臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第181號
原 告 王藤華
訴訟代理人 陳萬發律師
被 告 江秀明
劉江雪梅
江雪珠
江秀炫
江秀晏
江雪娥
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國107年7月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示，面積各五二點四三平方公尺、三二點七四平方公尺，及同段八八五地號土地如附圖編號Ｃ所示面積一六點八八平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地交還予原告。被告應給付原告新臺幣肆拾萬柒仟參佰柒拾捌元，及自民國一○七年四月十日起至交還土地之日止，按月給付原告新臺幣柒仟壹佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項至第二項，於原告以新臺幣貳佰壹拾柒萬捌仟肆佰柒拾陸元供擔保後，得為假執行。但被告以新臺幣陸佰伍拾叁萬伍仟肆佰貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告江雪珠、江雪娥經合法通知，均未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落桃園市○鎮區○○段000 ○000 地號土地（ 下分別以地號稱之，合稱系爭土地）為伊所有，訴外人江松 景所有門牌號碼桃園市○鎮區○○路000 ○0 號未辦保存登 記建物（下稱系爭房屋）占用該881 地號土地如附圖所示編 號Ａ部分、面積52.43 平方公尺，Ｂ部分、面積32.74 平方 公尺，以及上開885 地號土地如附圖所示編號Ｃ部分、面積 16.88 平方公尺，並無正當權源，被告江秀明、劉江雪梅、 江雪珠、江秀炫、江秀晏、江雪娥（下稱江秀明等6 人）為 江松景之繼承人，繼受系爭房屋事實上處分權，仍無權占有 系爭土地，致伊受有相當於租金之損害，伊自得請求返還自 起訴前5 年按申報地價年息10% 之不當得利等情。為此爰依
民法第767 條、第179 條規定，訴請被告拆除上開附圖所示 編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分地上物，並將該部分土地返還予伊， 及給付不當得利等語，並聲明求為判決：㈠、被告江秀明等 6 人應將系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示面積各52.4 3 、32.74 、16.88 平方公尺之地上物予以拆除，騰空返還 上開土地予原告。㈡、被告江秀明等6 人應給付原告新臺幣 （下同）50萬9,372 元，及自民國107 年4 月10日起至騰空 返還土地之日止，按月給付原告8,894 元。㈢、願供擔保， 請准宣告假執行。
三、被告方面：
㈠、被告江雪珠、江雪娥均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出 書狀，為任何聲明或陳述。
㈡、被告江秀明則以：江松景先前曾出面購買系爭房屋所在基地 ，但並未辦理登記，伊在法律上確實站不住腳，伊雖願意拆 掉舊有建物，但希望能有所補償；伊等並無因此受有不當得 利，且本件請求權已罹於時效等語，資為抗辯。㈢、被告江秀炫則以：江松景購買土地時，係以口說為憑。當初 確有付錢買地，但因為時間隔了太久，證據找不到了，另本 件請求權業已罹於時效等語，資為抗辯。
㈣、被告江秀晏則以：江松景原本係向佃農黃金城承租土地使用 ，後來向黃金城購買土地後，才興建系爭房屋，等到房子蓋 好之後，又有一個叫唐明強的人出面主張己為地主，江松景 乃又再度向唐明強購買土地，另本件請求權已罹於時效等語 ，資為抗辯。
㈤、被告劉江雪梅則以：本件請求權已罹於時效。拆屋一定要有 合理的賠償，否則不能叫伊等拆屋，當初一定是因為有買賣 或其他共識，江松景才會在系爭土地上蓋房子，原告不得逕 自要求拆除房屋，且應給予伊等補償等語，資為抗辯。㈥、被告江秀明、江秀炫、江秀晏、劉江雪梅均答辯聲明：駁回 原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地為原告所有。
㈡、被告江秀明等6 人因繼承而取得系爭房屋之事實上處分權。㈢、系爭房屋占有如附圖所示編號Ａ部分、面積52.43 平方公尺 ，Ｂ部分、面積32.74 平方公尺，Ｃ部分、面積16.88 平方 公尺。
五、本件爭點：
㈠、被告是否有權使用系爭土地？
㈡、原告主張依民法第767 條之規定，請求被告拆除如附圖所示
編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物，並將該部分土地騰空返還 予原告，有無理由？
