損害賠償等
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,106年度,738號
SCDV,106,訴,738,20180829,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第738號
原　　　告　倪文宗
訴訟代理人　劉璧慧律師
　　　　　　朱昭勳律師
被　　　告　劉杜相甫
訴訟代理人　楊一帆律師
被　　　告　蔡明得
被　　　告
法定代理人　吳耀焜
訴訟代理人　蘇千祿律師
複　代理人　張璧蘭
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年8月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告前為建置房屋，而於民國（下同）99年12月間貸款買受 坐落新竹市○○段000 地號土地（下稱系爭土地），為該筆 土地之所有權人。嗣於104年3月間，先以一般委託之方式， 委託被告住商實業股份有限公司（下稱住商不動產）加盟之 興立不動產經紀有限公司（下稱興立不動產）及經紀人員即 被告蔡明德、劉杜相甫（原名杜春虎）銷售系爭土地，兩造 訂有「土地一般委託銷售契約書」（下稱一般委託契約書） ，原告並依被告劉杜相甫之指示，於同年4月1日在該份一般 委託契約書所附附表「標的物現況說明書」上，略為填載系 爭土地現況，以供銷售。
二、被告劉杜相甫嗣於104年4月10日以訴外人王詒嘉有意願承購 系爭土地為由，要求原告重行委託渠等進行專任銷售，即不 得同時委託其他不動產經紀業者對外為仲介行為。原告遂依 被告劉杜相甫之指示，與屬被告住商不動產加盟店之興立不 動產簽訂「土地專任委託銷售契約書」（下稱專任委託契約 書），並於該份專任委託契約書所附附表「標的物現況說明 書」、編號24項次之「是否有出入及臨接道路」欄位中，詳 為填載為「有私設道路」，俾利被告向買方說明。三、後原告與訴外人王詒嘉嗣就系爭土地成立買賣契約，並於10 4年4月16日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約 ），約定買賣價金為新臺幣（下同） 1,822萬元。詎買受人 王詒嘉於支付第一期款 180萬元後，竟遲不給付第二期款，



並稱其於簽訂系爭買賣契約時，不知系爭土地所臨巷道即同 段 541地號土地為私設道路，因而主張原告詐欺、買賣標的 有瑕疵云云。原告因無法按原定時程取得價金以清償貸款， 又無法將土地另出售他人，乃於同年 7月16日先依系爭買賣 契約第8條第2項約定進行催告，再於同年月24日以新竹西門 郵局第 129號存證信函解除系爭買賣契約。而買受人王詒嘉 亦於同年 7月28日、8月2日先後表示原告於買賣當時提供之 「建築指示線經確認無法使用」、「依民法第 361條催告解 約」，再於同年 8月13日「表明確定撤銷或解除買賣契約之 意思」。
四、被告劉杜相甫曾於買受人王詒嘉對原告提起之本院104 年度 訴字第682 號回復原狀等事件中，自承其明知應告知買方系 爭土地所臨巷道為私設巷道，於買賣契約後應附加專任委託 書、由原告填寫之標的物現況說明書，使買方知悉買賣標的 物臨接道路之性質，卻竟未為之等語，使買受人王詒嘉主張 原告有詐欺及系爭土地有其所不知之瑕疵等情事，致生原告 與王詒嘉間互為解除系爭買賣契約，訟爭延續至 106年7月6 日始和解。又被告因仲介系爭土地買賣事宜，已自履保專戶 中受領高達72萬元之仲介報酬，則其自應肩負高度之注意義 務，善盡告知責任。惟被告竟未盡居間人之善良管理人注意 義務，致原告與買方纏訟已久，最終遭解除系爭買賣契約外 ，原告另因無法取回土地權狀正本，而不得於訟爭期間讓與 、處分系爭土地，蒙受重大損害。
