臺灣臺北地方法院民事判決 八十七年度簡上字第一四三號
上 訴 人 橋福房屋仲介有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 劉岱音律師
施介元律師
被上訴人 乙○○ 住台北市○○區○○街四十四號三樓
右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國八十七年一月二十六日本院
台北簡易庭八十六年度北簡字第一二四八五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。添
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）壹拾玖萬伍仟貳佰元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。添貳、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：貳、陳述：
一、原審判決以「訴外人（即原買主）王宏亨，與系爭不動產（門牌號碼：台北市○ ○區○○路四段六一巷二十九號五樓）實際買受人姚佩君，不論是否為朋友關係 ，該二人法律上之人格恒屬獨立，縱曾介紹王宏亨與被告，亦不表示曾介紹姚佩 君與被告洽商，是原告既未証明曾介紹姚佩君與被告洽商買受系爭不動產事宜， 自非為該契約書第二條規定所及」等語，而為上訴人（即原告）敗訴之判決，其 見解非無見地，惟仍有許多未慮及之處。添
二、按「行使權利，履行義務，應依誠實信用方法」，民法第一百四十八條第二項定 有明文。此為誠信原則之宣示，於債之關係中更加重要，蓋債之關係，本以當事 人間之信賴為基礎。而社會生活關係本即極為複雜索碎，非有限條文及當事人意 思可預先完全容納，有此情形，其有關問題之妥善解決，非訴諸誠信原則之運用 難期圓滿，而於債之關係中，所謂誠信原則，係指：於具體之債之關係中，依公 平正義理念，就債權人及債務人雙方利益為妥善衡量、運用之意，因運用核心為 當事人利益之公平衡量。添
三、本件契約書第二條第三款固約定「在委託期滿後三個月內甲方（即被上訴人）與 乙方（即上訴人）所曾介紹之客戶成交，經乙方查証屬實者」，雖未明白約定與 上訴人所介紹之客戶關係密切之第三人是否包含，然依上開誠信原則，自應權衡 兩造之利益及上訴人所介紹之客戶與此第三人間之關係是否密切而論。若僅依原 審之見解，除上訴人曾介紹之客戶之外，一律排除，則買方只要找一人頭代為簽 約委託斡旋，嗣後再由第三人（即真買主）與賣方達成買賣契約，則斡旋不成功 ，斡旋金全部退還，賣方非與仲介人所介紹之人達成買賣，則亦無服務報酬可請 求，到頭來只是白忙一場，對仲介者之權益殊無保障。是本件爭點應在於被上訴
人是否因上訴人介紹訴外人王宏亨與被上訴人之締約過程中知悉訴外人姚佩君？ ㈠查鈞院前於八十七年八月十四日行準備程序時，訊問証人鄧蕙珍、王宏亨、姚佩 君，惟証人王宏亨、姚佩君所為之証詞，有若干相互矛盾且與事實不符，茲予陳 述如后
⒈姚佩君証稱「我是看報紙，知道房子要賣．．．看報與吳女接洽都是我獨自一人 ，而看房子與簽約，王宏亨都有陪我同去。」王宏亨則証稱「當時是看報紙（日 報）看到系爭房子要賣，是我獨自看到，我先去看房子，再與姚女一起去看房子 」。足見姚佩君與王宏亨於鈞院訊問時，均極力撇清彼等購屋係單獨為之，與他 方無涉。惟彼等斯時已為未婚夫妻，既有共同居住之打算（按姚佩君子承購買系 爭房屋，彼等二人已共同遷入居住該處），衡諸常情，怎可能各自尋屋，而不徵 詢對方之意見。㮀