㈢、原告得以請求之相當於租金之損害，如何計算？六、得心證之理由：
㈠、被告是否有權使用系爭土地？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條本文定有明文。又以無權占有為原因， 請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事 實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗 辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之 請求為正當（最高法院72年度台上字第1552、2516號判決意 旨參照）。
⒉原告主張被告係以系爭房屋無權占有系爭土地之事實，業據 其提出地籍圖騰本、土地登及第一類謄本及現場照片（見本 院卷第7 頁、第8 至9 頁、第10頁、第113 頁）等件為證， 並經本院勘驗現場及囑託桃園市平鎮地政事務所測量屬實， 分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1 份附卷可稽（見本 院卷第108 頁、第109 至111 頁），惟為被告所否認，並以 前揭情詞置辯。茲因兩造並不爭執原告為系爭土地之登記所 有權人，揆諸前開說明，自應由被告就其抗辯如何有權占有 系爭土地之事實，負舉證責任。
⒊被告雖辯稱：江松景先是向佃農黃金城承租土地，之後又向 黃金城購買土地，並在購買土地之後才在上面興建系爭房屋 ，結果唐明強又出面主張己始為真正所有權人，江松景乃又 再度向唐明強購買土地云云。惟查：
⑴被告就此所辯，綜觀全卷，均未提出相關事證加以證明，本 院已無由輕信。實則倘若江松景在向黃金城購買土地之後， 又再度陷入遭唐明強出面主張權利之窘境，衡諸一般交易常 情，江松景既有因先前之重大疏失以致需要重複購買系爭土 地之交易失敗經驗，理當會重視要以書面將其與唐明強間之 買賣契約內容記載清楚，並特別注重系爭土地之產權歸屬情 形，豈會既不去要求唐明強即刻辦理土地移轉登記，又單以 口頭約定、絲毫未留任何契約文字以為自保，甚有可疑，本 院難予採信。
⑵次按不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記不生效力，為民法第758 條所明定。查，被告江秀 明於本院審理時，既已坦言：江松景並未曾因買賣登記而取 得系爭土地之所有權等語無誤（見本院卷第62頁反面）。顯 見不論是江松景或被告江秀明等6 人，均不曾因辦理土地移 轉登記而取得系爭土地之所有權。訴外人江松景既未將系爭
土地登記於自己名下，即無法取得系爭土地之所有權；江松 景死亡後，被告江秀明等6 人雖為江松景之合法繼承人，然 因江松景並非系爭土地之所有權人，被告江秀明等6 人當亦 無從因繼承而取得系爭土地之所有權，自仍無從撼動原告所 執有系爭土地所有權登記謄本之記載內容。
⑶此外，被告復未能舉證證明確有上開買賣契約存在之情事， 則其空言主張江松景曾有二度購買系爭土地云云，尚非有據 ，不足為取。
⒋再者，縱令被告上開所辯屬實，亦即江松景生前確曾各與黃 金城、唐明強為系爭土地之買賣，惟因債權契約為特定人間 之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之 對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96 年度台上字第1809號判決意旨參照），是以，不論黃金城或 唐明強當初究係如何與江松景約定系爭土地之使用收益或產 權歸屬，充其量至多亦僅各係黃金城或唐明強與江松景間之 私人協議，並不足以拘束第三人。是被告劉江雪梅辯稱：當 初一定有買賣或其他共識存在，江松景才會在系爭土地上興 建房屋云云，非但屬其個人臆測之詞，且與債之相對性原則 有悖，委無足採。
⒌另外，江松景自始至終從未曾因移轉登記而取得系爭土地之 所有權，此已為兩造所不爭，復參以系爭房屋確係由江松景 所興建，亦有桃園市政府地方稅務局中壢分局107 年3 月9 日桃稅壢字第1077005950號函附房屋稅籍資料在卷可稽（見 本院卷第34至42頁），另被告江秀晏於本院審理時，且有當 庭陳稱：「江松景也有向黃金城買過土地才開始興建房子」 等語（見本院卷第105 頁）。顯見江松景雖係系爭房屋之所 有人，但其從未同時取得系爭土地之所有權，此即與土地、 房屋同屬一人所有，而將土地與房屋所有權先後讓與他人之 情形有別，尚無民法第425 條之1 規定之適用餘地，本院仍 無從憑此率為對被告有利之認定，附此敘明。
⒍從而，本件被告既無法舉證證明其究係如何有法律上之權利 ，得以系爭房屋占有系爭土地，則被告無權占有系爭土地之 事實，即屬明確，堪予認定。
