臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 107年度南簡字第770號
原 告 劉清男
訴訟代理人 沈聖瀚律師
被 告 華誼文創股份有限公司
法定代理人 賈釗
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107 年7 月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○區○○路○○巷○○○○號之房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬元，及自民國一百零七年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百零七年七月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但本判決第一項於被告以新臺幣叁拾壹萬叁仟叁佰元、本判決第二項於被告以新臺幣叁拾陸萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：
㈠兩造前於民國104 年6 月1 日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭 租約），由被告向原告承租其所有門牌號碼臺南市○區○○ 路00巷00○0 號之房屋（下稱系爭房屋），供作營業所使用 ，雙方約定租期自104 年6 月1 日起至110 年1 月31日止， 租金為每月新臺幣（下同）45,000元，須於每月10日繳納租 金，每3 個月繳租1 次；若承租人積欠費用已逾2 期，經出 租人定相當期間催告仍不給付，出租人得終止契約；租賃契 約終止時，承租人應將系爭房屋返還出租人。詎被告自106 年10月10日起即未依約繳納租金，迄至107 年5 月份止，共 積欠8 個月租金，合計360,000 元【計算式：45,000元×8 月＝360,000 元】，經原告於106 年5 月2 日寄送鹽水郵局 000000號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告繳納欠租 ，逾期未繳將終止契約，並以本件起訴狀繕本之送達再次對 被告為終止系爭租約之意思表示。而系爭租約終止後，被告 應將系爭房屋返還原告，且無再使用系爭房屋之權源，就該 屋即屬無權占有，其無法律上原因受有相當於該屋租金之利 益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還
以系爭租約約定每月租金45,000元計算之利益。為此，依系 爭租約、民法第179 條前段規定提起本件訴訟，請求被告將 系爭房屋遷讓返還原告，給付8 個月之租金360,000 元，及 自106 年6 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算 相當租金之不當得利等語。
㈡並聲明：
⒈如主文第1 項所示。
⒉被告應給付原告360,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒊被告應自107 年6 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告45,000元。
⒋就聲明第1 、2 項，願供擔保，請准宣告假執行。三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益， 他方支付租金之契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當 期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付 ，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金 約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始 得終止契約，民法第421 條、第440 條第1 項、第2 項定有 明文。又按承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時 ，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋。 惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民 法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相 當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終 止租賃契約；市場攤位租賃為房屋租賃之一種，而房屋租賃 如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第 10 0條第3 款之強制規定有違，依民法第71條規定，此項約 定應屬無效（最高法院42年台上字第1186號判例、72年度台 上字第283 號判決意旨參照）。
㈡經查，原告主張之事實，業據其提出經濟部公司資料查詢1 紙、系爭租約、104 年度南院民公宜字第000417號公證書、 系爭存證信函暨收件回執、臺南市政府財政稅務局房屋稅籍 證明書、臺南市政府107 年6 月21日府經工商字第10700118 170 號函暨隨函檢附之被告公司變更登記表等影本各1 份等 件為證（見本院卷第4 頁至第10頁背面、第25頁至第26頁背 面）。且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期 日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436 條
