臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第157號
上 訴 人 曾寶桂
蔡姍珊
蔡宗翰
共 同
訴訟代理人 高嘉甫律師
被 上訴人 蔡春雪
蔡春滿
共 同
訴訟代理人 施泓成律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106 年
12月21日臺灣桃園地方法院105 年度訴字第1547號第一審判決提
起上訴，本院於107年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷0 弄00 號房屋即桃園市○○區○○段000○000○000 ○號建物（即 附圖所示B、D、F 部分，下稱系爭建物）及系爭建物1至3樓 之增建物（即附圖所示C、E、G 部分，下合稱系爭增建物， 並與系爭建物合稱系爭房屋）及1樓雨遮（即附圖所示A部分 ），原為訴外人即伊等之兄蔡尚和所有，於民國104年8月18 日伊等因繼承而取得系爭房屋所有權，應有部分各1/2 。惟 系爭房屋現遭上訴人無權占用，伊自得本於所有權請求返還 ；又上訴人無權占用系爭房屋受有利益，致伊無法使用收益 ，並無法律上之原因，伊亦得請求上訴人返還相當於租金之 不當得利。為此，爰依民法第767條第1 項前段、第184條、 第185條、第179條規定，求為判命上訴人將如附圖所示A、B 、C、D、E、F、G 部分交還；暨自104年8月18日起至交還系 爭房屋之日止，按月給付伊各新臺幣（下同）2 萬2766元（ 被上訴人逾上開範圍之請求，原審為其敗訴之判決，未據聲 明不服，不在本院審理範圍內）。
二、上訴人抗辯：系爭房屋所坐落之桃園市○○區○○段000 地 號土地（應有部分萬分之750 ，下稱系爭土地），原登記上 訴人蔡姍珊、蔡宗翰（下稱蔡姍珊等2 人）之被繼承人即訴 外人蔡立中所有，蔡姍珊等2人於91年5月20日因繼承取得。 系爭建物係蔡光烈（蔡立中及蔡尚和之父）出資興建，興建 完成後，蔡光烈將之贈與蔡尚和，並由蔡立中於78、79年間 自行出資增建系爭增建物，供長期照顧蔡尚和使用。蔡立中
、曾寶桂（下稱蔡立中等2 人）與蔡光烈約定得自由使用收 益系爭建物，但需照顧蔡尚和之生活起居並負責一切開銷， 蔡光烈與蔡立中等2 人間就系爭建物存有永久使用借貸關係 ，蔡姍珊等2 人為蔡立中之繼承人，自非無權占有，被上訴 人自不得請求返還。又伊等自75年至104 年間即在系爭房屋 居住並負責照顧蔡尚和，被上訴人知悉且未曾異議，請求遷 出顯然有違誠信原則。又系爭增建物與系爭建物設有木門封 閉無法相通，系爭增建物各樓層亦設有樓梯相通，可獨立出 入，具有構造上與使用上之獨立性，非屬系爭建物之附屬建 物，系爭增建物應屬獨立建物，並由蔡立中原始取得，蔡立 中死後由伊等繼承取得，自屬有權占有。縱認伊等無使用系 爭房屋之權源，被上訴人請求按月相當於租金之不當得利達 4萬5531元，亦屬過高而不當等語。
三、原審就前開部分，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起 上訴，其聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上 訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第52頁 ）：
㈠蔡光烈育有蔡立中（配偶曾寶桂、子女為蔡姍珊、蔡宗翰） 、蔡尚和、被上訴人、蔡春元（103年4月26日死亡）等子女 。
㈡系爭土地原登記蔡立中所有，蔡立中死後，由蔡姍珊等2 人 繼承取得，應有部分各萬分之375 ；系爭建物則為被上訴人 於104年8月18日因繼承取得所有權。
㈢系爭增建物（包括系爭建物後方增建之1至3樓部分，面積各 65.33平方公尺，1 樓前方雨遮計24.09平方公尺）及系爭建 物之門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷0 弄00號1至3樓， 現均為上訴人共同占有。
五、兩造之爭點如下：
㈠系爭增建物為系爭建物之部分或為獨立建物？被上訴人主張 其為系爭增建物之所有人，是否有理由？
㈡上訴人是否無權占有系爭房屋？被上訴人請求遷讓房屋，是 否違反誠信原則？
㈢被上訴人請求上訴人自104年8月18日起至交還系爭房屋之日 止，按月給付其等2人各2萬2766元之不當得利或侵權行為損 害賠償，是否有理由？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
㈠系爭增建物並非獨立之建物，其因附合而成為系爭建物之附 屬部分，同歸系爭建物之所有權人即被上訴人所有：
