損害賠償等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,106年度,1784號
PCDV,106,訴,1784,20180822,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1784號
原　　　告　寬德股份有限公司
法定代理人　李嘉淑
訴訟代理人　林正和律師
　　　　　　陳寧馨律師
　　　　　　陳郁婷律師
被　　　告　台灣房屋仲介股份有限公司北大學成特許加盟店即
　　　　　　士竑企業有限公司
法定代理人　呂柏毅
訴訟代理人　許龍律師
複　代理人　許淑玲律師
訴訟代理人　張雅蘋律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國107 年7 月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴聲明原為：被告 應給付原告新臺幣（下同）3,449,369 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息，嗣於 民國106 年7 月12日以民事訴之追加暨準備㈠狀，追加聲明 為被告應給付原告4,631,725 元，及其中3,459,725 元自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中1,172,000 元自民事 訴之追加暨準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息 百分之五計算之利息（見本院卷一，第185 頁）。經核原告 所為上開訴之變更，係本於同一基礎事實所為，且屬於擴張 應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）緣原告為專業生產連接器及線材加工公司，為興建工廠遂 經由被告之負責人呂柏毅之仲介，於105 年6 月6 日向訴 外人春龍開發實業有限公司（下稱春龍開發公司）以價金 117,201,500 元買受坐落桃園市○○區○○段00000 ○00 0 ○00000 地號（下稱系爭北興段256-4 、256 、248 -2 地號土地）及坐落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 ○0000地號（下稱系爭民豐段963 、964 、959 、



961 、1086地號土地）共八筆土地（合稱系爭土地）。春 龍開發公司並與原告約定，就系爭北興段256-4 地號之土 地應依附圖所示之方式辦理分割登記（見本院卷一，第65 頁），即附圖所示之C 部分（分割後之地號為坐落桃園市 ○○區○○段00000 地號土地，下稱系爭北興段256-9 地 號土地）由原告單獨取得所有權；春龍開發公司應負責於 附圖所示D 部分（分割後之地號為桃園市○○區○○段00 000 地號）上鋪設8 米道路，另就附圖所示A 地（即分割 後之桃園市○○區○○段00000 地號）、B 地（即分割後 之桃園市○○區○○段00000 地號）、C 地（即分割後桃 園市○○區○○段00000 地號）部分，並於D 部分設定不 動產地役權。原告亦於105 年7 月18日將買賣價金全數匯 入履保專戶，並於105 年7 月19日給付仲介服務費1,172, 000 元予被告。
（二）原告取得附圖所示C 部分之土地後（即系爭北興段256 -9 地號），為於系爭土地興建工廠而於申請建照前向主管機 關申請建築線指定時，始知系爭北興段256-4 、256 、24 8-2 地號土地為私設道路，原告須取得上開土地所有權人 之通行同意書後始得申請建築執照。又系爭北興段256-9 地號土地位於系爭北興段256-4 地號土地之盡頭，且系爭 北興段256-4 地號土地之私設道路部分為單向出口且長度 已超過35公分，而依建築技術規則建築設計施工編3-1 條 之規定，即應於系爭北興段256-4 地號之土地上設置汽車 迴轉道。又因系爭北興段之256-4 地號土地未設迴轉道致 原告無法取得興建系爭北興段256-9 地號土地之建造執照 ，自屬有瑕疵。
