臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第426號
原 告 巫振森
訴訟代理人 張運弘律師
複代 理 人 徐翊昕律師
被 告 鍾玉嬌
訴訟代理人 龔月琴
受 訴 訟
告 知 人 臺灣土地銀行股份有限公司
法定代理人 黃忠銘
訴訟代理人 田明德
孫怡婕
受 訴 訟
告 知 人 姜智浩
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107年7月23日辯論終
結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○地號、地目田、面積三二七○平方公尺之土地及其上同段二五五、五五四建號建物（門牌號碼均為新竹縣○○鄉○○路○○○號），應予變價分割，所得價金按兩造應有部分各二分之一比例分配之。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文 。經查，兩造將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地及其 上同段255、554建號建物（下稱系爭房地）應有部分全部設 定第一順位最高限額抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司、 原告另將系爭房地應有部分2分之1設定第二順位最高限額抵 押權予姜智浩，有土地建物登記第一類謄本在卷可稽（見本 院卷第46-51頁），本件原告請求判決分割系爭房地，受訴 訟告知人臺灣土地銀行股份有限公司、姜智浩依民法第824 條之1第2項之規定，就系爭房地之分割自有法律上之利害關 係，為保障受訴訟告知人之權利，爰對受訴訟告知人臺灣土 地銀行股份有限公司、姜智浩告知訴訟，惟受訴訟告知人均 未聲明參加本件訴訟（見本院卷第77頁反面、第96頁），合 先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、系爭坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地、地目田、面積3
,270平方公尺及其上同段255、554建號建物為兩造所共有， 應有部分各2分之1。兩造共有系爭房地並無不能分割之協議 ，惟未能達成分割協議，系爭房地以原物分割將損其經濟價 值，並徒增法律關係複雜，故以變價分割方式較為妥適，爰 依民法第823條第1項、第824條第2項第2款規定提起本件訴 訟。
㈡、訴之聲明：
⒈兩造共有坐落新竹縣○○鄉○○段000地號、地目田、面積 3,270平方公尺之土地及其上同段255、554建號建物准予變 價分割，所得價金由兩造按2分之1比例分配。 ⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
原告沒有權利處分建物，因為建物的修繕費用及購屋資金均 由被告支付，不同意變價分割，希望原物分割，由被告取得 系爭房地，再以金錢補償原告。
三、本件兩造不爭執事項：
㈠、坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段255、554 建號建物（門牌號碼均為新竹縣○○鄉○○路000號）為兩 造共有，其中554建號建物為農機室，作為放置農具使用。 因係97年買賣產生之共有關係，系爭土地不符合農業發展條 例第16條辦理分割規定，有土地建物登記謄本、新竹縣新湖 地政事務所106年11月3日新湖地測字第1060004604號函可稽 （見本院卷第46-51、37頁）。
㈡、系爭土地係屬套繪在案之土地，依農業用地興建農舍辦法第 12條第2項規定「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣 （市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建 農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理 分割」，系爭土地尚無解除套繪辦理記錄，依規定不得辦理 分割，有新竹縣政府106年12月28日府地測字第1060192952 號函可佐（見本院卷第61頁）。
四、本件爭點：
原告請求變價分割系爭土地，有無理由？
五、得心證理由：
㈠、按農業用地興建農舍辦法第12條第2項之規定，乃內政部對 已建築農舍用地之法定空地所為之管制，立法目的在於貫徹 農發條例所揭示農地實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育 之農業使用，避免農業用地流為建築用途。故依據農發條例 第18條第5項授權之農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款 規定：申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過 該農業用地面積10%，扣除農舍用地面積後，供農業生產使
用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該 農業用地面積90%，可見農舍及其坐落基地之「建物建蔽率 」、「空地使用方式」確受管制，而農舍坐落基地之範圍、 面積、使用方式為何，揆諸上開規定，應由主管機關套繪管 理，以避免同一坐落基地重複申請建築農舍，或農舍坐落基 地之農業用地面積不足，使農舍建蔽率僅為農業用地面積10 %，其餘90%土地仍應為農業使用之立法目的喪失。基此，考 量上開立法目的，如未變動農舍坐落基地之農業用地面積與 範圍，而僅將原屬共有性質之坐落基地所有權歸屬簡化，此 雖亦屬土地分割性質，然該分割結果並未造成農舍坐落基地 細分以致已存在農舍之建蔽率不足之結果，應非法令所禁止 。參諸農業發展條例第30條（現為第16條）規定，每宗耕地 不得分割或移轉為共有，旨在防止農地細分，倘共有人所共 有之多筆耕地，經分割合併之結果，耕地之筆數及共有人數 均未增加，與該條規定並不違背（最高法院86年台上字第17 06號判決參照），依據相同法理，農業用地興建農舍辦法第 12條第2項所訂「已申請興建農舍之農業用地，……未經解 除套繪管制不得辦理分割」，係為防止農地細分使農舍建蔽 率之管制成為具文，而非一律限制農地共有人消滅共有關係 ，如分割後仍能維持農舍坐落基地應受管制之建蔽率、農業 使用用地面積等事項，難認有何禁止分割之理。