塗銷所有權移轉登記等
臺灣高等法院(民事),重上更(一)字,106年度,158號
TPHV,106,重上更(一),158,20180808,1

1/2頁 下一頁


臺灣高等法院民事判決      106年度重上更㈠字第158號
上 訴 人 祭祀公業吳江怡
法定代理人 吳貴順
兼法定代理人吳富國
法定代理人 吳富春
      吳富乾
      吳富俊
      吳富南
      吳貴增
      吳玉志
      吳貴輝
上 訴 人 吳長歡
      吳富彤
上11人共同
訴訟代理人 林辰彥律師
複 代 理人 黃淑怡律師
      黃豐緒律師
被 上 訴人 芝柏企業股份有限公司
法定代理人 范玉貞
訴訟代理人 錢紀安律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件,上訴人對於中華
民國104年11月27日臺灣桃園地方法院103年度重訴字第397號第
一審判決提起上訴,經最高法院(106年度台上字第1160號)發回
更審,本院於107年7月25日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面:
按祭祀公業條例於民國(下同)97年7月1日公布施行後,未 登記為法人之祭祀公業,具非法人團體性質,提起上訴,應 由其管理人為法定代理人合法代理,為最高法院近來所持之 見解(參照最高法院102年度台上字第629號、104年度台抗 字第522號裁判意旨)。又祭祀公業法人應設管理人,執行 祭祀公業法人事務,管理祭祀公業法人財產,並對外代表祭 祀公業法人。管理人有數人者,管理事務之執行,取決於全 體管理人過半數之同意。此為祭祀公業條例第22條所明定, 並應準用於未登記為法人之祭祀公業(參祭祀公業條例第56 條)。查,上訴人祭祀公業吳江怡(下稱系爭公業)之現任 管理人為吳富國吳富乾吳富俊吳富南吳貴增、吳貴



輝、吳貴順吳富春吳玉志等9人(見原審卷㈠第298至 300頁)等事實,為兩造所不爭執,自本件上訴狀觀之,乃 係由系爭公業除吳貴順外之8名管理人委任林梅玉律師具狀 提起上訴(見更審前本院卷第12-14頁),嗣經最高法院發 回本院審理中,仍由上開8人具狀委任林辰彥律師聲明上訴( 見本院卷第46-49頁),查提起上訴乃系爭公業管理事務之執 行,業經全體管理人過半數之同意,是系爭公業由任管理人 為吳富國吳富乾吳富俊吳富南吳貴增吳貴輝、吳 富春吳玉志等8人為法定代理人提起本件上訴,應屬合法 ,並依首揭說明,併列吳貴順為系爭公業法定代理人,先予 敘明。
貳、實體方面:
一、上訴人(以下分稱姓名,合稱上訴人)起訴主張:附表一所 示13筆土地(下合稱系爭土地)原為系爭公業之祀產,屬派 下員全體公同共有。系爭公業於70幾年間,派下會員至少11 6名,詎訴外人吳長欽、吳長榜、吳長耀吳長學吳長城 、吳長登、吳長煥吳長殿吳富順吳富豐吳富華、吳 富業、吳富米(下稱吳長欽等13人)、吳長竹、吳富來及吳 富崇等16名派下員(下合稱吳長欽等16人)竟於75年間推由 吳長欽以系爭公業管理人之名義,將系爭土地以買賣為原因 關係,分別於75年3月7日(附表一編號6至13)、76年12月1 8日(附表一編號1至5)移轉所有權登記予被上訴人。該等 買賣及不動產所有權移轉契約僅由吳長欽等16人為之,非由 系爭公業派下全員共同為之,亦未經派下全員過半數及其應 有部分合計過半數,或應有部分合計逾3分之2之同意,違反 98年1月23日修正公布前之民法第828條第2項、89年1月26日 修正公布前之土地法第34條之1第1、5項(以下逕以修正前 之條項及內容稱之)、土地法第34條之1執行要點、祭祀公 業土地清理要點第19點規定,為無權處分及無權代理之行為 ,且未經全體派下員事後承認,對系爭公業不生效力,況被 上訴人迄未舉證證明系爭公業本身知而不為反對情形,本件 即無表見代理之適用,且系爭公業並非法人,亦無適用表見 代表之餘。又系爭土地現登記為被上訴人所有,已妨害系爭 公業全體派下員所有權,吳富國吳長歡吳富彤為系爭公 業派下員之一,上訴人等自得依民法第767條、現行民法第8 28條第2項準用第821條規定,求為判命被上訴人塗銷系爭土 地之所有權移轉登記,回復登記為系爭公業所有之判決。二、被上訴人則以:吳長欽等16人前經龜山鄉公所審核公告為系 爭公業派下員,並選任吳長欽為管理人。渠等於74年4月8日 召開系爭公業派下員大會(下稱系爭74年派下員大會),一