五、被告等均為系爭土地專任委託契約書之受託人，應受該契約 第6條第1項、第11項及委任、居間法律關係之拘束:（一）系爭專任委託契約書之受託人即被告住商不動產加盟店興 立不動產，對外係以被告住商不動產之名義、制式合約執 行經紀業務，應認被告住商不動產為原告所委託之經紀業 者。蓋依專任委託契約書第1 頁所載「受託人住商不動產 中正西大加盟店興立不動產經紀有限公司接受委託人倪文 宗之委託仲介銷售下列房地產，經雙方磋商後合意訂定條 款如下，以資共同遵守」等語，足徵該份契約之受託人， 確係被告住商不動產中正西大加盟店興立不動產。而興立 不動產與被告住商不動產分別為獨立之公司法人，且興立 不動產於領取本件仲介報酬後之數月，即已解散。惟該興 立不動產對外使用之名稱既為被告住商不動產之中正西大 加盟店，於不動產營業員名片、委託銷售契約、買賣契約 書、招牌均使用其商標，揆諸最高法院民 101年度台上字 第 966號判決意旨，被告住商不動產係共同與興立不動產 提供服務，同為受原告委託之經紀業者。原告主張被告住



商不動產未履行不動產經紀業者之善良管理人注意義務， 請求損害賠償暨返還報酬，並非無據。
（二）再者，所謂不動產經紀人員，包括經紀人及經紀營業員。 其中又以經紀人為負責執行仲介或代銷業務之主體，經紀 營業員為輔，此為不動產經紀業管理條例第4 條第7 款所 明定。被告蔡明得身為不動產經紀人，領有經紀人專業證 照，並均名列於系爭土地一般、專任委託契約書之受託人 一欄，顯有負責執行該等契約書所載仲介或代銷業務，並 依契約第6 條第11項誠實告知買方標的物現況說明書所載 訊息之義務，自應負同條例第26條第 2項之注意義務暨損 害賠償責任。
（三）系爭土地之專任委託契約書第 7條約定，被告有代原告收 受定金、買賣議價金之權限，並有依第 4條於契約成立後 ，向原告取得成交價4%作為居間報酬之權利。依最高法院 96年度台上字第2077號判決意旨，系爭專任委託契約書之 法律上性質，應為居間及委任之混合契約，即有民法委任 與居間規定之適用。是被告住商不動產及其經紀人員均應 受專任委託契約書及委任、居間法律關係之拘束。（四）不動產經紀業管理條例第26條第 2項明定：「經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受 損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」；系 爭專任委託契約書第6條第1項、第11項亦載明：「受託人 受託處理仲介事務應以善良管理人之注意義務為之。」、 「受託人對委託人所簽認之『標的物現況說明書』，負有 誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，由受託人自負一切 法律責任。」。有關系爭土地所臨巷道為私設道路此一事 實，經原告於專任委託契約書後附之標的物現況說明書敘 明。被告劉杜相甫亦於另案回復原狀事件中，具結證稱綦 詳，足證被告劉杜相甫、蔡明得均為負責仲介系爭土地之 經紀人員，卻違反專任委託契約書第6條第1項、第11項規 定，未告知買方，顯於執行仲介業務時有過失，應負違約 及不動產經紀業管理條例第26條第2項所定之損害賠償責 任。
（五）原告因被告之過失，所受損害如下：
1.因締約所支出之仲介費用72萬元：
依買受人王詒嘉所述，其若於簽訂買賣契約前知悉系爭土 地所臨巷道為私設道路，則其將不予締約。是若被告有履 行其告知義務，使買方知悉上開土地性質，則伊自毋需簽 訂系爭買賣契約，並支出仲介費72萬元。
2.原告與買方訟爭之訴訟費用367,072元：



原告因被告漏未告知土地性質之過失，始與買受人王詒嘉 滋生解約爭議。而於買方即買賣契約書之甲方不履約時， 依買賣雙方與安新建築經理股份有限公司所簽定之買賣價 金履約保證申請書第6條第2項第 1款所載，賣方得否沒收 該履約保證專戶內之款項為違約金，需買賣雙方以訴為之 ，以確定判決結果為據，此亦為另案給付違約金事件二審 判決所肯認（ 105年度上字第1217號給付違約金事件判決 ），足證原告與買受人王詒嘉滋生系爭買賣爭議後，實有 提起訴訟之必要。故原告與買受人王詒嘉間因訟爭支出之 裁判費計11萬7072元（104年度訴字第686號給付違約金事 件，21,988 元；105年度上字第1176號給付違約金事件二 審，32,982 元；105年度上字第1217號回復原狀事件二審 ，31,051 元；106年度台上字第1708號回復原狀事件三審 ，31,051元）、委任費25萬元，共計36萬7072元，均得向 被告請求賠償。
