返還買賣價金
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,106年度,1405號
TYDV,106,訴,1405,20180803,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1405號
原　　　告　陳邱美卿
訴訟代理人　洪士傑律師
複代理人　　李巧雯律師
被　　　告　和發建設股份有限公司
法定代理人　方敬元
訴訟代理人　魏雯祈律師
　　　　　　徐慧齡律師
　　　　　　林家琪律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年7 月18
日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾陸萬元，及自民國一○六年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。原告起訴時原以兩造於民國103 年8 月31日所簽訂「天郡 預售房屋買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約）第20條第 1 項、民法第227 條、第226 條為請求權基礎，起訴請求「 一、被告應給付原告新臺幣（下同）87萬元，以及自起訴狀 繕本送達之日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。二、 願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第2 頁），嗣就前 開聲明第一項部分，變更為被告應給付原告86萬元，以及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息（見本院卷一182-1 頁、卷二第49頁背面），請求權基礎 部分則訴請本院依民法第226 、227 、256 、354 、359 、 259 條之規定，系爭房屋買賣契約第20條第1 項、公平交易 法第21條第1 項、第30條，以及民法第184 條第2 項擇一為 判決（見本院卷一第180 頁背面、第187 頁、本院卷二第16 頁），上開請求金額變更部分，核屬減縮應受判決事項之聲 明，而追加請求權基礎部分，其請求權之構成要件事實雖為 瑕疵擔保、不完全給付，違背預售屋買賣之宣傳內容，或係 買賣契約未合法解除前即為一屋二賣，然此均與原告起訴主 張被告應依系爭房屋買賣契約提出給付相關，訴訟資料可相



互流用，甚且原告請求之利益在社會生活上可認同一，為避 免審理之重複，應認原告追加請求權基礎與起訴事實間，具 請求基礎基礎事實之同一性，而與前開規定相符，是原告減 縮訴之聲明，及追加請求權基礎部分，均應予准許，被告辯 稱原告追加請求權基礎於法不合云云，自無可採。貳、實體部分
一、原告主張：
㈠被告委託銷售建案之訴外人新理想廣告股份有限公司（下稱 新理想公司）員工即訴外人許郁汶，前持「天郡」社區大廈 建案（下稱系爭建案）之廣告宣傳單，以及三大基地銷售展 示模型圖，向原告稱「天郡」社區（下稱系爭社區）之大廳 與店面出入口緊鄰15米計畫道路，可通往外圍公路即桃園市 中壢區華勛街、榮民南路、仁慈路、晉元路，而系爭社區之 車道出入口則可由8 米計畫道路通往外圍公路，並保證於系 爭社區完工時前開15米、8 米計畫道路均將開闢完成並取得 通行權。致原告信賴系爭社區將因相鄰15米、8 米道路之開 通，帶動週邊公共建設與商業活動發展，而於103 年6 月5 日分別與訴外人彭淑英、被告和發公司簽訂「天郡預售土地 買賣契約書」、「天郡預售房屋買賣契約書」，約定總價為 756 萬元，包含450 萬元向訴外人彭淑英購買坐落於桃園縣 ○○市○○段000 ○000 ○000 ○000 地號及仁德段949 -1 地號土地（下合稱系爭土地）之應有部分，以及306 萬元（ 含稅）向被告購買預定建築在系爭土地上之「天郡」社區大 廈C1棟12樓房屋，以及地下2 樓編號第99號停車位（下稱系 爭房屋），並已依系爭房屋買賣契約之約定，給付房屋訂金 14萬元、房屋簽約金72萬元予被告。