致同意出售系爭土地,並由吳長欽於75年間以管理人身分出 售土地,辦理所有權移轉登記,自屬有權代理。縱認無權代 理,客觀上亦足表徵吳長欽為有權代表系爭公業之人而為表 見代表,應負表見代理責任等語,資為抗辯。
三、上訴人於原審起訴聲明:㈠被上訴人應將附表一編號1至5等 5筆土地,經桃園市桃園地政事務所於76年12月18日以買賣 為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷,回復登記為系爭公 業所有。㈡被上訴人應將附表一編號6至13等8筆土地,經桃 園市桃園地政事務所於75年3月7日以買賣為登記原因所為之 所有權移轉登記塗銷,回復登記為系爭公業所有。被上訴人 則答辯聲明:㈠上訴人之訴駁回。原審為上訴人敗訴之判決 ,上訴人就原判決聲明不服,提起上訴,經最高法院發回更 審,於本院上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將附表 一編號1至5等5筆土地,經桃園市桃園地政事務所於76年12 月18日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷,回復 登記為系爭公業所有。㈢被上訴人應將附表一編號6至13等8 筆土地,經桃園市桃園地政事務所於75年3月7日以買賣為登 記原因所為之所有權移轉登記塗銷,回復登記為系爭公業所 有。被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。
四、本件依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定 協議簡化爭點,兩造同意簡化爭點如下:
(一)兩造不爭執事項:(見本院卷第288頁,107年7月13日準備程 序筆錄,並依判決格式增刪修改文句)
吳長欽吳長欽等16人推舉,於72年5月10日列吳長欽等16 人為系爭公業之全體派下員,並檢附系爭公業沿革、派下全 員系統表、派下員名冊、財產清冊、規約等件,向龜山鄉公 所申報並請求發給派下員證明,龜山鄉公所以(72)桃龜鄉 民字第11730號公告,經登報2個月期滿無人異議,龜山鄉公 所乃依吳長欽申請於72年10月7日發給吳長欽等16人派下員 證明;嗣吳長欽等16人於72年10月8日選任吳長欽為系爭公 業管理人,並訂立系爭公業管理暨組織規約,經龜山鄉公所 於72年10月20日以(72)桃龜鄉民字第23538號函准予核備 。有72年5月10日吳長欽申報書、系爭公業沿革、派下全員 系統表、派下員名冊、財產清冊、戶籍謄本、土地登記簿謄 本、管理暨組織規約、推舉書、龜山鄉公所(72)桃龜鄉民 字第11730號公告及登報資料、龜山鄉公所72年10月7日(72 )桃龜鄉民字第23121號函暨證明書及所附之系爭公業派下 員名冊、72年10月13日系爭公業申請書暨選任管理人同意書 暨全體派下員簽章證明、管理暨組織規約、龜山鄉公所72年 10月20日(72)桃龜鄉民字第23538號函為證(見原審卷㈠



