臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第201號
原 告 邵樹銘
訴訟代理人 藍元琦
李平勳律師
被 告 劉秋林
鼎易廣告開發有限公司
兼 法 定
代 理 人 許萬冲
被 告 張淑娟
共 同
訴訟代理人 施廷勳律師
複代理人 王將叡律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107 年8 月6 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、查被告鼎易廣告開發有限公司（下稱鼎易公司）法定代理人 於民國107 年3 月5 日本件訴訟繫屬中變更登記為被告丁○ ○，有公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第71頁），是原 告於107 年3 月30日具狀聲明由被告丁○○承受訴訟，核無 不合，自應准許。
二、原告主張：（一）被告戊○○為坐落彰化縣○○市○○段00 0 ○00○000 ○00地號土地（下稱系爭土地）所有權人，委 託被告鼎易公司（即住商不動產金馬店）仲介出售系爭土地 。被告鼎易公司職員即被告丙○○於民國106 年12月6 日上 午9 時許，偕同原告至系爭土地現場看地時，向原告詐稱系 爭土地附近土地已興建豪宅，系爭土地為建地，可興建工廠 及住家，地主欲以新臺幣（下同）490 萬元出售等語，並提 出地籍圖以取信原告。嗣雙方於同日晚間8 時許簽約時，被 告亦未交付不動產說明書、土地登記謄本、所有權狀等任何 文書予原告，致原告陷於錯誤，與被告戊○○簽訂不動產買 賣契約（下稱系爭契約）。原告於簽約後，欲以系爭土地辦 理貸款，經彰化第一信用合作社（下稱彰化一信）人員於10 6 年12月15日告知系爭土地為公共設施保留地，原告乃於同 年月27日申請土地登記謄本，發現系爭土地使用分區及使用 地類別為特定專用區、特定目的事業用地，彰化縣政府亦函 覆系爭土地為公共設施用地，始知受騙。（二）系爭契約約 定買賣價金為450 萬元，原告於簽約時當場交付100 萬元支
票乙紙予被告戊○○，嗣已兌現，並依約於106 年12月13日 匯款150 萬元至訴外人安新建築經理股份有限公司（下稱安 新建經）履約保證專戶。（三）被告丙○○、丁○○、戊○ ○基於不法所有意圖，向原告詐稱：系爭土地可興建房屋、 廠房，非公共設施保留地等語，致原告陷於錯誤，與被告戊 ○○簽訂系爭契約，並交付250 萬元，爰依民法第92條第1 項規定，以起訴狀繕本送達向被告戊○○撤銷買受系爭土地 之意思表示。被告丙○○、丁○○、戊○○共同施用詐術， 致原告陷於錯誤，交付250 萬元，係共同侵權行為，被告鼎 易公司為被告丙○○、丁○○之雇用人，應與被告丙○○、 丁○○負連帶賠償責任。而原告撤銷上開意思表示後，被告 戊○○應回復原狀。爰依序依民法第184 條第1 項前段、第 185 條、第188 條及第179 條規定擇一請求，提起本件訴訟 。（四）並聲明：1.被告應連帶給付原告250 萬元及自107 年3 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2. 願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：（一）原告於105 年6 月間前後即經被告丙○○ 介紹、參觀系爭土地，被告丙○○已告知被告系爭土地為公 共設施用地，不得合法建築，惟可申請水電，原告則表示購 地係用以建造倉庫，不能辦理保存登記亦無妨。其次，經原 告簽名之買方議價委託書上即載明系爭土地地目為旱地，而 非建地。再者，被告丁○○於簽約時有提出土地登記謄本供 原告檢閱，其上記載系爭土地使用分區及使用地類別為特定 專用區、特定目的事業用地，被告丁○○亦再次向原告表示 系爭土地上無法合法興建建物。又原告主張其於106 年12月 15日發現系爭土地無法貸款，惟其於同年月20日仍會同被告 丁○○在系爭土地辦理鑑界事宜，嗣後更向訴外人即承辦本 件買賣之地政士甲○○表示欲改將系爭土地移轉登記為原告 及其配偶己○○共有。