⒉姚佩君稱「只有在簽約當日與乙○○（即被上訴人）見面」，惟乙○○卻稱「賣 方是由我朋友即真正所有權人楊祖德出面處理，買方是姚佩君，我並沒有參與（ 簽訂買賣契約），也未在場。」王宏亨亦稱「簽買賣契約時，我也有去，屋主是 楊先生。沒有看到連先生。」惟於 鈞院隔離訊問証人前，曾問及「系爭房屋買 賣過程？」王宏亨答「姚佩君是我朋友，她是在中信房屋與乙○○簽約」，言下 之意，應指乙○○有在簽約現場，明顯與鈞院隔離訊問後之回答迥異，足見証人 對本件案情確有所隱瞞。乙○○究竟有無出面與姚佩君簽訂買賣契約將對本案有 關鍵性之影響（早於連、姚簽訂買賣契約前，上訴人即已向乙○○告知王、姚之 購屋意願），針對同一事實姚佩君之証詞與王宏亨、乙○○之差距如此大，足見 王、姚有意迴護被上訴人。添
⒊姚佩君稱「簽約前後都交吳小姐處理」，王宏亨稱「與我們接洽的仲介公司是中 信公司彭小姐」，是姚、王二人若真有委託中信房屋代為尋屋，何以其証詞相歧 異？既有矛盾，足証彼等稱透過僑福仲介公司（即中信房屋）居間購買系爭房屋 乙節，並非事實添
⒋另姚佩君証稱「之前有聽說（王宏亨也看過系爭房子）」，實與事實不符，早在 王宏亨給付上訴人四萬元斡旋金之前，上訴人即指派職員李榮峰及鄧蕙珍數次帶 姚佩君及王宏亨至現場看屋，經彼等表示有意願購買該屋，始由王宏亨與上訴人 簽訂委託斡旋契約書（參原審証二），並交付斡旋金四萬元。彼等購買房屋係為 共同生活居住，衡諸常理，本應共同均有購買意願。況姚佩君稱「看房子與簽約 ，王宏亨都有陪我同去」，則王宏亨看房子簽約，姚佩君豈有不陪同之理？是姚 佩君稱之前有聽說王宏亨看過系爭房屋而非陪同看屋，實與常情相違並與事實不 符。添
㈡次查証人鄧蕙珍証稱「後來連某對我說，他與王某在中信房屋簽定買賣契約」， 益証被告雖與姚佩君簽約，實則是與王宏亨達成協議由姚佩君出名簽約，以規避 對上訴人應負擔之責任添
㈢再查被上訴人辯稱所沒收之四萬元非違約金，而是斡旋金，係屬臨訟之詞。實則 依上訴人與訴外人王宏亨所簽訂之委託斡旋買賣契約書（原審証二）第二點約定 ，委託人給付斡旋金肆萬元，若斡旋成功，經賣方同意而簽收時，則斡旋金即作 為定金之交付；如斡旋不成功，則斡旋金則全部無息退還」。是所沒收者非斡旋
金自明，而是依同契約第四點前段「若斡旋成功轉為定金後，委託人不依約履行 時，此定金任由賣方沒收」，因此訴外人王宏亨必然十分重意系爭房屋，而其購 屋既為與訴外人姚佩君婚後同居，怎可能於看屋之過程中僅獨自一人看屋，而姚 佩君不參與，顯於常情相違。
四、依兩造簽訂之專任委託銷售契約書（參原審証一）第二條約定「如甲方）（即被 上訴人）違反下列事項時，均視為乙方（即上訴人）已完作成居間仲介之義務， 甲方仍應依本契約第三條所定給付成交價額4%之服務報酬，並應全額一次支付乙 方。」被上訴人顯已違反本條第一項及第三項之約定，依法亦應給付居間報酬茲 予分述如后：
㈠在委託期間內，被上訴人另行委託第三者居間成交者。 添按被上訴人於前次開庭稱「橋福鄧小姐與中信彭昭明都是我朋友，我要他們幫我 找買主．．．」足見被上訴人已違反委託期間內其不再自行出售或另外再委託其 他第三者仲介之義務，且被上訴人於委託期間屆滿之翌日，即與上訴人曾引介之 姚佩君簽訂買賣契約，並辦理移轉登記（參原審証四），明顯規避其應給付居間 報酬之義務，依誠實信用原則，被上訴人仍有付款之義務。添 ㈡在委託期滿後三個月內，被上訴人與上訴人所曾介紹之客戶成交者。添 按上訴人曾數度帶王宏亨、姚佩君前去看屋，彼等二人共享系爭不動產之買賣資 訊，於彼等共同決定購買系爭房屋後，即推由王宏亨與上訴人簽訂委託斡旋契約 書，並交付四萬元之斡旋金，被上訴人亦同意收受四萬元定金（參原審証三）， 知悉姚佩君、王宏亨之購屋意願，則姚佩君當然亦屬「上訴人所曾介紹之客戶」 ，被上訴人與之訂立買賣契約依約應給付居間報酬予上訴人。況上訴人業已克盡 報告訂約之機會，並為訂約媒介之義務，原審徒以該二人法律上之人格恆屬獨立 為由，駁回上訴人之請求，於法實有未合。添