第175至232頁)。
⒉系爭公業於99年3月10日向龜山鄉公所申請補漏列登記派下 員為吳貴斌等238人;系爭公業選任吳富國吳富德、吳富 乾、吳富俊吳富南吳貴增吳貴旺吳貴輝吳貴順等 9人為管理人,選任吳長寬吳長鵬吳貴雄等3人為監察人 ,經龜山鄉公所於99年10月1日桃龜鄉民字第0990034184號 函准予備查;嗣系爭公業選任吳富國吳富春吳富乾、吳 富俊、吳富南吳貴增吳玉志吳貴輝吳貴順等9人為 管理人,選任吳長寬吳長鵬吳貴雄等3人為監察人,經 龜山鄉公所於103年11月11日桃龜鄉民字第1030045011號函 准予備查。有龜山鄉公所99年5月3日函及派下現員名冊、派 下員系統表、不動產清冊、龜山鄉公所99年10月1日函及所 附管理人(監察人)名冊、龜山鄉公所103年11月11日函及 所附管理人(監察人)名冊為證(見原審卷㈠第77至108、1 6至18、298至300頁)。
⒊系爭土地原為系爭公業所有,於75年3月7日、76年12月18日 分別以買賣為登記原因,移轉所有權登記予被上訴人,被上 訴人現登記為系爭土地所有權人。有系爭土地登記簿及土地 登記謄本為證(見原審卷㈠第34至76頁)。(二)兩造爭執事項(見本院同上筆錄):
吳長欽以系爭公業管理人身分於75年3月7日、76年12月18日 將系爭土地出賣並移轉所有權予被上訴人是否為無權處分或 無權代理?
⒉若為無權處分,被上訴人得否依土地法第43條規定善意受讓 系爭土地?
⒊若為無權代理,本件有無表見代理之適用?
⒋被上訴人主張若系爭處分行為效力未定則依民法第118條第1 項或第170條第1項主張上訴人祭祀公業已有承認行為,依民 法第115條規定該處分行為溯及生效,有無理由? 5.被上訴人主張上訴人有權利濫用情況及權利失效之情形,有 無理由?
6.上訴人得否依民法第767條規定,請求被上訴人塗銷所有權 移轉登記並回復原狀?
五、吳長欽以系爭公業管理人身分於75年3月7日、76年12月18日 將系爭土地出賣並移轉所有權予被上訴人是否為無權處分或 無權代理?
(一)上訴人主張:系爭土地為系爭公業派下全員公同共有,吳長 欽於75年間與被上訴人就系爭土地成立買賣契約,並於75年 3月7日、76年12月18日所有權移轉登記予被上訴人,非由系 爭公業派下全員共同為之,亦未經派下全員過半數及其應有



部分合計過半數,或應有部分合計逾3分之2之同意,違反民 法第828條第2項、土地法第34條之1第1、5項、土地法第34 條之1執行要點、祭祀公業土地清理要點第19點規定,為無 權處分及無權代理之行為,且未經全體派下員事後承認,該 買賣及處分行為不生效力云云,為被上訴人否認,並以前揭 情詞置辯。
(二)按共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永 佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計 過半數之同意行之;但其應有部分合計逾3分之2者,其人數 不予計算;上開規定於公同共有準用之;土地法第34條之1 第1、5項亦有規定。次按祭祀公業係祀產之總稱,屬於派下 員全體所公同共有,依民法第828條第2項規定,其處分及其 他之權利行使,除法律或契約即公業規約另有規定外,應得 派下員全體之同意。是此項祀產為土地時,其處分除公業規 約另有規定外,土地法第34條之1第5項已有特別規定,依該 項規定準用同條第1項之結果,應以派下員過半數及其「潛 在的應有部分」(派下權比率)合計過半數之同意為之,但 其「潛在的應有部分」合計逾3分之2者,其人數可不予計算 (參照最高法院95年度台上字第1233號、84年度台上字第 238號裁判意旨)。
(三)經查吳長欽等16人於72年10月7日經龜山鄉公所核備並發給 派下員證明(見上開四、㈠)後,於74年4月8日召開系爭74 年派下員大會,由吳長欽等13人出席,吳長欽等13人於系爭 74年派下員大會決議,因系爭公業各祖先祖墳各地埋葬,使 後世子孫無法兼顧,且祠堂興建於日據時期年久失修,遂同 意集中興建祖塔及重建祠堂,並以出售系爭公業部分土地作 為籌備興建費用,若有餘款,即以系爭公業名義存入銀行, 作為嗣後祭拜基金,且吳長欽等16人除吳長竹外(合計15人 ),均在74年4月8日同意處分書(下稱系爭同意書)用印, 同意出售系爭公業所有桃園縣龜山鄉南崁頂段南崁頂小段31 、31之1、31之8、31之9、32、32之1地號土地(均為重測前 地號),並授權吳長欽全權處理;嗣系爭公業將上開同意處 分之同小段31地號土地,以買賣為原因關係移轉所有權登記 予被上訴人,就同小段31之1、32地號土地,分別辦理分割 登記後,將分割後之同小段31之1、31之10、32、32之5、32 之6、32之3(嗣後併入32地號)、32之4地號土地,以買賣 為原因關係移轉所有權登記予被上訴人(上開土地分割過程 ,詳如附表二所示);上開事實,有兩造不爭執形式上真正 之系爭74年派下員大會會議紀錄、系爭同意書、系爭土地登 記謄本在卷可稽(見原審卷㈠第237至242、34至76頁、更審