（三）被告身為系爭土地買賣之居間人，且為專業之不動產仲介 公司，針對系爭土地買賣相關事項，包括系爭土地價值、 效用、品質、瑕疵等，對於原告即負有調查與報告之義務 。而被告理應知悉建地是否具有可建築性，應屬土地買賣 之交易重要事項，被告竟未妥善調查原告所購買之系爭土 地是否為袋地，是否欠缺出入之通路而無法指定建築線以 取得建照執照，以及是否因對外連接之單向出口私設道路 未設置汽車迴車道，而違反建築法令無法取得建造等事項 ，並應將此狀況據實向原告報告，自不得諉為不知。又原 告於105 年間委由被告仲介土地買賣，被告及賣方仲介人 員於105 年5 月6 日至原告公司商談系爭土地買賣之斡旋 時，竟提供103 年9 月間所製作之不動產說明書版本予原 告，顯認被告之仲介行為有明顯重大瑕疵。復原告當初僅 請被告至辦公室洽談斡旋金時，並未要求賣方仲介一併出



席，依據仲介之倫理，買賣雙方之仲介亦不應於交易過程 中私下碰面以免發生利益衝突，孰料被告竟與賣方仲介一 併出席，並於斡旋之過程中共同謊稱系爭北興段256-7 、 256-8 地號土地已以價金每坪13萬8 千元售出，藉此據以 哄抬系爭北興段256-9 地號土地之價金，以騙取原告支付 高達3800萬元之斡旋金，顯已違背其身為原告仲介之義務 。再者，春龍開發公司之代理人卓其財於另案桃園地方檢 察署106 年度他字第2422號偵查中亦表示，其於100 年買 受系爭北興段256-4 地號土地時，前地主即已告知該土地 有路權、通行權問題，春龍開發公司之代理人亦有將此事 告知被告，故被告顯然明知系爭北興段256-9 地號土地有 通行權問題，卻為達銷售取酬之目的，故為隱瞞，自應負 民法第227 條之債務不履行之責任。
（四）被告雖稱原告已買受系爭北興段256 、248-2 地號土地作 為系爭北興段256-9 地號土地之出路通道，抗辯原告所買 受系爭北興段256-9 地號之土地並非袋地等云云。然系爭 北興段256-9 地號土地附近鄰地，於外觀上雖係道路地， 然若僅屬私設道路，縱認原告取得系爭北興段256 、248- 2 地號之土地之部分持分，仍無礙原告所買受系爭北興段 256-9 地號之土地係袋地，被告刻意混淆道路與私設道路 之差別，委不可採。另原告是否委任建築師評估系爭北興 段256-7 地號土地與被告是否善盡調查義務實屬二事，不 應因此而免責。
（五）綜上，倘被告有善盡調查及報告義務，告知原告所買受系 爭北興段256-9 地號土地為袋地，原告即不會買受系爭土 地。又原告因買受系爭土地支出地政事務所規劃之服務費 56,800元、建築師事務所所規劃設計服務費前三期共3,18 4,000 元、建築線申辦費用37,800元、地質鑽探工程181, 125 元，總計3,459,725 元。上開費用因與春龍開發公司 解除買賣契約而為無益支出費用，自應由被告負債務不履 行之賠償責任。另被告未盡調查及報告義務之不完全給付 已無從補正，是以依民法第227 條之規定準用民法第256 條解除與被告間之仲介契約，並請求被告返還1,172,000 元之仲介費用。併聲明為：①被告應給付原告4,631,725 元及其中3,459,725 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，其中1,172,000 元自民事訴之追加暨準備㈠狀繕本送 達翌日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。② 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件買賣交易係由原告為買方，買方之代表為李嘉淑、黃



文台；賣方為訴外人春龍開發公司，賣方代表為卓其財、 楊翊美，買方委請被告仲介，被告之承辦人員為呂柏毅， 賣方委請之仲介公司之台灣房仲北龍直營店，承辦人員為 謝利雪、高鐿洺，合先敘明。本件買賣之仲介經過如下： 1、105 年4 月17日，被告承辦人員呂柏毅與賣方仲介高鐿洺 與原告之代表人黃文台及介紹人賴信彥一同至系爭土地勘 查。於105 年5 月2 日，被告之承辦人員呂柏毅即與原告 代表李嘉淑及其所委請地理師，連同賣方仲介再次前往系 爭土地查勘。
2、嗣後原告多次前往系爭土地看地評估後，於105 年5 月6 日即由被告承辦人員呂柏毅聯繫原告下斡旋。當日原告代 表李嘉淑即請雙方仲介至其公司處洽談相關事宜。而系爭 土地自103 年9 月即委託賣方仲介人員銷售至105 年5 月 ，是以就系爭土地之相關資訊並無不同，故雙方仲介即於 105 年5 月6 日當日，先提示賣方仲介於103 年9 月間所 製作不動產說明書供原告代表作為日後是否簽署買賣契約 書之參考。賣方代表卓其財亦於105 年5 月6 日重新製作 不動產說明書（此部分資訊與103 年9 月所製作不動產說 明內容相同）。