而原告居住在系爭土地附近，已尋地 至少年餘，對於系爭土地週遭交易行情應甚瞭解，以系爭土 地地形方正且臨六米道路，如可合法興建建物，其單價豈可 能每坪僅43,150元。且系爭契約約定原告無庸以系爭土地貸 款給付價金，本件恐係因原告事後欲另以系爭土地貸款，因 彰化一信不承作特定目的事業用地抵押貸款，致原告擔憂日 後資金運用緊絀，因而藉被告未交付不動產說明書之疏忽， 佯稱受詐欺，意圖解消系爭契約，取回已付價金。被告雖未 提出不動產說明書予原告，惟被告丙○○、丁○○既已告知 上情，自不能認其等有施用詐術。另縱認原告因被詐欺而為 買受系爭土地之意思表示，惟原告所謂詐欺係由第三人所為 ，被告戊○○不知其事。被告戊○○僅委託被告鼎易公司仲
介出售系爭土地，並未指示被告鼎易公司人員如何介紹系爭 土地，被告鼎易公司人員亦未就與買主如何介紹一一告知被 告戊○○，依民法第92條第1 項但書規定，原告不得撤銷買 受系爭土地之意思表示。從而，原告依民法第92條第1 項規 定，撤銷買受系爭土地之意思表示，為無理由。（二）雖被 告丙○○、丁○○因過失未提出不動產說明書，惟已告知原 告系爭土地之性質、用途、登記內容等事項，此過失與原告 所謂損害間並無相當因果關係，原告權利亦未受損。而被告 戊○○無加害行為，亦不與被告丙○○、丁○○負共同侵權 行為連帶賠償責任。又原告將買賣價金存入履約保證專戶內 ，未終局喪失該價金所有權，縱認原告受有損害，亦僅限於 前述已支出之整地及仲介費而已。（三）原告不得撤銷買受 系爭土地之意思表示，系爭契約仍屬有效，原告給付價金非 無法律上原因，且原告給付價金均存入且現仍在履約保證專 戶中，前已支出之整地及仲介費合計145,000 元亦非給付被 告戊○○，被告戊○○既未受領價金，自無從返還。（四） 從而，原告之訴為無理由等語，資為抗辯。並聲明：1.原告 之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利益判決，願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第112 頁反面至第113 頁反面 ，經本院依論述需要調整文字）：
（一）被告鼎易公司以住商不動產金馬店名義，從事不動產仲介 等業務。被告丁○○、丙○○於106 年12月6 日時均為被 告鼎易公司股東，並分別擔任住商不動產金馬店店長、職 員。
（二）被告戊○○為系爭土地所有權人，委託被告鼎易公司仲介 出售系爭土地。
（三）被告丙○○於106 年12月6 日上午9 時許，偕同原告至系 爭土地現場看地，被告丙○○有提示原證一地籍圖謄本予 原告，嗣被告丙○○與原告簽立原證二買方議價委託書（ 見本院卷第9 頁），原告同時當場交付斡旋金即面額20萬 元支票1 紙（票號AD0000000 號、付款人：彰化第十信用 合作社）予被告丙○○收受。被告丙○○於同日下午通知 原告於同日晚間至被告鼎易公司簽約，同日晚間8 時許， 原告與被告戊○○簽訂系爭契約，約定買賣價金為450 萬 元。簽約當時，有原告、被告丙○○、戊○○、丁○○及 甲○○在場。
（四）被告於簽約前後，均未交付不動產說明書予原告。（五）系爭契約第2 條約定，雙方委由安新建經辦理買賣價金保 證及交易管理作業，由安新建經辦理買賣價金給付、退還
作業。原告於106 年12月6 日簽約時，當場交付第1 期價 金簽約款即原證4 面額100 萬元支票乙紙（到期日106 年 12月6 日、票面金額100 萬元、票號AD0000000 號、付款 人為彰化第十信用合作社大竹分社、受款人為安新建經履 約保證專戶，嗣已兌現，見本院卷第25頁）予甲○○。原 告於106 年12月13日，將第2 期價金用印款150 萬元匯入 履約保證專戶（見本院卷第26頁）。原告迄今給付價金合 計250 萬元，除已自履約保證專戶內提撥合計145,000 元 外，履約保證專戶中現尚餘2,355,000 元（見本院卷第63 頁反面）。
（六）系爭土地重測前為彰化縣○○市○○○段○○○○段000 ○0 地號土地，屬69年度三榮工業股份有限公司申辦勞工 住宅使用土地（即現台鳳國宅社區範圍），為依國民住宅 社區規劃及住宅設計規範以計畫容納人口計算留設之公共 設施用地，經臺灣省政府住宅及都市發展局72年7 月26日 住都企字第26721 號函備查在案，依法僅得作國民住宅社 區規劃及住宅設計規範第5 條所定公共設施之用，不得合 法申請興建住宅或倉庫。