前本院卷第140頁)。另上開同小段31、分割後31之1地號土 地,於98年11月13日以逕為分割為登記原因,分別分割出桃 園縣○○鄉○○段000○000○0○000○000○0地號,而同段 542、559地號,亦分別於76年12月18日、75年1月30日以買 賣為登記原因,移轉所有權登記予被上訴人,有同段542、5 59地號土地附卷可稽(見更審前本院卷第250至253頁)。又 系爭土地即為系爭同意書所載同意處分之部分土地,且為兩 造所不爭(見更審前本院卷第65頁正、反面),是此部分事 實堪以認定。
(四)上訴人雖否認被上訴人所提土地買賣契約之真正,並主張吳 長欽等16人推由吳長欽以系爭公業管理人之名義,將系爭土 地買賣移轉登記予被上訴人,為無權處分及無權代理之行為 ,且未經全體派下員承認,對上訴人等不生效力云云,惟為 被上訴人所否認。查:
⒈被上訴人抗辯伊係基於買賣關係取得系爭土地所有權等情, 業據其提出附表一編號1至5土地之不動產買賣契約書(下稱 系爭買賣契約書,見原審卷㈠第254至257頁),並陳稱附表 一編號6至13土地之買賣契約書,則因時間已久無法提出等 語(見更審前本院卷第139頁反面)。上訴人雖否認系爭買 賣契約書形式上真正,惟被上訴人提出系爭74年派下員大會 會議紀錄、系爭同意書、系爭買賣契約書原本供法院核對, 並經原審勘驗結果,核與卷附影本相符(見原審卷㈠第237 至242、254至257頁),且系爭買賣契約書原本之立契約書 人賣主(乙方,即系爭公業)處,確實蓋有刻印「祭祀公業 吳江怡」字樣之印文(見原審卷㈠第256頁),且該印文亦 核與上訴人不爭執形式上真正之系爭74年派下員大會會議紀 錄、系爭同意書上所蓋刻印「祭祀公業吳江怡」字樣之印文 (見原審卷㈠第237、240頁),其大小、字體、粗細大致相 符,兩造復對更審前本院上開勘驗結果不爭執(見更審前本 院卷第209頁正、反面),則系爭買賣契約書形式上真正堪 以認定,上訴人否認系爭買賣契約書形式上真正,誠屬無理 。
⒉按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支 付價金之契約;當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣 契約即為成立;民法第345條定有明文。次按買賣不動產債 權契約,原非要式行為,當不得因被上訴人間未有書面之訂 立,而斷定其間之買賣非真(參照最高法院69年度台上字第 3798號裁判意旨)。又按關於土地登記,係主管機關適用相 關土地登記法令而辦理者,依高度蓋然性之經驗法則,其完 成登記之內容通常可推認為真實;因此否認登記內容所示權



利之人,應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所 作成,以排除上開經驗法則之適用(參照最高法院105年度 台上字第466號裁判意旨)。被上訴人固未能提出附表一編 號6至13該8筆土地之不動產買賣契約書,惟兩造有就系爭土 地(含該8筆土地)訂立買賣契約乙節,業據被上訴人之法 定代理人范玉貞結證明確,並稱:當時係由伊先生即當時被 上訴人之法定代理人劉文哲處理系爭土地買賣事宜,伊並提 醒劉文哲確認系爭土地有無設定抵押貸款等語(見更審前本 院卷第112頁反面)。況系爭13筆土地係系爭同意書同意處 分之部分土地,且系爭公業處分系爭土地之目的在於籌備經 費以興建祖塔及重建祠堂,已如前述(見上開五、㈢);再 系爭買賣契約書第3條第1至4項約定,買賣價金分4期給付, 並以被上訴人給付第4期(即末期)餘款,作為系爭公業將 買賣標的物移轉所有權登記及交付予被上訴人使用之條件( 見原審卷㈠第254頁),而系爭土地確已移轉登記予被上訴 人(見上開四、㈠、⒊),並交付被上訴人興建廠房使用, 此經被上訴人陳明在卷(見更審前本院卷第168頁),上訴 人就此亦不爭執(見更審前本院卷第104頁反面),自堪信 為真。是倘未訂立買賣契約,且被上訴人未給付價金完畢, 則系爭公業出售系爭土地以取得經費之目的未達,焉會將系 爭土地所有權移轉登記予被上訴人,並交付被上訴人使用近 27年(自被上訴人76年12月18日取得系爭土地所有權起,迄 至上訴人於103年9月1日提起本件訴訟〈見原審卷㈠第4頁〉 止計算,將近27年),足認吳長欽確有以系爭公業名義與被 上訴人就系爭土地簽立買賣契約無訛。上訴人以被上訴人未 能提出系爭土地之全部買賣契約書及交付價金證明(見更審 前本院卷第104、114頁),否認吳長欽以系爭公業名義與被 上訴人就系爭土地簽立買賣契約云云,實屬無稽,自不足取 。
⒊按臺灣之祭祀公業,僅屬某死亡者後裔公同共有祀產之總稱 ,尚難認為有多數人組織之團體名義,故除有表示其團體名 義者外,縱設有管理人,仍非屬祭祀公業之法定代理人;又 祭祀公業之管理人係基於派下員之選任而取得之管理權,性 質上屬於類似委任之無名契約,著重在派下員或選任者與管 理人間之關係(參照最高法院95年度台上字第1860號、78年 度台抗字第323號裁判意旨)。換言之,祭祀公業派下員, 透過選任管理人之方式,將渠等管理祭祀公業之權利,授與 代理權予管理人;管理人對於內部(即祭祀公業派下全員) ,管理祭祀公業事務範圍,本應依規約或派下員大會決議事 項而為,處分公業財產權限,則應依規約或法律規定(如:



