臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度簡上字第一○六號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 林雯澤 律師
被 上訴人 乙○○ 住台北市○○○路○段三十號三樓
兼 訴 訟
代 理 人 丙○○ 律師
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月二十四日本院台
北簡易庭八十七年度北簡字第五三七八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事 實
一、上訴人方面：
㈠聲明：如主文第一、二項所示。
㈡陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： １按共有物之管理，依民法第八百二十條第一項之規定，應先依共有人之契約 定之，如契約未有訂定時，始由共有人共同管理之，此觀以民法第八百二十 條第一項規定即明。而共有人間對於共有物管理之約定，即稱之為分管契約 ，此種分管契約，實務上為避免共有人於訂定分管契約後，任意將應有部分 轉讓他人，致破壞原有分管之狀態與效力，遂認為共有人與他共有人約定分 管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約於受讓人仍繼續存在 ，此稽諸最高法院四十八年台上字第一０六五號判例即明。本件系爭座落台 北市○○區○○段二小段三十一地號土地連同地段三十地號土地原為上訴人 甲○○及訴外人王大鵬、王銘鴻、王銘德四人共有，於民國六十九年間上訴 人及其餘三共有人共同與王美悧、陳王麗珠起造坐落於前開土地之美源貿易 大樓（下稱美源大樓）。於大樓興建之初，即約明將來房屋興建完成後，一 樓部分之法定空地除公共設施佔用之部分外，歸一樓住戶使用，故於委託中 經建設股份有限公司（以下簡稱中經公司）銷售時，即將此約定列入預定買 賣房屋契約書之一部份，另有中經公司總經理陳賡白先生經洛杉磯台北經濟 文化辦事處之聲明書可資為憑，足證系爭法定空地於大樓住戶購買時，即有 同意一樓法定空地部份歸上訴人使用之分管契約存在。此為不爭之事實，亦 可由台灣台北地方法院八十五年度重訴字第一二一０號民事確定判決理由得 知。
２被上訴人乙○○、丙○○雖分別主張於七十七年、八十四年購屋時，並不知 有分管契約存在，是應受大法官會議釋字第三四九號解釋之保護云云。惟查 ，不動產價值昂貴，依一般買賣動產之習慣，買受人恆親至現場調查，以了 解不動產位置、現況、使用情形及權利關係。且共有不動產之法律關係複雜 ，買受人尤應謹慎，認為產權清楚，不致發生糾紛時，始予買受。被上訴人
分別於七十七、八十四年購進門牌台北市○○○路○段三十號美源大樓三樓 、八樓之三之房屋，渠等於購買前斷無不知系爭土地為美源大樓法定空地之 理，蓋此種資料皆可自建築管理機關調閱，且地政事務所亦備有可供自由閱 覽之複丈成果圖可資參閱，此再觀以被上訴人於原審所提出之證物㈡台北市 中山地政事務所土地複丈成果圖，即明被上訴人知得循此等途徑調查該法定 空地之狀況，且被上訴人購進此價值菲淺之建物豈有不詳加以調查該大樓之 法定空地使用狀況之理，矧上訴人在系爭法定空地亦明示該車位現由上訴人 分管使用？是依經驗法則之推論被上訴人確屬知悉上訴人與原始共有人間有 分管協議之存在。再者，共有物因分管而交付各共有人分別占有使用者，已 公示於眾，如受讓人受讓應有部分時，曾依習慣實施「實況調查」，則分管 之事實，皆屬「明知」或「可得而知」之事實，如因未實地調查而不知，則 係可歸責於受讓人之事由所致，自應由受讓人負責證明非可歸責於彼。是被 上訴人仍應受讓與人所定之分管契約之拘束。 ３再查，依民法第八百十八條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全 部，有使用收益之權。故各共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用 特定之共有物者，非法所不許，是為共有物之分管契約；共有人於分管範圍 ，對於共有物有使用收益之權，故非無權占有，及共有人將自己分管範圍， 同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有，此為最高法院七十九年台上字 第二三三六號判例所明示。矧「分管後，共有人就分管部分之土地，有依分 管契約，使用收益及管理之權，故凡屬契約範圍內之管理行為，該分管之共 有人均得自由為之，出租出借除有特約限制外，自亦得為之，況共有人將分 管部分土地出租他人，不過將已有之用益權讓與他人，自己則收取租金而已 ，依法自無不合。