參、證據：
援用於原審之立證方法，並提出照片一張為證，及聲請訊問證人鄧蕙珍、王宏亨 、姚佩君。
乙、被上訴人方面：
被上訴人未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序中到庭所作之聲明等如下。壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：
除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱： 二萬元並非違約金而是斡旋金，因買主逾期未買而被沒收。參、證據：
援用原審之立證方法。
理 由
一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形 ，應依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、上訴人於原審起訴主張：兩造於八十六年六月二十九日訂有不動產（坐落台北市 內湖區○○段○○段三三四號土地及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○路四 段六一巷二十九號五樓）之委託銷售契約書，上訴人於受託期間曾介紹訴外人王
宏亨及其女友姚佩君向被告洽商買賣系爭不動產，並交予被上訴人定金四萬元， 惟於受託期間雙方未成交。詎其後被上訴人將系爭不動產賣與曾由上訴人仲介之 姚佩君，並已辦畢移轉登記。是被上訴人顯已違反系爭委託銷售契約第二條第三 項，爰依該契約第二條規定，訴請被上訴人給付十九萬五千二百元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息云云。被上訴人則以：系爭不 動產買賣係由中信房屋公司仲介而成交，與上訴人無涉，且其與王宏亨、姚佩君 二人並不認識等語，資為抗辯。
三、經查：
（一）關於兩造於八十六年六月二十九日訂有不動產委託銷售契約書，被上訴人就台 北市○○區○○段三小段三三四號土地及其上建物即門牌號碼台北市○○區○ ○路四段六一巷二十九號五樓之不動產，委託上訴人銷售，該委託銷售契約第 二條規定：「甲方（即被上訴人）同意自八十六年六月二十九日起至八十六年 七月六日止，專任委託乙方（即上訴人）銷售本件不動產，如甲方違反下列事 項時，均視為乙方（即上訴人）已完作成居間仲介之義務，甲方仍應依本契約 第三條所定給付成交價額4%之服務報酬，並應全額一次支付乙方．．．（１） 在委託期間內，甲方自行將標的物出售或另行委託第三者居間成交者．．．（ ３）在委託期滿後三個月內，甲方與乙方所曾介紹之客戶成交，經乙方查証屬 實者（乙方應提供所曾介紹客戶之書面資料以資證明）。」上訴人於受託期間 曾介紹訴外人王宏亨向被告洽商買賣系爭不動產；王宏亨並與上訴人訂立委託 斡旋契約書，交付斡旋金四萬元予上訴人。惟迄至八十八年七月六日止，買賣 雙方未成交。其後被上訴人將系爭不動產賣予王宏亨之女友即訴外人姚佩君， 並辦畢所有權移轉登記等事實，為兩造所不爭，並有原告提出之委託銷售契約 書、委託斡旋契約書、支票、建物及土地登記謄本附卷可稽，先為說明。（二）是依上開委託銷售契約書及委託斡旋契約書、支票，上訴人於自八十六年六月 二十九日起至八十六年七月六日止之期間內，所曾介紹予被上訴人（即系爭不 動產之賣方）之客戶（即系爭不動產之買方）、而能「提供所曾介紹客戶之書 面資料以資證明」者，祇為王宏亨。而上訴人於本件另並未證明：於上開期間 內，王宏亨之女友即姚佩君，係上訴人所曾介紹予被上訴人之客戶而可「提供 所曾介紹客戶之書面資料以資證明」者。