民法第828條第2項、土地法第34條之1第1、5項等,參照最 高法院95年度台上字第1233號、93年度台上字第1817號裁判 意旨),然管理人對於外部(即與祭祀公業為法律行為之對 象)而言,其以祭祀公業管理人名義所為之行為,究其實際 ,乃係代理祭祀公業派下全員而為,自屬明確。查吳長欽於 75年間係以系爭公業管理人身分,與被上訴人簽立系爭土地 買賣契約,此觀系爭買賣契約書約定明確(見原審卷㈠第25 4、256頁),而系爭土地登記簿謄本載明系爭公業管理人於 72年10月24日變更登記為吳長欽(見原審卷㈠第36、50、66 頁),復分別於75年3月7日、76年12月18日將系爭土地所有 權移轉登記予被上訴人,吳長欽對外以系爭公業管理人身分 與被上訴人訂立系爭土地買賣契約,並將系爭土地所有權移 轉登記予被上訴人,揆諸前開說明,吳長欽對外即係代理系 爭公業派下全員為上開買賣及處分行為,應堪認定。至上訴 人援引之最高法院95年度台上字第1860號裁判意旨,乃係敘 明管理人非系爭公業法定代理人,核與本件吳長欽對外得代 理系爭公業派下全員之認定無涉,自無足為上訴人有利之認 定。
(五)按無權代理,係行為人未經本人授與代理權而以本人名義所 為之代理行為,或雖經本人授與代理權而逾越代理權限所為 之代理行為。而無權處分,乃無權利人而以自己名義就他人 權利標的物所為之處分(參照最高法院87年度台上字第1049 號裁判意旨)。查:
⒈關於系爭公業不動產處分事宜,兩造不爭執形式上真正之系 爭公業規約(下稱系爭規約)第13條規定:「本公業不動產 之處分,應依照土地法第34條之1規定辦理,並經派下員過 半數同意,授權管理人全權處理之。」(見原審卷㈠第229 頁、更審前本院卷第65頁反面),上訴人亦不爭執系爭公業 就系爭土地之處分,應依土地法第34條之1規定辦理(見更 審前本院卷第71頁),再依土地法第34條之1第1、5項規定 ,若欲處分系爭土地者,必須具備下列2條件之1:①必須經 由半數以上派下員同意及渠等潛在應有部分合計過半數之同 意行之;或②派下員潛在之應有部分合計逾3分之2者。內政 部70年4月3日七十台內地字第11987號訂定之祭祀公業土地 清理要點第9條亦規定,祭祀公業土地之處分,得依其規約 或經過半數之派下員同意,授權管理人為之(見更審前本院 卷第194頁反面)。查74年4月8日決議並同意出售系爭土地 時,兩造不爭執當時系爭公業派下全員至少有116人(見更 審前本院卷第103頁反面),惟斯時僅有吳長欽等16人除吳 長竹外之15人出具系爭同意書同意處分系爭土地並授權吳長