（七）原告於106 年12月20日會同被告丁○○及地政人員至系爭 土地現場辦理鑑界之履約事項，當時原告並未向被告丁○ ○提及系爭土地是否為公共設施保留地或公共設施用地等 事項。（見本院卷第63頁反面）
（八）原告曾於106 年12月27日向彰化縣彰化地政事務所申請原 證六系爭土地登記謄本，謄本上記載系爭土地使用分區、 使用地類別為特定專用區、特定目的事業用地。（九）原告於107 年1 月2 日委託同成法律事務所發函予被告戊 ○○、丁○○、丙○○表示解除系爭契約，經上開被告於 同年月3 日收受。被告丁○○於107 年1 月9 日寄發原證 八彰化過溝仔郵局存證號碼000004號存證信函予原告，該 存證信函第2 頁記載：「…並告知…，本地為非都市土地 ，非公共設施保留地，…」。（見本院卷第33頁）（十）兩造提出書證之形式上均為真正。
五、本件爭點應為：
（一）原告依民法第92條規定撤銷買受系爭土地意思表示，有無 理由？被告有無以詐欺方式使原告為買受系爭土地之意思 表示？被告戊○○以其並未施用詐術，原告不得對其主張 撤銷意思表示，有無理由？原告依民法第179 條規定，請 求被告戊○○返還價金250 萬元及其利息，有無理由？（二）原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求被告 戊○○、丁○○、丙○○負連帶損害賠償責任，有無理由
？如有理由，原告依民法第188 條規定請求被告鼎易公司 與被告丁○○、丙○○負連帶損害賠償責任，有無理由？六、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。 民事訴訟法第277 條定有明文。次按民法第92條第1 項規 定：因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事 實或可得而知者為限，始得撤銷之。所謂相對人可得而知 第三人施以詐術者，係指於相對人於受當事人為意思表示 時，依一般社會通念，按當時所示跡證之狀況，足認相對 人應可得知悉第三人詐欺情事者而言。本件原告主張其受 被告丙○○、丁○○詐欺而對被告戊○○為買受系爭土地 之意思表示，為被告所否認，自應由原告就被告丙○○、 丁○○有對其施詐術，致其陷於錯誤而對被告戊○○為意 思表示，且被告戊○○明知或可得而知被告丙○○、丁○ ○詐欺原告等要件事實負舉證責任。
（二）復按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀 業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章： 五、不動產說明書。經紀人員在執行業務過程中，應以不 動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於 提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買 賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易 之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動 產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產經紀業 管理條例第22條第1 項第5 款、第23條、第24條定有明文 。本件原告主張被告於買賣過程中均未交付不動產說明書 予原告乙節，為被告所不爭執，固堪信屬實。惟查，說明 系爭土地為特定事業目的用地而不得合法興建建物之方式 ，非僅提出不動產說明書一途，自不能單以未交付不動產 說明書之事實，即認有施用詐術。故本件仍應審酌被告有 無施用詐術致原告陷於錯誤而為買受系爭土地之應有部分 ？經查：
1.證人甲○○到庭具結證稱：本件買賣係其經手辦理，簽約 過程中，被告丁○○於簽約前有將系爭土地登記謄本交給 其，其印象中被告丁○○有告知原告系爭土地為特定事業 目的用地，無法建築使用，要貸款可能也有問題，原告則 稱無妨，渠係要做倉庫使用等語明確（見本院卷第106 頁 反面至第108 頁）。