㈡詎料，原告於105 年10月2 日依約前往驗屋時，發現系爭社 區大廳與店面前方並未開闢15米道路，係緊鄰「農業灌溉溝 渠」，住戶僅得自系爭社區週邊4 米人行道經由8 米道路進 出社區，而車道出入口前之8 米計畫道路雖已開發，然其通 往外圍公路，所需經過之桃園市○○區○○段00000 ○000 00地號土地（下分稱系爭895-1 、896-1 地號土地），均為 私人土地，在被告未能順利取得通行權下，將導致系爭社區 若對外無適宜之聯絡，恐生危急公共安全之疑慮。原告向被 告和發公司反映上開瑕疵未果，旋於105 年11月26日發函被 告行使同時履行抗辯權，表示兩造須就前開重大瑕疵之處理 方式達成共識後，方同意給付剩餘買賣價金餘款予被告。詎 被告竟仍於105 年12月6 日發函催告原告繳付剩餘買賣價金 ，原告是於105 年12月19日再次發函催告被告於函到後15日 內修補上開重大瑕疵，並以該函作為解除系爭房地買賣契約



之意思表示。惟被告始終未修補前揭瑕疵，是系爭房地買賣 契約於上開律師函送達後15日，即106 年1 月3 日即已合法 解除。豈料，被告竟於105 年12月27日發函逕解除系爭房地 買賣契約，沒收原告繳交之買賣價金，甚且將系爭房屋轉售 予第三人，致系爭房地移轉予原告之義務陷於不能給付，且 顯屬可歸責於被告之事由。為此，爰依民法第354 條、359 條、227 條第1 項類推適用第226 條、256 條，以及第226 條、第256 條之規定解除系爭房屋買賣契約，併依民法第25 9 條第1 款、第2 款規定請求被告返還上訴人已繳付之系爭 房地價金86萬元及利息。
㈣退步言之，果認原告解除系爭買賣契約不合法，惟原告係因 被告不實廣告之行為所受損害即為上開遭被告沒收之87萬元 買賣價金。是以，原告依民法第184 條第2 項前段、公平交 易法第30條規定請求被告就原告因此所受之損害負賠償之責 ，自與有據。
㈤並聲明：如上開變更後聲明所示。
二、被告則以：
㈠被告不論於銷售過程或是系爭房地買賣契約附圖，均清楚表 示系爭社區大廳所臨15米道路性質為「計畫道路」，且桃園 市政府於72年間早已於「中壢（龍岡地區）都市計畫」中規 劃為「道路用地」，而原告於正式締約前已充分審閱系爭房 屋買賣契約，且多次親臨系爭房地現場勘查，亦居住於附近 ，對於系爭社區動線應為熟稔，桃園市政府是否規劃開闢15 米計畫道路，非被告所能決定，原告個人誤解所謂「15米計 畫道路」之真意，要難認有瑕疵存在，亦非可歸責於被告。 再者，系爭社區所規劃之聯外通行道路係經四米人行道通往 八米道路，再連結中壢市華勛街208 巷，該已開通之8 米道 路坐落桃園市○○區○○段00000 地號土地（下稱系爭898 -1地號土地）上屬桃園市政府所有，且規劃為道路用地，而 系爭895-1 、896-1 地號土地部分，過往即為既成道路，該 使用分區亦係「道路用地」，應無礙於原告之對外通行。再 者，系爭896-1 地號土地之所有權人與系爭土地之所有權人 均為彭淑英，其亦出具同意書同意提供系爭896-1 地號土地 供系爭社區住戶永久通行，原告爭執系爭895-1 、896-1 地 號土地日後恐有無法對外通行之疑慮，顯屬原告主觀臆測， 自不得以此主張瑕疵而解除系爭房地買賣契約。再查，15米 計畫道路依都市計畫之規劃，將來確實有開闢之可能，非屬 不能除去之瑕疵，且其開通與否繫於桃園市政府之決定，非 被告拒絕修補，從而，本件尚無危險移轉前得提前主張物之 瑕疵擔保責任之情況，原告主張依民法第359 條之規定，解



除系爭房屋買賣契約應屬無據。
