臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1463號
原 告 鄧筱伶
被 告 甘國元
甘克剛
兼 上一人
訴訟代理人 甘靜雲
被 告 甘承儒
第一建築經理股份有限公司
法定代理人 謝萬雄
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年7月23日辯論
終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告甘國元、甘克剛、甘靜雲、甘承儒間就桃園市○○區○○段○○○地號土地（權利範圍五○○○○○分之一八三○）及其上同段六六七一建號建物（權利範圍全部）之買賣關係不存在。
被告第一建築經理股份有限公司應給付原告新臺幣伍拾參萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按法院為判決，固須本於當事人之聲明，若當事人所為聲明 僅用語錯誤，法院得本於其聲明之真意而予勝訴之判決，自 不得謂其所判決者係未經當事人聲明之事項，亦不發生訴之 變更或追加問題（最高法院45年度台上字第1174號判決意旨 參照）。查原告起訴請求確認其與被告甘國元、甘靜雲、甘 克剛、甘承儒（下稱甘國元等4 人）間買賣合約無效部分， 核其陳述之真意係在確認雙方間就桃園市○○區○○段000 地號土地（權利範圍500000分之1830）及其上同段6671建號 建物（權利範圍全部，下與前開土地合稱系爭房地）之買賣 關係因不可歸責於雙方當事人之事由致不存在，是雖原告於 聲明請求確認買賣合約無效等語，惟其真意所欲請求確認者 ，應係就系爭房地之買賣關係不存在，爰調整其聲明用語如 主文所示，合先敘明。
二、被告第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）經合 法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭房地為被告甘國元等4 人與訴外人甘偉 煌、甘惠元共有，應有部分如附表所示，甘國元等4 人於民
國106 年7 月24日依土地法第34條之1 規定，將系爭房地出 售予原告，約定買賣價金為新臺幣（下同）657 萬元，雙方 並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），暨委託被告第 一建經公司辦理價金信託履約保證，由第一建經公司負責履 約保證信託專戶管理及撥付仲介服務費事宜。原告已將第一 期款40萬元及仲介費13萬2,000 元匯入指定之信託專戶即永 豐商業銀行城中分行，戶名永豐商業銀行受託信託財產專戶 ，帳號99986-006046839 號帳戶（下稱系爭履保專戶）內， 惟甘偉煌、甘惠元於知悉系爭契約後，表示願依同一價格優 先承購系爭房地，甘偉煌並發函告知原告系爭契約已失去效 力，勿再續為支付價金之行為，是系爭契約已因他共有人行 使優先承購權，而有不可歸責於契約雙方當事人事由，致嗣 後給付不能之情形存在，原告依民法第266 條得免為對待給 付，並有權要求返還已給付之一部價金及仲介費用，被告第 一建經公司應依民法委任及系爭契約之約定，將系爭履保專 戶內之款項返還原告等語。並聲明：如主文所示。二、被告部分：
（一）甘國元等4人辯稱：共有人甘偉煌、甘惠元雖分別於106年 8月22日及同年8月24日函稱願以同一價格優先承買系爭房 地，惟伊等屢次通知甘偉煌、甘惠元前來簽訂買賣契約， 均未獲置理，其等主張優先承購權並不合法，系爭契約仍 屬有效。依系爭契約第3條第2項約定，第二期款原告最遲 應於賣方將過戶所需之證件資料用印，交付特約地政士同 時匯入系爭履保專戶，伊等已於106 年8 月13日至仲介公 司完成上述手續，然原告未依約付款，經伊等於106 年10 月23日、同年月26日定期催告原告付款，仍拒不付款，系 爭契約之居間人台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房 屋公司）乃於106 年11月9 日通知兩造系爭契約已解除。 系爭契約既因可歸責於原告之事由致解除，依系爭契約第 8 條第4 項約定，第一建經公司應將系爭履保專戶之價金 撥付給伊等做為違約金，原告不得請求返還等語。並聲明 ：原告之訴駁回。
（二）被告第一建經公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
三、原告主張系爭房地為甘國元等4 人與甘偉煌、甘惠元共有， 應有部分如附表所示，甘國元等4 人於106 年7 月24日依土 地法第34條之1 規定，將系爭房地出售予原告，雙方簽有系 爭契約，約定買賣價金為657 萬元，暨委託被告第一建經公 司辦理價金信託履約保證，由第一建經公司負責履約保證信 託專戶管理及撥付仲介服務費事宜，原告已將第一期款40萬
元及仲介費13萬2,000 元匯入系爭履保專戶；甘國元等4 人 於106 年8 月16日發函催告甘偉煌、甘惠元於文到10日內行 使優先承買權，甘偉煌、甘惠元已分別於106 年8 月22日、 同年月24日寄發存證信函，表示願意以同一價格優先承購系 爭房地等情，業據其提出系爭契約、第一建經價金信託履約 保證申請書、價金信託履約保證書、平鎮南勢郵局第149 號 存證信函、八里郵局第168 號存證信函、台中大龍路郵局第 636 號存證信函、土地登記謄本等件為證（見本院卷第12至 36頁、第119 至128 頁），並為被告所不爭執，原告此部分 之主張，堪信為真實。
四、原告主張系爭契約因他共有人行使優先承購權致給付不能， 為不可歸責於買賣雙方之事由，系爭契約歸於無效，雙方同 免給付與對待給付義務，被告第一建經公司應返還原告已給 付之款項等語，為被告甘國元等4 人所否認，並以前揭情詞 置辯。經查：
