請求減少價金等
臺灣臺南地方法院(民事),消字,105年度,3號
TNDV,105,消,3,20180823,1

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　　105年度消字第3號
原　　　告　徐維蓮
原　　　告　徐鵬盛
原　　　告　劉武憲
原　　　告　葉振宇
原　　　告　諶思廷
上列五人
訴訟代理人　何紫瀅律師
被　　　告　宏昱建設開發有限公司
法定代理人　黃鈴舒
被　　　告　李英
上列二人
訴訟代理人　王建強律師
　　　　　　王韻茹律師
上列當事人間請求請求減少價金等事件，經本院於民國107年7月
24 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告宏昱建設開發有限公司應給付原告徐維蓮新台幣31,652元、原告徐鵬盛新台幣30,850元、原告劉武憲新台幣29,328元、原告葉振宇新台幣9,200元，及均自民國105年10月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告徐維蓮負擔百分之23、原告徐鵬盛負擔百分之22、原告劉武憲負擔百分之19、原告葉振宇負擔百分之19、原告諶思廷負擔百分之15，餘由被告宏昱建設開發有限公司負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如分別以新臺幣31,652元、新台幣30,850元、新台幣29,328元、新台幣9,200元為原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：……二、請求之基礎事實同一 者。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴 訴之聲明原僅對被告宏昱建設開發有限公司（下稱被告宏昱 公司）為主張，嗣後以被告李英為系爭建案之土地所有權人 ，且為被告宏昱公司監察人，被告二人就系爭建物、土地買 賣合約之履行及不履行，應負不真正連帶責任為由，具狀追 加李英為被告（見本院卷㈠第96頁）。經核原告對被告李英 所為訴之追加，其請求之基礎事實同一，核與上開規定相符



，應予准許。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；第一百六十八條至第一百七十二條及前條 所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民 事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。被告宏昱 公司之法定代理人原為王碧嘉，於本院訴訟程序進行中變更 為黃鈴舒，法定代理人黃鈴舒於民國107年4月3日具狀聲明 承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀（見本院卷㈠第182頁） 在卷可稽，經核與民事訴訟法第170條、第175條第1項之規 定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷分別向被 告宏昱公司購買建案名稱為「DeHAUS」，坐落臺南市○○ 區○○段00地號土地（下稱系爭土地），及其上A2-5（原 證一，徐維蓮購買）、A1-5（原證二，徐鵬盛購買）、 E2-3（原證三，劉武憲購買）、C2-5（原證四，葉振宇購 買）及D2-4（原證五，諶思廷購買）建物各一戶（下稱系 爭建物）（系爭土地、系爭建物以下合稱系爭不動產）， 兩造並定有預售屋買賣契約書（下稱系爭契約書）。且查 ：
⒈系爭不動產於簽約時及銷售期間提出之廣告均載明公設比 為28％（證六）。然通知驗收時方告知原告公設比為32％ ，並要求原告依系爭契約書第5條找補，原告當中因原告 葉振宇結婚須使用系爭建物、原告諶思廷亦有使用房子迫 切需要，雖房屋有瑕疵但已分別於105年6月24日及105年8 月1日交屋裝潢，其餘原告尚未交屋。按公設比增加，減 少系爭建物之市場交易價值，故就此部分減少其價值之瑕 疵僅先為一部分請求，被告應賠償原告五人如附表編號㈠ 所示之金額：徐維蓮5萬元、徐鵬盛5萬元、劉武憲5萬元 、葉振宇210,605元、諶思廷88,896元。 ⒉原告葉振宇於105年6月24日交屋日，已付面積誤差找補金 額78,725元，另原告諶思廷於105年8月1日交屋日，亦已 支付面積誤差找補金額50,702元。被告宏昱公司已因公設 比增加而使原告受有損失，不能再向原告請求找補金額， 故被告宏昱公司應返還原告葉振宇、諶思廷如附表編號㈡ 所示之金額78,725元、50,702元。 ⒊依兩造系爭契約書第十五條第一項第四款約定，被告宏昱 公司應於領得使用執照（104年12月4日）後六個月內進行