2.原告主張其於106 年12月15日自彰化一信人員得知系爭土
地為公共設施保留地（按：應為公共設施用地之誤），惟 其自認於106 年12月20日與被告丁○○在系爭土地現場辦 理鑑界事宜時，並未向被告丁○○提及系爭土地是否為公 共設施保留地或公共設施用地等事項，又依證人甲○○證 稱：系爭土地起初係移轉登記予原告，其申報土地增值稅 後，原告表示要改登記予原告及渠配偶各2 分之1 ，其因 而撤回申請，再依原告指示申報土地增值稅等語（見本院 卷第110 頁反面），對照彰化縣地方稅務局107 年6 月22 日彰稅土字第1076011013號函略以：106 年12月12日收件 被告戊○○申報移轉予原告，106 年12月22日申請撤銷； 106 年12月25日收件被告戊○○申報移轉予原告、己○○ 2 人，於107 年2 月21日申請撤銷等語，並檢附申報及撤 銷相關文件過院（見本院卷第131 頁至第159 頁），可認 證人甲○○上開證述與事實相符。倘原告於簽訂系爭契約 時對系爭土地為特定事業目的用地乙情毫無所悉，於得知 系爭土地有此疑義時，非但未向仲介之被告丙○○、丁○ ○查證，反而向甲○○表示欲改移轉登記予原告及其配偶 ，已與常情有違。原告雖主張，其係於106 年12月27日申 請土地登記謄本時始確知上情，惟其於確知上情前，毫無 向被告查證之舉，實難謂與常情相符。至於原告主張其於 106 年12月23日即以電話通知被告丙○○表示不買系爭土 地乙節，既為被告所否認，原告復未舉證以實其說，自難 採信。
3.特定事業目的用地依法僅得按核准目的使用，其交易價值 自不能與一般建築用地等量齊觀。證人甲○○於本院亦證 稱：特定事業目的用地價格會比一般建地低，其不確定系 爭土地交易價格450 萬元比一般建地價格低多少，但看得 出來比一般建地低等語。而原告自認其於簽訂系爭契約前 尋地已達1 年之久（見本院卷第77頁），對於系爭土地附 近市場價格應有相當程度之瞭解，應無誤認系爭土地為一 般建築用地之可能。
4.至於證人即彰化一信業務部經理乙○○固於本院證稱：原 告原欲抵押系爭土地向彰化一信貸款，其取得原告提供買 賣契約等資料後，查證發現系爭土地為公共設施預定地（ 按：應為公共設施用地之誤，下同），依內部規定不受理 貸款，其告知原告後，原告表示渠不了解系爭土地為公共 設施預定地等語（見本院卷第104 頁至第105 頁），惟其 亦證稱：原告向其表示，原告係因其告訴原告系爭土地為 公共設施預定地，原告始知上情等語（見本院卷第112 頁 ），自無從以乙○○上開證述，證明原告於乙○○告知上
情前，確實不知系爭土地為特定事業目的用地。 5.況且，本件依原告主張之事實，係被告丙○○、丁○○對 其施用詐術，致其向被告戊○○為買受系爭土地之意思表 示，核屬第三人詐欺之情形。而衡諸不動產買賣仲介交易 常情，出賣人多僅限制成交價格，於確認可成立買賣時始 出面與買受人簽訂契約，其他磋商過程則概委由仲介人員 進行。查原告與被告戊○○簽訂系爭契約時，被告丁○○ 有提出土地登記謄本，且本件買賣價金較一般建地為低等 情，業據證人甲○○證述如前，亦難認被告戊○○明知或 可得而知被告丙○○、丁○○有何詐欺原告之情。本件原 告舉證不足以證明被告丙○○、丁○○有施用詐術，致其 陷於錯誤，且被告戊○○對此情明知或可得而知，其主張 依民法第92條第1 項規定撤銷買受系爭土地之意思表示， 即屬無據。
（三）本件原告未能證明被告丙○○、丁○○有何施用詐術之行 為，自難認被告有何加害行為而成立侵權行為，又原告既 不得撤銷買受系爭土地之意思表示，系爭契約即仍有效存 在，其依民法第179 條規定請求被告戊○○返還不當得利 ，亦無理由。
七、綜上所述，本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 陳瑞水
法 官 陳怡潔
法 官 歐家佑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
書記官 曾靖雯
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