臺灣士林地方法院民事判決 106年度簡上字第233號
上 訴 人 李燕伶
趙剛毅
共 同
訴訟代理人 黃昆培律師
被 上訴人 鍾啟椿
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國10
6 年8 月1 日本院內湖簡易庭106 年度湖簡字第581 號第一審判
決提起上訴，本院於民國107 年7 月12日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國104 年11月12日與 被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向被上訴 人承租門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號 7 樓之1 房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自104 年12 月1 日起至105 年11月30日止，租金每月新臺幣（下同）45 ,000元，倘租期屆滿後，上訴人未能即時遷讓交還系爭房屋 ，則應按月給付被上訴人依租金5 倍計算之違約金，上訴人 趙剛毅就系爭租約之金錢債務並擔任連帶保證人。被上訴人 已於租期屆滿前之105 年11月15日通知上訴人不再續租，上 訴人應依約交還系爭房屋，惟迭經催索，迄未遷讓返還。為 此，爰依民法第455 條之規定、系爭租約第6 條之約定及連 帶保證法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及連帶給付 違約金等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被 上訴人；㈡上訴人應自105 年12月1 日起至遷讓返還系爭房 屋日止，按月連帶給付被上訴人225,000 元，及自各應給付 之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢願供擔保，請 准予宣告假執行。
二、上訴人則以：依系爭租約第19條第1 項之約定，上訴人於租 賃期間若擬提前遷離他處時，應賠償被上訴人1 個月租金， 並應事先於45天前告知，若被上訴人終止租約，亦應遵守上 開約定。惟被上訴人竟無視該條約定，遲至105 年11月15日 始通知上訴人不再續租，其終止不生效力，系爭租約仍有效 存在。況上訴人於105 年7 月即已詢問被上訴人是否繼續出 租系爭房屋，上訴人未為反對表示；而上訴人於105 年12月 後仍持續將租金匯款至被上訴人帳戶內，被上訴人均有收受 ，顯然已默示承認系爭租約繼續存在。縱認系爭租約業已終
止，被上訴人請求之違約金數額亦屬過高，應予酌減等語置 辯。並聲明：㈠被上訴人之訴駁回；㈡若受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審經調查審理後，認系爭租約業已屆期消滅，上訴人除應 遷讓返還系爭房屋，並應給付被上訴人違約金，而判命上訴 人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，及應自105 年12月1 日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月連帶給付被上訴人54,0 00元之違約金暨其法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘之訴 。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，所陳除與原審同外， 另補陳：上訴人承租系爭房屋時，原欲承租2 年，兩造於系 爭租約固約定租期1 年，惟自105 年12月1 日之後則為不定 期租賃等語（見本院卷第76頁），並聲明：㈠原判決不利上 訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴暨 假執行之聲請均駁回。被上訴人於上訴程序援用其在原審主 張，並補稱：上訴人於租期屆滿後之匯款並非租金，而係不 當得利等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第77頁）： ㈠上訴人於104 年11月12日與被上訴人簽訂系爭租約，向被上 訴人承租訴外人溫皓平所有之系爭房屋，租賃期間為104 年 12月1 日起至105 年11月30日止，租金為每月45,000元；上 訴人趙剛毅就系爭租約之金錢債務並擔任連帶保證人（見本 院卷第96頁）
㈡原審卷第13頁至第18頁、第56頁至第61頁之簡訊內容，第19 頁至第20頁之存證信函，兩造均不爭執形式真正，且均於當 下已閱讀知悉。
㈢上訴人自105 年12月起迄今仍按月匯款45,000元予被上訴人 。
㈣系爭房屋現仍為上訴人占有中。
五、兩造之爭點為：㈠系爭租約於租賃期滿後是否已視為不定期 租賃？被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有理由 ？㈢被上訴人請求上訴人給付違約金每月54,000元，是否有 理由？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下： ㈠系爭租約於租賃期滿後是否已視為不定期租賃？被上訴人請 求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有理由？
⒈租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期 限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表 示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃 關係終止後，應返還租賃物；民法第450 條第1 項、第451 條、第455 條前段分別定有明文。經查，系爭租約第2 條約 定「租賃期限經甲乙雙方洽訂為1 年即自民國104 年12月1
日起至民國105 年11月30日止」，有系爭租約在卷可稽（見 原審卷第10頁），是系爭租約定有期限，為定期租賃甚明； 故兩造間之租賃關係業於105 年11月30日系爭租約租期屆滿 而消滅，且被上訴人於租期屆滿前復以簡訊及存證信函表示 不再續約之意，有簡訊截圖及105 年11月21日臺北仁杭郵局 第383 號存證信函附卷足憑（見原審卷第13頁、第19至20頁 ），依前說明，兩造間之租賃關係業已消滅，被上訴人依民 法第455 條請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自有理由，應予 准許。
