臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1431號
原 告 呂勝宏
訴訟代理人 黃暖琇律師
複 代理人 柯鴻毅律師
被 告 蕭宏珠
上列當事人間請求解除買賣契約事件，本院於民國107 年8 月6
日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一○七年四月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國107 年1 月4 日經由訴外人有巢氏房屋仲介與 原告簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（ 下同）630 萬元購買原告所有門牌號碼桃園市○○○○街 00號5 樓及其坐落基地（下稱系爭房地），並支付100 萬 元定金作為簽約款。另為確保契約之履行，兩造同意將系 爭價款交由訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰 公司）辦理履約保證。另依照系爭契約第4 條之記載，被 告應於107 年2 月5 日稅單核發後之三日內，付清款項53 0 萬元，嗣因被告向仲介表示須延期至同年月23日始能付 清上開款項。詎被告一再遲延，經仲介於107 年2 月24日 代原告發函催告被告儘速履約後，被告於107 年2 月27日 以存證信函表示「因私人原因無法履行合約」為理由及「 願以30萬元（包含仲介費、代書費、履約保證費、違約金 等）要求與原告解除系爭契約。因被告毀約，原告依照系 爭契約書第12條規定於107 年3 月5 日寄發存證信函解除 系爭契約。
（二）因被告以私人因素無法履行合約，原告主張依照系爭契約 書第12條第2 項後段約定：「如甲方（即被告）毀約不買 或有其他違約情事時，乙方（即原告）於解除本契約後得 沒收甲方已給付之全部款項」及民法第249 條第2 款規定 ：「契約因可歸責於定金當事人之事由，致不能履行時， 定金不得請求返還」，沒收被告給付之100 萬元等語。並
聲明：⑴被告應給付原告100 萬元及自起訴狀送達之翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵原告 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告確實與原告簽訂系爭契約，約定以總價630 萬元購買系爭房地，惟被告向金主借款，借款利率卻由月息 一分變成一分二，被告無法負擔，故未借得款項以支付系爭 房地之價款。被告確有收到原告寄送要求履約及解約之存證 信函。惟被告於107 年2 月23日曾在仲介公司有巢氏房屋跟 原告表示願賠償30萬元，原告當時有答應，後於當天下午原 告打電話來反悔，要求被告給付50萬元方可解除契約。後來 原告就不理不睬，被告之前所給付的100 萬元定金也是向別 人所借，至今還在付利息等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁 回。⑵若受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。三、查兩造經由有巢氏房屋仲介於107 年1 月4 日簽訂系爭契約 ，由被告以總價630 萬元向原告購買系爭房地，兩造同意將 系爭價款交由訴外人合泰公司辦理履約保證，被告並於簽約 當日支付100 萬元作為簽約款。依照系爭契約第4 條約定， 被告應於107 年2 月5 日稅單核發後之三日內付清餘款（完 稅款）530 萬元，嗣兩造同意延至同年月23日付清上開餘款 ，惟被告屆期仍未給付上述款項。原告乃寄發存證信函要求 被告於文到7 日內履約，然被告於107 年2 月26日收受該函 迄今仍未付清530 萬元，原告復於107 年3 月5 日寄發存證 信函解除系爭契約，該函於同年月9 日由被告之夫代為收受 而合法送達等情，有系爭契約、價金履約保證申請書、本票 2 紙、標的物現況說明書、買賣方應備證件簽收記錄、價金 履約保證書、存證信函及送達回證等件為證（詳本院卷第7 -34 頁），兩造就此亦不爭執，堪信為真實。四、原告主張系爭契約因被告違約而解除，原告自可沒收被告已 給付定金100萬元等情，被告則以前情置辯。經查：（一）系爭契約第12條第1 項前段約定：「甲乙雙方其中之一方 如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以 上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。 」。本件被告既未於兩造約定之107 年2 月23日付清餘款 （完稅款）530 萬元，且經原告定7 日期間催告履約而未 履行，原告乃通知解約，而被告亦合法收受解約之意思表 示，均詳如前述，是兩造契約於107 年3 月9 日已合法解 除。
（二）查系爭契約第12條2 項、4 項約定：「甲方（按即被告） 若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、給付購屋款及繳 納稅費等，應賠償乙方（按即原告）自應付之日起，按買
賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付 時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解 除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲 方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件 歸還乙方。」、「本條所規定之違約金，並不防礙損害賠 償請求權之行使。」等語。由兩造上開約定觀之，被告於 簽約時所繳納100 萬元之定金，於其毀約不買時，即轉換 作為債務不履行之違約金，應無疑義。且原告於107 年3 月5 日所寄發之存證信函，亦請求解除契約並沒收被告已 給付之全部款項的一半，作為違約金等語（見本院卷第31 頁），足徵被告已給付100 萬元定金，於被告毀約不履行 時即轉換為違約金之性質。
（三）前揭違約金數額是否適當：
1、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額；債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部 履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者， 法院得減至相當之數額，民法第250 條第1 項、第2 項前 段、第251 條、第252 條分別定有明文。又違約金約定是 否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害之情形，以為酌定標準；且約定之違約金是否過高， 應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切利益 為衡量核減之標準。且約定之違約金苟有過高情事，法院 即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求 或債務人清償後始得核減之限制。故此項核減，法院得以 職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。又違約金過高， 得予酌減者，亦不限於債務人之不履行債務，非由於故意 或重大過失者為限（最高法院49年台上字第807 號、51年 台上字第19號、79年台上字第1612號判例意旨參照）。 2、本院審酌系爭房地總價為630 萬元，兩造於107 年1 月4 日簽約，於同年3 月9 日解除契約，是兩造於簽約後僅2 月餘，即發生違約及解除契約情事，時間甚為短暫，且系 爭房地既未過戶亦未交屋，契約解除後，後續費用亦得減 省等情狀，依一般客觀之事實、社會經濟狀況，考量原告 實際所受損害，及被告若能如期履行債務時原告可享受之 一切利益，並參酌本件違約金100 萬元約係買賣總價630 萬元的16％等因素，認原告沒收被告已繳價金100 萬元作 為違約金，尚嫌過高，應酌減為50萬元方屬適當。（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被 告給付前述違約金，為無確定期限、無從另為約定利率之 債務，是原告依上開規定請求自被告收受起訴狀繕本翌日 即107 年4 月26日起（見本院卷第43頁）至清償日止，按 週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即屬有據。五、綜上所述，原告依兩造約定解除系爭契約後，請求被告給付 違約金50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年4 月26日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由 ，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。又兩造 均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，就原告勝訴部分 ，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告 敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條
中 華 民 國 107 年 8 月 20 日
民事第三庭法 官 吳為平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 21 日
書記官 張詠芳
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