交屋，然遲至105年6月3日原告均無人得以交屋，而無法 使用系爭建物，因房屋有諸多瑕疵，屬可歸責於被告宏昱 公司之原因而無法交屋，故應按每日已繳房地價款萬分之 五單利計算遲延利息。計算原告已繳房地價款，及依萬分 之五單利計算遲延利息如下：原告徐維蓮2,674,275元、 原告徐鵬盛2,723,145元、原告劉武憲2,044,395元、原告 葉振宇99,300元、原告諶思廷部分212,400元。原告就此 部分僅為一部請求，爰請求被告宏昱公司給付如附表編號 ㈢所示之金額即徐維蓮207,888元、徐鵬盛233,066元、劉 武憲347,730元、葉振宇99,300元、諶思廷212,400元。（ 詳如原告準備四狀，見本院卷㈠第168頁背面、第169頁 ）。
⒋由於被告宏昱公司要求原告應先辦理所有權移轉，原告均 辦理貸款並移轉所有權，故因被告宏昱公司未交屋，自應 補貼未交屋期間，原告因系爭建物所付之房屋貸款利息， 經計算如下：原告徐維蓮部分292,633元、原告徐鵬盛部 分240,788元、原告劉武憲部分60,302元、原告葉振宇部 分49,021元、原告諶思廷部分45,912元，爰請求被告宏昱 公司給付如附表編號㈣所示之金額（詳如原告準備四狀 ，見本院卷㈠第169頁）。
⒌由於被告宏昱公司通知原告驗收房屋，原告驗屋後發現有 諸多瑕疵，並寄發存證信函通知被告修繕（證八），被告 至今未修繕完畢，顯然無修繕之意，故原告得請求減少價 金，此部分減少價金額以臺中市大臺中建築師公會鑑定意 見為憑，爰請求被告宏昱公司給付原告如附表編號㈤所示 之金額：原告徐維蓮28,900元、徐鵬盛29,400元、劉武憲 27,400元、葉振宇30,700元（詳如原告準備四狀，見本 院卷㈠第169頁背面）。
⒍按「本預售屋（系爭房地）之建築工程應在民國103年10 月1日之前開工，民國105年6月30日之前完成造主建物、 附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」 、「賣方（即被告）如逾前款期限未開工或未取得使用執 照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲 延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照 ，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」系 爭契約第11條第1項前系段及第2項分別定有明文。系爭建 物之使用執照所載開工日期為103年12月31日，被告宏昱 公司未依約於103年10月1日之前開工，已遲延90日，應依 原告已繳房地價款萬分之五，單利計算遲延利息予原告， 爰請求被告宏昱公司給付原告如附表編號㈥所示之金額：



原告徐維蓮79,380元、徐鵬盛81,000元、劉武憲63,720元 、葉振宇63,720元、諶思廷31,104元（詳原告準備四狀 ，見本院卷㈠第168頁）。
⒎兩造間系爭契約書第21條第2項約定，房屋稅於交屋前應 由被告宏昱公司負擔，而被告尚未完成交屋，故被告宏昱 公司應返還原告105年、106年原告已繳納之房屋稅，爰請 求被告宏昱公司給付原告如附表編號㈦所示之金額：徐維 蓮16,066元，徐鵬盛14,920元，劉武憲2,642元。 ⒏綜上，被告宏昱公司依兩造契約之約定，及民法第227條 不完全給付、民法第354條瑕疵擔保、第179條不當得利之 規定（見起訴狀、本院卷㈠第51頁），應給付原告之金額 ，依附表編號㈧所示分別為原告徐維蓮674,867元、原告 徐鵬盛649,174元、原告劉武憲551,749元、原告葉振宇 532,071元、原告諶思廷429,014元，爰請求判決如聲明第 一項所示。
（二）因被告興建之系爭建物，擅自將公設比從28％調高至32％ ，且於興建過程從未與原告溝通且未告知消費者，待驗屋 時方告知，顯屬惡意詐害消費者，再加上驗屋時被告對預 售屋諸多瑕疵，經催告後均不改善亦違反瑕疵擔保之規定 ，依消費者保護法第51條，被告顯係故意違反預售屋買賣 契約，原告得請求損害額一倍之懲罰性賠償金。此部分依 民事訴訟法第77條之2第2項定有明文不併算為訴訟標的價 額，此部分即為訴之聲明第二項之部分請求權基礎。（三）被告李英為系爭建案之土地所有權人，且為被告宏昱建設 開發有限公司監察人，被告二人就系爭建物、土地買賣合 約之履行及不履行，應負不真正連帶責任：
系爭土地買賣合約與房屋預定買賣合約具有同等效力，並 與本約坐落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不 可分性應共同履行，兩造於締約時業已約定系爭建物與土 地間具有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給 付，不能達契約之目的，系爭建物、土地契約屬聯立契約 ，具有連帶不可分性。系爭建物及土地買賣合約之給付目 的係屬同一，在使被上訴人同時取得系爭預售屋及坐落基 地之所有權應有部分。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契 約履行義務上，有明顯之牽連關係。被告二人對原告應負 系爭建物、土地契約所約定之全部給付義務，其中1人之 違約，均可視為另一人違約，屬不真正連帶債務責任，故 依法追加被告李英。
（四）並聲明：