（一）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。再 按土地法第34條之1 所規定之優先承購權為形成權，只要 他共有人以同一條件買受之意思表示向出賣共有土地之共 有人為之，即生效力，除出賣之應有部分已移轉外，倘他 共有人已主張優先承購權，原出賣之共有人及承買人即不 得拒絕（最高法院91年度台上字第1224號、106 年度台上 字第345 號判決參照）。查系爭房地他共有人甘偉煌、甘 惠元於接獲甘國元等4 人之通知後，已於期限內行使優先 承買權，表明願以同一價格承購系爭房地，且未附加任何 限制條件，應可認已合法行使優先承購權。
（二）甘國元等4 人雖辯稱甘偉煌、甘惠元遲未與其等簽立書面 契約，不生優先承購之效力云云。然按土地法所定土地或 建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數 ，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1 第4 項所稱， 共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於 共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請 求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經 表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之 買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成 立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的 ，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人即不得請 求出賣之共有人所有權移轉登記（最高法院85年度台上字 第793 號、95年度台上字第2214號判決意旨參照）。查系
爭房地共有人甘偉煌、甘惠元經甘國元等4 人通知後，既 已依法行使優先承購權，表明願以同一條件購買，應認已 與出賣之共有人即甘國元等4 人就系爭房地成立與系爭契 約相同條件之買賣契約，本不以簽訂書面契約為必要，況 甘惠元於106 年9 月1 日曾寄發存證信函，表示已備妥簽 約金，請甘國元等4 人於106 年9 月9 日至台中市○○區 ○○路○段00號林春進地政士事務所簽訂買賣契約，甘國 元等4 人則要求甘惠元、甘偉煌至台灣房屋仲介股份有限 公司環中分公司簽約，甘偉煌另於106 年9 月12日寄發存 證信函予甘國元等4 人，重申行使優先承購權之意思，並 於106 年9 月22日寄發存證信函予原告，表示系爭契約已 不成立，勿再繼續給付價金等語，足見甘惠元、甘偉煌尚 無拒絕簽訂買賣契約之意，僅係與甘國元等4 人就簽訂買 賣契約之地點有所爭執，難認甘偉煌、甘惠元無行使優先 承購權之真意，是甘國元等4 人辯稱甘偉煌、甘惠元未合 法行使優先承購權云云，非可採信。
（三）按依土地法第34條之1 第4 項規定，他共有人有優先承購 權，對於上訴人債權之行使形成一種障礙。被上訴人倘未 能除去此障礙，在兩造成立之買賣契約言，即屬因不可歸 責於雙方當事人之事由，致不能履行（最高法院67年度台 上字第579 號裁判參照）。蓋土地法第34條之1 第4 項規 定共有人優先承購權之發生，係以他共有人出賣其應有部 分與第三人之買賣契約有效成立為前提，而後共有人始有 行使優先承購權之可能，是共有人之行使優先承購權與否 ，並非買賣契約雙方當事人事先所得預見，故因共有人之 行使優先承購權，致應有部分之出賣人陷於給付不能，自 屬不可歸責於出賣人之事由。查系爭契約之買賣標的物為 甘國元等4 人與甘偉煌、甘惠元共有，而有土地法第34條 之1 第4 項規定之適用，此為原告所明知（見本院卷第2 頁），其應可能認知系爭房地有遭他共有人行使優先承購 權之可能，則甘國元等4 人因他共有人就系爭房地主張優 先承購權，致不能依系爭契約為移轉所有權之給付，自屬 不可歸責於兩造之事由所致，洵堪認定。
（四）按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不 能者，他方免為對待給付之義務：如僅為一部不能者，應 按其比例減少對待給付，前項情形，已為全部或一部之對 待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，民法第 266 條定有明文。再按雙務契約因不可歸責於雙方當事人 之事由，致不能履行者，依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項規定，雙方均免其給付之義務，契約關係當然從
此消滅，無待於解除。當事人已為之給付，依民法第266 條第2 項規定，得依關於不當得利之規定，請求返還（最 高法院44年台上字第383 號判例、87年度台上字第122 號 及102 年度台上字第1868號裁判參照）。查系爭契約因甘 偉煌、甘惠元於106 年8 月22日、24日依法主張優先承購 權，造成不可歸責雙方當事人之事由，致甘國元等4 人不 能履行其義務，陷於給付不能，既經審認如前，則甘國元 等4 人依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項規定，自 得免為履行給付系爭房地之義務，原告亦免為交付價金之 義務，原告與甘國元等4 人間之系爭契約關係即當然從此 消滅，則原告訴請確認原告與甘國元等4 人間就系爭房地 買賣關係不存在，自屬有據，應予准許。