㈡退步言之，縱認原告行使瑕疵擔保請求權有理由，本件係為 不動產買賣，應側重於建物本身是否得提供居住安全之環境 ，此多繫於建物穩固、耐用之建築形體、結構是否達到買賣 雙方之約定或是通常效用等因素，倘若生有前開所述疑慮之 因素，始有解除契約之必要，本件瑕疵亦非屬重大，逕允原 告解除契約顯失公平，原告至多僅得依民法第359 條減少價 金，參此原告據民法第227 條第1 項準用第226 條、第256 條解除契約，亦非可採。
㈢又依系爭房屋買賣契約第7 條第1 項約定，原告於被告交屋 前負有給付訂金、簽約金、對保用印以及金融貸款等價金之 義務，此屬先行給付之義務，原告無從為同時履行抗辯之行 使，被告前以存證信函多次催告給付價金，然原告未遵期履 行之，是被告以存證信函於105 年12月27日依系爭房屋買賣 契約第20條第2 項解除契約，自屬合法。系爭房屋買賣契約 既經合法解除，被告爾後將系爭房地出售他人，又何來給付 不能之有。
㈣並聲明：⒈原告之訴與假執行之聲請均予駁回。⒉如受不利 之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項
㈠原告經由被告委託建案銷售之訴外人新理想廣告股份有限公 司（下稱新理想公司），購買由被告所興建，坐落桃園市○ ○區○○段000 ○000 ○000 ○000 地號以及仁德段949-1 地號土地上之「天郡」社區大廈建案之C1棟第12樓、地下第 二層編號99號之停車位，並於103 年8 月31日分與訴外人彭 淑英及被告簽訂「天郡預售土地買賣契約書」、「天郡預售 房屋買賣契約書」，約定總價款為756 萬元，原告於103 年 9 月3 日已依系爭房屋買賣契約之約定，分別給付房屋訂金 14萬、房屋簽約金72萬，共計86萬予被告。 ㈡系爭建案落成時，其大廳前方並未開闢有15米道路，目前仍 為農業灌溉溝渠，有原告提出之現場照片可據（見本院卷一 第91頁、第96頁）。
㈢系爭房屋轉售現已由被告轉售他人，無法再移轉登記所有權 予原告。
四、得心證之理由：
原告主張本件買賣契約訂約時，被告之代銷人員曾保證系爭 社區大廳及店面均會與15米道路相鄰，完工時15米計畫道路 即可開闢完成，車道出入口亦有8 米道路可供通行，然該15 米計畫道路未於系爭建案完工時開闢完成，8 米道路部分則 因被告未取得全部通行權而有成為死巷之可能，甚且被告嗣



復為二重買賣將系爭房屋出售予他人，爰乃依物之瑕疵擔保 、不完全給付、給付不能等之規定，解除系爭買賣契約，請 求被告返還買賣價金86萬元等語，則為被告否認，並以前揭 陳詞為辯。本院判斷如下：
㈠系爭房屋交屋時大廳前方應開通有15米道路一節，是否構成 系爭契約給付內容之一部？
⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。又 事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法， 對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期 、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、 加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵， 公平交易法第21條第1 項亦有明文。蓋消費者於締約階段， 其資訊之來源多數皆由企業經營者所提供，而成為消費者締 約與否意思決定之關鍵要素，如企業經營者以廣告之方式吸 引消費者進入締約階段，為保障消費者於締約時之意思自由 ，企業經營者自應確保廣告內容之真實性，除可允許合理範 圍內之廣告手法外，例如以主觀感受形容使用產品之個人感 覺，或於消費者顯而易見屬於廣告手法者，其餘關於締約內 容之廣告資訊皆應擔保其真實性。尤其於預售屋銷售之情形 ，因建築物尚未興建完畢，消費者於締約階段根本無法藉由 觀察實體商品判斷其良莠，而僅得透過企業經營者於銷售時 所提供之各類資訊加以判斷，如文宣廣告資料、3D立體示意 圖、電腦模擬動畫、建築模型等，是企業經營者應確保其真 實性，並以之為契約義務之最低限度。