⒈被告宏昱公司及被告李英應給付原告徐維蓮674,867元， 給付原告徐鵬盛649,174元，給付原告劉武憲551,794元， 給付原告葉振宇532,071元，給付原告諶思廷429,014元並 均按起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之五 計算之利息。
⒉被告宏昱公司及被告李英應給付原告徐維蓮674,867元， 給付原告徐鵬盛649,174元，給付原告劉武憲551,794元， 給付原告葉振宇532,071元，給付原告諶思廷429,014元並 均按起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之五 計算之利息。
⒊前二項聲請原告願供擔保請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告宏昱公司、李英則以：
（一）原告五人主張其向被告購買系爭不動產，於簽訂買賣契約 及被告銷售時提出廣告，均稱系爭建物之公設比為28％， 惟系爭建物完工後實際之公設比為32％，因公設比增加使 原告五人受有附表編號㈠所示金額，是否有理由？ ⒈成屋與預售時所定之面積有誤差實為預售屋買賣實務所常 見，一般均會在契約上有所規範，本件系爭契約第五條第 二項即有相關找補規範，原告等人絕對知悉，甚至，為保 護消費者，被告依約所能請求找補之金額亦係以系爭契約 第五條第二項所定之百分之二作為上限，而本件原告等人 於辦理所有權移轉時所取得之面積已超過契約面積，但被 告所能請求之找補金額仍以百分之二為上限，亦即原告徐 維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷以原先約定單價 之百分之二取得超過契約所定之面積，尚難謂原告徐維蓮 、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷會因此受有任何損害 。
⒉關於「是否因公設比增加而減少其市場交易價值？」部分 ，鑑定人認為依不動估價技術規則，專業人士著作及學人 論文，公設比出入不大時應不影響市場價格（見第鑑定報 告書第3-5頁），並作成鑑定結論「公設比出入不大時應 不影響市場價格」（鑑定報告書第31頁），顯見公設比差 異不大時對於房屋市場價格實無影響。
⒊原告固曾提出國家政策研究基金會報告，惟該報告之結論 甚至亦為「公設比雖有愈來愈高的趨勢，但對房價的影響 有限」，可知公設比對於房屋價格之影響確屬微小；原告 再引監察院報告針對房屋虛坪灌水糾正內政部，認原告有 房屋虛坪灌水百分之19.21云云，惟該監察院報告實係針 對附屬建物（例如雨遮、陽台）有虛坪灌水之情形為糾正