3.原告因買方拒不履約並解除買賣契約，致無法依預定計畫 清償貸款，因此支出貸款利息905,092元： 依買賣契約書所載，原告應於104年4月28日將系爭土地之 權狀正本及相關文件交付代書，買方同時則應給付第二期 款 180萬元。經原告依約履行，交付土地權狀正本及相關 文件予代書後，買方竟稱系爭土地有其不知之重要性質， 拒付後續價金。致使原告本依預定計畫，得自104年5月起 ，以買賣價金清償貸款本金及利息無從實現，額外支出自 104年5月迄105年7月6日買賣雙方和解之日止之貸款利息9 05,092元。
4.是以，原告上開損害共計 1,992,164元，均係因被告應依 委託內容，盡善良管理人注意義務而不為之所致生，依不 動產經紀業管理條例第26條第 2項，原告自得請求被告連 帶賠償之。
（六）為此爰依不動產經紀業管理條例第26條第 2項，提起先位 之訴，聲明請求：1.被告應連帶給付原告 1,992,164元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；2.訴訟費用由被告共同負擔；3.願供擔保，請准宣 告假執行。
六、退步言之，縱認被告劉杜相甫、蔡明得不應連帶負賠償責任 ，惟被告住商不動產既與原告成立委任及居間之委託銷售契 約，卻未依約善盡告知義務，原告亦得依該委託銷售契約、 不當得利、侵權行為法律關係請求其賠償損害：（一）專任委託契約書第6條第1項、第11項明載，被告於履行委 託銷售事務時，應負善良管理人之注意義務，並有將標的



物現況說明書內容誠實告知買方之義務。而依被告劉杜相 甫於另案所述，被告住商不動產竟未為之，使買方其後於 訴訟進行中，藉稱其於簽約時不知系爭土地之臨接道路現 況，有意思表示錯誤、拒付價金云云，顯已違反對於委託 人之義務，而有利於交易相對人即買方。又觀諸專任委託 契約書之前言及受託人一欄，系爭仲介事務既係由被告住 商不動產為受託人，就因被告未盡告知義務，使系爭買賣 契約成立而給付之仲介報酬 72萬元部分，依民法第571條 ，被告不得向原告請求。其已受領之72萬元報酬自始欠缺 法律上原因，原告得依不當得利之法律關係，請求被告返 還。復查，上開仲介報酬與前揭原告所支出貸款利息、訴 訟費用既同為原告之損害，除依專任委託契約書第6條第1 1項，被告應予賠償外，另依最高法院84年度台上字第106 4 號裁判要旨，被告既身為不動產經紀業者，無論依系爭 委託銷售契約，或依不動產經紀業管理條例、民法有關居 間之規定，均於仲介過程中善盡其告知義務。如未履行造 成委託人損害，自屬不法侵害委託人之財產上權益，應依 侵權行為法律關係賠償之。
（二）職是，就仲介報酬72萬元部分，爰依民法第179條、第184 條第1項前段、專任委託契約書第6條第11項規定；就其餘 損害 1,272,164元部分，爰依民法第184條第1項前段、專 任委託契約書第 6條第11項規定，均依選擇合併之關係提 起備位之訴，聲明請求：1.被告住商不動產應給付原告1, 992,164 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息2.訴訟費用由被告共同負擔。 3.願供擔保請准宣告假執行。
七、先備位請求，原告均援引債務不履行之損害賠償及侵權行為 作為損害賠償之依據，於此需加說明，原告請求因被告債務 不履行及侵權行為損害賠償固係財產上之損害，原告主張所 支出之訴訟費用及律師費皆是基於此所生財產上損害。退步 言之，倘被告辯稱原告因與買方因買賣合約中糾紛委任律師 所支出之律師委任費非屬財產上之損害，惟查因債務不履行 所生非財產上損害及侵權行為所生非財產上損害，依我國民 法第227條之 1及第195條，仍非不得請求非財產上損害賠償 ，為此原告將律師委任費之支出視為被告債務不履行所生非 財產上損害及侵權行為非財產上損害，均無不可。貳、被告則以：