㈡、原告主張依民法第767 條之規定，請求被告拆除如附圖所示 編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物，並將該部分土地騰空返還 予原告，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。 ⒉查，系爭土地既為原告所有，被告占有系爭土地興建系爭房
屋，並無法律上之原因，而為無權占有，原告本於民法第76 7 條之規定，請求被告應將如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部 分之地上物予以拆除，並將土地返還予原告，即屬正當，應 予准許。
⒊被告固辯稱：若原告請求拆除如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等 部分之地上物，應給予補償云云，惟查：
⑴迄至本院言詞辯論終結時為止，均未見被告表明渠等得以請 求原告為金錢補償之法律上依據究竟為何，斟諸被告江秀明 且曾當庭陳稱：「（是否抗辯為有權占有系爭土地？）我們 在法律上確實站不住腳，但請求依照情理判斷……」等語（ 見本院卷第62頁反面），顯見被告亦深知自身並無法律上之 依據，得以請求原告為拆遷之補償甚明。是被告空言主張原 告應給付補償云云，自屬無稽，不足為取。
⑵況按和解乃由兩造互相讓步而成立，經本院於本案行將言詞 辯論終結前，詢問兩造有無和解之可能時，已據原告當庭陳 明：「對方開價1400萬元，還說這是經過考量後的善意決定 」等語（見本院卷第136 頁），顯見原告認被告所為之條件 過苛而無法接受和解甚明。兩造既無從達成和解之意思表示 合致，被告尤無可能憑空逕向原告要求給予補償之理。被告 就此所為抗辯，於法無據，委無足採。
⒋被告再辯稱：任何情形都有時效，為何現在才來告云云。惟 按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125 條消滅 時效規定之適用，司法院大法官會議釋字第107 號解釋闡釋 揭櫫在案。本件系爭土地，既經地政機關核發土地登記謄本 ，自屬已登記之不動產，揆諸上開大法官會議解釋意旨，原 告為已登記之系爭土地所有權人，其本於民法第767 條所規 定之回復請求權，自無消滅時效規定之適用餘地。被告以時 間過久時效經過為由，抗辯原告之回復請求權業已罹於時效 云云，仍屬無稽，並不可取。
⒌從而，本件原告主張依民法第767 條之規定，訴請被告拆除 如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物，並將該部分土 地騰空返還予原告，為有理由，應予准許。
㈢、原告得以請求之相當於租金之損害，如何計算？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為 限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社 會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。 查，被告以如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物，無 權占有原告所有之系爭土地，已如前述，依前開判例意旨，
被告自有獲得相當於租金之利益。被告空言辯稱並無受有不 當得利云云，核與事實不符，不足為取。
⒉其次，被告受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法 使用系爭土地之損害，為不當得利。而無法律上之原因而獲 得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人返還利益 請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅 時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最 高法院65年度第5 次民庭庭推總會議決定參照）。是以，本 件原告所得求相當於租金之不當得利，本以其訴訟繫屬時起 往前推算5 年之期間為限。今原告依民法第179 條規定，僅 請求被告給付自民事準備㈠狀繕本送達之翌日即107 年4 月 10日起回溯5 年期間（即102 年4 月10日），至交還系爭土 地之日止所受相當於租金之不當得利，自屬有據，可以准許 。