（五）再按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性 質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念 以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用 而補充之問題。基於同一法理，於契約條款之類推適用， 亦須於契約未約定之事項，始有比附援引其他條款適用之 餘地（最高法院95年度台上字第2309號裁判意旨參照）。 查系爭契約已因不可歸責於雙方當事人之事由致消滅，然 系爭契約及第一建經價金信託履約保證書僅就可歸責於一 方當事人之事由、因不可歸責於任一方之天災事故致給付 不能、嚴重毀損不堪修復時、買賣雙方合意解除契約、終 止價金信託履約保證之委任或經第一建經終止保證關係之 情形約定價金撥付事宜，並未就非天災事故所致不可歸責 於買賣雙方之情形為約定，此部分應屬契約條款之缺漏， 參酌被告第一建經公司公司簽立之價金信託履約保證書第 8 條記載：「本保證書如有未盡事宜，依買賣契約書、履 約保證申請書及民法相關規定辦理。」，又系爭契約第8 條第5 項約定：「本買賣標的因不可歸責於任一方之天災 事故致給付不能、嚴重毀損不堪修復時，買賣雙方同意解 除本契約，賣方應將已動支（包括受代清償之款項）之價 金補存匯入履保專戶，經第一建經完成價金之返還後，雙 方同意不得向他方請求違約金或損害賠償。」上開條款雖 係在約定因不可歸責於雙方當事人之天災事故，致給付不 能時，賣方就買方已付價金之返還義務，然揆諸前開意旨 ，該條款於本件因他共有人行使優先承購權致系爭契約當 然解消之情形，應得予類推適用，是有關原告已匯入系爭 履保專戶之買賣價金40萬元，被告第一建經公司應負責返 還予原告。再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者 為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。查系
爭房地係由甘國元等4 人依土地法第34條之1 規定出售， 該買賣契約可能因他共有人行使優先承購權而歸於消滅， 此為承辦系爭契約之專業仲介即台灣房屋仲介股份有限公 司所得知悉，而系爭契約嗣後確因上開事由當然解消，買 方已無法取得系爭房地之所有權，自難謂居間人仍得對買 方請求服務報酬，是被告第一建經公司亦應將系爭履保專 戶內之仲介報酬13萬2,000 元返還原告。（五）甘國元等4 人雖謂原告未依約給付第二期款，其等已依系 爭契約第8 條第2 項解除契約，系爭履保專戶內之買賣價 金應轉為違約金，原告不得請求返還云云。然查，系爭契 約第8 條第2 項約定：「買方如違反本契約應履行之各項 義務時，每逾一日，買方應按該其價款萬分之二計算違約 金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）；經賣方定 七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因買方 擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事 由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款 做為違約金外，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費 用」，是於買方有給付遲延之情形，且賣方定期催告逾期 仍不履行後，始得解除契約。本件被告甘國元等4 人固曾 於106 年10月23日發函催告原告給付第二期款（見本院卷 第48頁），然系爭契約於106 年8 月22日即因他共有人行 使優先承買權而不存在，依民法第266 條規定，原告本無 給付買賣價金之義務，自無給付遲延之可言，甘國元等4 人亦不得再行解除已不存在之系爭契約，無由沒收原告已 付之價款，是甘國元等4 人此部分之抗辯，尚屬無據。五、綜上所述，原告請求確認原告與被告甘國元等4 人間就系爭 房地之買賣關係不存在，並請求被告第一建經公司返還買賣 價金40萬元、仲介費用13萬2,000 元，為有理由，應予准許 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 13 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
書記官 楊郁馨
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│ 共有人 │桃園市中壢區自立段│桃園市中壢區自立段│
│ │842 地號土地應有部│6671建號建物應有部│
│ │分比例 │分比例 │
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│ 甘靜雲 │ 100萬分之366 │ 10分之1 │
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│ 甘克剛 │ 100萬分之366 │ 10分之1 │
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│ 甘國元 │ 50萬分之366 │ 5分之1 │
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│ 甘偉煌 │ 50萬分之366 │ 5分之1 │
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│ 甘承儒 │ 50萬分之366 │ 5分之1 │
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│ 甘惠元 │ 50萬分之366 │ 5分之1 │
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