且分管後，應有部分之受讓人應受分管契約之拘束，本諸 同一法理，分管土地之承租人，亦應受分管契約之拘束，是分管土地之出租 ，對於其他共有人並無損害，分管土地之共有人自得將分管部分土地出租他 人，惟仍應受分管契約之限制」（參謝在全先生所著民法物權篇第二篇第二 章第三百五十一頁）。準此，上訴人乃因分管契約之約定而取得系爭土地之 使用權，則依法上訴人自有使用收益及管理系爭土地之權利，且契約書中並 未就分管部分之出租、出借加以特約限制，則上訴人自有權利自由使用收益 ，且分管契約成立時共有人間就分管利益已考量后加以分配中並未另約定上 訴人嗣後應給付任何使用費用，而長久以來上訴人使用系爭土地，共有人間 並未對分管契約要求為有償之給付，準此，原審逕認非無償使用自有未洽。 ４原審既認上訴人依分管契約有權使用系爭土地，而上訴人有權使用系爭土地 於分管成立時共有人間就該利益亦有考量，原審逕認上訴人因使用系爭土地 超過自己應有部分致造成其他共有人權益受損，自有違誤。矧被上訴人起訴 係主張系爭土地共有人間並無分管契約，而依侵權行為與不當得利法則，上 訴人應負損害賠償責任，並非上訴人有權使用惟逾越自己應有部分應負損害 賠償責任，原審之判決自屬訴外裁判，且該判決亦有不適用法規之違法，自 亦有未洽。
５被上訴人於原審起訴狀稱：系爭空地有人設置鐵樁、鍊條作為停車位對外收
取停車租金，惟查被上訴人並未舉證係上訴人所為，竟逕向上訴人主張侵權 行為與不當得利，自屬無據，矧系爭空地作上訴人分管使用，惟事實上均由 大樓住戶或第三人停車使用，此有本件訴訟起訴前後之相片可稽。且大樓住 戶嚴文聰與被告於台北地方法院八十五年重訴字第一二一０號確定判決之訴 訟亦可證之。
６退而言之，縱有不當得利之情事，依不當得利之法則請求返還不當得利，以 無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，本件系爭法定空地僅係作為停車位使用，依 據分管契約上訴人對該土地有使用權，惟事實上現今均由大樓住戶或第三人 停車使用，上訴人並無任何收益，而以往上訴人出租與訴外人東詩保國際股 份有限公司（以下簡稱東詩公司）時之租金為每月僅為新台幣（下同）二萬 元，是上訴人返還不當得利之範圍亦僅以其所收取之租金為限，是原審以公 告現值年息百分之六計算不當得利，未加以考量上訴人事實上所受之利益， 實屬不當。
㈢證據：除援用第一審所提證據外，提出中經公司總經理陳賡白先生經洛杉磯台 北經濟文化辦事處之聲明書影本、台灣台北地方法院八十五年度重訴字第一二 一０號民事判決書影本、照片影本各乙紙為證。二、被上訴人方面：
㈠聲明：上訴駁回。
㈡陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： １上訴人之上訴理由列舉一堆判例，獨不提大法官會議第三四九號解釋，蓋依 該解釋，縱上訴人主張之分管契約存在，對被上訴人亦無拘束力。 ２上訴人又以其占用該空地並無任何收益，故認無不當得利之問題。然被上訴 人起訴之標的除不當得利外，尚有侵權行為。被告佔用該法定空地作停車位 ，係被告選擇之使用方式。對原告而言，其方式並非關鍵。重點是其行為排 除了原告權利之行使。故原告以土地公告現值作價值，以最高法院四十九台 上一二三○判例：「土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十二條 、第四十三條，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然 一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準」。及土地法第九十七條「城 市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限」 。之上限作請求，自屬合法。一審刪減至百分之五，被上訴人雖不滿意，但 為求速結，亦未上訴。
㈢證據：除援用第一審所提證據外，提出土地登記謄本二紙為證。三、本院依職權調取本院八十五年度重訴字第一二一０號民事卷宗。 理 由
一、被上訴人乙○○、丙○○於原審起訴主張：其分別為坐落台北市○○○路○段三 十號美源大樓三樓及八樓之三建物之區分所有權人，美源大樓坐落土地為台北市 中山區○○段○○段三十、三十一地號，乙○○所有土地應有部分為一萬分之九 十九，丙○○為二萬分之六九八。乙○○係於七十七年四月間購入上開房地，丙 ○○則係於八十四年二月間購入上開房地。嗣被上訴人發現前開三十一地號土地