另企業經營者透過銷 售中心現場人員對於消費者進行解說，其目的在於介紹預售 屋之細節，並答覆消費者對於商品之各項問題，使消費者知 悉預售屋之各項資訊，核其性質與廣告之內涵並無不同，應 確保其所為解說內容之真實性，許銷售人員既為企業經營者 之代理人，其為增加業績吸引消費者締約所為之解說內容， 自應納入企業經營者締約意思表示之範圍，以保障消費者。 ⒉經查，被告於銷售系爭建案時，有將「15米計劃道路」列入 廣告內容，於系爭房屋買賣契約附件十五之「壹樓約定專用 附圖」上亦可見有「15米計劃道路」之標示等節，有原告所 提出銷售展示模型圖、廣告宣傳單、系爭房屋買賣契約等資 料（見本院卷一第17頁至第19頁、第89頁）可據，且為被告 所不爭執，是此部分事實，應堪信為真實。被告雖辯稱「計 畫道路」之開闢時間繫諸桃園市政府之安排，其不知曉該15 米計劃道路何時可開闢完成，亦未保證系爭房屋交屋時，系 爭社區大廳前方當然闢有15米計劃道路云云，然查：



⑴證人即曾購買系爭建案預售屋、嗣已解除買賣契約之消費者 沈威銘，前曾撰擬「一、社區大門無馬路可供通行，建商及 代銷涉有廣告不實：…103 年間，該道路並未完成通車，代 銷人員為解除客戶疑慮，便對全體來看屋的民眾表示『該計 畫道路已經徵收並開通一半，未來會開通到晉元路』、『社 區大廳門口正對15米道路，不用擔心社區後方巷弄狹窄的問 題』，並帶領客戶至建案現場觀看，該道路正在鋪設柏油， 道路南段確實已可通行，讓客戶誤信全段道路已完成徵收， 交屋時即有道路可供使用。…。經其他住戶『Nikko 』於 105 年1 月20日電詢桃園市政府新工處，承辦人員表示該15 米計畫道路近幾年內都無興建計畫，與當初建商、代銷說法 南轅北轍，…」等內容，向桃園市政府消費者保護官申訴， 有該申訴書在卷可按（見本院卷一第214 頁），復於本院審 理時明確證稱：當時代銷有帶我去現場看，現場15米道路已 經有一半，且有鋪設柏油，所以我們均認為至少前段之路權 沒有問題；前往看屋時，代銷有保證，建物前方政府目前規 畫為15米計畫道路，建物目前還在蓋，過幾年就會開通，在 建物完成時，15米計畫道路就會開通到建物前方；雖然廣告 文宣是寫計畫道路，但我認為最起碼15米的前段已經有路， 就算後段沒有路也可以等，但後來有人在群組裡面提到15米 前半段之路權，僅是跟地主租來的，所以我才會覺得都是假 的；印象比較深刻的是，代銷有跟我說前段已經完全開通， 但經查證該15米道路的前半段也不是國家已開通的道路，僅 是有鋪設柏油，路權還不是國家的等語（見本院卷二第17頁 至第17頁背面）。再者，證人即曾購買系爭建案預售屋、嗣 復解除買賣契約之消費者潘立新，前亦有書立內容為「…二 、105 年1 月左右，因為快交屋對保，故到基地現場發現以 下問題：㈠15米計劃道路尚未開通，且聽附近民眾口訴，前 段有路是建商與地主承租土地使用為期2 年，期滿則由地主 收回自用，購買時多數用戶見到15米計畫道路前段已在施工 ，誤以為15米計劃道路會於交屋前開通。」之陳情書交予桃 園市議員王浩宇，有該陳情書可參（見本院卷一第208 頁） ，且於審理時證稱：當時認為計畫道路馬上就會動工，且馬 上就會鋪路；代銷有帶我去看15米計劃道路前半段開通的狀 況等語（見本院卷二第22頁背面），足證被告所屬代銷公司 人員於銷售系爭建案時，確有向消費者保證該15米計劃道路 前半段，已經政府徵收完畢而闢建為道路，15米計畫道路後 半段部分，於系爭建案完工時，亦將開設為道路使用甚明。 ⑵再者，系爭建案於預售屋銷售時之現場模型、廣告傳單，均 顯示被告原計畫將系爭社區大廳設置於15米道路上，後因系



