臺灣高等法院民事判決 107年度上字第161號
上 訴 人 彭戴美倫
訴訟代理人 曾能煜律師
被 上訴 人 田振宏
參 加 人 彭意齡
共 同
訴訟代理人 李文傑律師
彭首席律師
葉鈞律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國
106 年12月25日臺灣新竹地方法院106 年度訴字第75號第一審判
決提起上訴，本院於107年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付違約金超過新臺幣參拾萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外之訴訟費用裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審除確定部分外、第二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。參加訴訟費用由參加人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
原判決主文第一項關於命上訴人於被上訴人為對待給付同時，給付買賣價金本息部分，應更正如附表所示。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為建築房屋使用，於民國105 年4 月1 日 以新臺幣（下同）230 萬元，向上訴人購買其所有之新竹縣 ○○鄉○○段000 地號土地所有權全部、同段641 地號土地 應有部分13分之1 （以下合稱系爭土地）。雙方並簽立土地 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人應於交地前 申請建築指示線，證明買賣標地物可供建築使用，如違約， 應賠償已收價金同額之違約金。嗣伊付清買賣價金，上訴人 雖移轉系爭土地所有權予伊指定之參加人，惟所提出之建築 線指示申請書圖，不能據以申請系爭土地之建造執照，經伊 定期催告，逾期仍未履約。伊已於105年12月20日解除系爭 買賣契約，上訴人應返還買賣價金230萬元、賠償違約金130 萬元等情。爰依民法第179條、第259條第1款、第2款規定、 系爭買賣契約第10條第3項約定，求為命上訴人給付360萬元 ，及其中130萬元自107年1月27日、230萬元自系爭土地移轉 登記予上訴人之日起算法定遲延利息之判決（原審就此部分 為被上訴人勝訴之判決，其中230萬元本息部分，於被上訴
人為對待給付時，同時履行；其餘未繫屬本院部分，不予贅 述）。
二、上訴人則以：伊業依被上訴人指示，將系爭土地移轉登記予 參加人，並申請取得新竹縣政府指定建築線，已履行系爭買 賣契約之約定，被上訴人不能解除該契約。且系爭土地既移 轉予參加人，即無法由被上訴人返還，被上訴人之解除權已 消滅，其請求返還價金、給付違約金，均為無理由等語，資 為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於命伊為給付部分 及假執行之裁判，均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢如受不利判決，願供擔 保請准免為假執行。
三、被上訴人於105 年4 月1 日與上訴人簽立系爭買賣契約，購 買系爭土地，已付清買賣價金230 萬元，上訴人於同年7 月 14日將系爭土地移轉登記予參加人等事實，為兩造所不爭執 （見本院卷第99至100頁），並有土地登記謄本可稽（見本 院卷第133、135頁），堪信為真正。被上訴人主張系爭買賣 契約已解除，上訴人應返還買賣價金並賠償違約金，則為上 訴人所否認。茲就兩造爭點論述如下：
（一）系爭土地不能單獨供建築房屋使用，上訴人應負物之瑕疵 擔保責任，被上訴人得解除系爭買賣契約，請求返還價金 230萬元本息。
⒈買賣契約之出賣人，除負交付買賣標的物並移轉所有權予 買受人之義務外，並應擔保買賣標的物具備契約預定之效 用，如不具備，買受人得解除契約，請求返還買賣價金及 自受領時起之利息，此觀民法第348 條第1 項、第354 條 第1 項、第359 條、第259 條第1 款、第2 款規定自明。 ⒉依系爭買賣契約第15條第4 項：「賣方負責交地前申請建 築指示線，證明本買賣標的物可提供建築使用」之約定（ 見原審卷第14頁）；證人即承辦系爭買賣契約之地政士潘 慧敏、仲介系爭土地買賣之朱華絹，就兩造簽訂系爭買賣 契約之過程，依序證稱：被上訴人表示買地是要蓋房子， 因為沒有證明可蓋房子，雙方乃同意用賣方申請建築指示 線做為證明（見原審卷第89頁）；上訴人知道被上訴人買 系爭土地要蓋房子，說會努力申請建築線指示，讓被上訴 人可蓋房子（見原審卷第107至108頁）各等語，參互以觀 ，足見兩造有以系爭土地可供建築房屋使用，為系爭買賣 契約預定效用之合意。
⒊系爭土地因未連接供公眾通行之現有巷道，且中間夾有私 人土地646 地號，無法指示建築線乙節，業經新竹縣政府 覆函在卷（見本院卷第167頁），足見系爭土地無法單獨
供建築房屋使用。雖系爭土地合併同地段646地號土地， 並取得646、641地號土地全體共有人之土地使用權同意書 ，亦可申請建築執照，此經證人即承辦上訴人委託申請指 示建築線之張堂麟證述明確（見原審卷第241頁），且為 兩造所不爭執（見本院卷第154、155頁）。惟合併646地 號土地、取得該地號及641地號土地全體共有人之同意書 ，尚非系爭契約明定之事項，難謂係上訴人依約應提出之 給付。參以上訴人屢謂其無提供該項給付之義務，顯見「 上開同意書無從取得」，系爭土地不備可供建築房屋使用 之契約預定效用，堪予確定。又系爭土地既存在不具備系 爭買賣契約預定效用之瑕疵，則被上訴人解除系爭買賣契 約，自未顯失公平，其請求返還已付價金本息，即屬有據 。
⒋上訴人雖謂：系爭土地移轉登記予參加人，無從由被上訴 人為返還登記，依民法第262 條規定，被上訴人之解除權 消滅云云。惟參加人係經被上訴人指定為系爭土地之登記 名義人，其已陳明系爭契約解除後，可返還土地予上訴人 等語（見原審卷第328頁），可見系爭土地並無不能返還 上訴人之情事，上訴人稱被上訴人之解除權已消滅云云， 並不可採。