3、105 年5 月12日，買賣雙方第一次見面商談買賣價金，經 議價結果以每坪13萬元成交。賣方仲介人員再次向原告代 表黃文台提示說明105 年5 月6 日所製作不動產說明書之 內容，供其參酌，當日原告代表黃文台即簽署承買確認書 ，原告代表李嘉淑並於事後補簽。當日下午，賣方並委請 測量公司測量系爭北興段256-4 地號土地，以供日後分割 土地之用。
4、105年6月6日，買賣雙方簽訂買賣契約書。 5、105 年6 月21日，買賣雙方及測量單位至系爭土地行鑑界 程序，當時原告尚委請黃振訓建築師到場一同勘查。105 年7 月26日系爭土地移轉所有權完成登記，並於105 年9 月2 日點交。
（二）原告雖稱被告藉以哄抬賣價，並違反不動產仲介經紀倫理 規範等情，然被告聯絡原告代表李嘉淑下斡旋時，原告代 表李嘉淑即請雙方仲介人員至其公司處商討相關事宜。被 告既係買方所委託之仲介人員，賣方之仲介人員向原告解 說不動產說明書內容時，買方仲介人員在場為買方權利把 關，未有違反仲介倫理，且不動產仲介經紀業倫理規範亦 無特別規範買賣雙方之仲介人員不得於交易過程中私下碰 面。又被告係因賣方仲介人員與賣方代表卓其財聯繫後， 得知系爭北興段256-7 、256-8 地號之土地已有其他人下



定後，即將此事通知原告，並無與賣方仲介人員共同謊稱 不實情報藉以哄抬系爭土地價格之情事。再者，所謂「斡 旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距， 暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買 方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其 購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人 代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為 必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上 之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣 雙方即正式會面簽定買賣契約，最終原告所出具之斡旋金 亦會成為買賣價金之一部分，被告並不會因為原告出示之 斡旋金多寡而有所獲利。本件買賣契約既已成立，原告所 支付之斡旋金業已為買賣價金之一部分，原告陳稱被告騙 取其高達3800萬元之斡旋金等云云，顯係誤會斡旋金之意 義。
（三）被告為不動產仲介人員，並未具有建築專業，系爭土地得 否指定建築線，就連具有建築專業知識之建築師於本件指 定建築線之申請是否通過前都無法得知，被告僅係不動產 仲介人員，居間報告訂約機會及調查相關資訊，更不可能 知道系爭土地指定建築線所需相關要件。且依內政部所頒 佈不動產說明書及不得記載事項中，並無應調查系爭土地 申請指定建築線應備文件，且被告對系爭土地現狀及過去 具體歷程並無虛構或扭曲事實或未盡調查義務之事；況且 臺灣房屋官網之研究智庫內容包羅萬象，如僅以該智庫內 含新聞即認定被告公司有建築專業，過於速斷，是以原告 主張被告有債務不履行之情事，即所無據。
（四）縱認被告有不完全給付之情事，然原告請求地政事費用、 建築事務所規劃設計之服務費、建築線申辦費用及地質探 鑽工程款等費用，係屬買賣契約中原告依約應負擔費用， 核與被告無直接關聯，亦非因被告居間所生之損害。況原 告所買受之土地既已無法指定建築線，原告向被告請求已 給付橙林建築師事務所之規劃設計三期服務費，更屬無據 。而原告於知悉系爭土地無法申請建築執照後，放任損害 擴大，是以援依民法第217 條之規定，請求減輕或減免被 告對原告之損害賠償責任。
（五）併聲明為：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不 利判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。三、協商兩造不爭執事項：
（一）原告與春龍開發公司於105 年6 月6 日簽訂土地買賣契約 書（下稱系爭契約），向春龍開發公司買受系爭土地。



（二）系爭土地均為丁種建築用地，系爭契約中之其他約定事項 並約定春龍開發公司應就系爭北興段256-4 地號之土地依 據系爭契約附圖所示方式辦理分割，而由原告取得系爭契 約附圖所示之C 地（即分割後之系爭北興段256-9 地號） 之單獨所有權、春龍開發應負責於附圖所示之D 地（即分 割後之系爭北興段256-4 地號）上鋪設8 米道路、春龍開 發並應為附圖所示之A 地（即分割後之系爭北興段256-8 地號）、B 地（即分割後之系爭北興段256-7 地號）、C 地於D 地上設定不動產役權。