一、被告住商不動產部分：
（一）就原告先位請求部分：
被告住商不動產與興立不動產各為獨立之公司法人，且各



有會計帳冊；伊對興立不動產人員並無選任監督權限；被 告劉杜相甫、蔡明得之薪資或酬金扣繳憑單及勞健保等， 亦非加入被告住商不動產。因此本件並無原告主張之不動 產經紀業管理條例第26條第2 項適用。
（二）就原告備位請求部分：
1.仲介報酬72萬元部分：
⑴伊並未收到原告交付之仲介報酬，且仲介報酬發票亦為「 興立不動產經紀有限公司．統一編號00000000」所開立， 與伊無關，因此本件並無民法第 179條不當得利請求權之 適用。更何況，本件有仲介成立，且經最高法院判決認定 原告違約在案，是以原告既有違約，即仍應給付仲介報酬 ，是其此部分主張顯無理由。
⑵原告所呈證物及往來存證信函日期，皆為「104年8月16日 以前」之事實，而原告係於106月8月17日提起本件訴訟， 顯然超過民法第197條第1項所定之二年時效。再者，被告 住商不動產從未與原告接觸或洽談，並無民法第184條第1 項前段侵權行為存在之餘地。原告此部分請求亦顯無理由 。
⑶專任委託契約書乃原告與興立不動產所簽立之合約，其上 並無「被告住商實業股份有限公司及負責人吳耀焜」之印 文，是原告依據專任委託契約書第 6條第11項約定，對伊 主張權利，顯不合法及無理由。
⑷原告與買受人王詒嘉既已完成買賣，依約即應給付仲介報 酬。至原告與王詒嘉間雖因彼此認知差距，而由另案判決 王詒嘉違約並應給付違約金 317,028元，惟並非給付報酬 有問題，且系爭土地已移轉登記予原告，原告並未受有任 何損失，甚至因有漲價空間而有獲利，因此原告請求被告 三人賠償仲介費72萬元，顯無理由。
2.其餘損害1,272,164元部分：
⑴被告住商不動產從未與原告接觸或洽談，自無民法第 184 條第 1項前段規定之適用。且本件侵權行為請求賠償請求 權亦已逾二年時效而消滅。
⑵專任委託契約書係由原告與興立不動產所簽立，被告住商 不動產並非契約當事人，故原告以該份契約第 6條第11項 約定對伊主張權利，既不合法亦無理由。
⑶原告與王詒嘉間之另案裁判費 117,072元，依民事訴訟法 規定應由敗訴一方負擔，此為法律所明定，詎原告竟將法 律規定之負擔義務要求非敗訴一方，且非訴訟當事人之被 告住商不動產給付，顯不合法及無理由。
⑷有關原告主張之律師費用25萬元部分，原告除未提出法律



依據外，且現行法律只有第三審律師費用應由敗訴之一方 負擔，是原告之主張實有問題。況且，該筆律師費用，係 原告為因應與王詒嘉間之訴訟事件所支出，並非與被告住 商不動產間之訴訟，將之列入損害賠償範圍，亦有疑義。 ⑸原告以王詒嘉拒絕履約而解除契約，致原告無法按預定計 畫清償貸款，共支出貸款利息 905,092元乙項，此部分事 實業經另案確定判決認王詒嘉違約、應賠償原告違約金31 7,028 元，亦即未將貸款利息列為違約所造成之損害。再 者，原告如何預定計畫清償貸款利息，並無人知曉，且於 二年後提出有此預定計畫，實有問題；甚且，原告申請及 使用貸款金額在前，此「利用貸款之使用利益」已為原告 提前享用，依約即應負擔貸款利息，何來預定計畫清償貸 款之利息損害？縱使有之，亦為違約之王詒嘉所造成，與 被告住商不動產無關，原告此部分請求顯無理由。（三）原告從未於其與王詒嘉間之另案訴訟中，主張加盟店人員 有何過失或故意侵權行為，抑或違反契約責任，反而係就 自己與買主間之約定事項為爭執，益徵原告提起本訴為無 理由。又原告為建商，對道路使用方式及約定有高於一般 人之注意義務、高於加盟店仲介人員之認知。