臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第976號
原 告 財團法人臺北市私立東山高級中學
法定代理人 陳金發
訴訟代理人 黃陽壽律師
複 代理人 黃喬詮律師
被 告 顏冰心
訴訟代理人 謝天仁律師
複 代理人 謝樹藝律師
陳建至律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107年8月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地准予變價分割，所得價金由兩造依如附表所示應有部分比例分配之。訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：
(一)緣臺北市○○區○○段○○段000地號土地（重測前為臺北 市○○區○○段○○○○段○000○0地號，面積1,709平方 公尺，下稱系爭土地）原為訴外人高英偉、高榮、高蚶及高 堆分別共有，應有部分各為四分之一，自民國33年起陸續由 其等之繼承人分別繼承，伊於98年11月2日以買賣為原因取 得系爭土地應有部分四分之三；而訴外人蔡玉珠則於73年2 月29日以買賣為原因取得系爭土地應有部分四分之一，復於 104年8月10日以買賣為原因移轉登記予訴外人林世忠，林世 忠再於105年8月16日以信託為原因移轉登記予被告。兩造就 系爭土地並未以契約訂有不分割期限，且系爭土地依其使用 目的或法令亦無不能分割之情形，爰依民法第823條第1項之 規定請求裁判分割。
(二)又系爭土地目前編定為保護區之林地，係坡度陡峭之山坡地 、公告現值低微，四週與公路均無聯絡而屬封閉的袋地，作 為造林之通常使用亦屬不宜，雖經伊卅多年投入資金、勞費 予以整地、舖設道路、建築校舍等地上物，亦僅有一半之土 地勉強可供道路通行及校舍等從事校務使用，惟此係伊耗資 及心力改良之結果，並非其他共有人所能不勞而獲，且系爭 土地係供校務、興學使用，亦涉及師生教學公益，故本件應 採原物分配予伊，而不宜採變價分割。
(三)縱認為應以原物分配予兩造，伊主張將如附圖甲分割案A部
分土地原物分配予被告，B部分土地原物分配予伊；或將如 附圖乙分割案C部分土地原物分配給被告，D部分土地原物分 配予伊，並由伊按照該估價報告鑑定之價格補償被告等語。(四)並聲明：兩造共有之系爭土地、地目：林，面積1,709平方 公尺之土地，准予分割。其分割方法為：以原物全部分配予 原告取得；被告未受原物分配，則由原告按被告應有部分四 分之一，折合面積427.25平方公尺，以系爭土地每平方公尺 公告現值新臺幣（下同）4,000元計得1,709,000元之金額， 或法院核定之金額給付被告補償之。
二、被告則以：
(一)伊不同意分割，若系爭土地有分割必要，伊不同意原告主張 之原物分割方案。系爭土地屬於保護區，依法律規定不得作 為教育設施使用，其上地上物均屬違建而應予拆除，且原告 於系爭土地上興建校舍無權占有系爭土地之全部，業經伊提 起拆屋還地訴訟，業經臺灣高等法院以104年度上字第1615 號判決伊勝訴，原告不服前揭判決而提起上訴，現由最高法 院審理中。原告提起本件訴訟，顯係企圖以賤價收購伊之持 份，並欲透過各方關係變更土地使用目的，希冀達到違建免 拆除之目的，其心可議。因此，原告於系爭土地上興建之違 建依法既須拆除，則本件分割方案自無庸考量其上建物、道 路等區塊。此外，原告主張如附圖所示之二種分割方案，均 係將面積過小、坡度偏高之山林地分配予伊，此種分割方案 將使伊無從有效利用土地，原告主張之分割方案並非合理、 公平。況且系爭土地及附圖所示二種分割方案雖經鑑價，惟 每坪僅有15,000元至30,000元間之價格，審酌系爭土地位在 臺北市，附近土地之徵收價格每坪約莫66,000元，原告更曾 於98年間以每坪3萬元之價格購得系爭土地應有部分，豈會 歷經近十年而土地價格不增反減，是以，本件鑑價結果顯然 過低，不應採信。
(二)縱認系爭土地有分割必要，本件原物分割顯有困難，應將系 爭土地予以變賣，所得價金按應有部分比例分配予各共有人 ，始為最妥適、公允之分割方法，並能澈底消滅共有關係等 語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分 割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定 者，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者， 法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物 分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，
