臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第675號
原 告 鍾楊貴玉
鍾美玲
鍾源浩
鍾源汶
鍾美慧
鍾羽映
共 同
訴訟代理人 吳典哲律師
被 告 林棕堯
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年8 月3 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之建物騰空返還與原告。
被告應自民國一百零七年四月十日起至返還第一項所示之建物之日止，按月給付原告新臺幣壹佰伍拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於各期到期後，原告以新臺幣伍拾參元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：門牌號碼為桃園市○○區○○路00號房屋（下稱 系爭房屋）為未辦保存登記建物，為訴外人即原告之被繼承 人鍾興來取得事實上處分權。鍾興來於民國102 年10月17日 死亡後，則由原告繼承取得系爭房屋之事實上處分權。被告 前於102 年3 月間向訴外人莊秀英承租系爭房屋作為中國道 政國安黨總部及萬大光元財神廟之用，租賃期間自102 年4 月10日起至107 年4 月9 日止，然被告自104 年1 月1 日起 即未繳納租金，於租賃期間屆滿後，仍徒留祭祀物品等於屋 內、無權占用系爭房屋，侵害原告之權利，爰依民法第184 第1 項之規定，請求被告騰空返還系爭房屋作為回復原狀之 損害賠償。又被告無權占有系爭房屋，應負返還相當於租金 之不當得利，爰依系爭房屋之申報總價年息10% 計算自107
年4 月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金 之不當得利新臺幣（下同）158 元。為此，爰依民法第184 條第1 項、第179 條規定提起本訴等語，並聲明：⑴被告應 將系爭房屋騰空返還與原告。⑵被告應給付原告自107 年4 月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告158 元。⑶ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳 述。
三、原告主張鍾興來原為系爭房屋之事實上處分權人，鍾興來於 102 年10月17日死亡後，則原告繼承取得系爭房屋之事實上 處分權；系爭房屋前經莊秀英出租與被告，租賃期間自102 年4 月10日起至107 年4 月9 日止，被告自104 年1 月1 日 起即未繳納租金，於租賃期間屆滿後仍占用系爭房屋等情， 業據其提出房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、死亡證明書、 除戶謄本、現場照片、房屋稅籍證明書等件為證（見壢司簡 調卷第8-14頁、第19-20 頁、第30-40 頁、第68頁）。被告 已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提 出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項前段 之規定，視同自認，堪信原告此部分之主張為真實。四、本院之判斷：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第184 條第1 項 前段、第213 條分別定有明文。查原告之被繼承人鍾興來 為系爭房屋之事實上處分權人，鍾興來於102 年10月17日 死亡後，由原告繼承取得系爭房屋之事實上處分權，已如 前述，縱被告與莊秀英間就系爭房屋存有系爭租約，惟按 債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務 人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之 相對性原則。原告或其被繼承人鍾興來既均非上開租賃契 約之當事人，原告自不受上開租賃契約之拘束，遑論系爭 租約業因租期於107 年4 月9 日屆期而終止。而系爭房屋 遭被告無權占有，業經認定如前，揆諸前揭說明，事實上 處分權人原告自得依民法第184 條第1 項前段之規定請求 被告負損害賠償責任，並依民法第213 條請求被告騰空返 還系爭房屋作為回復原狀之損害賠償。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民 法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又依不當得利 之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，
致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以 對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無 權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常 之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 被告無占有使用系爭房屋之權源，於其與莊秀英間之租賃 期間於107 年4 月9 日屆滿後仍占用系爭房屋，而受有相 當於租金之不當得利，致原告受有損害，故原告主張被告 應給付其107 年4 月10日至遷讓房屋之日止相當於租金之 不當得利，即屬有據。
2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。而依土地 法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指 法定地價而言。再依土地法第148 條規定，土地所有權人 依土地法所定申報之地價為法定地價。另依土地法第105 條規定，同法第97條、第99條及第101 條之規定，於租用 基地建築房屋均準用之。基此，城市地方建築基地之租金 ，應以土地申報地價年息百分之十為限。至於，相當於租 金不當得利之酌定，除以租約約定之租金數額為審酌標準 外，並應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定。查系爭房屋於106 年申報現值為86萬3, 800 元，有稅籍證明書在卷可考（見壢司簡調卷第68頁） 。本院斟酌被告使用系爭房屋之經濟價值及所受利益等一 切情狀，認本件原告僅請求按系爭房屋於106 年度房屋稅 之應繳稅額1 萬9,006 元、以年息10% 計算被告獲取相當 於租金之不當得利之賠償金額，尚稱合理，且未逾法定租 金之上限，並無不許之理。是原告依此得請求被告給付自 107 年4 月10日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付原告15 8 元【計算式：1 萬9,006 元×10% ÷12月＝158 元】， 為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告為系爭房屋之事實上處分權人，被告無權占 有系爭房屋，依民法第184 條第1 項前段、第213 條之規定 ，請求被告將上開建物返還與原告，另依不當得利之法律關 係，請求被告自107 年4 月10日起至返還上開建物止按月給 付原告158 元，均為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔 保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之 。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 8 月 13 日
民事第二庭 法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
書記官 許婉茹