（三）系爭土地買賣價金為117,201,500 元。原告於同年7 月18 日即將買賣價金全數匯入履保專戶，並於105 年7 月19 日即已給付仲介服務費1,172,000 元予被告。（四）系爭北興段256-9 地號土地因欠缺汽車迴車道而違反建築 技術規則建築設計施工編第3-1 條之規定，無從申請建造 執照。
四、協商兩造爭執事項：
（一）原告主張因被告就系爭土地買賣交易，未盡調查及報告之 義務，致原告受有損害，原告應得依民法第227 條規定， 請求被告負債務不履行之損害賠償責任，包括支出地政士 事務所服務費56,800元、建築師事務所規劃設計服務費用 前三期共3,184,000 元、建築線申辦費用37,800元、地質 鑽探工程款181,125 ，合計共3,459,725 元，是否有理由 ？
（二）原告得否解除契約，並依民法第259 條請求被告返還仲介 服務費1,172,000 元？
五、關於「原告主張因被告就系爭土地買賣交易，未盡調查及報 告之義務，致原告受有損害，原告應得依民法第227 條規定 ，請求被告負債務不履行之損害賠償責任，包括支出地政士 事務所服務費56,800元、建築師事務所規劃設計服務費用前 三期共3,184,000 元、建築線申辦費用37,800元、地質鑽探 工程款181,125 ，合計共3,459,725 元，是否有理由？」爭 點部分：
1、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事 人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第 567 條定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以 不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，管理條例 第23條第1 項亦規定甚詳。又不動產仲介業之業務，涉及 房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買



賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者 收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及 調查之善良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第10 64號、102 年度台上字第481 號判決意旨參照）。另善良 管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知 識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上 字第865 號判例要旨參照），故如已施予必要注意，即難 認有未盡善良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。 2、原告主張被告身為專業仲介，竟未妥善調查原告所購買之 系爭土地是否為袋地，是否欠缺出入之通路而無法指定建 築線，以及是否因對外連接之單向出口私設道路未設置汽 車迴車道而違反建築法令等事項，致原告無法申請建築執 照，被告即應負債務不履行之責等云云。惟查： (1)所謂袋地，指土地所有人之土地與公路無適宜之聯絡，致 不能為通常之使用者而言，此觀民法第787 條第1 項前段 規定即明。而觀諸原告與春龍開發公司於105 年6 月6 日 所簽訂系爭契約及後附地籍圖謄本、其他約定事項可知（ 見本院卷一，第21頁至第28頁、第59頁、第65頁、第69頁 ），原告當初與春龍開發公司除買受系爭分割前北興段25 6-4 地號土地外，同時尚買受系爭北興段256 土地、24 8 -2土地及民豐段963 、964 、959 、961 、1086地號之道 路用地，是以依地籍圖以觀，原告所買受之分割前之系爭 北興段256-4 地號之土地，對外已連接系爭北興段256 地 號、北興段248-2 地號之私設道路通行於外，難認原告所 買受之系爭土地為袋地。況且依被告之仲介代表呂柏毅於 另案即臺灣桃園地方法院106 年度重訴字第182 號及臺灣 桃園地方檢察署106 年度他字第2422號案號（下稱桃園檢 察署他字案號）陳稱：「（問：是否申請地籍圖？）