爭建案完工時，15米道路未能順利開闢完成，是建商另召集 住戶，向住戶說明將在停車場出入口附近設置小門，提供住 戶出入使用，以作為大廳前方未能順利開闢15米道路之替代 方案之事實，據證人沈威銘於審理中證稱：買受系爭建案預 售屋時，依現場模型圖，可看出系爭建案之大廳出入口，原 是規劃在15米道路上，但於接近交屋時，建商說原本設計之 大廳沒有路，所以會在停車場出入口旁邊開設一個小門，讓 我們沿著小門繞一個L 型再到大廳；快要到交屋時，沒有15 米道路，所以人跟車輛都只能從8 米道路進出，所以我才會 覺得有點被騙了，因為建商跟我們說要開設的15米道路沒有 開設，要我們從小門進出；建商跟我們說要在8 米道路那邊 開小門的時間，大概是104 年年底；103 年間我簽約時看到 的天郡廣告傳單，大門就是開在15米道路上，模型也是等語 明確（見本院卷二第19頁、第20頁背面）。按區分所有建物 大廳出入口之安排，非但影響建物門牌號碼之編訂，甚且可 能因所臨道路之路寬、路名而影響建物整體價值，具備建築 專業之被告，就系爭建案大廳開設方向之設計及其設計之道 路狀況，自當已為一定程度之考量，依系爭建案原規劃在15 米計畫道路處設置大廳出入口，實已可徵被告原亦係預訂系 爭建案完工時，該15米計畫道路應可配合開通，進而提供系 爭社區大廳出入使用。原告主張被告所提供之廣告文宣固儘 記載15米道路為計畫道路，但代銷人員於現場銷售時，確有 向其保證建案完工之際，15米計劃道路將開通之事實，應非 子虛，被告徒以「計畫道路」一詞，辯稱該計畫道路何時開 通應仰賴桃園市政府之規劃，被告無可能提供保證，證人沈 威銘、潘立新所證均屬個人誤解云云，並不可採。 ⑶被告雖另辯稱縱認證人沈威銘、潘立新所證為真，本於債之 相對性，渠等之前開證述，亦不得當然推論適用於原告云云 然查，被告就15米計畫道路於交屋時保證開通之爭議，前曾 與包含沈威銘、潘立新在內共29名之消費者進行消費爭議協 商，後以無息退款之方式與消費者成立和解，有桃園市政府 法務局107 年3 月23日桃法消字第1070002180號函附消費者 保護官申訴案件處理卷宗可據（見本院卷一第212 頁至第24 6 頁），在在均彰被告所屬銷售人員於進行預售屋銷售時， 確有向消費者保證15米計畫道路於交屋時即可開通，證人沈 威銘、潘立新證述銷售人員所陳內容，應非單一個案，而係 屬銷售人員為促銷建案之通盤說詞無訛，被告此部分所辯， 自不足為對被告有利之認定。
⒊綜上各情，系爭房屋買賣契約附件十五及廣告文宣，就系爭 建案大廳所臨道路，固均記載為15米「計畫道路」，惟因前



開情事，要可認兩造確將有系爭房屋交屋時前方應設置有已 開通之15米道路一節，納入買賣契約內容，原告主張被告依 系爭房屋買賣契約，應給付系爭社區大廳前方闢有15米道路 之系爭房屋，核屬有據，堪以採信。
㈡被告所提出之給付是否存在滅失或減少價值、通常效用或契 約預定效用之瑕疵？原告得否依民法第354 條、第359 條等 規定解除系爭賣契約？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。依前揭 法律規定，出賣人對於買受人應負物之瑕疵擔保責任，其包 括「價值瑕疵之擔保」及「效用瑕疵之擔保」二者，而所謂 物之瑕疵，既有「價值」、「效用」之別，則其並非僅指存 在於標的物物質本身，凡依通常交易觀念，或依當事人之約 定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物 之瑕疵。又買賣契約義務，當事人已於契約中予以明定者， 亦成為契約之給付義務，債務人有依約履行義務；至契約義 務之違反，債權人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履 行，是否導致債權人失其訂約目的而定，非以所違反者究為 主從給付義務或附隨義務而有不同（最高法院101 年度台上 字第246 號判決意旨可資參照）。