，然本件實係房屋面積找補，與本件實屬無涉。 ⒋本件原告一再稱公設比增加百分之四影響房屋價值云云， 惟本件其等於辦理所有權移轉時所取得之面積本已超過契 約面積，僅係因被告交屋時之共有部分面積增加，而使公 設比略微增加而已。
（二）原告葉振宇、諶思廷主張，被告不得依系爭契約第五條第 二項之約定，向原告請求補償之價金78,725元、50,702元 ，該款項應返還原告二人，是否有理由？
⒈按「依第三條計算之土地面積、主建物、或本房屋登記總 面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部 分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二 ），且雙方同意面積屋差找補，分別以土地、主建物、附 屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣 除車位價款及面積），無息於交屋時結算」系爭契約第五 條第二項定有明文。該條找補規定為契約所明訂，原告葉 振宇、諶思廷絕對知悉，事實上其二人亦依約執行找補完 畢。
⒉參諸前揭契約規範，兩造於締約之時業已就契約找補之上 限明定於契約條款內，且原告兩人於交屋時皆已領取交屋 明細表（參證物三），該明細表內已詳細記載契約面積與 登記總面積差異、依契約計算差異金額，並依約以差額之 2%作為找補金額，原告葉振宇、諶思廷既已取得超過契約 面積記載之登記總面積，自難謂原告葉振宇、諶思廷受有 損害，且原告給付之找補金額亦係依兩造之合意計算得出 ，原告葉振宇、諶思廷現請求返還找補金額，並無理由。 從而，當時經葉振宇及諶思廷驗收及付款無誤，並有簽收 交屋明細表為憑，雙方均無任何意思表示瑕疵之問題，則 原告葉振宇、諶思廷所請應無所據。
（三）原告五人主張，被告宏昱公司依系爭契約第十五條㈠四約 定，應於領得系爭建物使用執照六個月內即105年6月8日 前交屋，被告遲延交屋，依約應賠償原告如附表編號㈢所 示之遲延利息，是否有理由？
⒈被告早曾分別通知原告等五人交屋，期間更多次以電話與 原告等人往來，原告藉故拖延交屋，實無可歸責於被告， 故原告等人藉此請求遲延利息，應無理由。
⒉此外，原告雖於起訴狀主張系爭建物有諸多瑕疵，惟依系 爭契約第十五條第一項第（二）款規定，被告僅就契約約 定之房屋瑕疵進行修繕，本件原告起訴狀所主張之瑕疵， 皆為系爭契約內所無規範之項目；退步言之，本件經鑑定 後，原告等人之瑕疵修補費用亦均不到3萬元，以不到3萬



元之瑕疵，而拒絕近千萬元房屋標的之收受並無理由。（四）原告五人主張，因被告宏昱公司要求原告先辦理所有權移 轉及貸款，但被告未交屋，應補貼原告未交屋期間之貸款 利息金額如附表編號㈣所示，是否有理由？
本件被告分別於被證一所記載簡訊時間通知原告等五人交 屋，期間更多次以電話與原告徐維蓮等人聯繫，原告皆以 無影響建物之功能、品質及效用之微小缺失，藉故拖延交 屋，實無可歸責於被告，原告請求補貼交屋期間之貸款利 息，並無理由。
（五）原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇主張，被告宏昱公 司交付之系爭建物有瑕疵，乃請求減少價金，金額如附表 編號㈤所示，是否有理由？
⒈依系爭契約第十五條第一項第（二）款規定，被告僅就契 約約定之房屋瑕疵進行修繕，然本件原告起訴狀所主張之 瑕疵，皆為系爭契約內所無規範之項目。
⒉惟被告為促進訴訟，參酌鑑定人作成之鑑定報告書，被告 勉予同意原告之瑕疵修復費用分別為：原告徐鵬盛26,434 元（29,400－1,200＋234－2000）、原告徐維蓮25,934元 （28,900－1,200＋234－2,000）、原告劉武憲24,756元 （27,400－800＋156－2,000）、原告葉振宇200元。（六）原告五人主張，被告宏昱公司因遲延開工，致原告受有損 害，應賠償原告如附表編號㈥所示之金額，是否有理由？ ⒈本件工程係早於103年7月10日取得系爭建築物擂土牆之雜 項執照，並於同年7月28日即已開工（詳被證7），並未逾 契約所約定之同年10月1日；而擋土牆完工後，再繼續系 爭建築物主體工程，是以，本件並無逾期開工之問題，原 告就此應有誤會。
⒉相類之案件爭點，本院106年度消字第9號民事判決亦已認 定檔土牆開工即為契約所謂之開工，事實上，依經驗法則 判斷，建築基地之開工即應屬建案之開工，本件既然已取 得擋土牆施作之雜項執照，並業於103年7月28日即已開工 ，並未逾契約所約定同年10月1日之開工日期。（七）原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲主張，依系爭契約第21條第 2項約定，房屋稅於交屋前應由被告負擔，故原告依此請 求被告給付105年、106年之房屋稅如附表編號㈦所示之金 額，是否有理由？
⒈依系爭契約第21條第2項約定，房屋稅於通知交屋前的確 應由被告負擔（而非實際交屋前），事實上，被告與客戶 辦理交屋時亦均將應負擔金額之明細載明於交屋明細表， 即如被告答辯狀被證3所示，並當場連同其他金額由雙方



