，本院認仍應 為相同論斷。
⒎故兩造間之租賃契約，既未約定租金給付方式及地點，依法 應以債權人之住所地為清償地，被上訴人既以前揭土地登記 簿謄本及上訴人寄發之存證信函所載地址為清償地，並以該 地址為租金計算等異議之存證信函之通知，自難認有可歸責 之處，從而可認上訴人所稱已解除契約云云，已失其依據。
(二)次按催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念 為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所 定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其 期限尚非過短者，仍應認為相當（最高法院49年台上字第 1094號判例意旨參照）。經查：
⒈上訴人主張應依照交通發展狀況、金融給付便利性等條件於 個案中予以認定，不得僅依被上訴人抗辯其經濟狀況不足以 在兩日內籌措租金，而遽以之認定上訴人定兩日之期限為不 相當等詞，固非無理，惟承上所述，上訴人未經被上訴人同 意即單方變更清償地，且未載明租金給付方式、地點，使被 上訴人自存證信函中得以知悉，僅言稱委託訴外人何嘉凌代 收租金，尚課予被上訴人另行查證訴外人何嘉凌是否為上訴 人代理人之義務，況被上訴人就租金之金額亦有疑義，自難 謂上訴人所定之兩日期限是為相當。
⒉至上訴人主張居住於桃園市之訴外人黃英娟即系爭建物之共 有人之一，亦得於兩日內給付支票繳納租金，故其所定之兩 日期限為合理等語，僅為該訴外人個人之情事，或者未如同 本案被上訴人就租金計算尚有疑義等，尚不得比附援引於本 案被上訴人，而稱其所定期限為合理，是上訴人之主張，自 非可採。
⒊另上訴人所稱被上訴人並無意願繳納租金，然被上訴人於收 受存證信函後，旋於106年9月22日寄發存證信函予上訴人表 明對租金計算之意見，並委由訴外人黃金煌於106年9月28日 前往何嘉凌所任職於位於台中市之法律事務所繳納租金，是 以足認被上訴人確有於合理且相當之期限內給付租金之意願 ，非如上訴人所稱被上訴人拒絕繳納租金。益徵上訴人所定 之兩日期限為難謂相當期限，上訴人以存證信函定期催告被 上訴人支付租金，否則終止系爭租約云云，自不生催告之效 力，亦無由據以終止系爭租約。
五、綜上所述，上訴人主張已終止租賃關係，依民法第767條規 定，請求被上訴人拆屋還地，尚屬無據，不應准許。原審就 此不應准許部分（給付租金部分已確定）為上訴人敗訴之判 決，並駁回此部分之假執行聲請，核無不合。從而，上訴人 就其敗訴部分，提起上訴指摘原判決該部分為不當，求予廢 棄改判，為無理由，上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人固稱應傳其委任處理代收租金事 宜之何嘉凌到庭作證，然兩造同認在上訴人委任何嘉凌前， 被上訴人一方並不認識何嘉凌，而關於被上訴人與何嘉凌間 之實質互動關係，業據論斷如前；況且，被上訴人接獲存證 信函後即委由訴外人黃金煌於106年9月28日前往何嘉凌所任
職於位於台中市之法律事務所繳納租金，為何嘉凌所拒絕等 情，業經被上訴人於原審提出錄音光碟、譯文及存證信函影 本等件為證，上訴人於原審對此亦無異議，故本件尚難僅因 上訴人事後對被上訴人錄音之時間有爭執，遽予否定兩造間 之互動過程及由此等互動過程法律事實所為實質法律關係之 判斷；從而，本件關於兩造權利義務之基礎事實，經揆以舉 證責任之分配原則及上訴人所稱行使權利義務之原則等，可 認兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經本院斟酌後，認均不足 以影響本判決之結果，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 15 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 許石慶
法 官 黃玉清
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳志德
中 華 民 國 107 年 8 月 15 日