（三）且上訴人雖稱：上訴人曾數度帶王宏亨、姚佩君前去看屋，彼等二人共享系爭 不動產之買賣資訊，於彼等共同決定購買系爭房屋後，即推由王宏亨與上訴人 簽訂委託斡旋契約書，並交付四萬元之斡旋金，被上訴人亦同意收受四萬元定 金，知悉姚佩君、王宏亨之購屋意願，則姚佩君當然亦屬「上訴人所曾介紹之 客戶」，被上訴人與之訂立買賣契約依約應給付居間報酬予上訴人等語。然被 上訴人述稱其於簽約（按指不動產買賣契約）前未看過姚佩君；姚佩君亦到庭 證稱其看報紙廣告而進行接洽購買系爭不動產，接洽對象都是一位吳小姐。上 訴人亦始終未能證明其有於上開期間內介紹姚佩君予被上訴人，另亦不能證明 姚佩君於上開期間內有與被上訴人接洽過。則上訴人謂：姚佩君亦屬上訴人所 曾介紹予被上訴人之客戶云云，自無可採。
（四）上訴人再謂：被上訴人到庭稱「橋福鄧小姐與中信彭昭明都是我朋友，我要他
們幫我找買主．．．」足見被上訴人已違反委託期間內其不再自行出售或另外 再委託其他第三者仲介之義務，且被上訴人於委託期間屆滿之翌日，即與上訴 人曾引介之姚佩君簽訂買賣契約，並辦理移轉登記，明顯規避其應給付居間報 酬之義務，依誠實信用原則，被上訴人仍有付款之義務等語。惟上訴人並不能 證明其有引介姚佩君向被上訴人購買系爭不動產，業如前述。且上訴人既指係 由其引介，姚佩君始購買系爭不動產，卻又指被上訴人在委託期間內另行委託 「第三者居間成交」，顯自相矛盾。況單依被上訴人上開言詞，並不能推論被 上訴人委託上訴人公司與他人出賣系爭不動產，所訂委託期間必同係自八十六 年六月二十九日起至八十六年七月六日止；蓋被上訴人委託他人出賣系爭不動 產部分，委託期間若訂為自八十六年七月七日以後之某段期間，並非無其可能 。而上訴人並未舉證證明被上訴人委託他人出賣系爭不動產，所訂委託期間確 亦係自八十六年六月二十九日起至八十六年七月六日止，以排除委託期間訂為 自八十六年七月七日以後某段期間之可能性。
（五）綜上所述，上訴人指被上訴人已違反兩造間委託銷售契約書第二條第一項及第 三項之約定，亦即在委託期滿後三個月內，被上訴人與上訴人所曾介紹之客戶 姚佩君成交；在委託期間內，被上訴人另行委託第三者居間成交，依第二條之 規定，仍應視為上訴人已完作成居間仲介之義務，被上訴人仍應依該契約第三 條所定給付成交價額4%之服務報酬，並應全額一次支付上訴人云云，皆無可採 。
四、則原審就上訴人對被上訴人之請求即被上訴人應給付上訴人十九萬五千二百元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為上訴人敗訴 之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第三百八十五條第一項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 八 月 十六 日 民事第五庭審判長法官 邱新福
法官 歐陽漢菁
法官 陳惠生
右為正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 八十八 年 八 月 二十一 日 法院書記官 魏淑娟
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