找補完畢（被證3即為未提出本項請求之原告葉振宇、諶 思廷，均已找補完畢）。
⒉至於原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲部分，被告同樣已備妥 交屋明細表，其上亦已載明已計算完畢之找補金額，包括 應補之房屋稅（被證8），但原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武 蕙三人迄今未來辦理，甚至，依找補結果，原告徐維蓮、 徐鵬盛、劉武憲根本尚應給付被告63,923元、133,869 元 、402,649元等，從而，原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲三 人遲遲不來辦理交屋並進行找補，甚至完全忽略依約應由 其等負擔之項目，僅特別挑出單一應由被告負擔之項目來 請求，豈有此理？
⒊另者，該交屋明細表中，應收項目與代繳費用明細是應由 買方即原告等人負擔之項目，代收款則是被告前已先向買 方收取之金額，附此敘明。
（八）原告五人主張，被告宏昱建設開發股份有限公司興建系爭 建物，擅自將公設比從28％提高至32％，又有瑕疵，爰依 消費者保護法第51條規定，請求被告賠償原告懲罰性違約 金，金額如附表編號㈧所示，是否有理由？
⒈成屋與預售時所定之面積有誤差實為預售屋買賣實務上常 見之事，且本件預售屋買賣契約第五條第二項亦已約定有 房地面積誤差及其價款找補之相關規範；又揆諸本件鑑定 報告鑑定結論「一、公設比出入不大時應不影響市場價格 」（鑑定報告書第31頁），顯見公設比差異不大時對於房 屋市場價格實無影響。
⒉本件原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷於辦 理所有權移轉時所取得之面積本已超過契約面積，僅係因 被告交屋時之共有部分面積增加，而使公設比略微增加， 對於本件系爭建物價格實無影響，原告因成屋面積與契約 面積之落差造成的公設比誤差即認定被告惡意詐害消費者 云云，顯無理由。
⒊再者，原告起訴狀所主張之瑕疵，皆為系爭契約內所無規 範之項目，已如前述，故而，本件原告既無損害，被告亦 無惡意詐害消費者等情事，原告請求損害額一倍之懲罰性 賠償金，並無理由。
（九）原告主張被告李英係系爭土地之所有權人及被告宏昱建設 開發股份有限公司監察人，就系爭不動產合約之履行及不 履行應負不真正連帶責任，是否有理由？
本件被告李英僅係土地出賣人，並未涉及系爭建築屋之興 建，此業經兩造載明於契約，而原告訴請損害賠償之基礎 事實既係系爭建築屋之瑕疵，並非土地有何瑕疵，故訴請



被告李英賠償，應無理由。
（十）並聲明：
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實及爭執事項：
（一）兩造不爭執事實：
⒈原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷分別向被 告宏昱建設開發有限公司購買建案名稱為「DeHAUS」，坐 落臺南市○○區○○段00地號土地（即系爭土地），及其 上A2-5（原證一，徐維蓮購買）、A1-5（原證二，徐鵬盛 購買）、E2-3（原證三，劉武憲購買）、C2-5（原證四， 葉振宇購買）及D2-4（原證五，諶思廷購買）建物各一戶 （即系爭建物）（系爭土地、系爭建物合稱系爭不動產） 。
⒉兩造間簽定系爭契約時，及被告銷售時提出之廣告均稱系 爭建物之公設比為28％，惟系爭建物完工後實際之公設比 為32％。
⒊原告葉振宇、諶思廷已依系爭契約第五條第二項之約定， 因系爭建物面積之誤差，分別補繳被告價金78,725元、 50,702元。
⒋依兩造系爭契約第十五條㈠約定，被告應於領得系爭建 物使用執照六個月內交屋，故被告宏昱建設開發有限公司 應於105年6月8日前交屋。
⒌原告移轉系爭不動產所有權及辦理貸款起始日，為如下： ⑴原告徐維蓮：105年2月3日。
⑵原告徐鵬盛：105年4月6日。
⑶原告劉武憲：105年2月2日。
⑷原告葉振宇：105年1月30日。
⑸原告諶思廷：105年2月4日。
⒍原告與被告宏昱公司之系爭不動產買賣合約中約定系爭建 物應於103年10月1日前開工。
（二）兩造爭執事項：
⒈原告五人主張其向被告購買系爭不動產，於簽定買賣契約 及被告銷售時提出之廣告，均稱系爭建物之公設比為28％ ，惟系爭建物完工後實際之公設比為32％，因公設比增加 使原告五人受有附表編號㈠所示金額之損失，是否有理由 ？
⒉原告葉振宇、諶思廷主張，被告宏昱公司不得依系爭契約 第五條第二項之約定，向原告請求補繳之價金78,725元、