再原告書立 之第1 份現況說明書，有惡意或重大過失隱藏或遺漏應告 知事項情事，嗣在第 2份現況說明書始作變動；而買賣契 約所附之現況說明書即為第 1份，該份契約係由原告與買 主親自檢視、簽立，原告除未當場說明有第 2份現況說明 書外，且對契約檢附第 1份現況說明書乙節亦未異議，自 不得再主張加盟店人員或被告住商不動產有何違反契約義 務，抑或有故意或過失可言，而應由原告自行負擔損失。（四）綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。為此聲明：1. 原告之訴駁回；2.訴訟費用由原告負擔；3.如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告劉杜相甫部分：
（一）原告係因於簽訂買賣契約時，未據實陳述若要取得建照需 取得其他地主之同意書，並於契約上保證買賣標的不需取 得同意即可單獨建築使用，復又拒絕補正瑕疵等情，始遭 買方發函解除買賣契約，此觀臺灣高等法院 105年度上字 第1217號判決內容及證人張作祥之證述內容，即可得知， 是原告主張因被告故意或過失行為致受損害云云，即屬無 據。再者，被告縱未將原告所簽署之第 2份不動產現況說 明書附於買賣契約，然此與買賣雙方最後解約間之因果關 係，已因原告簽約時經其再次看過現況說明書內容時竟隱 瞞未告知為私設道路、需取得鄰地地主同意之事實，於事



後經買方請求補正瑕疵又拒絕補正等行為所中斷。（二）就原告主張之各項請求項目及金額分述如下： 1.仲介費72萬元部分：
本件仲介費72萬元，係自買方王詒嘉匯入履保專戶之 180 萬元頭期款中支付，原告並未實際支出該筆費用，此觀本 院104年度訴字第682號回復原狀事件104年11月2日言詞辯 論筆錄自明。退步言之，依據和解書內容，可知原告實際 僅支出50萬元，則其至多僅受有50萬元之損害，而非72萬 元。
2.律師委任費25萬元部分：
原告並無不能自為訴訟行為之情形，其所支付之律師費用 ，自不得向被告等請求損害賠償。
3.其他訴訟費用部分：
法院已判由敗訴一方負擔，原告對於勝訴部分之裁判費用 ，並無損失，又對於敗訴之部分，承前所述則係因其於簽 約時刻意隱瞞瑕疵、復未依請求補正瑕疵所致，並非直接 因被告之行為所致，此部分之請求自無理由。
4.利息損失905,092元部分：
倘若被告有將「系爭土地所臨土地為私設道路」乙情告知 買方，買方即不會購買該筆土地，此由王詒嘉於知悉上情 後即主張解約乙節可得為證。是以，買方既然會因此不予 購買，則何來如若被告告知買方，原告即可清償債務？換 言之，不論被告告知與否，原告均無法以買賣價金償還貸 款，而需繼續支付利息，足認被告未告知，與原告償還貸 款間並無因果關係存在，遑論利息之損失並非解約通常均 有發生之損害結果，兩者間不具相當因果關係。（三）若認被告應就原告之損害負賠償責任，惟因原告係於簽訂 買賣契約時，未據實陳述若要取得建照需取得其他地主之 同意書，並於契約上保證買賣標的不需取得同意即可單獨 建築使用，復又拒絕補正瑕疵等情，始遭買方發函解除買 賣契約，已如前述，可證原告對於損害之發生及擴大顯與 有過失，伊自得按依民法第217條第1項之規定，主張減少 或免除賠償責任。
（四）綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。為此聲明：1. 原告之訴駁回；2.訴訟費用由原告負擔；3.如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告蔡明得部分：
（一）實務運作上，不動產說明書究由經紀人或經紀營業員負責 解說或共同解說，係由經紀業者視個案情形衡酌決定。倘 因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失，致交易當



事人受損害，依法係由該經紀業應與經紀人員負連帶賠償 責任，並非經紀人應與經紀營業員負連帶賠償。而本件之 不動產解說事宜，係由經紀營業員即被告劉杜相甫負責與 原告溝通確認，與被告蔡明得無關，此觀原告起訴狀內容 亦得佐證。