欽全權處理(見上開五、㈢),則同意處分系爭土地之系爭 公業派下員顯未超過派下全員之半數,被上訴人亦未舉證證 明該同意處分系爭土地之15名派下員,渠等潛在之應有部分 已超過3分之2,吳長欽僅有15名派下員授權而以系爭公業管 理人身分訂立買賣契約出售系爭土地,未依系爭規約及祭祀 公業土地清理要點第9條規定,取得系爭公業過半數派下員 之授權,則上訴人主張:吳長欽以系爭公業管理人身分就系 爭土地所為之買賣及處分行為乃無權代理行為,即非無據。 ⒉上訴人雖主張:吳長欽以自己名義辦理系爭土地買賣及處分 行為,係屬無權處分云云(見本院卷第78、224至225、238 頁反面至第240頁),惟吳長欽係以系爭公業管理人身分就 系爭土地為買賣及處分行為,非以自己名義為之,是形式上 吳長欽即係代理系爭公業派下全員而為,自屬明確。另按公 同共有不動產(土地)之處分,土地法第34條之1第5項已有 特別規定,依該項規定準用同條第1、2項之結果,公同共有 不動產之處分、變更,應以公同共有人過半數及其應有部分 (潛在)合計過半數之同意行之。此項土地法之特別規定, 就公同共有不動產之處分,自應優先於民法第828條第2項規 定而適用,無須經全體公同共有人之同意(參照最高法院84 年度台上字第68號裁判意旨),上訴人主張應依民法第828 條規定,應得系爭公業派下全員同意云云,應屬誤會,併此 敘明。
六、若為無權代理,本件有無表見代理之適用?(一)按由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為其 代理人而不為反對之表示者,對於第三人應負授權人之責任 。民法第169條定有明文。從而,外觀上如有足使第三人信 為有代理權之事實時,為保護交易安全,對於該無權代理之 行為,亦賦與有權代理行為之效果(最高法院94年度台上字 第1297號判決意旨參照)。又此表見代理,本質上為無權代 理,係因客觀上有表見之事實,足使第三人信其有代理權, 為維護交易安全,法律乃規定本人應負授權人之責任。所謂 知他人表示為其代理人而不為反對之表示者,係指知他人表 示為其代理人而與相對人為法律行為時,原即應為反對之表 示,使其代理行為無從成立,以保護善意之第三人,因其不 為反對之意思,致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立 法律行為,自應負授權人之責任(最高法院106年度台上字第 2663號判決意旨參照)。系爭土地買賣契約之一造為系爭公 業,派下員眾多,締約之他造即被上訴人,甚難詳核公業管 理人是否已取得過半數派下員之同意,至多僅能就形式上予 以觀察審認,否則,任何與祭祀公業管理人締約之他造,均



負有詳核公業派下員之人數、姓名,管理人有無召開派下員 大會,管理人所取得之同意書是否真正等義務,實屬過苛, 亦不可能。
(二)經查吳長欽係以系爭公業管理人身分與被上訴人訂立系爭土 地買賣契約,由系爭買賣契約書觀之,其上蓋有系爭公業大 小章,業如前述(見上開五、㈣、⒈、原審卷㈠第254、256 )。又系爭土地登記簿上原係記載所有權人「祭祀公業吳江 怡」及「管理人吳長欽」(見原審卷㈠第36、50、66頁), 從系爭土地登記公示外觀,足使一般交易第三人信賴吳長欽 為系爭公業派下員合法選任,外觀上確足使第三人信其為有 代理權之事實。次從系爭74年派下員大會會議紀錄、系爭同 意書(見原審卷㈠第237至242頁),經比對祭祀公業龜山鄉 公所72年10月20日核備之系爭公業派下員名冊,亦見經核備 之系爭公業16名派下員中之15人,均同意出售系爭土地並授 權吳長欽全權處理;故從龜山鄉公所核備之系爭公業派下員 名冊觀之,足認吳長欽已獲系爭公業過半數派下員同意並授 與代理權,且系爭土地之處分業經系爭公業派下全員過半數 及其應有部分合計過半數之同意,符合前述祭祀公業土地清 理要點第9條、土地法第34條之1第1、5項規定。又祭祀公業 條例於97年7月1日施行,該條例施行前已存在之祭祀公業, 於系爭土地移轉登記時,係適用已廢止之祭祀公業土地清理 要點第19點規定,祭祀公業土地之處分,得依土地法第34條 之1第5項規定辦理,其辦理出賣所有不動產辦理土地登記時 ,除應檢附土地登記規則第34條所定各項申請文件外,尚需 檢附經民政主管機關備查之派下全員證明書,合於規定比率 之派下員出具同意處分書及印鑑證明、身分證明等相關文件 ,經登記機關審查無誤後,依法辦理登記,此有改制前之桃 園縣政府103年10月21日府地籍字第1030260737號函、桃園 市桃園地政事務所105年9月1日桃地所登字第1050016608號 函可稽(見更審前本院卷第186至187、191頁),自堪信系 爭土地買賣顯已具備外觀上有使第三人即被上訴人信系爭公 業以代理權授與吳長欽之行為,致誤認吳長欽確有代理權而 與之成立法律行為。況系爭買賣契約書10條第1項約定:「 本買賣若乙方(即系爭公業)派下員無法全部蓋章過戶時, 而非歸責於管理人者,甲方(即被上訴人)同意塗銷買賣, 乙方所受甲方之價款願無息退還甲方。」(見原審卷㈠第25 5頁);而系爭土地既得於前揭時間辦畢所有權移轉登記予 被上訴人,並交付被上訴人興建廠房使用迄今,已如上述( 見上開五、㈣、⒉),益足認外觀上系爭土地交易時,業經 斯時經龜山鄉公所核備之派下全員(即吳長欽等16人)同意