50,702元，該款項應返還原告二人，是否有理由？ ⒊原告五人主張，被告宏昱公司依系爭契約第十五條㈠約 定，應於領得系爭建物使用執照六個月內即105年6月8日 前交屋，被告遲延交屋，依約應賠償原告如附表編號㈢所 示之遲延利息，是否有理由？
⒋原告五人主張，因被告宏昱公司要求原告先辦理所有權移 轉及貸款，但被告未交屋，應補貼原告未交屋期間之貸款 利息，金額如附表編號㈣所示，是否有理由？
⒌原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇主張，被告宏昱公 司交付之系爭建物有瑕疵，乃請求減少價金，金額如附表 編號㈤所示，是否有理由？
⒍原告五人主張，被告宏昱公司因遲延開工，致原告受有損 害，應賠償原告如附表編號㈥所示之金額，是否有理由？ ⒎原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲主張，依系爭契約第21條第 2項約定，房屋稅於交屋前應由被告負擔，故原告依此請 求被告給付105年、106年之房屋稅如附表編號㈦所示之金 額，是否有理由？
⒏原告五人主張，被告宏昱公司興建系爭建物，擅自將公設 比從28％提高至32％，又有瑕疵，爰依消費者保護法第51 條之規定，請求被告賠償原告懲罰性違約金，金額如附表 編號㈧所示，是否有理由？
⒐原告主張被告李英係系爭土地之所有權人及被告宏昱公司 監察人，就系爭不動產合約之履行及不履行應負不真正連 帶責任，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）原告五人主張其向被告購買系爭不動產，於簽定買賣契約 及被告銷售時提出之廣告，均稱系爭建物之公設比為28％ ，惟系爭建物完工後實際之公設比為32％，因公設比增加 使原告五人受有附表編號㈠所示金額之損失，是否有理由 ？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之 規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得 退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金 。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人 之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有 重大損失。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡 依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90 年度台上字第1460號、82年度台上字第1158號判決意旨參 照）。易言之，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具



備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人 自不得請求減少價金。
⒉兩造間簽定系爭契約時，及被告銷售時提出之廣告均稱系 爭建物之公設比為28％，惟系爭建物完工後實際之公設比 為32％，此為兩造所不爭執，應可認定。系爭不動產是否 因公設比由28％增加為32％而影響其交易價格一節，業經 本院囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定如下：「 依不動產估價技術規則，建築物之估價方法有三種。 ㈠比較法：比較法指以比較標的價格為基礎，經比較 、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。也 就是依市場成交價格，就比較標的物及鑑定標的物 之差異處調整以推估其價格。比較法並未明確規定 需列入考慮之差異處為何，公設比增加是否影響建 築物價格無法由不動產估價技術規則對比較法之規 定求出。
㈡收益法。收益法意指採直接資本化法、折現現金流 量分析法等方法。依前項方法所求得之價格為收益 價格。所謂直接資本化法，指勘估標的未來平均一 年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收 益資本化率推算勘估標的價格之方法。也就是以未 來之客觀淨收益（租金）套入財務公式以推估建築 物價格。自住之住宅因無未來之客觀淨收益，不適 用直接資本化法。折現現金流量分析法，適用於以 投資為目的之不動產投資評估。系爭標的物不適用 這個方法。
㈢成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或 重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分， 以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之 價格為成本價格。成本法不適用於推斷系爭建築物 公設比變更是否影響市場價格，因為購屋者房屋之 取得成本並非根據建築營建成本。
依卓輝華著“不動產估價”，影響不動產價格之個別 因素可歸納於建築物部分者並無公設比此一因素。張 義權著“不動產估價入門”，住宅區之價格形成個別 要因亦無公設比該項。長庚大學碩士論文（2013）： 消費者購屋決策因素研究-以永康地區為例，作者賴 姝臻統計205份有效調查樣本，對購屋者所做之住宅 條件對購屋意願之影響調查結果，『公設比例、用途 及使用限制，會影響購屋意願』在十項因素中依重要 性排序為第八項，縱有影響實在不大。