⒉上訴人抗辯依系爭租約第19條第1 項約定，被上訴人應於租 約期滿前45日告知不再續租，否則不生終止租約效果乙節。 惟查，系爭租約第19條第1 項係約定：「租賃期間內乙方（ 即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上 訴人）1 個月租金，乙方決無異議。反之亦然，並事先45天 前告知」，依其文義，顯僅係就系爭租約租期屆滿前，兩造 欲提前終止租約時所為限制，與系爭租約之租賃關係因租期 屆滿而消滅無涉。況依民法第450 條第1 項，租賃關係於契 約期限屆滿時即當然消滅，本無須出租人另為任何意思表示 ，是縱被上訴人未於105 年11月30日之45日前告知上訴人不 再續租，亦不影響兩造租賃關係因系爭租約租期屆滿而消滅 。至上訴人復舉證人即系爭租約見證人劉子謙於本院準備程 序之證言為證，主張被上訴人違反不再續約需於租期屆滿前 45日前告知之約定云云，然查，證人劉子謙於本院準備程序 證稱：其為仲介公司負責人，原本是幫忙被上訴人賣房子， 後來被上訴人自己認識上訴人，上訴人想租系爭房屋，其就 幫忙準備內政部版本的租賃合約書，有什麼事情他們見面自 己詳聊，租約先打1 年，如果要續約一定要事先告知，此部 分也是按照合約約定；續租需45天前告知之細節詳情，亦依 合約為準；兩造最後答應的內容就依合約為主，其很肯定兩 造協議的內容都寫在合約裡等語明確（見本院卷第55至64頁 ）。依證人劉子謙前揭證言，兩造簽立系爭租約所達成之合 意，均已詳載在系爭租約書面內容，而無口頭另行約定未載 書面之其他合意存在，是上訴人此部分所辯，並不足採。 ⒊上訴人另主張系爭租約期滿後，其仍持續使用系爭房屋並定 期將租金匯至被上訴人帳戶，而成立不定期租賃契約云云， 惟查，被上訴人曾於105 年12月7 日以存證信函通知上訴人 ：兩造租賃關係已於105 年11月30日期滿消滅，上訴人已屬 無權占有，所匯款項，並非租金，並請求上訴人支付違約金 等情，亦有臺北仁杭郵局第397 號存證信函附卷足憑（見原 審卷第20頁）。顯見系爭租約期滿後，上訴人雖仍使用系爭
房屋，惟被上訴人已即時明確為反對之意思表示，是尚無由 視為不定期限繼續契約，上訴人此部分主張，亦不可採。 ⒋另按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度 ，於言詞辯論終結前適當時期提出之；當事人意圖延滯訴訟 ，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟 之終結者，法院得駁回之；民事訴訟法第196 條第1 項、第 2 項前段分別定有明文。本件上訴人主張被上訴人未於系爭 租約租期屆滿前45天告知其不欲續約，顯已違反誠實信用方 法、以損害上訴人為目的，敲詐、剝削上訴人，而有權利濫 用之情事（見本院卷第92頁）。然上訴人就其該項主張，於 原審並未提出，且於本院歷次準備程序期日，亦無不能適時 提出之事由，至於107 年5 月21日準備程序終結後，始於10 7 年7 月6 日具狀提出前揭主張，顯未依訴訟進行程度之適 當時期提出，而有礙於訴訟之終結，自難准許，爰不予審酌 ，附此敘明。
⒌綜上所述，兩造租賃關係業因租賃期間屆滿而消滅，從而， 被上訴人依民法第455 條前段規定，請求上訴人遷讓返還系 爭房屋為有理由。
㈡被上訴人請求上訴人給付違約金每月54,000元，是否有理由 ？
⒈約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文。又違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而 債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額 。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至 相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制 ，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核 減（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號、 79年台上字第1612號等判例意旨參照）。 ⒉查依系爭租約第6 條後段約定：「如不即時遷讓交還房屋時 ，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了 之日止，乙方及連帶保證人丙方（按即上訴人趙剛毅），絕 無異議。」，則如前所述，上訴人逾期未遷出系爭房屋，被 上訴人依約自得請求上訴人給付違約金。爰審酌系爭契約之 原租賃期間為1 年，每月租金為45,000元，上訴人於租賃關 係消滅後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，被上訴人所受積 極損害、所失利益，通常為無法使用系爭房屋、租金收入之 損害及租金轉投資之收益等情，認被上訴人依系爭租約及連 帶保證法律關係，請求上訴人連帶給付按月依照租金5 倍計 算之違約金，尚屬過高，應予酌減為按月以月租金1.2 倍計
算，即按月54,000元（計算式為：45,000元1.2 ＝54,000 元）為適當。又系爭租約就違約金之約定，核其性質屬於損 害賠償總額預定性質之違約金，應視為就因遲延所生之損害 ，業已依契約預定其賠償，自已包含上訴人於租賃關係消滅 後占用系爭房屋相當於租金之不當得利，是上訴人於租賃期 間屆滿後，每月均已給付被上訴人45,000元，自得視為業已 給付該部分之違約金，此部分屬判決確定後強制執行之範疇 ，附此敘明。
⒊從而，被上訴人請求上訴人連帶給付每月54,000元之違約金 及自各應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第455 條前段規定、系爭租約第 6 條之約定及連帶保證法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭 房屋，及自105 年12月1 日起至遷讓返還系爭房屋日止，按 月連帶給付被上訴人54,000元，及自各應給付之翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。從而 ，原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並依職 權為假執行之諭知，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之 後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第85條第1 項前段，判決如主文 。
中 華 民 國 107 年 8 月 2 日
民事第二庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 蔡子琪
法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 2 日
書記官 張淑敏