⒈所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性 之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構 造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或 僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築 之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法 第811 條規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權 ，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨 立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋 房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬 建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷 其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上 是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之 依附關係為斷（最高法院100 年度台上字第4 號裁判意旨參 照）。
⒉經查：
⑴系爭建物1樓出租予原審被告黃力耕使用，2、3樓為空屋，1 、2 樓原有樓梯相通，目前已封死，系爭建物1至3樓增建部 分，結構上係與原建物相連，外觀上無法區分其系爭建物及 增建部分之位置，而自建物內部空間觀之，亦係作為整體使 用（浴廁及廚房均設置於增建部分），系爭建物原有部分則 作為客廳及房間使用，前後進皆相通，內部隔為大小不同之 空間或房間，增建部分與系爭建物原有部分亦係共用相同之 水、電錶，並無獨立之出入口，均須由同一出入口進出等情 ，業經原法院勘驗現場屬實，並製有勘驗測量筆錄可稽（見 原審卷第111至112頁），且有被上訴人提出現場照片可參（ 見原審卷第136至155頁），上訴人亦自認：在桃園市○○區 ○○○街00巷0弄0號（應為18號）建物1 樓之後方及前方， 自行出資僱工興建約20坪之增建物，同時與前方合法之建物 打通併同使用；且於1 樓增建物完成後，再續行增建2樓及3 樓，而與原前方合法之建物打通併同使用，致使今日系爭建 物之1 樓、2樓及3樓均呈現約40餘坪之使用空間等語（見原 審卷第88頁），而系爭房屋1 樓之後方鐵門，對照原有部分 之大門為鐵捲門至少可供5人同時進出，而增建部分為僅供1 人進出的鐵門，其顯係作為避難逃生之用，於使用性質上顯 非作為日常對外通道之用亦明，業經被上訴人陳明在卷（見 原審卷第290 頁），且有兩造提出現場照片佐憑（見原審卷 第173至175、195至200頁）；參諸系爭增建物係與系爭建物 相連接（詳如附圖），不論自建築物之外觀或其內部之使用 情形觀之，堪認系爭增建物在構造上、使用上皆須與系爭建 物一體利用，欠缺獨立性，並在物理上與系爭建物結合為一
體，顯係依附於系爭建物而無從與之分離。
⑵系爭增建物外部2樓通往3樓之樓梯係蔡姍珊於106年3月間自 行僱工增設，業據其自認在卷（見原審卷第171 頁反面）； 原審現場勘驗結果亦認：系爭房屋1樓至2樓有相通樓梯，坐 落位置於增建部分；系爭建物2、3樓及增建部分已由上訴人 以木門封閉，互不相通，系爭房屋2樓至3樓後半部已由蔡姍 珊增設鐵梯，可由2樓通往3樓，另由外觀無法看出舊安全門 梯之痕跡等情；蔡姍珊並陳稱：2樓通往3樓之安全通道尺寸 不同，為安全起見，後來將其拓寬並增設安全牆等語，亦有 原審勘驗筆錄可考（見原審卷第179 頁正、反面）。又系爭 房屋2樓通往陽台之樓梯係設於系爭建物原有2樓鐵門，而非 須從1 樓進出；且增建部分2樓通往1樓所設置者為室內梯， 並非對外出入口，是系爭增建部分於2樓室外雖設有通往3樓 避難梯，但從前述系爭建物及增建部分內部隔間及設置觀之 ，系爭增建物與系爭建物顯然結合成為系爭房屋之整體，於 使用上並無從區分，難謂系爭增建物即為獨立建物。 ⑶準此，系爭增建物欠缺構造上及使用上之獨立性，且在物理 上與系爭建物結合為一體，堪認係依附於系爭建物而無從與 之分離，為系爭建物之附屬部分，其所有權應歸系爭建物所 有人所有，是縱上訴人主張系爭增建物係由蔡立中自行出資 增建屬實，蔡立中亦無從取得系爭增建物之所有權。上訴人 抗辯其為系爭增建物之所有權人云云，並無可採。 ㈡上訴人占有系爭房屋並無正當權源，應屬無權占有，被上訴 人請求其遷讓並交還房屋，洵屬正當，要無違反誠信原則： ⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者 ，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又以無權占 有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於 被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有， 係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請 求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照 ）。