綜上所述，依不動產估價技術規則，專業人士著作及 學人論文，公設比出入不大時應不影響市場價格。」 此有該會106年10月13日中市大臺中建師（000-0000）鑑 字第431號函檢送之鑑定報告書可按（見本院卷㈠第79頁 ，鑑定報告書外放）。
⒊依鑑定人上開鑑定意見，系爭建物之公設比在兩造間簽定 系爭契約時，及被告銷售時提出之廣告均稱系爭建物之公 設比為28％，惟系爭建物完工後實際之公設比為32％，然 因出入不大，不影響市場價格應可認定。是被告宏昱公司 給付之買賣標的物即系爭建物，並無不具備通常價值、效 用或品質者，即無物之瑕疵可言。從而，原告依瑕疵擔保 、不完給付等規定，請求被告宏昱公司賠償原告如附表編 號㈠所示之金額為無理由，應予駁回。
（二）原告葉振宇、諶思廷主張，被告宏昱公司不得依系爭契約 第五條第二項之約定，向原告請求補繳之價金78,725元、 50,702元，該款項應返還原告二人，是否有理由？ ⒈按「依第三條計算之土地面積、主建物、或本房屋登記總 面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部 分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二 ），且雙方同意面積屋差找補，分別以土地、主建物、附 屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣 除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」原告葉振宇 、諶思廷與被告間系爭買賣契約第五條第二款定有明文（ 見本院卷㈠第13頁、第35頁）。
⒉查原告葉振宇與被告之系爭買賣契約，約定主建物面積為 113.57平方公尺，然權狀登記面積為116.12平方公尺，增 加2.55平方公尺；附屬建物依契約面積12.46平方公尺， 權狀登記面積為11.3平方公尺，減少0.73平方公尺；共有 部分依契約為面積50.41平方公尺，權狀面積為60.05平方 公尺，增加9.64平方公尺，此有被告提出之「宏昱建設交 屋明細表」可按（見本院卷㈠第62頁背面）。原告葉振宇 已取得超過契約面積記載之登記總面積，應按系爭契約約 定之方式找補金額。從而，原告葉振宇依兩造上開約定， 給付被告宏昱公司78,725元並無不合。原告葉振予以公設 比增加致其受有損失，上開找補金額應返還予原告云云， 應無所據。
⒊再查原告諶思廷與被告之系爭買賣契約，約定主建物面積 為83.08平方公尺，然權狀登記面積為84.66平方公尺，增 加1.58平方公尺；附屬建物依契約面積8.77平方公尺，權 狀登記面積為8.18平方公尺，減少0.59平方公尺；共有部



分依契約為面積36.74平方公尺，權狀面積為43.8平方公 尺，增加7.06平方公尺，此有被告提出之「宏昱建設交屋 明細表」可按（見本院卷㈠第63頁背面）。原告諶思廷已 取得超過契約面積記載之登記總面積，應按系爭契約約定 之方式找補金額。從而，原告諶思廷依兩造上開約定，給 付被告宏昱公司50,702元並無不合。原告諶思廷以公設比 增加致其受有損失，上開找補金額應返還予原告云云，亦 無所據。
⒋綜上，原告葉振宇、諶思廷主張，被告宏昱公司不得依系 爭契約第五條第二項之約定，請求原告補繳之價金78,725 元、50,702元，該款項應返還原告二人，於法無據，應予 駁回。
（三）原告五人主張，被告宏昱公司依系爭契約第十五條㈠約 定，應於領得系爭建物使用執照六個月內即105年6月8日 前交屋，被告遲延交屋，依約應賠償原告如附表編號㈢所 示之遲延利息，是否有理由？
⒈按「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋 。…。㈣賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行 交屋，每逾一曰應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲 延利息予買方。」，此為兩造系爭不動產買賣契第十五條