（二）再者，被告蔡明得並非系爭土地買賣契約之簽約經紀人， 此由系爭買賣契約書之經紀人簽章欄位，係蓋用「不動產 經紀人張家嘉」印文可稽。
（三）綜上，姑不論被告劉杜相甫是否確有原告所指稱之故意或 過失，縱使有之，亦係仲介公司應與被告劉杜相甫負連帶 賠償責任，始為正確。從而，原告提起本訴為無理由，應 予駁回。為此聲明：1.原告之訴駁回；2.訴訟費用由原告 負擔；3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執事項：
一、原告為系爭土地之所有權人，為委託被告住商不動產之加盟 店興立不動產銷售系爭土地，透過當時任職於興立不動產之 被告劉杜相甫，先於104年3月間與興立不動產簽定「土地一 般委託銷售契約書」，並於同年4月1日填載契約附表「標的 物現況說明書」，而原告於該份文件編號24項次之「是否有 出入及臨接道路」欄位中，勾選是，惟未勾選道路性質。原 告復於同年 4月10日與興立不動產簽訂「土地專任委託銷售 契約書」，並於契約附表「標的物現況說明書」編號24項次 之「是否有出入及臨接道路」欄位中，勾選是，並勾選「有 私設道路」。
二、原告與訴外人王詒嘉經由專任委託契約書之受託人居間，而 於104年4月16日簽定由被告住商不動產提供之系爭買賣契約 ，合意由王詒嘉以 1,822萬元之價格買受系爭土地。系爭買 賣契約後經原告對王詒嘉提起給付違約金之訴，王詒嘉則對 原告提起回復原狀之訴，已經解除。
三、被告住商不動產及其加盟店興立不動產，以及被告蔡明得、 劉杜相甫等，於原告簽定一般及專任委託契約書後，均未將 「系爭土地之臨接道路性質為私設道路」乙情告知買受人王 詒嘉。
四、原告於104年8月26日就系爭買賣契約，向本院對王詒嘉提起 給付違約金訴訟，經本院以104年度訴字第686號受理後，認 原告主張無理由而判決駁回；原告不服提起上訴，經臺灣高 等法院以105年度上字第1176號判決王詒嘉應給付原告317,0 28元及法定遲延利息，該案已於106年7月3日確定在案。五、訴外人王詒嘉亦就系爭買賣契約，於 104年9月4日向本院對 原告提起回復原狀等訴訟，經本院以104年度訴字第682號受



理後，認王詒嘉主張有理由而判決原告應給付王詒嘉1,982, 200 元及法定遲延利息；原告不服提起上訴，惟經臺灣高等 法院以 105年度上字第1217號判決駁回其上訴；原告再提起 上訴，經最高法院以106年6月8日106年度台上字第1708號裁 定駁回而告確定。
六、原告與訴外人王詒嘉於 106年7月6日就上開二案達成和解， 原告同意王詒嘉領取保證專戶中之 108萬元，並給付王詒嘉 50萬元；王詒嘉則同意原告向訴外人張作祥取回系爭土地之 權狀正本等物；雙方就上開二案其餘請求權均拋棄。肆、本件爭點事項整理如下：
一、原告先位依不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，請求 被告三人連帶賠償仲介費用、訴訟費用、律師費用、貸款利 息等是否有理由？若有理由，其數額各為何？原告是否與有 過失，若有過失，其比例為何？
二、原告備位依民法第179條、第184條第 1項前段、土地專任委 託銷售契約書第 6條第11項規定，請求被告住商不動產賠償 仲介費用、訴訟費用、律師費用、貸款利息等是否有理由？ 若有理由，其數額各為何？原告是否與有過失，若有過失， 其比例為何？
伍、法院之判斷：
一、原告先位依不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，請求 被告三人連帶賠償仲介費用、訴訟費用、律師費用、貸款利 息等是否有理由？若有理由，其數額各為何？原告是否與有 過失，若有過失，其比例為何？