⒌契約解除之雙方，互負回復原狀之義務，此觀民法第259 條規定足悉。此項互負之義務，依同法第261 條準用第 264 條規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付 。當事人一方在訴訟上援用同時履行抗辯者，法院應為他 方提出對待給付時，應對之為給付之判決。又契約解除時 ，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給 付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時 起之利息償還之。應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為5%，此觀民法第259 條第1 款 、第2 款、第203 條規定自明。而金錢債務之債務人享有 同時履行抗辯權者，在未行使該抗辯權以前，固應按遲延 給付之期間計付利息，然於其合法提出同時履行抗辯後， 迄債權人為對待給付之前，其既可拒絕給付本金，債權人 無請求併同給付利息之權。準此，上訴人對於被上訴人所 為返還價金之請求，已為同時履行抗辯（見原審卷第301 頁），自應命上訴人於系爭土地返還登記之同時，給付被 上訴人已付價金230萬元，並自系爭土地移轉登記予上訴 人之日起，加付法定遲延利息。
（二）系爭土地不符合系爭契約預定效用，被上訴人請求賠償違 約金，於30萬元內為有理由，逾此部分，則屬無據。
⒈契約當事人約定一方債務不履行，即應給付他方一定金額 ，作為預定之損害賠償，參照民法第250 條第1 項、第2 項規定，該約定為損害賠償總額預定之違約金契約。倘約 定之金額過高，依同法第252 條規定，法院得以職權核減 至相當之數額。
⒉依系爭契約第10條第3項約定：上訴人有違約情事時，應 於被上訴人解約日起10日內，交付原所收款項計算之金額 予被上訴人，以為違約損害賠償等文義（見原審卷第13頁 ）以觀，可知本項係以「上訴人違反契約義務時，應給付 一定金額作為預定賠償」為內容之違約金約定。又上訴人 移轉交付被上訴人之系爭土地，不符系爭契約之預定效用 ，經被上訴人於105年12月9日，以存證信函定7日期限催 告補正，上訴人於同年月12日收受（見原審卷第24至26頁 ），逾期未補正。雖其抗辯被上訴人所定期限過短云云， 然上開催告迄本件言詞辯論終結，已逾1年8月，上訴人猶 未使系爭土地具備契約預定效用，自屬違約。被上訴人依 據上開約定，請求上訴人給付違約金，於法並無不合。 ⒊審酌系爭契約訂立時，兩造均不知系爭土地無法單獨供建 築使用，嗣上訴人獲悉藉由合併646 地號土地、取得641 地號土地共有人之土地使用權同意書，可申請建築執照， 即一一尋求共有人出具該同意書，此經朱華絹證述在卷（ 見原審卷第108頁），雖因共有人數眾多未能完成而致違 約，然其可歸責程度輕微，課予被上訴人主張之130萬元 違約金賠償責任，顯屬失衡，及兩造履約過程之勞費、解 約後互負回復原狀之損益等一切情狀，認上訴人給付違約 金之責任，以30萬元為適當。被上訴人逾此金額之請求， 尚屬過高，不能准許。
四、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1款、第2款規定、系 爭契約第10條第3項約定，請求上訴人給付違約金30萬元， 及自起訴狀繕本送達（見原審送達證書及信封卷第4頁）之 翌日，即106年1月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；並於系爭土地移轉登記予上訴人之同時，再給付被上 訴人230萬元，及自系爭土地移轉登記予上訴人之日起，至 清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，洵屬有據，應予 准許。逾此範圍之請求，尚有未合，不應准許。又上訴人為 同時履行之抗辯，原審原應為上訴人於系爭土地移轉登記之 同時，給付230萬元本息之諭知，乃原判決主文第1項誤載為 上訴人應於系爭土地「塗銷並回復登記」予上訴人之同時， 給付被上訴人230萬元，及自系爭土地「回復登記」於上訴 人之日起加付遲延利息，顯屬錯誤，爰予更正如主文第4項
所示。上開不應准許部分，原判決為被上訴人勝訴之判決， 並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第2項所示 。上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免 假執行之宣告，核無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當 ，聲明廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條、第86條第1 項， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 15 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 邱育佩
法 官 黃明發
附表：
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│應更正部分 │ 更正後主文 │
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│原判決主文第1項關於「被 │應更正為「被告應於新竹縣│
│告應於：原告將新竹縣○○○○○鄉○○段○○○地號土│
│地政事務所收件日期民國一│地所有權全部、同段六四一│
│０五年七月十二日、收件字│地號土地所有權應有部分十│
│號新湖字第53760號、登記 │三分之一移轉登記予被告同│
│日期民國一０五年七月十四│時，再給付原告新臺幣貳佰│
│日辦理買賣為原因所為之所│參拾萬元，及自上開土地移│
│有權移轉登記予以塗銷並回│轉登記之日起，至清償日止│
│復登記予被告之同時，再給│，按週年利率百分之五計算│
│付原告新臺幣貳佰參拾萬元│之利息」。 │
│及自前開回復登記於被告之│ │
│日起至清償日止，按年息百│ │
│分之五計算之利息」之記載│ │
│。 │ │
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正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資
格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 16 日
書記官 康翠真
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。