得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得 變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分 配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法 第823條第1項、第824條第1項及第2項分別定有明文。次按 共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質 ，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主 張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號判決意旨參照） 。經查，系爭土地為兩造共有，應有比例則如附表所示等事 實，有系爭土地之土地登記謄本在卷可參（見本院店司調卷 第63頁）。又系爭土地尚無最小面積分割限制，使用分區為 保護區，其上未有領取建造執照之建物，無建築基地法定空 地分割辦法第5條限制等情，有臺北市古亭地政事務所107年 4月18日北市古地測字第10730864000號函附卷可稽（見本院 卷一第238頁）。此外，兩造復未以契約訂有不分割之期限 ，系爭土地亦無因物之使用目的而不能分割等情，已為兩造 自承在卷（見本院卷二第46頁反面、第47頁），且兩造就各 自所應分得之土地既迭有爭論，顯然亦難期其等協議分割， 揆諸上開說明，原告請求分割系爭土地，自應准許。(二)次查，系爭土地地目為林，面積為1,709平方公尺，有前揭 土地登記謄本為憑，又系爭土地為不規則狀土地，坐落在原 告之校區旁，土地地勢陡峭，陡峭坡度部分為雜木林、邊坡 ，緩坡部分則遭原告占用作為校舍、校內道路、停車場使用 ，未鄰接公路等情，業經本院會同地政人員勘驗明確，並有 本院106年5月2日勘驗測量筆錄、臺北市古亭地政事務所106 年4月13日文山土字第524號土地複丈成果圖、兩造各自提出 之現場照片、系爭土地地籍圖、地籍圖與公路位置套繪圖、 空照圖等在卷為憑（見本院卷一第66、95、71至77、80至87 、196、209至214頁）。倘依原告主張，將系爭土地以如附 圖所示之二種方案分割，無論被告係取得A部分或C部分，均 全為陡坡且未能聯繫公路，所得使用或開發土地之價值甚為 低落，更無單獨使用或開發分得部分土地之可能性，原告此 部分分割方案之主張，實非妥適，均不足採。
(三)原告另主張：系爭土地並無原物分配之困難，請審酌伊耗資 及心力開發，方有今日使用之成果，請求將土地全部分配予 伊云云。惟查，系爭土地上並無領取建造執照之建物，已經 臺北市古亭地政事務所函覆如上，本院僅審酌系爭土地之「 現況」，原告究竟有無占有系爭土地之正當權源，並非本院 所得審究，倘若共有人間有無於土地上搭建地上物，或目前 使用土地、使用範圍等節，得作為本件分割土地之審酌重點 ，則不啻變相鼓勵共有人各自劃地為王、先占先贏，或有就
地合法之虞，對於其他共有人並非公平，亦與國家土地、建 築等公共安全管理制度相悖，是以，原告執上開理由主張系 爭土地應全部原物分配予伊云云，亦不足採。
(四)第按，所謂「共有物變價分割」，係指各共有人有變賣共有 物及分配價金予各共有人之權利，於共有物變賣由第三人取 得所有權以前，各共有人就共有物之所有權尚未喪失，仍維 持共有關係。本件就系爭土地之分割分案，本院認採變價分 割應屬可行方式，蓋變價分割係將系爭土地透過變賣程序， 再將所得價金分配予各共有人，倘無意分配土地之共有人， 自得在變賣程序不參與投標，而等待變賣後價金之分配；倘 有意分配土地之共有人，即應在變賣程序參與投標，且依民 法第824條第7項規定，共有人有依相同條件優先承買之權利 ，則經由變賣程序之競標，自可能因多人競標而提高土地之 經濟價值，並達到整合土地利用之目的。從而，變價分割對 兩造應屬可行、適當之分割方法。
四、綜上所述，系爭土地並無因物之使用目的不能分割，兩造復 未以契約訂有不分割之期限及協議，是原告依民法第823條 、第824條規定，請求分割系爭土地，應屬可採。另本院斟 酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用及全體共有人 之利益等情形，認本件適當公平之分割方法，以變價分割方 式為宜，故判決如主文第一項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。本件係因分割共有物而涉訟，原告提起本件訴訟於法雖屬 有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自 為伸張或防衛權利所必要，且分割共有物之訴，實質上並無 所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割 訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造各以附表 所示之比例分擔，始屬公平。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判 決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 方祥鴻
法 官 唐 玥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
書記官 趙盈秀
附表：
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│所有權人 │應有部分 │訴訟費用負│
│ │ │擔之比例 │
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│原告 │四分之三 │四分之三 │
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│被告 │四分之一 │四分之一 │
└─────┴─────┴─────┘