（一）關於原告請求被告劉杜相甫、蔡明得賠償部分： 1.按不動產經紀業管理條例第23條第 1項：「經紀人員在執 行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對 人解說。」、第26條第 2項規定：「經紀業因經紀人員執 行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者， 該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。而「經紀業 ：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」 、「經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為 執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執 行仲介或代銷業務。」「仲介業務︰指從事不動產買賣、 互易、租賃之居間或代理業務。」、「代銷業務︰指受起 造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務 。」，同條例第 4條第4至7款定義甚明。前開法律雖課予 經紀人員有以不動產說明書向買受人解說之義務，惟並非 謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產 經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條



第 2項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者 或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、 其間有無因果關係等要件。
2.次按，不動產經紀業管理條例第23條第 1項所稱之經紀人 員，含括經紀人及經紀營業員。實務上，不動產說明書之 解說究由經紀人或經紀營業員其中 1人負責解說或共同解 說，係由經紀業者視個案情形衡酌決定。倘因經紀人員執 行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者， 依同條例第26條第 2項規定，該經紀業固應與經紀人員負 連帶賠償責任。惟經紀營業員之過失則不需由經紀人須連 帶責任，蓋同條例第31條第1項第1款規定，經紀人員違反 同條例第23條第 1項規定者，應予申誡，然同條例尚無對 於經紀營業員執行業務過失遭懲戒，經紀人亦應一併懲戒 之規定。準此，本案不動產說明書之解說，如行為人僅為 經紀營業員時，經紀人無需負連帶責任一併予以懲戒，此 經內政部97年10月31日內授中辦地字第0970724514號函釋 明確。
3.經查，觀之原告提出之一般及專任委託契約書，其受託人 經紀人員、經紀人欄位固均分別載有被告劉杜相甫、蔡明 得之資訊（見卷一第35、40頁），惟本件標的物現況說明 書實際係由被告劉杜相甫向賣方收集並負責向買受人解說 ，此經被告劉杜相甫於買受人王詒嘉對原告提起之回復原 狀等事件，到庭證稱：伊任職於興立不動產，為賣方之仲 介人員，有領取本件仲介報酬；專任委託契約書係伊與賣 方簽訂，伊有向賣方逐項說明現況說明書之各項內容，惟 該份現況說明書係為了要請賣方簽訂專任委託契約書而填 寫，伊係持先前之一般銷售契約書所附之標的物現況說明 書，向買方介紹系爭土地，買賣雙方嗣並以一般銷售契約 書所附之標的物現況說明書作為買賣契約附件等語詳實（ 見本院104年度訴字第682號卷一第 141-142頁）；參以興 立不動產以104年12月3日函文檢送、以供查察成交與佣收 各項計算明細之成交報告書，其佣收項目關於在104年4月 25日回收賣方所交付之72萬元部分，其後方業務欄位亦僅 載有「杜相甫 50%」字樣，另開發單位項下則係記明「開 發專員：杜相甫」、「獎金比例：50 %」等內容（見本院 104年度訴字第682號卷一第253、257頁），全未提及被告 蔡明得，足認本件應係由被告劉杜相甫負責解說不動產說 明書。是以，被告蔡明得既未執行該項業務，即無任何故 意或過失致交易當事人受損害情形可言，是原告依據不動 產經紀業管理條例第26條第 2項規定，請求被告蔡明得負