是賣 方申請的。」、「（問：由現場及地籍圖可看出系爭土地 是袋地？）看不出來。」、「（問：你在看現場及地籍圖 時，是否可以知道系爭土地要由何處通往大馬路？）道路 有持分，原告有買到北興段256 、248-2 、民豐段961 、 959 、963 、964 、1086地號」、「（問：上開7 筆土地 的地目都是建築用地，你們為何認為是道路持分？）因為 路都開好了，但是是私設道路，所以每一個廠房都有持分 。」、「（問：若有一個共有人，不願意當成到路通行， 是否可行？）沒辦法，因為大家持分的。他是沒辦法圍起 來的」、「（問：購買該7 筆道路持分買方就可以達到工 廠鋪設道路標準嗎？）當時講該7 筆道路購買的話可將容 積率及建蔽率加在一起，道路可以通行，沒有封路，目前



隨時可以走，雖然是私人土地但車子都可以在上面行走。 」等語（見臺灣桃園地方法院106 年度重訴字第182 號卷 第124 頁至第125 頁反面、桃園檢察署他字案號第107 頁 ），可知被告之仲介人員亦認為原告所購買系爭分割前北 興段256-4 地號土地可藉毗鄰系爭北興段256 地號、北興 段248-2 地號對外通行，堪認被告已盡相當調查之義務而 認原告所買受之系爭土地非屬袋地。
( 2)復本院參酌原告於桃園檢察署他字案號所檢附系爭契約當 日之對話譯文紀錄可知，於105 年6 月6 日簽訂系爭契約 當天，係由賣方仲介代表謝利雪、高鐿洺及黃碧貞代書與 原告代表李嘉淑及其友人（即張小姐）接洽，被告公司之 相關人員並未在場。而賣方仲介代表謝利雪、高鐿銘亦多 次向原告代表李嘉淑及其友人表示系爭民豐段961 、959 、963 、964 、1086地號土地係國家的，系爭北興段256 、248-2 土地係私人的道路（見桃園檢察署他字案號卷第 67頁、第67頁反面、第68頁），顯認原告代表張嘉淑於簽 約當時已知悉其所購買之系爭北興段256 、248-2 地號係 私人道路。原告雖稱被告於簽約前有向其表示購買系爭土 地後興建廠房必無問題，然查原告代表張嘉淑於簽約當日 尚向賣方代表謝利雪詢問系爭北興段256 、248 地號土地 之地主同意書相關問題，此有上開對話譯文可參（見桃園 地檢署他字案第61頁），顯認原告代表張嘉淑對系爭北興 段256 、248-2 地號土地之概況猶不甚明瞭，嗣經由賣方 仲介謝利雪解釋後，始知系爭北興段256 、248 地號土地 為既成道路，無須出具土地之土地同意書即可通行，是以 究係賣方仲介抑或係被告向原告保證，系爭北興段256 、 248 地後為既成道路等情，依上說明，尚有所疑。原告雖 提出其與臨近地主張森之對話譯文，欲證明被告惡意向原 告謊稱系爭土地為既有道路之事實，然觀諸上開對話紀錄 之譯文（見本院卷二，第21頁至第27頁），至多僅得說明 被告曾經手臨近之系爭桃園市○○區○○段000 地號土地 之買賣仲介，然被告是否有向其稱其所購買之系爭道路即 係既成道錄，自無法單從上開譯文得知。本件原告既無法 提出相關證據說明被告有何向其保證買受系爭土地可興建 廠房之事，尚難率認被告有何故意隱瞞而有違反誠實告知 義務。
(3)原告復稱被告未妥善調查系爭土地有無出入之通道而無法 指定建築線以取得建照執照等云云。惟我國建築法規中就 建築線條文繁多，依建築法第42條之規定「建築基地與建 築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（



市）主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或 永久性之空地等情形，經直轄市、縣（市）主管建築機關 認為安全上無礙者，其寬度得不受限制」，建築線係指用 來限制建築物之一種退縮線，以確保建築物通行之權利； 惟依建築法第48條及桃園市建築管理自治條例第10條之規 定「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經 公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮 建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣（ 市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其 辦法於建築管理規則中定之。」、「基地面臨現有巷道申 請建築，免附該巷道之土地權利證明文件。