⒊再按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物申報總價年息 百分之10為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97 條第1 項、第105 條分別定有明文。而土地申報總價額之基 準，依土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條 例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其 法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以 公告地價百分之80為其申報地價（最高法院91年度台上字第 2130號判決參照）。次按基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額 （最高法院68年台上字第3071號判例參照）。 ⒋查，系爭881 地號土地於102 年1 月申報地價為8,053 元、 105 年1 月申報地價為9,367.2 元、107 年1 月申報地價為 9,012 元；系爭885 地號土地於102 年1 月申報地價為15,6 80元、105 年1 月申報地價為18,240元、107 年1 月申報地 價為17,760元，此有原告所提出之地價第一類謄本在卷可稽 （見本院卷第11、12頁）。又系爭土地位於中壢消防局附近 ，接近義民路，但未直接臨路（步行約10秒鐘可到大馬路） 。義民路為雙向道路，現場車水馬龍，商業活動頻繁，建物 先前尚曾有供作鄰長辦公室使用等情，有本院前開勘驗筆錄 、現場照片、網路地圖等件可參（見本院卷第108 頁、第11 4 至116 頁、第117 頁）。本院審酌系爭土地之坐落位置、 經濟用途及使用狀況等一切情狀，認原告就系爭土地請求以 土地申報地價年息百分之10計算其相當於租金之不當得利， 並非適當，應以年息百分之8 計算，較為公允。
⒌依上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還無權 占用系爭土地所受相當於租金之利益，依前開規定及說明， 應以系爭土地遭占用之面積乘以申報地價後，再乘以年息百 分之8 ，以及占用期間以計算不當得利。是原告請求被告自 102 年4 月10日起算至107 年4 月9 日止相當於租金之不當 得利，合計應為407,378 元【計算式均詳如附表所示】，並 自107 年4 月10日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告 相當於租金之不當得利7,116 元【計算式為：〔85.17 （土 地面積）×9,012 元（公告地價）×8 ﹪÷12（月數）〕＋ 〔16.88 （土地面積）×17,760元（公告地價）×8 ﹪÷12 （月數）〕＝7,116 元】，即屬有據，可以准許。逾此範圍 所為請求，則非有據，本院不能准許。
七、綜上所述，原告本於民法第767 條第1 項前段所有權人之物 上請求權及民法第179 條不當得利法律關係，請求被告應將 系爭土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積52.43 平方公尺、 Ｂ部分面積32.74 平方公尺、Ｃ部分面積16.88 平方公尺之 地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告，且請求被告給付 407,378 元，暨自107 年4 月10日起，每月給付7,116 元， 為有理由，應予准許；逾此部分所為之請求，為無理由，不 應予准許。
八、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行 或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予 以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予 駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 8 月 24 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍
附表：
┌──┬──────┬────┬───┬────┬────────────────┬────────┐
│編號│ 坐落位置 │ 面積 │年期 │申報地價│ 計算式 │相當於租金之利益│
│ │ │ │ │ │ （小數點以下四捨五入） │ （新臺幣） │
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│ ⒈ │附圖編號Ａ、│52.43 ㎡│102年 │8,053元 │自102 年4 月10日至104 年12月31日│ 149,521元 │