賠償責任，即非有理，不應准許。
4.次查，原告於委託興立不動產出售系爭土地時，先係於10 4年3月間簽訂一般委託契約書，並於同年4月1日填載「標 的物現況說明書」，其中編號24項次之「是否有出入及臨 接道路」欄位中，雖勾選「是」，惟未進一步於備註說明 欄位勾選道路性質究為私設道路或既成巷道或計劃道路（ 見卷一第36頁）；而原告嗣於104年4月10日與興國不動產 再行簽訂之專任委託契約書，其「標的物現況說明書」編 號24項次之「是否有出入及臨接道路」欄位，則同時勾選 「是」、「私設道路」（見卷一第41頁），亦即前後2份 標的物現況說明書關於編號24項次內容部分，有此許差異 。又被告劉杜相甫係持一般委託契約書所附之「標的物現 況說明書」版本，向買受人王詒嘉進行解說，直至原告與 王詒嘉簽訂買賣契約，皆未針對第二份標的物現況說明書 第24項內容向買受人解說，此亦經被告劉杜相甫於另案證 述明確（見本院104年度訴字第682號卷一第141頁正、反 面），則被告劉杜相甫於執行仲介業務過程，可認確有不 盡周全完備之處。然而，原告與王詒嘉間之系爭買賣契約 ，係因系爭土地不具原告於契約第17條第2項所保證之「 可單獨申請建築使用」品質，而屬重大瑕疵，且原告已對 王詒嘉擔保系爭土地可取得建造，並對王詒嘉負有配合其 就系爭土地取得建照以供建屋之從給付義務，原告事後又 拒絕配合補正瑕疵，遂經王詒嘉合法解除契約等情，業經 本院以104年度訴字第682號、臺灣高等法院105年度上字 第1217號民事判決審認詳實（見卷一第267-299頁），並 有系爭買賣契約附卷可稽（見卷一第51頁）。則系爭買賣 契約既係肇因於原告自身因素，始遭買受人王詒嘉解除契 約，與被告劉杜相甫是否告知「系爭土地所臨接道路性質 為私設道路」乙節無涉，自不得要求其負損害賠償責任。 是以，原告依據不動產經紀業管理條例第26條第2項規定 ，請求被告劉杜相甫負賠償責任，亦非有理而不應准許。（二）關於原告請求被告住商不動產賠償部分： 1.按債權契約為特定人間之權利義務關係，債權人僅得向債 務人請求給付，不得向債務人以外之第三人請求給付，此 為債之相對性原則。又民法第 169條規定之表見代理，須 由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其 代理人而不為反對之意思者為要件，苟無上開表見事實存 在，即無令其負授權人責任之餘地。
2.經查，原告係委託興立不動產處理居間仲介事務，此觀原 告提出之一般及專任委託契約書，其受託人公司章欄位係



蓋用「興立不動產經紀有限公司」印文（見卷一第35、40 ），且原告與買受人王詒嘉簽訂之系爭買賣契約，其經紀 業公司商號欄位亦係蓋用「興立不動產經紀有限公司」印 文（見卷一第52頁），另有興立不動產開立之服務費統一 發票（見卷一第78頁）等節足明。雖被告住商不動產與興 立不動產間，具有加盟契約關係，惟原告與興立不動產簽 訂之一般及專任委託契約書第11條第3 項，均記載：「受 託人為合法成立之不動產經紀業，已繳足營業保證金及完 成經紀人備查。住商總部為經濟部評定之優良加盟總部。 加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨 立。加盟店與加盟總部均以提供滿意服務為宗旨。」等語 （見卷一第35、39頁），亦即約明應由興立不動產自行負 責簽約之法律責任，足見被告住商不動產並未授權興立不 動產得代理其訂立契約，亦無授與代理權之表見事實存在 。
3.退步言之，縱認被告住商不動產應負授予代理權之本人責 任或表見代理之授權人責任，惟被告劉杜相甫未將「系爭 土地臨接道路性質」告知買受人之行為，並非原告遭解除 系爭買賣契約之原因，亦即兩者間不具因果關係之事實， 業如前述，是原告對被告住商不動產主張授權人責任，亦