上遭上訴人設置鐵椿、鍊條作為停車位，對外收取停車租金，已侵害被上訴人之 共有權利，爰依侵權行為及不當得利之法律關係，求為命上訴人賠償按土地公告 現值，依占用面積及應有部分計算之相當於租金之損害金或不當得利等語。 上訴人則以：系爭土地原為上訴人甲○○及訴外人王大鵬、王銘鴻、王銘德四人 共有，於六十九年間上訴人及其餘三共有人共同與王美悧、陳王麗珠起造坐落於 前開土地之美源大樓。於大樓興建之初，即約明將來房屋興建完成後，一樓部分 之法定空地除公共設施部分外，歸一樓住戶使用，故於委託中經公司銷售時，即 將此約定列入預定買賣房屋契約書之一部份，足證系爭法定空地於大樓住戶購買 時，即有同意一樓法定空地部份歸上訴人使用之分管契約存在，被上訴人係應有 部分受讓人，自應受該分管契約之拘束。且查，不動產價值昂貴，依一般買賣動 產之習慣，買受人恆親至現場調查，以了解不動產位置、現況、使用情形及權利 關係，而共有不動產之法律關係複雜，買受人尤應謹慎，認為產權清楚，不致發 生糾紛時，始予買受，再者共有物因分管而交付各共有人分別占有使用，已公示 於眾，如受讓人受讓應有部分時，曾依習慣實施「實況調查」，則分管之事實， 皆屬「明知」或「可得而知」之事實，如因未實地調查而不知，則係可歸責於受 讓人之事由所致，自應由受讓人負責證明非可歸責於彼，是被上訴人仍應受讓與 人所定之分管契約之拘束，本件上訴人乃因分管契約之約定而使用系爭土地，則 依法上訴人自有使用收益及管理系爭土地之權利。另被上訴人起訴稱系爭空地有 人設置鐵樁、鍊條作為停車位對外收取停車租金云云，惟被上訴人並未舉證係上 訴人所為，其逕行主張侵權行為與不當得利，亦屬無據，而系爭空地雖由上訴人 分管使用，然事實上均由大樓住戶或第三人停車使用，此有本件訴訟起訴前後之 相片可稽。又縱有不當得利之情事，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無 法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應 以對方所受之利益為限，本件系爭法定空地僅係作為停車位使用，現今事實上均 由大樓住戶或第三人停車使用，上訴人並無任何收益，且以往上訴人出租與訴外 人東詩公司時之租金為每月僅為二萬元，是上訴人返還不當得利之範圍亦僅以其 所收取之租金為限等語資為抗辯。
二、經查，被上訴人主張兩造皆為系爭台北市○○區○○段二小段三十一地號土地之 共有人及其上美源大樓之區分所有權人，系爭大樓一樓之法定空地，為上訴人占 有使用之事實，業據渠等提出土地及建物登記謄本、照片十張為證，並為上訴人 所是認，復經原審勘驗現場屬實，有勘驗筆錄在卷可稽，應堪信為真實。上訴人 雖於原審勘驗後否認現占有使用系爭法定空地云云，惟按自認之撤銷，除別有規 定外，以自認人能證明與事實不符，且係出於錯誤而自認者，始得為之，民事訴 訟法第二百七十九條第三項定有明文，本件上訴人並未舉證證明其自認與事實不 符且係出於錯誤，與上揭撤銷自認之要件不符，自不生撤銷自認之效力，上訴人 占有使用系爭法定空地之事實，應堪審認。
三、次查，被上訴人主張上訴人無正當權源占有使用系爭法定空地，爰依侵權行為及 不當得利之法律關係，請求上訴人賠償按土地公告現值，依占用面積及應有部分 計算之相當於租金之損害金或不當得利等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞 置辯。因此綜以兩造之攻擊、防禦，兩造爭執之處，乃在於上訴人是否基於分管
契約占有使用系爭法定空地，被上訴人是否受分管契約之拘束，茲分述如下： ㈠上訴人辯稱系爭土地於興建完成時，各住戶間訂有分管契約等語，業據其提出 買賣房屋預定契約書及六十九年間負責銷售美源大樓之中經公司總經理陳賡白 所出具經我國駐美國洛杉磯台北經濟文化辦事處認定之聲明書在卷可稽，核與 本院另案八十五年度重訴字第一二一０號訴外人嚴文聰就系爭法地空地訴請排 除上訴人侵害案件中，證人即美源大樓起造人之一王美悧證稱：「當初就是用 這份合約書來蓋．．．，當初即有約定取得一樓後棟者，有使用後面空地使用 權，是起造人大家一起約定的」等語（參該案八十六年四月八日言詞辯論筆錄 ）、證人即當初購買美源大樓六樓之張祥基在該案證稱：「當初簽約時有印象 一樓之空地是由一樓使用」等語，及證人即時任中經公司副總經理之黃耀銘證 稱：「合約書是我們提供，即是所提供的那一份．．．銷售房屋當初現場小姐 我們職前訓練時有告知頂樓何人使用、空地何人使用、停車場如何使用」等語 （見該案八十六年五月六日言詞辯論筆錄）相符，並經本院調閱該案案卷核對 無訛。