第2 項準用第280 條第3 項再準用同條第1 項之規定，視同 自認。則依土地法第100 條第3 款、民法第440 條第1 項規 定，於承租人積欠租金金額，除擔保金抵償外，達2 個月以 上時，出租人始得定相當期間催告後終止租約，並取回房屋 。系爭租約第4 條約定租金不得以押金扣抵，與土地法第10 0 條第3 款之強制規定有違，應屬無效，而原告於簽立系爭 租約時收取押金100,000 元，可抵租金2 個月，至少須5 個 月未繳租金，積欠租金始達2 個月以上始得催告【計算式： 45,000元×5 月－100,000 元＝125,000 元；45,000元×2 月＝90,000元】，被告自106 年10月未繳租金，原告於107 年5 月寄發系爭存證信函，於法並無不合。原告雖主張其於 寄發存證信函時，業有終止之意思，然細繹系爭存證信函之 記載為：「查台端租金多期未繳，請於文到三日內將欠租10 6 年10月至107 年4 月新台幣叁拾萬捌仟柒佰元繳清，逾期 本人除終止租約外，並將依約求償法定利息（見本院卷第9 頁）」，其目的在於催告被告繳租，故於催告期滿，仍須為 終止之聲明；另查原告以起訴狀繕本之送達為終止租約之意 思表示，而本件起訴狀繕本於107 年6 月20日寄存於被告住 所之警察機關，於107 年6 月30日午後12時生效，有送達證 書1 紙附卷可憑（見本院卷第18頁）。原告依土地法第100 條第3 款、民法第440 條第1 項規定，合法終止系爭租約， 依系爭租約第12條約定，被告即應將系爭房屋返還原告。綜 上，原告請求被告給付106 年10月至107 年5 月間之欠租36 0,000 元，及將系爭房屋遷讓返還，均屬有據。 ㈢再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條亦有明定，而無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨參照）。又按城市地方供營業用之 房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供 住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規 定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議意旨參照 ）。系爭租約於107 年6 月30日午後12時終止，已如前述， 被告於租賃關係消滅後，即無再行占有使用之合法權源，惟 被告繼續占有系爭房屋，未返還與出租人即原告，即屬無權 占有。被告無權占有原告所有之系爭房屋，為無法律上原因 ，受有相當租金之利益，致原告受有相當租金之損害，原告 自得依民法第179 條前段之規定，請求被告返還無權占有系 爭房屋所受利益。參以系爭租約第8 條已明定被告承租系爭 房屋係供營業所之使用，揆之前開說明，自不受土地法第97 條規定之限制。準此，原告主張以系爭租約之租金數額即每
月45,000元，據以計算被告無權占有系爭房屋每月所獲得之 利益，請求被告於系爭租約終止後按月給付相當租金之不當 得利，即自107 年7 月1 日起，至被告遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付原告45,000元，應屬有據。至原告請求自10 7 年6 月10日起至107 年6 月30日止間之不當得利，因兩造 租賃關係尚未消滅，被告占有系爭房屋，尚難謂無法律上之 原因，此部分之請求，則無足採。
㈣另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。民法第229 條第1 項定有明文。又遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ， 亦為同法第233 條第1 項及第203 條所明定。本件被告對原 告所負給付租金之債務，兩造約定應於當月10日繳納，乃有 確定期限之債務，於被告屆期未繳納時，即負遲延責任。依 此，原告請求被告給付360,000 元（欠租部分），自本件起 訴狀繕本送達翌日即107 年7 月1 日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息，亦屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告依土地法第100 條第3 款、民法第440 條第 1 項規定，系爭租約第12條、第3 條約定、民法第179 條前 段規定，請求被告於系爭租約終止後，將系爭房屋遷讓返還 原告，並給付原告106 年10月至107 年5 月間之欠租360,00 0 元，及自107 年7 月1 日起算之法定遲延利息；暨自107 年7 月1 日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付原告45 ,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法所提之證據，均 與判決結果不生影響，爰毋庸一一論列，附此敘明。七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。查本 件原告對被告之請求一部為有理由，一部為無理由，惟本院 審酌原告敗訴部分係因駁回部分不當得利請求所致，請求被 告將系爭房屋遷讓返還及給付租金部分全部勝訴，故訴訟費 用仍應由被告負擔為適當，爰判決如主文第5 項所示。八、假執行部分：原告固就本件主文第1 、2 項陳明願供擔保， 聲請宣告假執行，惟本件係就民事訴訟法第427 條第1 項規 定簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第 1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行，併依職權命被告為 原告預供一定之擔保金後，各得免為假執行如主文第6 項所
示。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依 民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第79條 、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 8 月 3 日
臺南簡易庭 法 官 徐安傑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 3 日
書記官 吳俊達
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