│ │Ｂ部分 │ 、 │ │ │，經過期間為2年8月又21日 │ │
│ │ │32.74㎡ │ │ ├────────────────┤ │
│ │ │ │ │ │〔85.17 （土地面積）×8,053 元（│ │
│ │ │ │ │ │公告地價）×8 ﹪÷12×32（月數）│ │
│ │ │ │ │ │〕＋〔85.17 （土地面積）×8,053 │ │
│ │ │ │ │ │元（公告地價）×8 ﹪÷12÷30×21│ │
│ │ │ │ │ │（日數）〕＝ 149,521元 │ │
│ │ │ ├───┼────┼────────────────┼────────┤
│ │ │ │105年 │9,367.2 │自105 年1 月1 日至106 年12月31日│ 127,649元 │
│ │ │ │ │元 │，經過期間為1年11月又30日 │ │
│ │ │ │ │ ├────────────────┤ │
│ │ │ │ │ │〔85.17 （土地面積）×9,367.2 元│ │
│ │ │ │ │ │（公告地價）×8 ﹪÷12×23（月數│ │
│ │ │ │ │ │）〕＋〔85.17 （土地面積）×9,36│ │
│ │ │ │ │ │7.2 元（公告地價）×8 ﹪÷12÷3 │ │
│ │ │ │ │ │0 ×30（日數）〕＝127,649元 │ │
│ │ │ ├───┼────┼────────────────┼────────┤
│ │ │ │107年 │9,012元 │自107 年1 月1 日至107 年4 月9 日│ 16,716元 │
│ │ │ │ │ │，經過期間為3月又8日 │ │
│ │ │ │ │ ├────────────────┤ │
│ │ │ │ │ │〔85.17 （土地面積）×9,012 元（│ │
│ │ │ │ │ │公告地價）×8 ﹪÷12×3 （月數）│ │
│ │ │ │ │ │〕＋〔85.17 （土地面積）×9,012 │ │
│ │ │ │ │ │元（公告地價）×8 ﹪÷12÷30×8 │ │
│ │ │ │ │ │（日數）〕＝16,716元 │ │
├──┼──────┼────┼───┼────┼────────────────┼────────┤
│ ⒉ │附圖編號Ｃ部│16.88 ㎡│102年 │15,680元│自102 年4 月10日至104 年12月31日│ 57,700元 │
│ │分 │ │ │ │，經過期間為2年8月又21日 │ │
│ │ │ │ │ ├────────────────┤ │
│ │ │ │ │ │〔16.88 （土地面積）×15,680元（│ │
│ │ │ │ │ │公告地價）×8 ﹪÷12×32（月數）│ │
│ │ │ │ │ │〕＋〔16.88 （土地面積）×15,680│ │
│ │ │ │ │ │元（公告地價）×8 ﹪÷12÷30×21│ │
│ │ │ │ │ │（日數）〕＝57,700元 │ │
│ │ │ ├───┼────┼────────────────┼────────┤
│ │ │ │105年 │18,240元│自105 年1 月1 日至106 年12月31日│ 49,263元 │
│ │ │ │ │ │，經過期間為1年11月又30日 │ │
│ │ │ │ │ ├────────────────┤ │
│ │ │ │ │ │〔16.88 （土地面積）×18,240元（│ │
│ │ │ │ │ │公告地價）×8 ﹪÷12×23（月數）│ │
│ │ │ │ │ │〕＋〔16.88 （土地面積）×18,240│ │
│ │ │ │ │ │元（公告地價）×8 ﹪÷12÷30×30│ │
│ │ │ │ │ │（日數）〕＝49,263元 │ │
│ │ │ ├───┼────┼────────────────┼────────┤
│ │ │ │107年 │17,760元│自107 年1 月1 日至107 年4 月9 日│ 6,529元 │
│ │ │ │ │ │，經過期間為3月又8日 │ │
│ │ │ │ │ ├────────────────┤ │
│ │ │ │ │ │〔16.88 （土地面積）×17,760元（│ │
│ │ │ │ │ │公告地價）×8 ﹪÷12×3 （月數）│ │
│ │ │ │ │ │〕＋〔16.88 （土地面積）×17,760│ │
│ │ │ │ │ │元（公告地價）×8 ﹪÷12÷30×8 │ │
│ │ │ │ │ │（日數）〕＝6,529元 │ │
└──┴──────┴────┴───┴────┴────────────────┴────────┘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 24 日
書記官 謝菁菁