並參建築基 地法定空地分割辦法第6條第1、2項明定：「建築基地之土 地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分 割時，地政機關應依法院判決辦理；依前項規定分割為多筆 地號之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，應符合第三 條或第四條規定。」故已興建建物之建築基地之土地仍可透 過法院裁判分割之方式辦理地籍分割，惟原有之法定空地管 制仍屬存在，共有人雖取得分割後之土地所有權，然日後土 地如欲申請建築時，仍須依同辦法第3條或第4條之規定為之 ，而非一律禁止為分割登記。基此，本院認農業用地興建農 舍辦法第12條第2項規定，係內政部對已建築農舍用地之法 定空地所為之管制，於分割時考量上開套繪管制之面積與範 圍，不應予以細分，即無違土地管制意旨；況且，本件系爭 土地、建物為變價分割，套繪管制仍屬有效存在，並不會產 生農地建築套繪管制形同具文之情事。
㈡、次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限，民法第823條第1項定有明文。查坐落新竹縣○○ 鄉○○段000地號土地及其上同段255、554建號建物（門牌 號碼均為新竹縣○○鄉○○路000號）（下稱系爭房地）為
兩造所共有，兩造應有部分各2分之1，系爭房地並無因法令 限制不許分割，業經本院認定如上，且無因使用目的不能分 割情形，而兩造亦未訂有不為分割之協議等情，則原告起訴 請求分割共有物，自屬於法有據，所訴應予准許。㈢、再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原告分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又按分割共有 物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人 意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利 益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束 （最高法院87年度台上字第1402號判決意旨參照）。㈣、經查，系爭建物前方臨新竹縣湖口鄉吳厝路，門牌號碼為吳 厝路233號，為二層加強磚造，第三層鐵皮加蓋之建物，建 物前方為水泥空地，建物後方有一層鐵皮加蓋，建物左側前 方有一保存登記一層加強磚造、鐵皮屋頂建物，為農機室， 作為放置農具使用。該加強磚造建物後方連接鐵皮一層建物 ，建物右側為菜園，由被告耕作，建物後方為農地、雞舍等 情，業據本院會同兩造勘驗現場，並囑託新竹縣新湖地政事 務所土地複丈成果圖派員測量屬實，有勘驗測量筆錄、106 年2月20日土地複丈成果圖、GOOGLE地圖圖像附卷可憑（見 本院105年度竹調字第448號卷【下稱竹調卷】第36-38頁、 第56頁、本院卷第99頁），本院審酌系爭房地目前均由被告 全家使用，建物對外僅有一個獨立出入口，原告與被告訴訟 代理人龔月琴原為夫妻關係，現感情已不睦，兩家人顯無法 和平共處，且倘將系爭房地依兩造應有部分比例原物分割為 二等份，將有損建物之完整性，勢必破壞原建物之結構，抑 且原物分割後，兩造均將無各自獨立之門戶可對外出入，致 無法發揮該建物經濟上之利用價值，是系爭房地實有難以原 物分割之情形。而採行變價分割，則共有人可透過出賣方式 將系爭房地出售，俾以提高系爭房地之交換價值，再由共有 人按應有部分比例分配價金，較能維護系爭房地之完整，增 進系爭房地之使用利益，而符合各共有人間之公平性，對共 有人自應屬有利。被告雖陳明不同意變價分割，希望將系爭 房地分配予伊，惟兩造就補償金額始終無法達成合意，被告 一度聲請鑑價，但迄未如期墊付鑑定費用，致本院無從為囑
託鑑價，無法探知系爭房地之真實價格為何，故亦無法採取 原物分配輔以金錢補償方式為分割。然倘透過變賣方式分割 ，兩造皆可應買，亦屬良性公平競價，設若變價之價格高， 則兩造所受分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人；復 斟酌系爭房地之型態、使用情形、經濟價值、兩造之利益及 意願等一切情狀，認系爭房地應採行變價分割之方式分割， 並將價金按兩造應有部分之比例各2分之1予以分配為適當， 爰判決如主文第1項所示。末按民法第824條第7項已增訂變 價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權，準此，倘兩 造仍欲取得系爭房地繼續利用，或認其對系爭房地係有特殊 情感等情，均得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之 權利，併此敘明。
六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。 查，分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件 原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然 ，且本件分割結果，共有人均蒙其利，若由敗訴之被告負擔 ，顯失公允。是斟酌兩造因分割系爭共有物所受之利益，認 本件兩造依應有部分比例負擔訴訟費用，核屬公允，爰諭知 如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造之其他攻防方法及未經援用之證據 ，核與判決結果不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 107 年 8 月 21 日
民事第二庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 21 日
書記官 郭春慧
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