⒉系爭社區大廳前方15米計劃道路開通之日期並未確定，而被 告所屬代銷公司員工卻隱匿此等交易上之重要資訊，逕向消 費者保證系爭建案落成時該15米道路即可開闢完成，此等約 定內容自已構成系爭房屋買賣契約之內容，而系爭社區大廳 前方現仍為農業灌溉溝渠，未開闢有15米道路一情，復為兩 造所不爭執，此非但影響系爭社區住戶進出之方便性，甚使 系爭房屋因社區大廳之門面狀況，致市場價格受相當之影響 ，自可認有減少契約預定效用、價值及未達被告保證品質之 瑕疵。
⒊系爭社區停車場出入口前方，現雖有與桃園市政府所有坐落 系爭898-1 地號且經闢為8 米道路之土地相鄰，然系爭社區 住戶車輛在15米計畫道路未開發之前提下，果欲經由8 米道 路對外連絡，尚需通過系爭895-1 地號土地、系爭896-1 地 號土地），方接連華勛街208 巷之道路，有原告所提出之系 爭社區周圍土地現況圖可稽（見本院卷一第92頁），且為被 告所不爭執。經查：
⑴系爭895-1 、896-1 地號土地雖屬道路用地，但仍未經政府



徵收而闢為公有道路，甚且系爭895-1 地號土地之所有權人 於該土地有以噴漆書立「私人道路」等文字，有土地使用分 區線上查詢資料（見本院卷一第165 頁至第166 頁）、現場 照片（見本院卷一第194 頁）、土地謄本（見本院卷第93頁 至第95頁）等資料可據。被告就此固提出其與系爭896-1 地 號土地所有權人彭淑英間約定、內容為「甲方（即彭淑英） 所有座落桃園市○○區○○段00000 地號【權利範圍：全部 】，土地無償提供乙方（包含乙方建築個案全體住戶）永久 通行使用，並得為道路必要措施（即道路、路燈施作、鋪設 柏油、施作排水系統及挖掘或鋪設瓦斯、電信、自來水、電 管線）等一切使用行為，恐口無憑，特立此書為證。」之土 地使用權同意書（見本院卷一第185 頁），以證明系爭社區 停車場前方之8 米道路並非死巷，可透過系爭896-1 地號土 地與華勛街208 巷道路相接連，然系爭895-1 地號土地所有 權人已於土地上噴畫「私人道路」，系爭社區停車場前方之 8 米道路，確實恐因系爭895-1 地號土地所有權人阻止通行 之爭議，致使系爭社區相鄰連絡道路之通行寬度實際上減縮 為4 米。
⑵按區分所有建物相鄰道路之寬度，與其社區之出入方式、整 體規劃、居住品質、經濟價值等節攸關，且重大影響系爭社 區交通之便利性，依系爭房屋買賣契約，被告有提供15道路 予系爭社區住戶通行之義務，要如前述，而系爭社區因大廳 前方15米計劃道路未開設，8 米道路需通行之系爭895-1 地 號土地又為私人所有，是系爭社區相鄰之道路寬度實際將因 此縮減為4 米，此與系爭社區原應具備15米相鄰道路之給付 內容顯然不符。
⑶包含沈威銘、潘立新在內共29名之消費者，前就15米計畫道 路於交屋時保證開通之爭議，前曾被告進行消費爭議協商， 嗣復且以解除買賣契約返還價金作為和解內容，可徵系爭建 案完工時系爭社區有15米路寬之連外道路，係原告及多數消 費者與被告簽訂房屋買賣契約之主要目的無誤，然系爭社區 完工時，大廳前方仍為灌溉溝渠之瑕疵，8 米道路在須通行 他人土地之狀況，恐僅餘4 米之瑕疵，顯然與原告訂立系爭 房屋買賣契約之訂約目的相悖。基此，本院認系爭房屋存在 價值、通常效用以及契約預訂效用大幅降低之重大瑕疵，原 告主張依民法第359 條之規定解除系爭房屋買賣契約，應無 顯失公平之情。
⒋按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移 轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人 亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規