因此上訴人主張其基於分管契約使用系爭法定空地等語，堪予採信。 ㈡次按最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共 有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或 分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其 必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓 人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法 保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，業經大 法官會議釋字第三百四十九號解釋在案。依該解釋意旨，應有部分之受讓人須 不知悉有分管契約存在，亦無可得而知分管契約存在之情形，方得主張不受分 管契約之拘束，換言之，即使對於分管契約之存在並不知悉，然倘「可得而知 」分管契約之存在，則仍應受分管契約之拘束。又所謂明知當指當事人認識分 契約之存在而言，而所謂可得而知，則係指當事人主觀上雖不知悉，然基於客 觀之情勢判斷，當事人應能知悉之情形。
㈢本件被上訴人係分別繼受前手取得美源大樓之房、地，為兩造所俱不爭執者， 被上訴人辯稱渠等不知系爭法定空地有分管契約存在云云，並提出美源大樓管 理委員會八十五年一月卅日之會議記錄在卷為憑。惟查，該會議記錄內容雖載 稱：「後棟一樓外四個停車位權利誰屬，查後公告」等語，然此或係上訴人與 美源大樓管理委員會已有所爭執，該管理委員會須查明後公告，尚不能證明被 上訴人等主觀上確屬不知或客觀上不可得而知分管契約之存在，而衡諸常情， 不動產價值昂貴，交易時必較為謹慎，買受人均會親至現場查勘，以了解不動 產坐落位置、現況、使用情形、公共設施等產權狀況，始予買受，本件被上訴 人買受美源大樓三樓、八樓之三之房屋前，當亦不例外，且系爭法定空地緊鄰 美源大樓，周圍並無圍籬，具有公開性，又如被上訴人所稱系爭空地設置有鐵 樁、鍊條作為停車位對外收取停車租金等情觀之，並非難以察覺，況參以被上 訴人丙○○係執業律師，對於買賣標的物土地為共有時，是否訂有分管契約及 其分管內容如何，牽涉其權利義務甚鉅，其注意能力應較一般人為高，因此被 上訴人於購買時，渠等主觀上或未明知，但在客觀上應係可得而知，從而按諸
前揭大法官會議釋字第三百四十九號解釋意旨，該分管契約對渠等應有拘束力 存在，被上訴人上開所辯云云，並非可採。
㈣本件上訴人既係本於分管契約，占有使用系爭法定空地，則其自無故意或過失 不法侵害被上訴人之權利，亦非無法律上之原因，而受利益，致被上訴人等受 有損害，亦即上訴人之行為，不該當於侵權行為及不當得利之要件。從而，被 上訴人本於不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人給付被上訴人乙○○ 、丙○○各一萬零五十四元、三萬五千四百四十六元之損害金及各自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為無理由，應 予駁回。
四、原審以上訴人因使用系爭土地超過自己應有部分致造成其他共有人權益受損應如 何補償，並不在大法官會議釋字第三百四十九號解釋範圍內，及上訴人雖依據分 管契約使用系爭土地，然其他共有人是否同意其無償使用則付闕如為由，判命上 訴人給付被上訴人乙○○、丙○○各六千零三十三元、二萬一千二百六十八元， 及各自八十七年四月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並為 假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由 ，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟 酌後，均認與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百五十條、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三 日 民事第六庭 審判長法 官 鄭純惠
法 官 林鴻達
法 官 劉坤典
右為正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 八十九 年 八 月 七 日 法院書記官 王朝枝