並蓋章過戶,且斯時系爭公業確已提出74年派下員大會決議 、系爭同意書並於相關移轉登記書件蓋妥系爭公業及管理人 大小章印文、並提出民政機關核發之管理人備查文件、系爭 土地之所有權狀正本證件,經地政機關審核符合上述相關法 令規定,辦理系爭土地之所有權移轉登記完竣。準此,就系 爭土地交易外觀而言,吳長欽已獲系爭公業派下員過半數及 其應有部分過半數之授權而有權代理系爭公業派下全員,且 既具有公示性,確足令第三人即系爭公業之交易對象被上訴 人,相信處分系爭土地業經系爭公業內部程序通過,並符合 前述祭祀公業土地清理要點第9條、土地法第34條之1第1、5 項規定,實堪認客觀上確有表見之事實,足使第三人信其有 代理權。況上訴人等於系爭買賣契約暨系爭所有權移轉登記 行為時或發生後,祭祀公業之派下員既均得查閱,亦得為反 對之表示卻均未為反對之表示,上訴人等竟均未曾表示反對 之表示,而於系爭不動產買賣契約簽立及基於系爭不動產買 賣契約辦理所有權移轉登記逾27年後,始於103年提起訴訟 ,自該當「知」他人表示為其代理人而不為反對之表示之構 成要件,而有民法第169條表見代理規定之適用。(三)復查吳長欽前經吳長欽等16人推舉,於72年5月10日檢附系 爭公業沿革、派下全員系統表、派下員名冊、財產清冊、規 約等件,向龜山鄉公所申報並請求發給派下員證明(見上開 四、㈠、⒈),經龜山鄉公所於72年10月20日函准予核備後 ,於72年10月24日就系爭土地辦理變更管理人登記完畢(見 上開五、㈣、⒊),吳長欽既得檢附上開資料,並製作財產 清冊向龜山鄉公所申報,及辦理系爭土地管理人變更登記, 可知吳長欽確實持有系爭公業,包含公業土地之登記資料、 土地所有權狀、印鑑章等相關文件,而吳長欽等16人選任吳 長欽為系爭公業管理人,既經龜山鄉公所核備,系爭土地登 記謄本亦明白記載吳長欽為系爭公業之管理人,足認吳長欽 已表示其為系爭公業管理人而得代理系爭公業全體派下員, 系爭土地既原為系爭公業所有,嗣於土地登記謄本變更公業 管理人為吳長欽,系爭公業及其派下員難謂全不知情,其不 為反對之意思表示,即非無授權之外觀。況系爭公業嗣於97 年11月2日派下員大會(下稱系爭97年派下員大會)討論公 業原有財產、現有財產等相關事宜,會中斯時公業之管理人 吳富陞稱:「民國72年10月8日吳長欽(誤載為無償親)任 管理人時沒有財產清冊,83年只有名冊、公文及報紙公告等 資料。」等語,派下員吳貴增並稱:「①現在財產被賣這麼 多且資金流向不明,…,要公布一切出賣財產及資金流向的 來龍去脈。②所剩的土地不動產等的所有權要轉回公業名下