範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不 願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權 ，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜 ，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決 參照）。準此，買受人就買賣標的物於契約成立後交付前已 成立之瑕疵，倘買賣契約無不負擔保責任之特約，於不可補 正之瑕疵，買受人亦得主張瑕疵擔保責任。經查，依系爭房 屋買賣契約之約定，被告需交付社區大廳前方闢有15米道路 之系爭房屋予原告，然該15米計劃道路開設與否，繫諸桃園 市政府相關單位之規劃，非被告片面所能決定，瑕疵修補之 時間亦非被告所能置喙，是系爭房屋交屋時社區大廳前方未 有15米道路開發之瑕疵，自屬被告依其能力無法補正之重大 瑕疵，揆諸前開說明，原告自得於系爭房屋危險移轉前，行 使瑕疵擔保請求權，並據此解除系爭房屋買賣契約，被告辯 稱該瑕疵尚非不能修補，被告並未拒絕修補瑕疵云云，自屬 卸責之詞而不足採。
㈢系爭房屋所屬社區大廳前方，既未闢有如系爭房屋買賣契約 所約定之15米道路，且可通往華勛街208 巷之相鄰8 米道路 ，亦因系爭895-1 地號土地為私人所有，實際上僅餘4 米路 寬可通行，則系爭房屋顯有欠缺契約預定效用及未達被告保 證品質之重大瑕疵，復且原告在危險移轉前，已取得瑕疵擔 保之解約權利，是原告以嘉德法律事務所105 年12月16日10 5 年嘉士字第0000000-0 號存證信函（見本院卷一第108 頁 至第111 頁背面），催告被告於文到15日內補正瑕疵，逾期 即以該存證信函為解除契約之意思表示，該存證信函於105 年12月19日為被告收受，有原告所提出之收件回執可據（見 本院卷一第136 頁），是原告主張兩造間之系爭房屋買賣契 約於106 年1 月4 日業經原告合法解除，於法無違。被告就 系爭房屋既存有不能補正之瑕疵，顯未能提出符合系爭房屋 買賣契約債之本旨之對待給付，故原告援引民法第264 條前 段規定主張同時履行抗辯，暫時拒絕付款，自屬合法，被告 於105 年12月27日以內湖舊宗587 號存證信函逕自解除契約 ，難謂合法，併此敘明。
㈣再按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他 方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者 ，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、 第2 款定有明文。承前所述，原告已合法解除系爭房屋買賣 契約，則原告請求被告返還其已繳付之86萬元，及自起訴狀 繕本送達被告之翌日即106 年7 月4 日（見本院卷一第120 頁送達證書）起至清償日止，按周年利率5 ％計算之法定遲



延利息，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告主張其可依民法第359 條之規定解除系爭房 屋買賣契約，併依民法第259 條第1 、2 款之規定，請求被 告返還業已收受房屋買賣價款86萬元，暨均自起訴狀繕本送 達被告翌日即106 年7 月4 日起至清償日止，按周年利率5 ％計算之遲延利息為有理由，應予准許。至於原告另主張依 不完全給付、侵權行為、給付不能之規定，請求返還已付價 金一節，與本院瑕疵擔保請求權間屬重疊合併之訴訟主張， 本院既已就其所主張物之瑕疵擔保責任解除契約部分，為原 告勝訴之判決，其餘部分即無庸再為審認，併此敘明。六、兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經 核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許如主文第三項所 示。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 3 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
書記官 黃敏維