⒉上訴人抗辯系爭建物之出資興建人蔡光烈與蔡立中等2 人間 存有永久使用借貸契約關係，上訴人非無權占有等語，此情 為被上訴人所否認。查：蔡立中等2 人係受蔡光烈囑託照顧 蔡尚和而居住使用系爭房屋，亦不因此居住事實，即可推認 其與蔡光烈間就系爭房屋成立永久使用借貸關係；此外，上 訴人復未能提出其他事證以證明所謂永久使用借貸契約確實 存在，其所為抗辯，自難採信。況縱其所辯使用借貸契約存
在，則蔡立中等2 人既係以照顧蔡尚和生活為目的而借用， 於蔡尚和死亡後，使用借貸目的業已完成，依民法第470 條 第1 項前段規定，該使用借貸契約亦因而消滅，上訴人自難 執此作為占有系爭房屋具有正當權源之依據，其此部分抗辯 ，自無可採。
⒊上訴人所提收養契約書2 份（日期分別為100年、104年）縱 屬真正，僅足供證明蔡尚和有收蔡姍珊之意並簽署前開契約 書而已，並不足證明蔡尚和同意上訴人占有使用系爭房屋， 況蔡尚和最終並未依法辦妥收養蔡姍珊事宜等情，復為兩造 所不爭執，自難據此推認蔡尚和允上訴人占有使用系爭房屋 ，且被上訴人承諾於蔡尚和過世後不會爭奪系爭房屋產權。 至於上訴人所舉證人即蔡尚和之堂哥蔡振榮證稱：蔡立中與 蔡尚和是親兄弟；伊長期住在臺北，不知蔡尚和說要將系爭 房屋交給誰等語（見原審卷第225 頁），亦不足作為蔡尚和 允上訴人占有使用系爭房屋及被上訴人承諾不爭奪系爭房屋 產權之抗辯屬實。上訴人此部分辯解，亦無憑採。 ⒋誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益， 使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。被上訴人於繼 承取得系爭房屋所有權後，本於所有權之作用，請求上訴人 遷讓返還系爭房屋，核屬其權利之正當行使，即令依上訴人 所辯其係因照顧蔡尚和而得居住使用系爭房屋屬實，於蔡尚 和過世後，上訴人借用系爭房屋之目的已完成，縱曾有使用 借貸契約亦因而消滅，自已無再占有使用系爭房屋之正當化 事由存在，則被上訴人請求上訴人遷讓房屋，自難謂有何違 反誠信原則可言。
⒌準此，上訴人無權占有系爭房屋，被上訴人本於所有權之作 用，請求被上訴人遷讓及交還系爭房屋，並無違反誠信原則 ，應屬正當。
㈢上訴人無權占有系爭房屋構成不當得利，被上訴人主張得請 求上訴人自104年8月18日起至返還系爭房屋之日止，每月給 付其等2人各2萬2766元之不當得利，應屬有據： ⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返 還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明 文。而判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以欠缺 法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對 象成立不當得利，倘無使用收益權能而欠缺權益歸屬內容， 即不得依不當得利之法則，請求返還所受之利益。又無法律 上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致 房屋權利人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋權
利人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利 益。被上訴人於104年8月18日取得系爭房屋所有權，應有部 分各1/2 ，上訴人無權占用系爭房屋，業如前述；則上訴人 自104年8月18日起占有系爭房屋受有利益，致被上訴人無法 占有使用受有損害，且無正當權源而無法律上原因，自構成 不當得利，被上訴人主張其得請求上訴人返還自104年8月18 日起至返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，應屬 有據。
⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物物申報總價 年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。而該條所謂 土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額 依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，此觀土地法 施行法第25條、土地法第148 條規定即明；至所謂年息10％ 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額 年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、 使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感 情等情事，以為決定。查：
⑴系爭土地自102 年1 月起之申報地價為每平方公尺4640元， 有土地登記謄本可稽（見原審卷第96頁），以系爭房屋坐落 基地面積104.83平方公尺計算（計算式：75.5＋65.33＝140 .83），土地價額為65萬3451元（計算式：4,640×140.83＝ 653,451，元以下四捨五入，下同 ）。而系爭房屋1至3樓預 估評定價格，每戶最低為119萬5944.68元，最高為231萬282 2.4元等情，亦有桃園市政府地政局107年6月5日桃地價字第 1070028667號函可稽（見本院卷第145至149頁），兩造合意 以其平均值作為計算相當於租金之不當得利之基礎（見本院 卷第158頁），據此計算系爭房屋1至3樓估定價額為175萬43 84元。準此，系爭房屋及其坐落基地部分總價額合計為240 萬7835元。
⑵本院審酌系爭房屋位於桃園市龜山區，前後道路可供通行2 輛車的寬度，周遭鄰近新城環保公園、桃園市龜山區大崗國 民小學、中央警察大學、大崗郵局、桃園市立圖書館大崗分 館等設施，有公車可通往臺北市、新北市、桃園市區，交通 便利、生活機能良好等情，為兩造所不爭執，並有網路地圖 可參（見本院卷第99至105頁、第110頁），被上訴人主張上 訴人應給付相當於租金之不當得利，以地政機關估定系爭建 物評定價額與坐落基地申報地價年息8％計算為適當。 ⑶經核算後上訴人無權占用系爭房屋每月所受相當於租金之不 當利益應為4 萬8157元（計算式：2,407,835 ×8%/12 ×3= 48,157），被上訴人每月所各得請求之不當得利金額為2 萬
4079元，其2 人僅各請求上訴人每月給付2 萬2766元，核在 前開得請求金額範圍內，應屬有據。
⒊又系爭增建物業因依附於系爭建物而成為其附屬部分，上訴 人並未因繼承取得系爭增建物之所有權，業如前述，而房屋 雖然不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之 基地，法院於計算相當於租金之不當得利時，仍應參考土地 法第97條第1 項之規定，以土地及建築物之總價額為基準。 至被上訴人非系爭房屋坐落基地之所有人，應否給付土地所 有人即上訴人土地租金或不當得利（上訴人業已另訴請求） ，係屬另一問題，無礙於本件不當得利金額之計算。上訴人 抗辯被上訴人請求返還相當於租金之不當得利，應扣除系爭 增建物之利益，並應扣除系爭房屋使用土地之利益云云，自 無可採。
⒋本院認為被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還 相當於租金之不當得利，為有理由，即無庸再論述就被上訴 人依侵權行為之法律關係請求上訴人賠償之爭點部分，附此 敘明。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1 項前段、第179條規 定，請求上訴人遷讓及交還系爭房屋，並自104年8月18日起 至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人各2 萬2766元， 洵屬有據，均應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決 ，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴，並依民事訴訟法第78條、第 85條第2項規定，為訴訟費用負擔之判決。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌認均 不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 黃珮禎
法 官 胡宏文
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
書記官 陳永訓