,為所有派下員共有,…。」等語,大會並以82年申報登記 之派下員僅19人(參原審卷㈠第31至33頁)與現實不符為由 ,決議辦理派下員補漏列登記,有該次派下員大會紀錄在卷 可稽(見原審卷㈠第287至289頁),既未就吳長欽自72年間 起為系爭公業管理人乙節提出異議,就吳長欽擔任公業管理 人期間出售公業財產事宜,亦僅表示應追查出售財產之資金 流向,而未否認或為反對之意思,堪認系爭土地售予被上訴 人斯時,系爭公業及其派下員確知吳長欽表示其為系爭公業 管理人得代理系爭公業派下員全體處分系爭土地,而未為反 對之表示,自應令負表見代理授權人責任,以保障交易安全 。是依民法第169條規定吳長欽以系爭公業管理人身分,以 系爭公業名義與被上訴人就系爭土地訂立之買賣契約,應對 系爭公業及全體派下員發生效力。末按當事人主張之事實, 究竟該當於發生何項法律關係,乃屬法官依據法律獨立審判 職責之法律適用問題,不受當事人主張或陳述之拘束(參照 最高法院101年度台上字第1345號裁判意旨),被上訴人雖 於更審前本院認吳長欽係代表系爭公業為上開買賣及處分行 為,故系爭公業應負表見代表責任,類推適用表見代理法律 效果‧‧就表見代理的事實,不再抗辯云云(見更審前本院 卷第202、210頁),惟於本院審理中則補稱:我們仍主張表 見代理‧‧我們當時法律的解釋認為這個法律關係是代表的 法律關係,而不是代理,但是最高法院既然認定是代理行為 ,我們尊重最高法院見解,我們再追加表見代理的主張,而 不再主張代表法律關係等語(見本院卷第286頁)。經查祭祀 公業為祀產之總稱,並非多數人組織之團體(見上開五、㈣ 、⒊),被上訴人前認系爭公業為多數人組織之團體,而認 吳長欽係代表系爭公業,實屬誤會,況就吳長欽有無表見代 理行為乙節,迭經兩造互為攻擊防禦,且於本院審理中重申 主張上訴人應負表見代理責任,已如前述,職此,本院依前 開事證,認吳長欽就系爭土地買賣及處分行為已構成表見代 理,並適用民法第169條規定,自不受被上訴人審理前後所 表示或陳述法律意見不一之拘束,併此敘明。
(四)至於上訴人另主張依系爭買賣契約書第10條,本件買賣若無 法得到全部派下員過戶,我們認為契約之解除條件亦已成就 云云,惟為被上訴人所否認,且縱觀買賣契約全文,於系爭 契約第10條之後僅接著第11條約定:「雙方應切實依約履行 不得反悔,所支付乙方之價款全部由乙方沒收並解除契約。 若乙方不賣或拒不移轉或拒不移交標的物者,應賠償出售價 款一倍之罰鍰與甲方並解除契約各不得異議」(見原審卷一 第255-256頁),細繹契約前後文義可知,系爭條款應係兩造



締約斯時,為確保於辦理系爭不動產過戶登記(移轉登記)時 ,若有部分上訴人祭祀公業派下員臨時毀約不賣之情形所為 之約定,且系爭土地確已分別於75年3月7日、76年12月18日 依約以買賣為登記原因移轉所有權並已交付予被上訴人,並 無契約解除條件成就問題,上訴人另主張系爭買賣之解除條 件已成就云云,尚難採信。
七、綜上所述,系爭土地之買賣及處分行為雖為無權代理行為, 惟有民法第169條表見代理情形,屬有效行為,被上訴人因 此取得系爭土地所有權,系爭公業派下全員已非系爭土地之 所有權人。從而,上訴人依民法第767條、98年1月23日修正 施行後之第828條第2項準用第821條規定,請求被上訴人應 塗銷附表一編號1至5所示之土地,經桃園市桃園地政事務所 於76年12月18日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記、 塗銷附表一編號6至13所示之土地,經桃園市桃園地政事務 所於75年3月7日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記, 並回復登記為系爭公業所有,均無理由,不應准許。原審為 上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當, 求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
八、上訴人既為無權代理惟應負表見代理之責,已如上述,上訴 人自不得依民法第767條規定,請求被上訴人塗銷所有權移

1/2頁 下一頁


參考資料
芝柏企業股份有限公司 , 台灣公司情報網