基地以私設通 路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件 。」，是基地之建築線即應與對外道路相連，是以究建築 線所指何為，涉屬專業，審酌被告未具有相關建築知識， 自無從判別原告所購買之系爭分割後之北興段256-9 地號 土地是否可指定建築線。況系爭土地因系爭北興段256 、 248-2 土地之所有權人未出具同意書而無法申請建築執照 ，此有原告檢附桃園市政府函覆可參（見本院卷一，第32 1 頁），然系爭北興段256 、248-2 地號土地之共有人是 否要出具同意書以供原告通行，要非屬被告仲介之責任範 疇內，原告據以主張被告未盡調查系爭土地是否有建築線 之義務，依上說明，難認可採。
(4)另原告稱被告未調查其所購買之系爭北興段256-9 地號之 土地是否因欠缺汽車迴轉車道致無從申請建照執照乙節， 然查原告與賣方春龍開發公司簽訂系爭契約時，系爭北興 段256-4 地號土地尚未分割，原告既係在系爭契約後附之 其他約定事項中約定，取得分割後之系爭北興段256-9 地 號之土地（即附圖C 部分），而分割後土地有違反建築技 術規則建築設計施工篇第3-1 條之瑕疵，自應存在與原告 與賣方春龍開發公司之買賣契約中，核與被告仲介此土地 無涉，原告執以認被告未盡調查報告之義務，亦不可採。 3、又原告稱被告未於不動產說明書中告知其所買受之土地係 私有道路等云云，並提出不動產說明書為參。然觀諸上開 不動產說明書係由賣方仲介代表高鐿洺及賣方春龍開發公 司所出具（見本院卷一，第73頁、第75頁），非由被告所 出具。況賣方仲介人員於簽約當時亦有告知原告所買受之 系爭土地係私有道路，此有簽約當時之錄音譯文可參，已 如前述，且原告代表李嘉淑亦於桃園檢察署他案之偵查庭 中亦自承其確實有於簽約時向賣方仲介詢問其所購買之系 爭土地係既成道路或私有道路（見桃園檢察署他字案號卷



第123 頁），是以原告代表於買受時確實知悉其所購買之 系爭土地中有私有道路之部分，要難謂被告有何隱匿及故 意製作不實之不動產說明書之內容，原告執以主張被告有 隱匿私設道路之事，亦不足憑採。
4、綜上，原告所買受之系爭土地既可藉由通行系爭北興段25 6、248-2 地號土地通行於外，難認屬袋地。且系爭北興 段256 、248-2 地號土地之共有人不出具土地使用同意書 予原告，致使原告無法取得建築執照，自屬賣方春龍開發 公司買賣契約給付不能之問題，核與被告仲介居間之調查 報告義務無涉。另不動產交易現況說明書非被告所出具， 且原告代表於簽立系爭契約書當時，亦知悉其所買受之土 地有包括私設道路，復原告未能舉證說明被告有何故意隱 瞞系爭土地係私有道路或有保證原告所買受之系爭土地必 可興建工廠等違反仲介之仲介調查義務，難認被告有債務 不履行之情事。從而，原告依民法第227 條規定，請求被 告負債務不履行之損害賠償責任，並賠償原告所支出地政 士事務所服務費56,800元、建築師事務所規劃設計服務費 用前三期共3,184,000 元、建築線申辦費用37,800元、地 質鑽探工程款181,125 ，合計共3,459,725 元，自乏所據 ，應予駁回。
六、關於「原告得否解除契約，並依民法第259 條請求被告返還 仲介服務費1,172,000 元？」爭點部分： 原告主張被告未盡其調查及報告之給付義務，構成民法第22 7 條第1 項之不完全給付，其欲解除契約等云云，惟被告已 盡其調查及報告之義務，已如前述，被告自不構成不完全給 付，原告據主張解除其與被告間之居間契約，自無理由，準 此，原告依民法第259 條規定，請求被告返還仲介服務費用 ，即屬無據，不應准許。
七、綜上所述，被告雖為仲介人員，惟原告所買受之系爭土地是 否符合建築線而可供建築，係屬專業知識判斷，要難認屬被 告之調查及告知義務範疇內。況系爭土地無法申請建築執照 係因系爭北興段256 、248-2 地號之共有人不願出具土地使 用同意書所致，要難認被告有何故意隱匿之告知義務或調查 義務之違反行為。從而，原告主張依民法第227 條之規定， 被告應對原告負債務不履行之損害賠償責任，為無理由，應 予駁回。又本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附 麗，自應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，併此敘明。




九、據上論結，本件原告之訴無理由，爰依民事訴訟法第78條規 定，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
書記官 丁于真